1. Genel Olarak

TMK’nın 1024/2. maddesinde düzenlenen hallerde baştan itibaren yolsuz tescil söz konusu olup, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan bu tür tescil yolsuzdur. Bu hallerde tescilin kurucu unsurlarında veya hukuki sebebinde bir sakatlık söz konusudur. Maddi hukuk bakımından gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tapu sicili kayıtlarının, gerçek hak sahipliğini gösterecek şekilde düzeltilmesi gerekir. Bu düzeltme, tarafların anlaşması ile yapılabileceği gibi, TMK’nın 1025. Maddesine dayalı açılan bir sicilin düzeltilmesi davası ile de yapılabilir. TMK’nın 1025. maddesine dayalı olarak açılan düzeltme (tapu iptali ile tescil) davası, esasa ilişkin koşulların eksikliği nedeniyle gerçek hak durumunu göstermeyen tapu sicili işlemlerinin, gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesi amaçlanır.

Ancak sicilin gerçek hak sahipliğini göstermesine rağmen sicilde bir takım yazım yanlışlıkları örneğin kayıt malikinin kimlik bilgilerinin yanlış yazılması söz konusu olabilir. Bu yazım yanlışlıklarının da tarafların anlaşmasıyla düzeltilebilmesi mümkün olduğu gibi tapu memurunca görevi gereği düzeltilmesi de mümkündür. Diğer bir yol ise, bir tapu sicili işleminin kurucu unsurları geçerli olmasına rağmen, tapu memuru tarafından belgelere aykırılık teşkil edecek bir biçimde tapu kütüğüne geçirilmesi halinde, yazım yanlışlıklarının TMK’nın 1027. maddesi gereğince dava yoluyla düzeltilmesi söz konusudur.

TMK’nın 1027/1. maddesine göre,

“İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.”

TMK’nın bu hükmü, yazımdaki bir yanlışlık veya tescil belgesine aykırılık hallerinde uygulanır. Amaç, belge ile tescil arasındaki uyumsuzluğun giderilmesidir. Taşınmazların, kadastro tespiti veya tapuya tescili esnasında hak sahiplerinin adı, soyadı, baba adı gibi Tapu Sicili Tüzüğü’nün 28. maddesinde belirtilen kimlik bilgilerinin düzeltilmesi de bu hükme göre açılacak kayıt düzeltme davaları ile olur. Ancak Tapu Sicil Tüzüğü’nde belirtilmeyen yani kütükte bulunması zorunlu olmayan bilgilerin düzeltilmesi istenemez. Öte yandan Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 09.10.2012 tarih ve 10345-11443 Esas ve Karar sayılı kararında belirtildiği üzere tapu maliki nüfusta kayıtlı değilse artık tapu kaydında düzeltme yapılamaz. Bu durumlarda çoğun içinde az da vardır kuralı gereği kayıt sahibi ile davacıların mirasbırakanın aynı kişi olduğunun tespitine hükmedilmelidir. Bu durumlarda tapu memurunun bir hatası varsa da bu hataya rağmen tapu sicili işlemleri asli unsurları itibariyle geçerlidir; ancak maddi hata dolayısıyla tapu sicilindeki kayıt resmi belgelere yani gerçek hak durumuna uygun değildir. Davanın amacı da sicile dayanak resmi belgelere uymayan ancak hakkın özünü de etkilemeyen yazım hatalarının düzeltilmesidir.

Bu dava açmadan önce Tapu Sicili Tüzüğü’nün 74. ve 75. maddeleri gereği idari yoldan düzeltmeyi sağlamaları için tapu idaresine başvurmaları koşuldur. Anayasa Mahkemesi’nce bu madde nedeniyle başvuru yapılmadan açılan davanın dava koşulu yerine getirilmediği gerekçesiyle reddinin adil yargılama hakkına aykırı olduğuna karar verilmesi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi tüzüğün bu maddesi nedeniyle davanın reddedilmeyeceğine karar vermiştir.

Davaya çekişmesiz yargı usulüne göre bakılır.

