Devremülk:
Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir. Devre mülk hakkı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Diğer kavramlardan farkı:
Devre mülk ile devre tatil, hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi kavramları birbirlerine yakın kavramlar olması sebebiyle çok fazla karıştırılmaktadır. Ancak gerek tabi olduğu kanun gerekse de içeriği bakımından birbirlerinden oldukça farklı kavramlardır.
a-) Devre tatil ve devre mülk
Devretatil hakkı 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da düzenlenmiştir. Devre mülk hakkı ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Devre tatil hakkı tüketiciye belirli bir yıllığına (örneğin 50 yıl için) ve yılın belirli bir dönemi için sözleşme konusu daireyi kullanma ve orada tatil yapma hakkı sağlar. Devre mülk hakkı ise sözleşme konusu dairenin yılın belirli bir döneminde ve en az 15 gün olacak şekilde kullanılması ve tatil yapılması imkanı sağlar. Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir. Devre mülk, ömür boyu tüketiciye ait olur ve sonra da mirasçılarına miras olarak kalır. Yani devre mülk hakkı belirli bir süre için değildir. Bir sefer satın alındığında herhangi bir süreyle kısıtlı olmaksızın yılın belirlenen döneminde artık tüketiciye ait olur. Devre mülk hakkında devre tatilden farklı olarak tapu devri söz konusudur ve devre mülk satın alındığında tüketiciye devre mülk tapusu verilmesi gerekir. Düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir ve tapu belgesinde devre mülk kutucuğu işaretlidir.
b-) Hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi ve devre mülk
Hisseli gayrimenkul Satış Sözleşmesi bir dairenin veya arsanın belirli paylara ayrılması ve bu payların ayrı ayrı kişilere satılabilmesi ve bu kişilerin tek bir gayrimenkul üzerinde birlikte malik olmalarıdır. Hisseli Gayrimenkul bir tatil hakkı değildir. Devre mülkten en büyük farkı belirli devrelere bölünmemesi ve tatil hakkına ilişkin olmamasıdır. Devre mülkte herkesin sahip olduğu ve kullanım yapacağı döneme dair tapu kaydı vardır. Hisseli gayrimenkulde de tapu devri yapılır ancak daireyi hangi haftada kullanabileceğiniz tapu senedinde belli değildir. Kullanım dönemi belli olmadığından devre mülk hakkındaki gibi haklara sahip değilsinizdir. Devre mülk hakkı kolayca satılabilir ve emlak değeri yüksektir. Hisseli bir gayrimenkul ise kolay kolay satılamaz. Zira onlarca veya yüzlerce insanın tek bir daire üzerinde hisse sahibi olması ve aralarında anlaşabilmeleri çok zor ve hatta imkansızdır. Bu nedenle aralarında bir çok problem yaşamaktadırlar. Dolayısıyla tüketicilerin çok fazla tercih edebilecekleri bir tatil veya yatırım türü değildir. Uygulamada bazı firmalar tarafından devre mülk satışı yerine devre mülke benzer şekilde hisseli satışlar yapıldığı görülmektedir. Bu firmalar özellikle devre mülk hakkının 15 günden az olamayacağı yasağını delebilmek için hisseli olarak satışlar yapmakta ve bir daireyi çok daha fazla kişiye hisseli olarak satabilmektedir. Devre mülk hakkında ise 15 günden az olmayacak şekilde herkesin tapu belgesinde hangi dönem için kullanım hakkına sahip olduğu bellidir.
Devremülk satış sözleşmesi nasıl akdedilir?
Devre mülk hakkı bir binanın veya katın paydaşları arasında tapuda yapılacak resmi sözleşme ile kurulan bir haktır. Kat mülkiyeti kanunun 57. Vd. maddelerinde devre mülk hakkının resmi senet ile kurulabileceği belirtilmekte ve yine Medeni Kanunun 706. ve 781. Maddeleri de bu sözleşmenin geçerli olması için resmi şekilde düzenlenmesi şartının arandığını belirtmektedir. Yani sözleşmenin tapu müdürlüğünde doğrudan satış veya noterde satış vaadi şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde sözleşme geçersizdir. Uygulamada sıklıkla bu sözleşmeler taraflar arasında tapu müdürlüğüne veya notere gitmeksizin adi yazılı şekilde yapılmaktadır. Bu nedenle dava açılarak sözleşmenin ve sözleşmeye istinaden verilen senetlerin iptali sağlanabilmektedir.
