KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE TAHLİYESİ

Kiracıların, kiraya verenlerden tarafından mecurdan tahliye edilmesi bilhassa son dönemde uygulamada karşılaşılan önemli bir problemdir. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından önemli olacak sonuçlar doğurur. Hukuki prosedürün düzgün işletilmesi de aynı öneme sahiptir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu genel yapısı itibariyle kiracıyı koruyan bir yaklaşım göstermiştir. Ancak kiraya veren kişiye de belirli durumlarda kiracının tahliyesi imkânı tanınmıştır.

Bir kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılması o taşınmazın kira süresi sonunda geri verileceği anlamına gelmemektedir. Yukarıda belirttiğimiz üzere kanun kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergileyerek sürenin sonunda sözleşmeyi sonlandırma hakkını kiracıya vermiştir. Kiracı kira bedelini ödediği süre boyunca kiralanan taşınmazı kullanmaya devam edebilmektedir. Lakin kanun tarafından kiraya verene bu hak tanınmamıştır.

Bunun tek istisnası tahliye taahhütnamesidir. Kiracı sürenin sonunda veya başka bir tarihte konutu veya işyerini terk edeceğini şartlarına uyarak bir tahliye taahhütnamesi ile beyan ederse kiraya veren o tarihte kiracıyı çıkarabilme hakkına haiz olacaktır.

Kiracı tahliyesi için birçok yol söz konusudur. Yazılı tahliye taahhütnamesi bunlardan yalnızca birisidir. Tahliye taahhütnamesi kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı terk edeceğine ilişkin beyandır. Bu beyan Yargıtay kararları ve kanun çerçevesinde ortaya çıkan sıkı şekil şartlarına bağlıdır. TBK m. 352 düzenlemesi kiracı tahliyesi yollarından tahliye taahhütnamesi imkanına kısaca değinmiştir.

Tahliye taahhütnamesi kişiye tek başına kiracı çıkarma imkânı tanımamaktadır. Kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki imkanları kullanma hakkı tanır. TBK m.352 düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkân tanımaktadır;

i. Tahliye davası açmak suretiyle kiracı çıkarılabilmektedir. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.

ii. İcra dairesi kanalıyla da tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır.

Tahliye taahhütnamesi geçerliliği birtakım şartların varlığına bağlı olmaktadır. Bu şartların tamamı kanuni düzenlemelere dayanmamaktadır. Yargı uygulamasında kabul edilen ve uyulmaması halinde tahliye taahhütnamesini geçersiz kılan nedenler de söz konusudur.

Bunlar;

I. Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Şekle Tabidir.

Kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir. Bu şart kanun maddesinde açıkça belirtilmiştir. Burada adi yazılı şekilden bahsedilmektedir.

Ayrıca noterden onaylama gibi şartlar söz konusu değildir. Ancak iki taraf da eğer isterse bu yazılılık şartını daha da sıkılaştırabilirler. Taraflar isterlerse bu taahhüt noterde yapılabilir.

Bununla beraber bu sözleşmenin noterde yapılması uygulamada büyük kolaylık sağlamaktadır. Bu şekilde yapılan bir tahliye taahhüdüne kiracının itiraz etme imkanı oldukça azalır ve icra dairesi yahut mahkemenin kapsamlı araştırmalar yapmasına gerek kalmaz.

II. Tahliye Taahhütnamesi Kiracı Tarafından Bizzat yahut Bu Konuda Özel Olarak Yetkilendirdiği Temsilcisi Tarafından Verilebilir.

Tahliye taahhütnamesi kiracının önemli bir hakkını elinden alıyor olması ve kiraya verene kanunda normal şartlarda tanımamış bir hak veriyor olması dolayısıyla büyük önem taşır. Bu nedenle bu sözleşmeyi kira sözleşmesinin muhatabı olan kiracı dışında diğer aile bireyleri vb. kimse imzalayamaz. Diğer bir deyişle yalnızca kiracı bu sözleşmeyi imzalayabilir.

Bununla beraber kiracının vekil tayin ettiği bir kişi bu sözleşmeyi kiracıyı temsilen imzalayabilir. Burada da genel vekaletname yetersiz kalmaktadır. Kişi tahliye taahhütnamesi imzalamak konusunda özel olarak vekil tayin edilmiş olmalıdır.

III. Tahliye Taahhütnamesinde Taşınmazın Boşaltılacağı Tarihin Belirlenmiş Olması Gerekir.

Burada belirli tarihten kasıt gün – ay – yıl şeklinde yazılmış bir tarihtir. Bununla beraber gün – ay – yıl şeklinde olmayıp da ifadeden ne zaman olduğu anlaşılan tarihler de geçerli kabul edilir. Ancak muğlak ifadeler tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar. Sadece kiralanan taşınmazın tahliye edileceğine dair kayıtlar da taahhütnameyi geçersiz kılar.

