MAKALE

KİRAYA VEREN, TAHLİYE TAAHHÜDÜNE UYMAYAN KİRACIDAN TAZMİNAT TALEP EDEBİLİR Mİ?

23.05.2025 - 15:44

Kiracı, geçerlilik koşullarını haiz bir tahliye taahhütnamesi vermiş olmasına rağmen, taahhütte belirtilen tarihte kiralananı tahliye ve teslim etmemişse, kira sözleşmesini ihlal etmiş sayılır. Bu durumda, kiraya verenin yasal yollara başvurarak kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlaması mümkündür. Ne var ki, kiraya verenin bu süreçte uğradığı zararların tazminini talep edip edemeyeceği ve bu kapsamda tazminat hesabında hangi hususların dikkate alınması gerektiği, öğretide ve uygulamada tartışmalı bir konudur. Konuya ilişkin olarak, nispeten yeni tarihli bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı doğrultusunda değerlendirme yapılmasının isabetli olacağı kanaatindeyiz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı[1], davalı şirketin 30.06.2012 tarihinde taşınmazı tahliye edeceğine dair verdiği taahhüde rağmen, söz konusu tarihte tahliyenin gerçekleşmemesi üzerine kiraya veren tarafından açılan tahliye davası sonucunda taşınmazın ancak 13.02.2013 tarihinde tahliye ve teslim edilmesi nedeniyle ileri sürülen tazminat talebine ilişkin uyuşmazlığı konu edinmektedir.

Karara konu olayda önem taşıyan husus şudur ki; kiraya veren, kiracının taşınmazı taahhüt ettiği tarihte tahliye edeceğine güvenerek, dava konusu taşınmazı 01.07.2012 başlangıç tarihli olacak şekilde aylık 13.000 TL + KDV bedelle üçüncü bir kişiye kiralamıştır. Taraflar arasında imzalanan bu yeni kira sözleşmesinde, taşınmazın zamanında teslim edilmemesi halinde, ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinin ikinci yıl kirasına mahsup edileceği ve ikinci yıl için kira artışı yapılmayacağı yönünde hüküm öngörülmüştür.

Bu durumda, kiraya veren, dava konusu taşınmazın 30.06.2012 tarihinde tahliye edileceği taahhüt edilmesine rağmen, tahliyenin ancak 13.02.2013 tarihinde gerçekleştiğini; bu gecikme nedeniyle 01.07.2012 başlangıç tarihli yeni kira sözleşmesi kapsamında taşınmazı zamanında teslim edemediğini ifade etmiştir. Kiraya veren, yeni kira sözleşmesinde öngörülen hüküm uyarınca, ilk yıl için peşin tahsil edilen bir yıllık kira bedelinin ikinci yıl kirasına sayılması ve ikinci yıl için kira artışı yapılmaması nedeniyle bir yıllık kira gelirinden yoksun kaldığını ileri sürmüştür. Bu doğrultuda, mevcut kiracısından tahsil ettiği aylık 4.000 TL + KDV kira bedeli düşüldükten sonra kalan fark miktarındaki kira gelirinden mahrumiyetini, tazminat olarak talep etmiştir.

Talep, ilk derece mahkemesince kabul edilmiş; ancak karar, Yargıtay Özel Dairesi tarafından bozulmuştur. Bozma gerekçesinde, tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişilere karşı üstlendiği sübjektif taahhütlerin dikkate alınmasının isabetli olmadığı ifade edilmiştir. Şöyle ki: “Tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik sübjektif taahhütlerinin nazara alınması doğru olmaz. Somut olaya bu çerçeveden bakıldığında davacının üçüncü kişi ile yaptığı kira sözleşmesinde geç teslime bağlı olarak bir yıllık kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış uygulanmayacağı yönündeki taahhüdüne dayalı olarak tazminat hesabı yapılması doğru değildir. Kiralananın geç tahliye ve teslim edilmesinden kaynaklanan zararın kapsamının objektif ölçütlere göre belirlenmesi gerekir. Bu kapsamda tazmini gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih ile tahliye edildiği tarihler arasındaki süreçte davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü gerekir.” şeklinde hüküm kurulmuştur.

İlk derece mahkemesinin kararında direnmesi üzerine, geç tahliye ve teslim nedeniyle doğan zararın kapsamının objektif ölçütlere göre belirlenip belirlenmeyeceği hususu, uyuşmazlığın temelini oluşturmuştur.