Devremülk sözleşmesinin iptali ve cayma hakkı:
Adı ister devre mülk isterse hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olsun eğer sözleşme resmi şekle uygun yapıldıysa (tapu müdürlüğünde veya noterde) sözleşmenin iptali için 14 günlük yasal süresi içerisinde satıcıya karşı cayma hakkının kullanılması gerekir. 14 günlük süre geçse bile bazı durumlarda tüketicinin cayma hakkı 1 yıl süreyle uzamaktadır. Cayma hakkı kullanılmasına rağmen bazı satıcılar çoğunlukla tüketicilerin dava açma ve icra takibi işlemlerini tek başına yapamayacaklarını düşünerek senetleri iade etmemekte ve para iadesi yapmamaktadırlar. Bu nedenle hiç vakit kaybetmeksizin sözleşmenin ve senetlerin iptali için ayrıca ödenmiş olan paraların iadesi için dava açılması gerekmektedir.
Yine adı ister devre mülk isterse hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olsun resmi şekilde tapu müdürlüğü veya noterde yapılmayan devre mülk veya hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi geçersizdir. Bu nedene dayanarak sözleşmenin geçersizliğinin ve borçlu olunmadığının tespiti konusunda 14 günlük cayma hakkı geçmiş olsa bile dava açılabilir. Yani bazı durumlarda cayma hakkı için süre geçmiş olsa bile dava açarak sözleşmenin iptali sağlanabilir.
Tüm bu nedenler dışında da 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun genel hükümleri, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu ilgili hükümlerine göre faklı bir çok sebebe dayanarak bu sözleşmelerin iptal edilmesi mümkün olabilir.
Devremülk-devretatil veya hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi için verilen senetler iptal edilebilir mi?
Adı her ne olursa olsun bir tarafın tüketici olduğu ve işlemin de tüketici işlemi olduğu her işlem 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’a tabidir. Gerçekten de 6502 Sayılı kanun adı gibi tüketicileri korumakta ve kötü niyetli firmaların haksız uygulamalarını engellemek için bir takım kurallar ve yükümlülükler öngörmektedir. Tüketicinin verdiği senetler için de bu kapsamda bir takım kurallar yer almaktadır.
Bunlardan ilki 6502 sayılı Tüketici Korunması Hakkındaki Kanun 4. Maddesi(4077 sayılı Kanun'un 6/A maddesi) gereğince tüketicinin yapmış olduğu işlemler nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet düzenlenebileceğidir. Bu fıkra hükümlerine aykırı olarak düzenlenen senetler tüketici yönünden geçersizdir. Söz konusu kanun hükmüne aykırı olarak emre düzenlenen senetler tüketici yönünden geçersizdir.
İkinci iptal sebebi ise yukarıda açıklandığı üzere sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olmasıdır. Sözleşme geçersiz olduğunda sözleşmeye istinaden verilen senetler de iptal edilebilmektedir. Yargıtay içtihatları da sözleşmenin geçersizliği ve sözleşmeye istinaden düzenlenen senetlerin iptal edilmesi gerektiği yönündedir.
Tüketiciden alınan senetlerle icra takibi başlatıldıysa ne yapılabilir?
Yukarıda bahsedildiği üzere sözleşmenin ve senetlerin iptali bazı koşulların varlığı halinde mümkün olabilmektedir. Peki tüketici geç kaldıysa ve senetleri icra takibine konu edildiyse tüketici ne yapabilir? Bu durumda da yine yukarıda açıklanan nedenlere dayalı olarak tüketici aleyhine başlatılan icra takibinin iptali için dava açılabilmekte ve tedbir kararı alınabilmektedir.
Sonuç olarak; gerek meslektaşlarımızın gerekse de tüketicilerin çok fazla duyduğu devremülk sözleşmesi hakkında yukarıda verilen bilgiler genel bilgilerdir. Bu hususlar dışında pek çok farklı durum, farklı tipte sözleşme ve sorunla karşılaşılabilir. Bu nedenle her sözleşmenin içeriğinin dikkatle incelenmesi ve yukarıdaki bilgiler dışında, diğer mevzuat ve yargı kararlarının da birlikte değerlendirilmesi oldukça önemlidir. Yine bu bilgilerin de zamanla değiştiği ve güncel mevzuatların dikkate alınması gerektiği unutulmamalıdır.
Av. Yasin Furkan CELEP
