Kira sözleşmesi yapılması durumunda kiracının asli yükümlülüğü kiranın zamanında ve eksiksiz ödenmesidir. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi veya eksik ödenmesi sebebiyle bir kira yılı içinde kendilerine iki haklı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, kiraya veren tarafından kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilecektir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/2’de düzenlenmiştir. Buna göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” denilmektedir. İlgili madde uyarınca iki haklı sebebe dayalı ihtarname ile yasal süre içerisinde kiracı aleyhine dava açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilecektir.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliyenin belli başlı şartları bulunmaktadır. Bu şartları başlıklar halinde inceleyecek olursak:

- İhtarların haklı sebebe dayanması

- İhtarların yazılı olması

- İhtarların bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması

- Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde davanın açılmış olmasıdır.

Şartların tamamının sağlanması halinde dava açılabilecektir.

1-HAKLI SEBEBİN VARLIĞI

Öncelikle kiracıya gönderilecek ihtarların haklı sebebe dayanması gerekmektedir. Kira bedelinin sözleşmede belirlenen sürede ya da hangi sürede ödeneceği sözleşme ile belirlenmemişse kanun hükümlerine göre ifa zamanında ödenmemesi veyahut eksik ödenmesi durumunda haklı sebebin varlığı kabul edilir.

İhtarname ya da icra yoluyla ödeme emrinin tebliğ edilmesi durumunda tebligatın kiracıya ulaşmasından önce ödeme yapılması haklı sebebi ortadan kaldırmaktadır. İhtar veya ödeme emri tebligatının kiracıya ulaştıktan sonra kira bedelinin ödenmesinde ise haklı sebep şartı sağlanmaktadır.

Yargıtay 3. HD., 02.10.2018 tarihli, 2018/5827 E. ve 2018/9394 K. sayılı kararında,

“İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.” demek suretiyle tebliğden sonra yapılan ödemelerin ihtarın haklılığını ortadan kaldırmayacağını belirtmiştir. Yine ilgili kararda belirsiz süreli sözleşmelerde ve kiranın yıllık ödendiği durumlarda iki haklı sebebe dayalı ihtar ile tahliye yoluna gidilemeyeceği de açıklığa kavuşturulmuştur.

Önemli olan bir diğer husus da ilk ihtar tarihinde muaccel olan iki ayrı aya ait ödenmeyen kira için iki ayrı ihtarname gönderilmesi iki haklı ihtar durumunu oluşturmayacaktır. Basit bir örnekle; ocak ve şubat ayı için kirasını ödemeyen kiracıya muacceliyet tarihinden sonra gönderilecek ilk ihtarnamede, Ocak ve şubat ayları için iki ihtarname gönderilerek iki haklı sebepli ihtarname olgusuna dayanılmaz.

2-İHTARIN YAZILI OLMASI ŞARTI

İhtarın yazılı olarak yapılması gerekmektedir. İhtarın noter aracılığı ile yapılması ispat açısından en sağlıklı yöntemdir. Uygulamada da en çok tercih edilen yöntem noter aracılığı ile ihtar gönderilmesidir.

İhtarın yazılı olması sadece noter aracılığı ile yapılması anlamına gelmemektedir. Posta yoluyla ya da mail ile yapılan ihtarname de geçerlidir ancak karşı tarafa ulaştığının kiraya veren tarafından ispatlanması gerekmektedir.

Kiracıya aynı kira dönemi içerisinde kira bedelinin eksik ya da zamanında ödenmemesi nedeniyle farklı zamanlarda iki defa icra takibi başlatılmışsa veyahut bir icra takibi başlatılmış bir de ihtar gönderilmişse bu durumda da yazılı şekilde iki haklı ihtar yapılmış kabul edilmektedir.

3-İHTARLARIN BİR KİRA YILI İÇERİSİNDE İKİ FARKLI AYA AİT OLMASI ŞARTI

Yukarıda da izah edildiği üzere süresiz sözleşmelerde ve kiranın yıllık olarak belirlendiği sözleşmelerde iki haklı ihtara dayalı tahliye yöntemi uygulanmayacaktır.

İhtarların bir kira dönemi içerisinde iki farklı aya ait olması gerekmektedir. Yine muaccel olan iki ayrı aya ait ödenmeyen kira için muacceliyet tarihinden sonra gönderilecek ilk ihtarnamede aylar bölünerek ayrı ayrı istenemez. Yukarıdaki örneği yineleyecek olursak ocak ve şubat ayı kiralarını ödemeyen kiracıya ilk ihtarname gönderilecekse Ocak ve şubat ayları bölünmeden tek ihtarnamede istenebilir. Ancak kiracı Ocak ayını ödemedi ve bir ihtarname gönderildi daha sonra şubat ayını ödemediği için ikinci bir ihtarname gönderildiyse bu durumda ihtarnameler geçerli olacaktır.

4-KİRA YILININ BİTİMİNDEN İTİBAREN 1 AY İÇERİSİNDE DAVA AÇMA ŞARTI

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası bir aylık hak düşürücü süreye tabidir. Kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ise kira süresinin bitiminden itibaren, kira sözleşmesi bir yıllıksa yine kira sözleşmesinin bitiminden itibaren, kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli ise kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılmalıdır.

Dava açılmadan arabuluculuğa başvuru zorunlu olup 6325 sayılı Kanunun 18/A maddesi uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Arabuluculuğa başvuru yapılmadan dava açılması halinde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Sonuç olarak yukarıda yazılan şartların tamamının birlikte var olması durumunda iki haklı ihtar sebebiyle sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açılabilecek ve kiracı açılacak dava ile mecurdan tahliye edilebilecektir.