“…Tapu Sicili Tüzüğünün ilgili maddeleri değerlendirilecek olursa, tapu kayıtlarında idarece düzeltilebilecek ad, soyad, baba adı, cinsiyet gibi basit kimlik bilgileri ve buna benzer adi yazım hatalarının TMK’nın 1027. maddesi çerçevesinde çok sayıda davaya konu edildiği gözetilerek, Tüzüğün 75. maddesinde bu gibi taleplerin mahkemeye taşınmadan idari yoldan daha kolay ve hızlı şekilde düzeltilmesi imkânı tanınmıştır. Ne var ki, uygulamada bu düzeltim yolları tapu müdürlükleri tarafından yeterince işletilmeyerek, başvuruda bulunan kişiler çoğunlukla dava açmaya yöneltilerek gereksiz zaman kaybına yol açıldığı gibi Tüzüğün 75. maddesinin 4. fıkrasında düzenlenen tapu müdürlüğüne başvuru zorunluluğunun TMK’nın 1027. maddesine göre açılacak davalar bakımından bir dava şartı niteliğinde olduğunu söyleme imkânı da bulunmamaktadır. Zira bu husus mahkemeye erişim hakkı ile ilgili olup; esas olan da mahkemeye erişim hakkının teoride kalmayıp, bireylerin bu hakkını etkili bir şekilde kullanabilmeleridir…

Bu nedenle Tapu Sicil Tüzüğünün 75/4. maddesindeki tapu müdürlüğüne başvuru zorunluluğu ve buna bağlı olarak idari itiraz sürecinin tamamlanmadığından bahisle davanın usulden reddine karar verilmesi mümkün değildir…”[1]

“...Dava, tapu kayıt maliki ile davacının aynı kişi olduğunun tespiti ile kayıt malikinin isminin düzeltilmesi istemine ilişkindir...

Uyuşmazlık; dava konusu taşınmazın tapu kaydının yolsuz tescile dayalı olup olmadığı ve kayıtta isim düzeltilmesi talebinde bulunulup bulunulamayacağı noktalarında toplanmaktadır.

Somut olayda; Türk asıllı Yunanistan vatandaşı davacının sahte isimle vekaletname düzenlettiği, sahte isim kullanılan bu vekaletnameye dayalı olarak tapuda işlem yapıldığı ve tescilin sahte vekaletnameye dayalı olarak gerçekleştirildiği ile tapu kayıt malikinin nüfusta kaydı bulunmadığı hususları uyuşmazlık konusu değildir.

Dava konusu taşınmaz sahte isimle düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması nedeniyle yolsuz tescile konu olmuştur.

Davacı tarafından açılabilecek yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davasında koşulları varsa, talebinin dinlenebilmesi mümkün ise de, işbu tapuda isim düzeltim davasında, tapuda ismi yazılı kişinin davacı ile ilgisi olmadığı, sahte isimle düzenlenen vekaletnameye dayalı olarak tapuda işlem yapıldığı anlaşılmakla bu suretle oluşan yolsuz tescilin geçerli hale getirilmesine imkan tanıyacak şekilde dava konusu yapılan tapu kaydındaki isim düzeltim talebinin dinlenmesi mümkün değildir...”[2]

“…Tapu kaydında düzeltim davalarında taşınmazların, kadastro tespiti ya da tapuya tescili sırasında mülkiyet hakkı sahibinin adı, soyadı, baba adı gibi kimlik bilgilerinin kayda eksik ya da hatalı işlenmesi kayıt düzeltme taleplerinin kaynağını oluşturur. Kimlik bilgileri düzeltilirken taşınmaz malikinin değişmemesi, diğer bir anlatımla mülkiyet aktarımına neden olunmaması gerekir. Bu nedenle, Mahkemece sağlıklı bir inceleme yapılmalı ve kayıt maliki ile ismi düzeltilecek kişinin aynı kişi olduğu kuşkuya yer vermeyecek şekilde saptanmalıdır. Bu saptama yapılırken de aşağıda açıklanan yöntem izlenmelidir:

1-)Kimlik bilgilerinde düzeltme yapılması veya tespiti istenen talep konusu taşınmazın ve komşu taşınmazların tapu kayıtları (ilk tesis ve tedavülleriyle) ve kadastro tutanakları (tespit ve tescile esas alınan tüm dayanak belgeleriyle) ayrıca taşınmazlar kadastrodan sonra edinilmişse buna ilişkin tüm belgeler ile birlikte getirtilmelidir.

2-)Nüfus müdürlüğünden, talep konusu taşınmazların tapu kayıtlarında malik olarak görünen kişi ile aynı kimlik bilgilerine sahip bir başka kişi veya kişilerin nüfus kayıtlarında bulunup bulunmadığı araştırılmalı, mevcut ise bu kişi veya kişiler duruşmaya çağrılarak telep konusu taşınmazlarda mülkiyet hakkı iddiaları bulunup bulunmadığı kendilerinden sorulmalı, kaydı düzeltilecek kişilerin nüfus kayıtları, tapu kayıtları ve dayanakları ile bağlantı kurulacak şekilde incelenmelidir.

3-)Taşınmazın bulunduğu yerleşim yerinde zabıta aracılığı ile kayıt maliki ile aynı ismi taşıyan başka kişi veya kişilerin bulunup bulunmadığı da araştırılmalıdır.