Sonuç olarak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tazminatın belirlenmesinde izlenmesi gereken yöntemi şu şekilde ortaya koymuştur: “Ancak, tazminat miktarı belirlenirken objektif kıstaslara göre hareket edilmelidir. Bir başka deyişle tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik subjektif taahhütlerinin nazara alınması ve davacının yeni kiracı ile yaptığı kira sözleşmesinde geç teslime bağlı olarak bir yıllık kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış uygulanmayacağı yönündeki taahhüdüne dayalı olarak tazminat hesabı yapılması doğru değildir. Tazmin edilmesi gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih (30.06.2012) ile tahliye edildiği tarih (13.02.2013) arasındaki sürede davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü ile buna göre karar verilmesi gerekir.”.

Bu doğrultuda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tahliye taahhütnamesine uymayan kiracıdan tazminat talep edilebileceğini kabul etmekle birlikte, tazminatın belirlenmesinde kiraya verenin üçüncü kişilerle yaptığı subjektif nitelikteki taahhütlerin dikkate alınamayacağını açıkça ortaya koymuştur. Kurul, tazminat miktarının objektif kıstaslara göre belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Sonuç olarak, zarar hesabında esas alınması gereken husus; kiralananın taahhüt edilen tahliye tarihi ile fiili tahliye tarihi arasındaki sürede, kiraya verenin yoksun kaldığı kira geliridir. Bu gelir kaybı ise, bilirkişi incelemesi ve keşif yoluyla taşınmazın söz konusu dönem içerisinde hangi bedelle kiraya verilebileceğinin belirlenmesi suretiyle ortaya konulacaktır[2].

Bizim kanaatimiz, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına paralel niteliktedir. Tahliye taahhüdüne aykırı davranarak taşınmazı taahhüt edilen tarihte tahliye ve teslim etmeyen kiracıya karşı tazminat davası açılabilir. Bu davada, zararın hesaplanması ise objektif kıstaslar esas alınarak yapılacak bilirkişi incelemesi sonucunda, taşınmazın rayiç bedelinin belirlenmesi ve tahliyenin taahhüt edildiği tarih ile fiili tahliye tarihi arasındaki sürede mahrum kalınan kira bedelinin hesaplanması biçiminde olacaktır.

Buna karşılık öğretide, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesinin, kiracıdan tazminat talep edilmesi için tek başına yeterli bir sebep oluşturmadığı yönünde görüşler de mevcuttur. Gümüş’e göre[3], Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinin kiraya verene tanıdığı hak yalnızca tahliye davası açmak ve yargılama sonunda tahliyeyi sağlamakla sınırlıdır; bu nedenle kiracıdan ayrıca tazminat talep edilmesi hükmün tanıdığı haklar arasında değildir.

Buna ek olarak, zarar hesabında kiralananın makul sürede kiraya verilebilme olasılığının da gözetilmesi gerektiği kanaatinde olsak da bu noktada belirtmek gerekir ki; kiraya verenin, tahliyenin taahhüt edildiği tarihten itibaren elinde hali hazırda yeni bir kira sözleşmesi bulunduğu durumlarda, kanaatimizce, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi gereken makul süre hesabı dikkate alınmadan tazminat hesaplaması yapılmalıdır. Başka bir ifadeyle, hali hazırda kira sözleşmesi mevcutken, taşınmazın boş kalacağı varsayılarak makul sürenin tazminat hesabından indirilmesi uygun olmayacaktır. Bu hususta öğretide de benzer görüşler bulunmaktadır[4].

Son olarak belirtmek gerekir ki, taşınmazın tahliye edilmesinin taahhüt edilen tarihte gerçekleşmemesi halinde, kiraya verenin uğrayacağı zarar yalnızca mahrum kaldığı kira bedeli ile sınırlı değildir. Her somut olayda zarar kalemleri farklılık gösterebilir. Özellikle tahliye taahhüdünün alınmasının sebebi kiraya verenin kendi konut ihtiyacını karşılamaksa, taahhüde aykırılık sonucunda kiraya verenin uğrayacağı zarar, kiracı sıfatıyla kendisinin başka bir taşınmazda kiraya çıkması durumunda ödeyeceği kira bedeli olacaktır. Bu durumda, tahliye taahhüt tarihi ile taşınmazın fiilen tahliye edildiği tarih arasındaki dönemde, kiraya verenin ödemiş olduğu subjektif kira bedelinin mi yoksa objektif kıstaslara göre aynı muhitte ve benzer nitelikte bir taşınmazın kira bedelinin mi tazminat hesabına esas alınacağı ayrı bir tartışma konusu olacaktır. Kanaatimizce, kiraya verenin davaya konu taşınmaz ile aynı bölgede ve benzer niteliklerde başka bir taşınmazda kiraya çıkması halinde ödeyebileceği makul kira bedelinin objektif ölçütlere göre belirlenerek tazminat hesabının buna göre yapılması gerekir.