Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımı yahut kullanmayla birlikte yararlanımını kiracıya bırakması karşılığında kiracıdan bir kira bedeli aldığı sözleşmedir.
Kanun, kira sözleşmesiyle ilgili genel hükümler yanında konut ve çatılı işyeri kiraları için özel nitelikte hükümler de barındırmaktadır. Bu düzenlemede gaye, sözleşmenin zayıf tarafı ve kimi zaman da tüketici konumunda olan kiracıyı korumaktır.
Kanun bu sebeple konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene fesih konusunda oldukça keskin bir sınır çizmiştir. Kira sözleşmesini kiraya verenin sona erdirebilmesi hususunda kanunda açık bir düzenleme yapılmış olmakta olup kiraya verenin bu yazılanlar dışında bir sebeple kira sözleşmesini sona erdirmek gibi bir imkânı bulunmamaktadır.
Çalışmamızda kira sözleşmesiyle ilgili genel bilgileri verilip konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin sona erme sebeplerini incelendikten sonra kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin izleyebileceği yollar incelenmiş bulunmaktadır.
1. KİRA SÖZLEŞMESİ
Kira sözleşmesiyle ilgili hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun ikinci kısmı içerisinde Özel Borç İlişkileri başlığı altında 299-378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kanunumuzda kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır:
TBK md. 299: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
İsviçre borçlar kanunundaki tanıma göre ise kira sözleşmesini şöyle tanımlamamız mümkündür: Kira sözleşmesi bir süre için bir şeyin kullanımının kira bedeli karşılığında devredildiği bir sözleşme türüdür. (ÇINAR, 2014)
Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden biridir. Kiraya verenin borcu kiraya konu olan malın kullanımını devretmekken kiracının borcu kira bedelini ödemektir. Kiracı ile kiraya verenin borçlandığı edimler birbirlerinin nedeni ve karşılığını oluşturmaktadır ve bu iki edim birbirleriyle değiştirilmektedir. (KAYA, 2020)
2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Kira sözleşmesi rızaya dayalı sözleşmelerdendir. Tarafların birbirlerine uygun ve karşılıklı irade açıklamalarının olması sözleşmenin kurulabilmesi için kâfidir. Taraflar kiraya söz konusu malın bir bedel karşılığında devri hususunda anlaştıklarında sözleşme kurulur. (ÇINAR, 2014)
Kiracı, kira için belirlenen bedel karşılığında kiralananı kullanır. Kira sözleşmesi kiracıya kiralanan üstünde herhangi bir ayni talep veya ayni hak kazandırmadığı için ayni bir sözleşme değil borç doğurucu bir sözleşmedir. Bu yüzden kiralanan şeyin malikinin kiralayan olması şart değildir. (TANDOĞAN, 2008)
Bu sözleşmede kiracının kiralananı kullanma hakkı şahsi bir haktır, herhangi bir ayni hak ya da talep kazanamamakla söz konusu sözleşmeden kaynaklanan kullanma hakkını tapu siciline şerh ettirmek suretiyle güçlendirebilir. (ÇINAR, 2014)
Türk Borçlar Kanunu’nun gerek genel hükümler kısmında gerek kira sözleşmesini düzenleyen hükümleri kısmında sözleşmenin şekliyle ilgili bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu durumda kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekle tabi değildir. (ÇINAR, 2014)
Lakin uygulamada, özellikle konut kiralarında, kira sözleşmeleri genel olarak yazılı şekilde yapılmaktadır. Çünkü Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ispat şekliyle ilgili hükümleri kişileri kira sözleşmesini yazılı şekilde yapmaya itmektedir. Ama aslında kural olarak kira sözleşmesinde herhangi bir geçerlilik şekli yoktur, sarih yahut zımni irade açıklamalarına dayalı olarak istenilen şekilde yapılabilir. (ÇINAR, 2014)
Kiraya veren ile kiracının kira sözleşmesi yapma konusunda anlaşmaları, ehliyet, sözleşmenin kurulması ve temsil genel hükümlere tabidir. Bu durumda taraflar tam fiil ehliyetine sahip olmalıdır. (YAVUZ Cevdet, ACAR Faruk, ÖZEN Burak, 2012)
Şekil şartı öngörülmemiş olsa da sözleşmenin ve kira bedelinin miktarının ispatı için yazılı şekilde yapılmaları gerekebilir. Kira sözleşmesinin geçerlilik şekline tabi olması durumunda kira bedelinin mevcudiyeti ve miktarı konusunda kiraya veren rıza gösterse dahi yemin teklif olunamayacağı ve tanık dinlenemeyeceği kabul görmektedir. (TANDOĞAN, 2008)
Kiraya verenin malik dışında bir şahıs olması mümkündür. Kiralanan üzerinde intifa hakkı olan bir kişi de çıplak mülkiyet sahibi olan kişinin onay yahut iznine bağlı olmadan intifa hakkına sahip olduğu şeyi kiraya verme yetkisine sahiptir. Ancak üzerinde intifa hakkı olan şeyi çıplak mülkiyete sahip kişinin kiralama yetkisi bulunmamaktadır. Ayrıca üzerinde herhangi bir tasarruf yetkisi olmayan birisi de başkasının malını kiralayabilir. Bu durumda kiralanan şeyin teslimi ve kullanımının devri borcunu yerine getiremezse kiracının olumlu zararını tazminle yükümlüdür. (Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA, 2019)
Kira sözleşmesinde kiraya verenin sayısı da kiracı sayısı da birden fazla olabilir. Kiracı sayısı birden çoksa her biri kendi payına düşen bedeli ödemekle yükümlüdür. Lakin kiracılardan yalnızca birinin aleyhine tahliye davası açılamaz. Çünkü boşaltma, kira parasının aksine bölünemez bir borçtur ve kiracılar arasında zorunlu bir dava arkadaşlığı ilişkisi vardır. (Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA, 2019)
3. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖGELERİ
Kira sözleşmesinde 3 ögeden bahsedebiliriz. Bunlar:
+Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan bir anlaşma,
+Kiraya konu teşkil eden bir şeyin mevcudiyeti ve bu şeyin kullanımının ya da yararlanılmasının kiracıya bırakılması,
+Kira bedelidir.