4-)İstem konusunda tanıklar dinlenmelidir.

5-)Tüm bu araştırmalar sonucu hâlâ kesin bir kanaat oluşmamış ise mahallinde keşif yapılarak tanıklar ve varsa tespit bilirkişileri taşınmaz başında dinlenmelidir.

Açıklanan bu hususlar çerçevesinde yapılacak inceleme ve araştırma sonucu, tapu ve nüfus bilgileri arasında bağlantı ve tutarlılık sağlandığında talebin kabulü yoluna gidilmelidir.

Somut olayda; talep konusu taşınmazın ve komşu taşınmazların tapu kaydının (ilk tesis ve tedavülleriyle) ve kadastro tutanağının (tespit ve tescile esas alınan tüm dayanak belgeleriyle) getirtilmediği, nüfus müdürlüğünden usulüne uygun şekilde araştırma yapılmadığı, mahallinde keşif icra edilmediği, Mahkeme tarafından gerçekleştirilen inceleme ile toplanan delillerin hüküm vermeye yeterli ve elverişli olmadığı anlaşılmaktadır…”[3]

2. Davanın Tarafları

2.1. Davacı

Kimlik bilgilerinin düzeltilmesi için idari yoldan başvuru ile sonuç alınamazsa, malik veya mirasçıları ya da mahkemeden yetki alan kişi tarafından tapu kaydında düzeltme istenebilir. 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 702/son maddesi gereğince ortaklardan her birinin topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabileceği ve bu korumadan bütün ortakların yararlanabileceği öngörüldüğünden TMK’nın 640/4. maddesi gereği, elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette, ortaklardan herhangi biri murisin kimlik bilgilerindeki yanlışlığın düzeltilmesi için başvuruda bulunabilir.

Ayrıca dava, bir başka dava nedeniyle verilen yetkiye dayanılarak da açılabilir. Böyle bir yetki verildiğinde, yetkiye dayanılarak dava açan kişinin, aktif dava ehliyeti vardır. Dava açılırken sunulmayan yetki belgesinin davanın devamı sırasında sunulması mümkün olup, dava koşulu yargılama sona ermeden yerine getirilmiş olduğundan bu nedenle davanın reddine karar verilemez.

“…Davacı idarenin, davada ileri sürülen hatalı işlemden dolayı düzeltme talebinde bulunabileceği, TMK’nın 1027. maddesi ve Tapu Sicil Tüzüğünün 85. maddesi hükmü gereğidir...”[4]

“...Dava, tapu kaydına yanlış yazılan kimlik bilgilerinin düzeltilmesi istemine ilişkindir. Bilindiği üzere; bu tür bir davayı tapu malikiyle mirasçıları açabilir. Bundan ayrı 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 702. maddesinin son fıkrası ortaklardan her birinin topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabileceği ve bu korumadan bütün ortakların yararlanabileceği öngörüldüğünden elbirliği mülkiyetinde ortaklardan herhangi biride tek başına tapuda miras bırakanla ilgili düzeltme isteyebilir. Ayrıca davanın başka bir dava sebebiyle verilen yetkiye dayanılarak açılması da olanaklıdır. Böyle bir yetki verildiğinde yetkiye dayanarak dava açan kişinin aktif dava ehliyeti bulunduğu kabul edilir...”[5]

2.2. Davalı

Davalı, tapu müdürlüğü olup, yasal hasım konumundadır. Hazine hasım gösterilmişse, dava hemen reddedilmeyip, temsilcide yanılma olarak kabul edilerek, dava dilekçesinin tapu müdürlüğüne tebliği sağlanmalıdır.

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

TMK’nın 1027. maddesine göre açılacak düzeltme davaları, taşınmazın aynı ile ilgili olduğundan HMK’nın 12. maddesi gereği taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Çünkü çekişmesiz yargıya ilişkin bir dava olup, ayrıca bu husus HMK’nın 382. maddenin 2-ç/1. maddesinde “Taşınmaz üzerinde taraf oluşturulmasına ve hak ihlaline sebebiyet vermeyecek düzeltmelerin yapılması” şeklinde düzenlenmiştir.

“...Tapu müdürlüğüne husumet yöneltilerek açılması gereken kayıt düzeltme davalarında da gerçekte tapu müdürlüğü ile davacı arasında bir uyuşmazlık yoktur. Tapu sicilini tutmakla görevli ve sorumlu olan tapu müdürlüğü davada sadece yasal hasım olarak yer almaktadır. Yargılamada taraf değil, ilgilidir. Davacı ile tapu müdürlüğünün uzlaşması ile uyuşmazlığın sona erdiğinden söz edilemeyeceği gibi ilgili tapu müdürlüğünün davayı kabul etmesi de sonuç doğurmaz.