“Temmuz 2022” gibi tarihlerin geçerliliği tartışmalı olmakla birlikte Yargıtay bu şekilde bir tarihin Temmuz ayının son gününü belirttiğini kabul ederek taahhütnameyi geçerli kabul etmiştir.

Tahliye taahhütnamesinde gösterilecek olan bu söz konusu tarihin belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden önce yahut sonra olmasının bir sakıncası yoktur. İki yıllığına imzalanan bir sözleşme dolayısıyla kiracı dilerse 3 yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi verebileceği gibi 1 yıl sonrası için de tahliye taahhütnamesi verebilecektir.

IV. Tahliye Taahhütnamesi Verilirken Kişinin İradesi Serbest Olmalı, Sakatlanmış Olmamalıdır.

Tahliye taahhütnamesi sonuç olarak bir sözleşmedir. Bu nedenle eğer hata, hile yahut korkutma yolları ile alınmışsa Türk Borçlar Kanunu irade sakatlıkları genel hükümleri uyarınca geçersiz kabul edilecektir. Kişi bu sözleşmeyi 1 yıllık süre içerisinde iptal etmek durumundadır. Aksi halde sözleşme geçerliliğini sürdürecektir.

V. Tahliye Taahhütnamesi Kira Sözleşmesinin İmzalanması Sırasında Yahut İmzalanmadan Önce Verilmişse Geçersiz Olur.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda en önemli şart söz konusu taahhütnamenin ne zaman alınacağıdır. Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir. Bu kuralın konulmasının amacı zor durumda kalan kiracıyı korumaktır. Kiraya verenin taşınmazı ancak taahhütname karşılığında kiralayacağı gibi bir zorlamada bulunmasını engellemektir. Zira belirli süreli kira sözleşmesini süre bitiminde sonlandırma hakkını kanun yalnızca kiracıya tanımıştır.

Bu bağlamda tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin yapılmasından ve taşınmazın tesliminden sonra alınabilir. Burada belirli bir süre içerisinde yapılma zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde tahliye taahhütnamesi alınabileceği gibi sözleşme süresinin uzatıldığı dönemlerde de alınabilmektedir.

Uygulamada kiraya veren kişilerin kira sözleşmesi ile yaptığı tahliye taahhütnamesine ileri bir tarih koyarak geçerlilik sağlamaya çalıştığı görülmektedir. Bu durumda kişinin iradesi sakatlanmış olacaktır. Kiracı böyle bir durumda her türlü delil ile sözleşmenin sakat olduğunu ileri sürebilir.

Tahliye taahhütnamesi alınması zor bir taahhütnamedir. Kiraya veren kişiye önemli bir hak (tahliye imkanı) tanırken kiracının da önemli bir hakkını (sözleşmeyi uzatma hakkını) elinden almış olur. Burada kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Taahhüdüne uymaması hali için sözleşmede öngörülen cezai şart geçerli kabul edilir. Yani taraflar eğer bir cezai şart koymuşlarsa kiracı tahliye etmemesi halinde bu cezai şartı ödemek durumunda kalır.

Ancak fahiş miktarlarda belirtilen cezai şart hükmü geçersiz kabul edilir. Cezai şartın geçersizliği tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine etki etmez. Yani taahhütname geçerli olur ancak fahiş miktardaki cezai şart geçersiz olur. (İstanbul 6. Hukuk Dairesi 2013/16564 E., 2014/8813 K.)

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin iptal edilmesi için iki tarafın da bu konuda iradesinin uyuşması ve anlaşma yapması gerekmektedir. Bu sözleşme yazılı olmak durumunda değildir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılması tavsiye edilmektedir. Böyle bir durumda tahliye taahhütnamesinden geçerli bir şekilde dönülmüş olur. Yahut yazılı tahliye taahhütnamesini kiraya veren kişi kiracıya vererek bu sözleşmeyi sonlandırabilir.

Bununla beraber irade sakatlığı ile verilen tahliye taahhütnameleri irade sakatlığı (hata, hile, korkutma) dolayısıyla geçersizdir. Burada bu sözleşmelerin hukuki niteliği için “iptal edilebilirlik” tabiri kullanılır. Bunun anlamı iradesi sakatlanan kişi eğer bir yıllık süre içerisinde bu sözleşmeyi iptal ettiğini tek taraflı olarak beyan etmez ise sözleşme geçerli olarak devam eder. Yani tahliye taahhütnamesini kiracı böyle bir durumda iptal edebilir.