Kira sözleşmesinde kiraya verenin asli borcu kiralanan şeyin kullanıma uygun biçimde teslimi ve muhafazasıyken kiracının asli borcu da kira bedelini ödemektir.
Kiracı ile kiraya veren arasında anlaşmanın kurulmasıyla kira sözleşmesi doğar. Kiraya konu olan şeyin ya da kira bedelinin teslim edilmemiş olması sözleşmenin doğmasına engel değildir. Kural olarak kira sözleşmesi bir şekle tabi değildir lakin özellikle taşınmaz kiralarında kiracı kendisini sonraki mal sahiplerine karşı güvence altına almak istiyorsa kiraya verenle kira sözleşmesini yazılı biçimde yapıp söz konusu sözleşmeyi tapu siciline şerh verdirmesi gerekir. (Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA, 2019)
Kira sözleşmesi karşılıklı sözleşmelerden olduğu için kiracının mutlaka karşılık olarak bir ödemede bulunması gerekir. Bu karşılık kural olarak parayla ödenir ama paradan başka bir şeyle ödenmesi de kararlaştırılabilir. Genel olarak bu durumda bir karma akit söz konusu olur. (Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA, 2019)
Kiracı sözleşme sona erdiğinde sözleşmeye aykırı şekilde kullanma kaynaklı zararlar hariç bir tazminat ödemeyecektir, bunun aksi yönde anlaşmalar geçersizdir. (Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA, 2019)
4. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ
KONUT NEDİR?
Türk Borçlar Kanunu’nda ne konut ne de çatılı işyeri tanımlanmıştır. Bu tanımı yapma işi öğreti ve yargı kararlarına bırakılmıştır.
Konutu genel olarak etrafı ve üstü kapalı, insanların barınma ihtiyacını karşılayan yerler olarak tanımlayabiliriz. Konut, insanların şahsi olarak daimi bir şekilde ikametine uygun oturma alanlarını ifade etmektedir. Oturma alanı ille de tuvalet veya mutfak gibi tüm fonksiyonlara sahip olmak zorunda değildir, tek bir odalı konut da olabilir. (ÇINAR, 2014)
Konuttan bahsedebilmek için ortada kiracının barınma ihtiyacına yanıt veren bir yapı olmalıdır. Kiracının uyku gereksinimini karşılayıp çevresel etkilerden minimum korumayı sağlayan bir yapıya konut diyebiliriz. Konut taşınmaz olmalı mıdır sorusuna öğretide ortak bir yanıt yoktur. Konutun tek bir odasının kiralanması durumunda da TBK kira sözleşmesine ilişkin hükümleri anlamında konutun varlığı kabul edilecektir. Fakat niteliği gereği konut kirası hükümlerine uygun düşmeyen öğrenci yurdu ve onun gibi yapıların kiralanması buraya dâhil edilmemelidir. (ÖZTÜRK, 2017)
Kiralananın yan yahut esas konut niteliğinde olmasının, yerleşim yeri niteliğinin olup olmamasının, büyüklüğünün ve ayıplı olup olmamasının konut kirasının varlığının kabulünde etkisi yoktur. (ÇINAR, 2014)
Türk Borçlar Kanunu’nun 339. Maddesinin ilk fıkrasındaki düzenleme şu şekildedir. “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.” Bu durumda kiralanan konut veya çatılı işyeriyle birlikte kimi eşyaların kullanımı bırakılırsa kira sözleşmesiyle ilgili hükümler bu eşyalara da uygulanır. Lakin kiralananın niteliği gereği geçici kullanıma özgülendiği durumlarda altı ay ve daha kısa süreli kiralamalarda uygulanmaz.
Bir bahçe veya bina altındaki garaj, depo ve kömürlük de yan eşya olarak aynı hükümlere tabi olur. Burada eşyalarla kiralanan yer arasında kullanım açısından bir iç ilişki yahut fonksiyonel bağlantının varlığı gerekir. (ÇINAR, 2014)
Aynı maddenin ikinci fıkrasında da “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” denilmiştir. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı tüm kira sözleşmelerinde bu hükümlerin uygulanacağı hükme bağlanmış bulunmaktadır.
Öğretide bir görüşe göre TBK’nin 339’uncu maddesinin ilk fıkrasına göre bir taşınır eşya da konut kirası niteliği taşıyabilir. Bu görüşe göre taşınır nitelikteki baraka, ev olarak kullanılmakta olan konteyner da konut niteliği taşıması durumunda konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenmiş hükümlere tabi olur. Lakin 339’uncu maddede açıkça bir taşınır-taşınmaz ayrımı yapılmamışsa da aynı maddede ve maddenin gerekçesinde sınırlandırmaya ilişkin olarak açıkça taşınmaz kavramı kullanılmıştır. Bu sebeple taşınır nitelikteki kiralananlar, konut niteliği taşısa dahi, konut ve çatılı işyeri kiralarına dair hükümler uygulanmamalıdır. (ÇINAR, 2014)
ÇATILI İŞYERİ NEDİR?
İşyeri, ekonomik faaliyetlerin yürütüldüğü, yahut en azından baskın karakter gösteren yerdir. Bunanla beraber bir işletmece kiralanmış olsa bile meslek icrasıyla doğrudan ilgisi olmayan yerler işyeri kirasına dâhil değildir. (GÖKYAYLA, 2014)
İşyerinin çatılı olması, üstünün kapalı olması çatılı işyerinden bahsedebilmemiz için gereklidir. Öğretide sadece üstünün değil, etrafının da kapalı olması gerektiği söylenmektedir. İşyerinin çatılı olup olmadığının tespitinde kiralanan taşınmazdaki hâkim durumla sözleşmenin maksadına bakmak gerekir. Yargıtay esas olarak örtülü yapıların değil de bunların dışındaki kısımların kullanıma hizmet ettiği kiraları çatılı işyeri kirası olarak kabul etmemektedir. (ÖZTÜRK, 2017)
Bu niteliklere sahip bir konut veya çatılı işyeri, bir kira sözleşmesine konu teşkil ederse bu kira ilişkisine TBK 339 ve devamındaki hükümleri öncelikli olarak uygularız.
TBK 339-356 hükümlerinin uygulanabilmesi, kira sözleşmesinin yapıldığı anda işyerinin çatılı olmasını gerektirir. Sözleşme sonrası çatılı yerlerin inşası durumunda o çatılı yerlere, aksi taraflarca kararlaştırılmadığı müddetçe, TBK 339-356 hükümleri uygulanmaz. (ÇINAR, 2014)
5. KİRA SÖZLEŞMELERİNİN TÜRK BORÇLAR KANUNU KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE SONA ERMESİ
Genel (adi) kira sözleşmesinin sona ermesi Türk Borçlar Kanunu’nda 327 ila 333’üncü maddeler arasında düzenlenmiştir.
227’nci maddede adi kira sözleşmelerinin sürenin dolmasıyla sona ermesi düzenlenmiştir, bu hüküm belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesini düzenlemiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi ise 328-330’uncu maddeler arasında, kira konusu şeyin taşınmaz mal, taşınır yapı ve taşınır olmasına göre ayrı ayrı düzenlenmiştir.
331-333’üncü maddeler arasındaysa olağanüstü fesih düzenlenmiş bulunmaktadır. Burada önemli sebepler, kiracının iflası ve kiracının ölümü birer madde olacak şekilde düzenlenmiştir.
Bunun dışında çeşitli maddelerde fesih sebepleri sayılmış olup bunlar da kira sözleşmesinin sona ermesine neden olacaktır.
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRENİN DOLMASI
Taraflarca kira sözleşmesi için bir süre belirlenmişse kararlaştırılan süre dolduğunda kira sözleşmesi bir bildirim gerekmeksizin sona erer. Türk Borçlar Kanunu’nun 327’nci maddesinin ikinci fıkrasına göre eğer taraflar süre dolduktan sonra açık bir anlaşma olmaksızın söz konusu kira ilişkisini sürdürmeye devam ederlerse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşme halini alır.
BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH BİLDİRİMİ
TBK md. 328: “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.”
Bu madde kapsamında taraflardan biri tarafından fesih bildirimi aracılığıyla kira sözleşmesinin olağan şekilde sonlandırılabilmesi için fesih dönemlerine ve bildirim süresine uyulmalıdır. Fesih dönemi hesaplanırken kira sözleşmesinin başlama tarihi esas alınır. Eğer söz konusu fesih dönemine yahut bildirim süresine uyulmazsa bildirim bir sonraki dönem için geçerli olacaktır.
Bu şekilde fesihte bulunulabilmesi için haklı bir sebebin varlığı gerekmemektedir.
TBK md. 329: “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.”
Aksi yönde bir anlaşma söz konusu değilse taşınmaza yahut taşınır yapılara dair kira sözleşmelerinde yerel adette belirlenmiş kira döneminin sonu için, böyle bir adetin yokluğu halinde de altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimine uyulmak suretiyle feshedilebilir.
TBK md. 330: “Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.”
Bu hükme göre gerek kiraya veren gerekse kiracı, taşınıra ilişkin sözleşmeyi üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uymak koşuluyla her zaman feshedebilir. Burada taşınmaz ve taşınır yapıların aksine yerel adetin varlığı veya yokluğu önem taşımaz, bir adet varsa dahi göz önüne alınmayacaktır. Lakin taraflar daha uzun bir fesih süresi kararlaştırabilir, buna hukuken bir engel bulunmamaktadır.
Eğer kiraya veren bir taşınırı mesleki bir faaliyet gereği kiraya vermişse ve kiracı da bu taşınır malı özel kullanımı için kullanıyorsa kiracı bu kira sözleşmesini üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden fesih bildiriminde bulunarak sonlandırabilir. Kiracının bildirim için herhangi bir sebep göstermesi gerekmez. Kanundaki açık düzenlemeye göre kiraya veren sözleşmenin feshinden ötürü bir zarara uğrasa dahi bunu talep edemeyecektir.
Fesih bildirimi bu düzenlemelerde kural olarak bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarının feshi ise kanun hükmüyle yazılı şekil şartına bağlanmıştır.
KİRAYA VERENİN KİRACININ KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCUNU İHLAL ETMESİ SEBEBİYLE SÖZLEŞMEYİ FESHETMESİ
TBK md. 316: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
Bu düzenlemeye göre kiracı kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilerle komşulara saygılı davranmak zorundadır. Eğer buna uygun davranmazsa kiraya veren konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri dışındaki kira sözleşmelerini hemen yazılı bir bildirimle feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise önce yazılı bir ihtarda bulunarak en az 30 gün süre verir ve aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedeceğini beyan eder.
Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının kiralanana kasıtlı olarak ağır bir zarar vermesi, kiracıya süre vermenin fayda etmeyeceğinin anlaşılması yahut kiracının bu yükümlülüğe aykırı olan söz konusu davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturanlar veya komşular için çekilmez olması halinde kiraya veren sözleşmeyi yazılı bir bildirimle derhal feshedebilecektir.
KİRACININ TEMERRÜDÜ
TBK md. 315/1: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Yukarıdaki hükme göre kiracının ödemekle yükümlüğü olduğu kira bedelini yahut yan gideri ödememesi durumunda kiraya verenin kiracıya yazılı bir bildirimle süre vermesi ve süre dolduğunda borç ifa edilmemiş olursa sözleşmeyi feshetmesi mümkündür.
Kiraya verenin verebileceği asgari süre konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kiralarda on günken konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gündür. Sürenin başlangıcı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden itibaren başlayacaktır.
OLAĞANÜSTÜ FESİH NEDENLERİ (md. 331-333)
Olağanüstü fesih nedenleri kanunda 3 maddede birer başlık olacak şekilde düzenlenmiştir. Buna göre olağanüstü fesih nedenleri şunlardır: önemli sebepler, kiracının iflası ve kiracının ölümü.
- Olağanüstü Sebepler
TBK md. 331/1: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”
Bu maddenin kenar başlığı fesih olmakla birlikte madde, kira akdinin haklı sebeplerle feshini düzenlememekte, fesih bildirimiyle sona erdirilmesini düzenlemektedir. (ŞAHİN, 2019)
Söz konusu hüküm uyarınca kira sözleşmesinin her iki tarafı da sözleşmenin kendisi için çekilmez bir hal almasına neden olan sebeplerin varlığı halinde yasal bildirim süresine uymak koşuluyla her zaman feshedebilecektir. Bu hükme olağan kirada, ürün kirasında ve konut ve çatılı işyeri kiralarında başvurulmasında hukuki bir engel yoktur.
Söz konusu önemli sebep, sözleşme başlangıcında öngörülemeyen, olağanüstü, dürüstlük kuralına göre kira ilişkisini taraflarca çekilmez hale getiren, beklenmeyen bir durumdur. Sözleşme kurulurken bu önemli sebebi öngörebilecek olan tarafın bu hükme dayanmak suretiyle sözleşmeyi feshetme imkânı bulunmamaktadır. (ÖZTÜRK, 2017)
Önemli sebeplerle fesih imkânı sözleşme ile kaldırılamaz. Önemli sebepler taraflardan biri yahut ikisi tarafından kaynaklanabilir veya tarafların atfedilemeyecek de olabilir. Fesih için önemli sebebin varlığı kâfidir. (Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA, 2019)
Önemli sebeplerle feshin aşırı ifa güçlüğüne karşı durumu şöyledir: TBK 331’in uygulama alanı uyarlama davalarından daha geniştir. Önceden öngörülmesi mümkün olmayan olayların TBK 331’in uygulanması için yeterli olmasının yanında sosyal boyutu olmayan olaylar da TBK 331’in uygulanmasına imkân sunan haklı sebepler olabilmektedir. (ŞAHİN, 2019)
Hem TBK 138 hem de 331 hükmünün uygulanması için şartlar aynı anda oluşmuşsa kiracı yahut kiraya veren sözleşmeyi feshetmek yerine uyarlama talebinde de bulunabilir. Burada mevzu sözleşmenin uyarlanma imkânı mevcutsa yine de 331’e dayanarak feshin mümkün olup olmamasıdır. Taraflardan biri sözleşmeyi feshettiğinde öteki taraf uyarlama yapılırsa çekilmezliğin ortadan kalkacağını söyler ve uyarlama talebinde bulunursa hakim fesih için şartların oluşmadığını kabul etmeli ve uyarlama yapmalıdır. Taraflarca uyarlama talep edilmezse hakim kendiliğinden uyarlama yoluna gidemez, fesih için gerekli şartların oluşup oluşmadığını inceleyip ona göre karar verir. (ŞAHİN, 2019)
- Kiracının İflası
TBK md. 332: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.
Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.”
Bu hükme göre iflas eden kiracıdan kiraya veren işleyecek kira bedelleri için bir teminat verilmesini talep edebilecektir. Güvence verilmesi için iflas masası ve kiracıya uygun bir süreyi yazılı şekilde vermesinden sonra süre dolmasına rağmen kendisine teminat verilmezse kiraya veren herhangi bir fesih bildirim süresine uymasına gerek kalmaksızın feshedebilecektir.
- Kiracının Ölümü
TBK md. 333: “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.”
Bu maddeye göre kiracı öldüğünde sözleşme kendiliğinden sona ermez, mirasçıları tarafından yasal fesih bildirim süresine uyulmak suretiyle en yakın fesih dönemi sonunda feshedilebilir.
6. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ
GENEL HÜKÜMLERE GÖRE SONA ERME
Kanunda düzenlenmiş bulunan genel hükümlere göre sona erme hükümleri aksi yönde düzenleme olmadıkça konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanır.
BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERME
TBK md. 348: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.”
Feshin geçerliliği bildirimin en azından adi yazılı bir şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Bu şekil şartı yalnızca kanunun 347’nci maddesi bakımından değil konut ve çatılı işyeri kiralarının genel hükümler gereği fesih bildirim ve fesih haklarının kullanılacağı haller bakımından da aranır. Dönme hakkının kullanıldığı hallerse bu yazılılık şartının dışındadır. (ÖZTÜRK, 2017)
- Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
TBK md. 347/1: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Buna göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde kanun koyucu yalnızca kiracıya kira sözleşmesinin sonunda bir fesih beyanıyla sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanımıştır. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyi yenilemeyeceğini kiraya verene yazılı şekilde bildirmezse sözleşme aynı koşullarda bir sene uzatılmış kabul edilir. (KAYA, 2020)
15 günlük süre nispi emredici bir niteliğe sahiptir, taraflar anlaşarak kiracı yararına azaltılabilir. Sözleşmenin mevcut koşullarla bir sene uzatılmış sayılmasıysa sözleşmenin içerik olarak aynı koşullarla yenilenmesi, daha önceki sözleşme için kiracı dışındaki kimselerce verilmiş rehin, kefalet gibi teminatların aksi kararlaştırılmadığı müddetçe düşeceği anlamına gelir. (ÖZTÜRK, 2017)
Kiraya verense akdin süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi feshedemez, ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, uzama senesinin bitmesinden en az 3 ay önce, kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir. (ÖZTÜRK, 2017)
Sözleşme süresi sonunda bildirimle fesih beyanında bulunarak sözleşmeyi sona erdirmenin sadece kiracıya tanınmış bir hak olması sosyal adaletin gereğidir. (KAYA, 2020)
Taraflarca kiraya veren tarafın yapacağı yazılı fesih bildirimini üç aydan daha da önce yapılması koşulu kararlaştırılabilir. (ÖZTÜRK, 2017)
6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici ikinci maddesine göre: “Bu kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya
mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347’nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.”
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
TBK md. 347/2: “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
Kanunen belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini kiracı her zaman genel hükümlere göre feshedebilirken karaya veren kira sözleşmesinin başlangıcından on sene geçtikten sonra feshedebilecektir.
Hüküm gerekçesinde de ifade edildiği üzere, bu süreler bakımından atıf yapılan düzenlemeler TBK’nin 328 ve 329’uncu maddelerindeki düzenlemelerdir. Buna göre: “Taraflardan her biri bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”. (ÖZTÜRK, 2017)
DAVA YOLUYLA SONA ERME
Kiraya veren yalnızca 350,351 ve 352’deki düzenlemelere dayanmak suretiyle tahliye davası açabilecektir. Dava sebepleri bu maddelerde yazılanlarla sınırlandırılmış bulunmaktadır.
Bu yol, kira sözleşmesinin yalnızca bir yargı kararıyla sona erdirilmesini ifade eder. Kira akdinin yalnızca yargı kararıyla sona erdirilmesi kiraya verenin keyfi hareket etmesine ve bundan doğacak uyuşmazlıklara karşı bir koruma sağlar. (KAYA, 2020)
Bu yol, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilir, diğer kira ilişkilerine uygulanamaz.
Mahkeme, tahliye davası sonunda tahliye kararı verip bu karar kesinleştiğinde kira sözleşmesi sona erer. Bu karar yenilik doğuran bir hükümdür. (KAYA, 2020)
Konut ve çatılı işyeri kiralarının özellikle sona ermesiyle ilgili hükümler kamu düzeniyle ilgili olduğu için taraflarca bu konuda tahkime gidilemez. (ÖZTÜRK, 2017)
Sulh hukuk mahkemesi bu hususta görevli mahkemedir.
- Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle
Bu kısımdaki nedenler kiraya verenin kendisinden kaynaklanmakta olup kiracının herhangi bir kusurunun varlığı gerekmemektedir. (İPEK, 2012)
Gereksinim, yeniden inşa ve imar
TBK md. 350: “Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Bu düzenlemeye göre, kiraya veren kanunda sayılan belli yakınlıkta kişilerin konut veya işyeri ihtiyacından ötürü kullanma zorunluluğu içerisindeyse veya kiralanan taşınmazın imarı ya da yeniden inşası için esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekmekteyse, bu işlemler yapılırken kiracının söz konusu kiralananı kullanması imkansız ise kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. (KAYA, 2020)
Yeni malikin gereksinimi
TBK md. 351: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Bu düzenlemeye göre kiralanana sonradan malik olan kişi, bir önceki maddede de sayılmış olan belli yakınlıktaki kişilerin konut yahut işyeri ihtiyacından ötürü kullanma zorunluluğu doğarsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya bu durumu yazılı olarak bildirmek şartıyla kira sözleşmesini altı ay sonra bir dava açarak sona erdirebilecektir. Aynı kanunun 311’inci maddesindeki hüküm uyarınca taşınmaz üstünde kira sözleşmesinin kurumasından sonra sınırlı ayni hak elde eden kimseler de kıyasen uygulamayla yeni malikin gereksinimi nedeniyle sözleşmenin sona ermesi hükümlerinden yararlanabilecektir. (KAYA, 2020
- Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye davası sebepleri kanunun 352’nci maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır.
-Yazılı tahliye taahhüdü ile sözleşmenin sona ermesi
TBK md. 352/1: ‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’
Bu taahhüt ile kiracı, sözleşmeyi uzatmaktaki serbestliğini sınırlamaktadır. Bu taahhüdün hukuki niteliği doktrinde tartışmalıdır. (KAYA, 2020)
Tahliye taahhüdü kiracı tarafından kiraya verene karşı kiralananın tesliminden sonra, yazılı şekilde yapılmalı ve tahliye için bir tarih öngörülmüş olmalıdır. Tarihin taahhüt yapıldığı esnada belirlenebilir olması da bu belirli olma şartını gerçekleştirmiş kabul edilmektedir.
Tahliye tarihi belirlenebilir değilse o taahhüdü geçersiz kabul etmemiz gerekir. (KAYA, 2020)
Tahliye taahhüdünde bulunan kiracının boşaltacağını taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltması gerekmektedir. Eğer bunu yapmazsa kiraya verenin bir ay içinde dava açmak veya icraya başvurmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirme imkânı doğar.
Tahliye davasında taraflar
Tahliye davası açmayı veya icraya başvurmayı yapması gereken kişi kiraya verendir. Malik, kiraya veren sıfatına sahip değilse tahliye talebinde bulunamayacaktır. (Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA, 2019)
Kiraya veren kiracıdan tahliyeyi gerçekleştirmesini talep edecektir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125’inci maddesindeki düzenleme uyarınca eski malik döneminde bir tahliye taahhüdü verilmişse bu taahhüt yeni malikçe de kullanılabilir. (KAYA, 2020)
Paylı mülkiyet varsa pay ve paydaş çoğunluğu, elbirliğiyle mülkiyet söz konusuysa da oybirliğiyle icraya başvurulması veya davanın açılması gerekir. Bu şart gerçekleşmeksizin yapılan başvurularda söz konusu eksikliği gidermeleri için süre verilir. (KAYA, 2020)
Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdü tümü tarafından verilmelidir ve tahliye davası da tüm kiracılara karşı açılmalıdır çünkü kiralananın boşaltılması bölünemez borç niteliğine sahiptir.
Alt kiracı varsa tahliye davası ona değil asıl kiracıya karşı açılır. Dava sonunda kira sözleşmesinin sona ermesi alt kiracıyı da bağlayacağı için onun sözleşmesi de sona erer. (Mustafa ÖZDOĞAN, Tuba OYMAK , 2013)
Kiracı tahliye taahhüdünde bulunduktan sonra ölürse, bu taahhüt mirasçılarını bağlar. (KAYA, 2020)
Tahliye davasında süre
Kiraya veren, belirlenen günde kiralananın hala boşaltılmamış olması halinde o tarihten başlayarak bir ay içerisinde dava açabilir.
TBK’nin 353’üncü maddesine göre kiraya veren, söz konusu bir aylık süre içerisinde kiracıya dava açacağını yazılı şekilde bildirirse dava açma süresi bir yıla uzayacaktır. Süre, kamu düzenindedir, bu yüzden mahkemece re’sen dikkate alınır. (KAYA, 2020)
Tahliye için belirlenen tarihten önce kiraya verenin icraya yahut davaya başvurması durumunda kiracıya tebliğde bulunulsa dahi bu, tahliye sonucu doğurmayacaktır.
- Kiracının ya da eşinin aynı ilçede veya belde sınırları içinde konutunun bulunması nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi
TBK md. 352/3: “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
Bu hükümde hiçbir sebebi olmayan bir kiracının kendine veya birlikte yaşadığı eşine ait bir konutu varken başkasının konutunda kiracı olmasında korunmaya değer bir yarar bulunmamıştır ve kiraya verenin menfaati kiracınınkinden üstün tutulmuştur. Bu düzenlemenin amacı kimi Yargıtay kararlarında mevcuttur. Bu kararlarda hükmün amacının kiracının başkalarının konutu daha ucuz olmasından ötürü tutması sonucunda oluşacak konut buhranını engellemek olduğu söylenmektedir. (KAYA, 2020)
Kiraya verenin bu hükme dayanarak tahliye davası açabilmesi için kira sözleşmesi yapılırken kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin söz konusu sınırlar içerisinde bir konutunun varlığından haberdar olmaması gerekir.
Söz konusu konut; fiziki olarak, konum bakımından, hukuken ve sağlık bakımından oturulabilir olmalıdır. Bunlardan birinin yahut birkaçının eksikliği halinde tahliye davası reddedilecektir.
Bu sebep nedeniyle açılacak tahliye davasında süre konusunda tahliye taahhüdünde yapılan açıklamalar geçerlidir.
-İki haklı ihtar sebebiyle sona erme
Türk Borçlar Kanunu’nda 313’üncü maddede de açıkça ifade edildiği üzere kiracı kira bedelini ödeme yükümlülüğüne sahiptir. Ödememesi sebebiyle iki haklı ihtar alması durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı doğacaktır. Çalışmamızın da asıl inceleme konusu budur.
İşte bu sona erdirmeyle ilgili olarak da kanunda şöyle bir düzenleme yapılmıştır:
TBK md. 352/2: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Bu fıkradaki düzenlemeye göre kiracı, kısa süreli kira akitlerinde kira süresi içinde; uzun süreli kira akitlerindeyse bir kira yılı yahut bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemez ve bu sebeple kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulursa kiraya verenin dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme imkânı doğacaktır. Dava yoluna başvuru için belirlenen sürelerse kira süresinin ve uzun süreli kiralarda da ihtarların yapıldığı kira yılının bitmesinden başlayarak bir aydır.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilir.
TBK md. 315’e göre temerrüdün şartları şunlardır:
-Kiralananın kullanımının kiracıya bırakılması
-Kira bedeli veya yan giderlerin muaccel olması
-Kiracıya muaccel olan kira bedelinin ve yan giderlerin ödememesinden dolayı ihtar yapılmalı ve süre verilmeli
-Kira bedelinin verilen süre içerisinde ödenmemesi
TBK md. 315, kiraya verene kiracı temerrüde düşerse sözleşmeyi feshetme imkanı tanımıştır. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya ödemede bulunması için 30 gün mehil verecek, bu süre içinde ödemenin yapılmaması halinde sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu düzenlemeyi kiracının kötüye kullanabilmesinin önüne işte bu fıkra hükmü ile geçilmiş bulunulmaktadır. (KAYA, 2020)
Yakıt gideri ve öteki giderlere sözleşmede veya yerel adetlerde aksi yönde bir kabul yoksa kiracı katlanır. Bunların ödenmemesi durumunda da temerrüt sebebiyle sözleşme feshedilebilir. (Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA, 2019)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıya kira bedeli ile kanunda bahsi geçen kullanıma bağlı giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü yükleyemez. Ayrıca 346’ncı madde uyarınca, ceza koşulu veya bir kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin de muaccel olacağı yönündeki düzenlemeler (muacceliyet kaydı) de geçersiz sayılır. Buna karşılık, kiracının diğer yükümlülüklerinin ceza koşuluna bağlanması mümkündür. 346’ncı maddedeki düzenlemenin yürürlüğü çatılı işyeri kiralarında 01.07.2020 tarihine dek ertelenmiştir. (Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA, 2019)
Ayrıca 343’üncü madde ile sözleşmede kira bedelinin belirlenmesi dışındaki değişikliklerin yapılması da kiracı aleyhineyse yasaklanmıştır.
Kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödemeyerek temerrüde düşmesi üstüne kiraya veren kira sözleşmesini mahkemeye başvurarak feshettirmek suretiyle sona erdirip kiralananın tahliyesini isteyebilir. Mahkemeden aldığı karara dayanarak ilamlı icra takibinde bulunabilir. Ayrıca, kiracıya karşı genel haciz yolu ile ilamsız takipte de bulunabilir. Fakat kiraya verenin bu takibi yalnızca kira alacağına ilişkin olur. Kiraya veren kira bedelini ve yan giderlerin yanı sıra kiracının tahliyesini de isterse ilamsız icra yoluyla taşınmazların tahliyesine ilişkin takipte bulunmalıdır. (ÇINAR, 2014)
Temerrüt sebebiyle tahliye talebini de içeren takipte bulunabilmek için kira süresinin bitmesini beklemeye gerekmemektedir.
Kiraya veren, kiracının ödemesi gereken bedeli veya yan giderleri ödemesi gereken tarihte ödememesi üstüne ödenmeyen bedellerin veya giderlerin miktarını ve hangi aylara ait olduğunu açıkça belirterek ilamsız icra takibi başlatır ve kiracıya bir ödeme emri gönderilir. Kiraya veren, icra takip talebinde kiracıya ödenmemiş kira alacağı için TBK 315’te bahsi geçen ihtarın da yapılmasını ister. (ÇINAR, 2014)
Çeşitli Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere takip kiracıların tümüne birden yapılır çünkü tahliye bölünemez bir borçtur.
Kiracı takibe itiraz etmez ve ödeme emrinde bildirilen süre içinde kira borcunu ödemezse İcra ve İflas Kanunu’nun 269’uncu maddesine göre icra mahkemesince tahliye kararı verilebilecek ve takibin kira alacağına ilişkin olan kısmı kesinleşecektir. Ve ayrıca bu durumda kiracı kira sözleşmesini kabul eti sayılacaktır. Kiracı takip konusu olan kira bedeli ve/veya yan giderleri tamamen öder, yargılama giderleriyle eklentileri ve vekâlet ücretini ödemezse temerrüt sebebiyle kira akdi sona erdirilemez ve tahliye kararı da verilemez. (ÇINAR, 2014)
Kiracı ödeme emrine üç veya yedi gün içinde itiraz etmemiş olsa dahi, tahliyeye karar verebilmek için kira türüne göre kira borcunu ödemesi için kiracıya tanınan on, otuz ya da altmış günlük süreleri beklemek gerekir. Kiraya veren, ödeme süresi dolduktan itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurmak suretiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. (ÇINAR, 2014)
Tahliye talebi üstüne icra mahkemesi kiracının ödeme emrine itirazda bulunmadığını ve ödeme süresi içinde de borcunu ödemediğini tespit ederse tahliye kararı verir. Bu karar üstüne kiracı, söz konusu taşınmazdan icra müdürü tarafından zorla çıkartılır. (ÇINAR, 2014)
Kaynakça
Aydın ZEVKLİLER, Emre GÖKYAYLA. (2019). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: Turhan Kitabevi.
ÇINAR, N. U. (2014). TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA DÜZENLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ VE HUKUKİ SONUÇLARI. İstanbul: ON İKİ LEVHA YAYINLARI.
GÖKYAYLA, E. (2014). https://journal.yasar.edu.tr: https://journal.yasar.edu.tr/wp-content/uploads/2014/01/6-Emre-G%C3%96KYAYLA+.pdf adresinden alınmıştır
İPEK, E. (2012). 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler. Türkiye Barolar Birliği Dergisi , 59-92.
KAYA, M. (2020, Ocak). KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KİRACIDAN KAYNAKLANAN NEDENLERLE SONA ERMESİ.
Mustafa ÖZDOĞAN, Tuba OYMAK . (2013). Kira Genel Hükümler. Ankara: Bilge Yayınevi.
ÖZTÜRK, M. (2017). https://hukuk.deu.edu.tr: https://hukuk.deu.edu.tr/wp-content/uploads/2017/11/41-MEHMET-OZTURK.pdf adresinden alınmıştır
ŞAHİN, T. (2019). Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi , 337-359.
TANDOĞAN, H. (2008). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C.2. Vedat Kitapçılık.
YAVUZ Cevdet, ACAR Faruk, ÖZEN Burak. (2012). Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler). İstanbul: Beta Yayıncılık.