Bu nedenle kayıt düzeltme istemleri çekişmesiz yargı işi niteliğinde olup, sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Mahkemece, hem çekişmesiz yargı işi olması hem de taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek, bunların tesis ve devirlerini sağlamak için tapu sicilinin tutulmasını üstlenen Devletin doğru sicil oluşturma yükümlülüğü bulunduğundan, kendiliğinden (resen) araştırma ilkesi uyarınca deliller toplanılarak karar verilir.

Bu tür işlerde verilen kararlar kesin hüküm teşkil etmez ise de düzeltme ya da tespite karar verilebilmesi için mahkemece sağlıklı bir inceleme yapılması ve kayıt maliki ile davacı ya da murisinin aynı kişi olduğunun şüpheye yer bırakmayacak şekilde saptanması gerekmektedir. Yapılacak inceleme ve araştırma sonucunda, tapu ve nüfus bilgileri arasında bağlantı ve tutarlılık sağlandığı takdirde istemin kabulü yoluna gidilmelidir.

Kimlik bilgileri düzeltilirken, taşınmaz malikinin değişmemesi, diğer bir anlatımla mülkiyet aktarımına neden olunmaması gerekir. Çünkü HMK’nın 382/ç-1. maddesinde sadece taşınmaz üzerinde taraf oluşturulmasına ve hak ihlaline sebebiyet vermeyecek düzeltmelerin yapılması çekişmesiz yargı işi olarak sayılmıştır.

Bu bağlamda, davacının kayıt maliki ile kendi murisinin aynı kişi olduğunu ileri sürerek tapu müdürlüğüne yönelttiği davada, dava dışı başka kişilerin kayıt malikinin kendi murisleri olduğunu ileri sürerek çekişme yaratmaları durumunda dahi görülmekte olan tespit davası çekişmesiz yargı kapsamından çıkmaz. Böylesi bir durum mülkiyetin nakline sebebiyet verilmemesi açısından ancak davanın ret sebebini oluşturabilir.

Öte yandan, verilen bir görevsizlik kararı üzerine görevli mahkemede görülmeye başlanan dava yeni bir dava olmayıp, görevsiz mahkemede açılan davanın devamı niteliğindedir. Bu nedenle kayıt düzeltme ya da tespit istemiyle açılan dava sırasında çekişme çıkması ya da mülkiyetin nakli ihtimalinin doğması durumunda görevsizlik kararı verilerek, davaya asliye hukuk mahkemesinde devam etme olanağı bulunmamaktadır. Çünkü ortaya çıkan çekişme ya da mülkiyet ihtilafının tarafı tapu müdürlüğü olmadığından ihtilafın ona karşı görevli mahkemede sürdürülerek çözümlenmesi mümkün değildir. Davacının eldeki davada sadece ilgili sıfatıyla yer alan tapu müdürlüğünden maddi hukuk anlamında talep ettiği bir mülkiyet hakkı bulunmamaktadır.

Nitekim benzer bir olayda; HGK’nın 04.04.2019 tarih ve 2017/1-1261 E., 2019/408 K. sayılı kararı ile yargılama usulleri birbirinden farklı olduğundan ve çekişmesiz yargı işlerinde teknik anlamda bir hasım bulunmadığından, davaya görevsizlik kararı verilerek asliye hukuk mahkemesinde devam edilemeyeceği kabul edilmiştir...”[6]

“...uyuşmazlık, Tapu kaydında olmayan soyadının tapu kaydına eklenmesi suretiyle düzeltme yapılıp yapılamayacağı noktasında toplanmaktadır... Tapu kaydında düzeltim davaları 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 382/2-ç-1 maddesi kapsamında çekişmesiz yargı alanına girmektedir...”[7]

Aydın Tekdoğan

Avukat

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

2. Hukuk Dairesi Emekli Başkanı

--------------

* Ayrıntılı bilgi için: Tekdoğan A., Yolsuz Tescilden Kaynaklı Tapu İptali-Tescil ve Düzeltme Davaları, 4. Baskı, Seçkin Yayınevi, Nisan 2026, 1168 Sayfa,

[1] Hukuk Genel Kurulu E. 2017/1-3165 K. 2021/211 T. 04.03.2021

[2] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2009/14-449 K. 2009/501 T. 11.11.2009

[3] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2023/1669 K. 2024/2833 T. 22.4.2024

[4] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2018/1550 K. 2018/9103 T. 16.4.2018

[5] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2014/685 K. 2014/4382 T. 26.2.2014

[6] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/1-1210 K. 2020/548 T. 8.7.2020

[7] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2012/14-203 K. 2012/402 T. 15.6.2012