İrade sakatlığı dışında başka bir neden dolayısıyla geçersiz olan tahliye taahhütnamesinin zaten iptal edilmesine gerek yoktur. Yukarıda sayılan geçerlilik şartlarını taşımayan bir taahhütname zaten geçerli olmadığı için iptal edilmesine de gerek yoktur. Buna dayanılarak başlatılan bir tahliye sürecinde bu geçersizliğin öne sürülmesi yeterli olacaktır.

Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen kiracı, buna yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı başlatılan hukuki prosedür içerisinde bu itirazını ileri sürebileceği gibi geçersizliğin tespiti için bir tespit davası da açabilmektedir.

Yukarıda da belirttiğimiz gibi kimi zaman kötü niyetli kiraya verenler tahliye taahhütnamesini sanki kiralanan taşınmazın tesliminden sonra almış gibi tarih yazmaktadır. Böyle bir durumda zor durumda kalan kiracıya karşı bir zorlama durumu söz konusu olacaktır. Kiracı bu durumu her türlü delille ispat ederek tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini ileri sürebilir. Dava açarak bunun tespitini sağlayabilir. Yahut açılmış bir davada senetle ispat kuralına bağlı olmaksızın her türlü ispat aracı ile sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.

Kiracıların birden fazla olduğu durumlarda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tamamının bu taahhütte bulunması gerekmektedir. Yalnızca bir kiracıdan alınan taahhütname tahliye davasında tahliye için yeterli kabul edilmez. İcra dairesi tarafından da itibar edilmeyecektir.

Bütün kiracılardan alınan tahliye taahhüdü ile tahliye davası açıldığı zaman bütün kiracılar davalı sıfatını haiz olurlar. Zorunlu olarak dava arkadaşı kabul edilirler. Dava tamamına karşı açılır. İcrai işlem yapılacaksa da muhatap yine kiracıların tamamı olur.

Taşınmazı kiralayan kiracı eğer kiraladığı bu taşınmazı başkasına kiralarsa alt kira durumu söz konusu olmaktadır. Taşınmazı kiralayan 3. kişiye de alt kiracı denir. Alt kiracı asıl kira sözleşmesinin tarafı değildir. Bu nedenle tahliye davasının muhatabı ancak ilk kiracı olabilir.

Normal şartlarda TBK hükümlerine göre kiraya veren kişinin kiracıya karşı öne sürebileceği haklar alt kiracıya karşı da ileri sürülebilmektedir. Ancak tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılacak tahliye süreci bu kuralın istisnasını oluşturmaktadır. Yani kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi alt kiracıya sirayet etmeyecek ve ona karşı ileri sürülemeyecektir. Ancak alt kiracıdan da bir taahhütname alınırsa o zaman ona karşı gerekli hukuki prosedür başlatılabilir.

Bununla beraber herhangi bir şekilde asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı alt kiracı için de geçerli olur ve onun tahliyesi sağlanabilir. Ancak belirttiğimiz gibi asıl kiracıdan alınan taahhütname üzerine direkt olarak alt kiracıya karşı tahliye süreci başlatmak mümkün değildir.

Tahliye taahhütnamesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu m.352’de tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih itibariyle 1 ay içerisinde kiraya veren kişinin tahliye için tanınan imkanları kullanması gerektiği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak kişi bu 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açmazsa yahut icra dairesine başvurmazsa bu hakkını kaybeder.

Türk Borçlar Kanunu 353. maddesi tahliye davası açma hakkı bulunan kişinin dava açma süresi içerisinde kiracıya dava açacağına dair bir ihtarname göndermesi ile dava açma hakkının süresini uzatmış olma imkânı tanımaktadır. Yani kişi bu süre içerisinde gönderdiği bir ihtarname ile dava açma süresi içerisinde dava açmamışsa eğer 1 kira yılı için bu hakkı uzamış olur. Buna göre bu hükmün tahliye taahhütnamesine kıyasen uygulanması sonucunda kişi eğer 1 aylık süre içerisinde tahliye süreci başlatmaz ancak ihtarname çekerse 1 kira yılı sonuna kadar bu hakkı elde etmiş olur.

KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE TAHLİYESİ

Hakim Kararı veya Yazılı Emir Olmaksızın Yapılan Arama

CMK m.196/2’ye Göre İstinabe Yoluyla Sanığın Sorgusu

1 MAYIS EMEK VE DAYANIŞMA GÜNÜNDE TOPLANTI VE GÖSTERİ YÜRÜYÜŞÜ DÜZENLEME HAKKININ KISITLANMASININ ANAYASA MAHKEMESİ VE AİHM KARARLARI UYARINCA İNCELENMESİ

SOSYAL KONTROL (SOCIAL CONTROL)

ÜÇÜNCÜ HACİZ İHBARNAMESİNDE MENFİ TESPİT DAVASI

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Belirli ve Muayyen Olmayan Artış Hükmünün TBK 344/1-2 ve TBK 345/3 Kapsamında Değerlendirilmesi

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER