Giriş

Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasında kurulan kira sözleşmesinin ekonomik gelişmelere ve rayiç kira bedellerine uyum sağlamadığı durumlarda, kira bedelinin mahkeme kararı ile yeniden belirlenmesini konu alan bir dava türüdür. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin güncelliğini yitirmesi, taraflar arasında ihtilafa neden olabilmektedir. Bu bağlamda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen kira tespit davası, kira ilişkilerinin adil ve dengeli bir şekilde sürdürülmesine katkı sunmaktadır.

1. Hukuki Dayanak ve Şartlar

Kira tespit davası, TBK’nın 344 ila 346. maddeleri arasında düzenlenmiştir. TBK m.344/1 uyarınca taraflar, bir kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin bir düzenleme yapmış olsalar dahi, bu bedel yalnızca TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı) ile sınırlı olarak artırılabilir. Ancak, sözleşme süresi beş yılı aşmışsa ya da kira ilişkisi beş yıldan uzun süre devam etmişse, TBK m.344/3 devreye girer ve hâkim, TÜFE dışında “emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, genel ekonomik koşullar ve hakkaniyet” kriterlerine göre yeni kira bedelini belirleyebilir.

2. Dava Açma Süresi ve Usul

Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. TBK m.345’e göre bu dava, yeni kira döneminden en az otuz gün önce karşı tarafa ihtar çekilmek suretiyle ya da doğrudan kira dönemi bitmeden açılmalıdır. Aksi takdirde dava bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Kira tespit davası, kira ilişkisinin taraflarının ekonomik dengeyi sağlamak amacıyla başvurabileceği etkili bir hukuki yoldur. Ancak bu davanın amacına uygun şekilde hüküm ve sonuç doğurabilmesi için ihtarname gönderilmesi, özellikle kiraya veren bakımından kritik bir ön koşuldur. Bu gereklilik, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde açıkça düzenlenmiştir[1].

TBK m. 345’e göre, kira tespit davası yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce karşı tarafa yazılı ihtar gönderilmiş olması veya davanın yeni dönemin ilk günü içinde açılmış olması şartıyla, mahkemece tespit edilen kira bedeli dava tarihinden itibaren geçerli olur. Aksi durumda, karar ancak bir sonraki kira döneminden itibaren etkili olur[2].

Bu nedenle ihtarname yalnızca şekli bir prosedür değil; davanın geçmişe dönük sonuç doğurabilmesi açısından maddi hukuk bakımından belirleyici bir işlemdir. Kiraya veren, ihtarname aracılığıyla kiracıya kira artış talebini bildirir, bu da sözleşmeye tek taraflı olarak müdahale niyeti taşıyan irade beyanı niteliğindedir[3].

Yargıtay içtihatlarında da ihtarnamenin zamanında ve usule uygun gönderilmesinin önemi sıkça vurgulanmaktadır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2015/8972 E., 2016/3451 K. sayılı kararı şu şekildedir:

“Yeni kira dönemi başlamadan önce gönderilen ihtarname ile kira bedelinin artırılmak istendiği hususu karşı tarafa bildirildiği takdirde, açılacak kira tespit davası geçmişe etkili sonuç doğurur. Aksi halde, mahkemece belirlenen yeni bedel bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.”[4]

Uygulamada, ihtarname gönderilmemesi ya da geç gönderilmesi, davacının önemli hak kayıplarına uğramasına neden olabilmektedir. Kiraya veren, ihtarname göndermeyerek sadece gelecekteki dönem için kira artışı elde edebilir; geçmiş dönem için kira farkı talep etme imkânını yitirir[5].

Kiracı açısından da ihtarname, artış talebinin resmileştiği anlamına gelir. Kiracı bu ihtara sessiz kalabilir ya da itiraz edebilir; ancak her durumda kira tespit davası gündeme gelir. Bu sebeple ihtarnamenin varlığı, davanın hem şekli geçerliliği hem de içeriksel etkisi bakımından son derece önemlidir.

Sonuç olarak, kira tespit davası açmayı planlayan tarafların, özellikle kiraya verenin, ihtarname prosedürünü doğru bir şekilde yerine getirmesi, hakkını tam ve zamanında kullanabilmesi açısından zorunludur. Bu husus, yalnızca usuli bir teknik işlem değil, aynı zamanda davanın hukuki kaderini belirleyebilecek temel bir adımdır.

Davanın açılmasıyla birlikte mahkeme, genellikle bir bilirkişi heyeti tayin eder. Bilirkişi raporunda taşınmazın konumu, büyüklüğü, teknik özellikleri, kullanım amacı, çevredeki emsal kira bedelleri ve ekonomik göstergeler dikkate alınır. Bu değerlendirme sonucunda mahkeme, objektif kriterlere dayanarak kira bedelinin tespitine karar verir.

3. Kira Tespit Davasının Niteliği

Kira tespit davası, yenilik doğuran (inşai) nitelikte bir dava olup, mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte hüküm ifade eder. Ancak TBK m.345 gereği, dava yeni kira döneminin başlangıcında açılmışsa, mahkeme kararı geçmişe etkili olarak (dava tarihinden itibaren) uygulanabilir.

Kira tespit davası yalnızca kira bedelinin artırılmasına ilişkin değildir; kiracı da bu davayı açarak kira bedelinin piyasa koşullarına göre fazla olduğunu ileri sürerek indirim talebinde bulunabilir. Bu yönüyle dava çift taraflıdır.

4. Örnek Yargı Kararları ve Uygulama

Yargıtay içtihatlarında da kira tespit davalarının kapsamı ve şartları netleştirilmiştir. Örneğin;

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2016/11644 E., 2017/11745 K. sayılı kararında:

“Kira tespit davasında hâkim, taşınmazın emsal kira bedelleri, ekonomik şartlar, taşınmazın fiziksel durumu ve konumu gibi unsurları değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlemelidir. Kira sözleşmesinde kararlaştırılmış artış oranı beş yıllık süre dolmadıkça aşılamaz.”

Bu karar, TBK m.344/3’ün açık bir uygulamasıdır. Aynı zamanda mahkemelerin hakkaniyet ilkesine verdiği önemi de vurgular.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/10457 E., 2016/2054 K. sayılı kararında ise:

“Davacının kira tespit davası açtığı tarihte yeni dönem başlamış ve ihtarname gönderilmişse, mahkemece tespit edilen kira bedelinin, dava tarihinden itibaren geçerli olması gerekir.”

Bu karar, kira tespit kararlarının hangi tarihten itibaren uygulanacağına dair önemli bir içtihattır.

5. Kira Tespit Davasının Pratik Önemi

Günümüzde özellikle büyük şehirlerde, kira bedellerindeki hızlı artış ve konut arzındaki dengesizlik nedeniyle, kira tespit davalarının önemi daha da artmıştır. Uzun süreli kira ilişkilerinde, başlangıçta belirlenen kira bedelleri ekonomik gerçeklerle uyuşmaz hale gelebilmekte ve bu durum taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Kiraya verenler, taşınmazlarının getirisinin enflasyon karşısında erimesini önlemek; kiracılar ise fahiş artış taleplerine karşı korunmak amacıyla bu dava yoluna başvurmaktadır. Dolayısıyla dava, iki taraf için de adaletin sağlanması açısından önemli bir araçtır.

6. Sonuç ve Değerlendirme

Kira tespit davası, kira sözleşmelerinin ekonomik gerçekliklerle uyumlu olmasını sağlayan temel hukuki mekanizmalardan biridir. Özellikle beş yılı aşkın süreli kira ilişkilerinde, kira bedelinin sadece TÜFE oranında artırılması yeterli olmamakta; mahkeme müdahalesi gerekmektedir. Bu noktada hâkimin takdir yetkisi önem arz etmekte; ancak bu yetki sınırsız olmayıp emsal değerler ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde kullanılmalıdır.

Yargıtay içtihatları da uygulamadaki sınırları belirleyerek, kira tespit davalarının nasıl yürütülmesi gerektiğini netleştirmiştir. Tarafların hem ekonomik kayba uğramaması hem de haksız kazanç sağlamaması adına bu dava türü, kira hukukunun vazgeçilmez bir parçası olarak kabul edilmektedir.

Av. Muhammed Furkan CEBECİ

Dipnotlar:

[1]: Türk Borçlar Kanunu, Madde 345: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce karşı tarafa yazılı olarak bildirilmek koşuluyla her zaman açılabilir.”

[2]: Gümüş, M. A. (2022). Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Beta Yayınları, s. 480.

[3]: Hatemi, H., Serozan, R., Arpacı, A. (2018). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Vedat Kitapçılık, s. 336.

[4]: Yargıtay 3. HD., 2015/8972 E., 2016/3451 K., T. 16.03.2016, www.kazanci.com.tr

[5]: Yavuz, C. (2021). “Kira Tespit Davasında Usulî ve Maddî Şartlar,” Legal Hukuk Dergisi, Cilt: 19, Sayı: 221, s. 64–67.