T.C.
TEKİRDAĞ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
3. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2026/98
KARAR NO : 2026/218
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : EDİRNE 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 15/05/2025
NUMARASI : 2022/921 Esas, 2025/236 Karar
DAVA : Alacak (Vekaletsiz İş Görmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 27/05/2021
İSTİNAF KARAR TARİHİ : 28/01/2026
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 28/01/2026
Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 06/01/2026 tarihli 2025/41 esas-karar sayılı kararı ile Dairemizin görevli olduğunun tespitine karar verilmekle; 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. Maddesi uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu depolu dükkan vasıflı işyerini 2018 yılında ilk sahibinden kiraladığını, bu arada taşınmaz üzerinde malikin banka borcundan dolayı ipotek bulunduğunu, bu nedenle İstanbul 10. İcra Müdürlüğünün 2018/748 sayılı dosyası üzerinden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığını, ancak müvekkilinin o tarihlerde bu gelişmelerden habersiz olduğunu, taşınmazda 01/03/2018 tarihinde kıymet takdiri yapıldığını, aynı tarihlerde müvekkilinin de taşınmazda tadilat ve yenileme işlerine başladığını, taşınmazın satışının 15/10/2019 tarihinde yapıldığını ve davalı tarafından satın alındığını, müvekkilinin yeni malik ile yeni bir kira sözleşmesi yaptığını, ayrıca Edirne 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/34 değişik iş dosyası üzerinden yapılan tadilat ve yenilemelere ilişkin tespit davası açıldığını, müvekkili tarafından 162.524-TL imalat ve 74.750-TL tezgah teşhir ünitesi olmak üzere toplam 237.274-TL harcandığını ve bu miktar kadar taşınmazın değerinde artış olduğunu, zira ihaleye esas kıymet takdiri yapılırken bu tadilat ve iyileştirmelerin mevcut olmadığını, ancak davalının tadilat ve iyileştirme yapılmış haliyle taşınmaza sahip olduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 237.274-TL'nin davalıdan tahsiline, alacağa yasal faiz uygulanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının halen kiracı olarak taşınmazı kullandığından davayı açmakta hukuki yararı bulunmadığını, davada husumetin müvekkilinde olmadığını, yapılan masrafların eski malik zamanında yapıldığını, müvekkilinin taşınmazı Edirne İcra Müdürlüğünün 2018/82 talimat dosyası üzerinden yapıla ihale ile aldığını, bilirkişi raporunda taşınmazın satın alındığı halinin mevcut olduğunu, kaldı ki masrafların kiracı değil eski malik tarafından yapıldığını, sonraki kiraya verenin değer artışlarından sorumluluğu bulunmadığını, ayrıca imalat giderinin de hiçbir şekilde talep edilemeyeceğini ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesince özetle; "Tüm dosya kapsamı değerlendirildiğinde; Edirne ili ...de bulunan depolu dükkan vasıflı işyerinin davacı tarafından 2018 yılında ilk sahibinden kiraladığı, taşınmaza yaptığı tadilatlar için yaptığı bedelleri davalıdan almak için iş bu davanın açıldığı, tanık beyanları ve bütün dosya incelendiğinde davacının yaptığı tadilatları yapacağı işe taşınmazı uygun hale getirmek için yaptığı, davalının taşınmazı satın aldığında mevcut tadilatların yapılmış olduğu" gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulmuştur.
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava dilekçesini tekrarla, taşınmazdaki tadilat ve iyileştirmelerin müvekkili tarafından yapıldığını, satışa esas kıymet takdiri yapılırken imalatların sürdüğü, satıştan önce müvekkili tarafından yapılan imalatların taşınmazın değerini arttırdığının sabit olduğu, bu bedellerin hukuka aykırı olarak davalının mal varlığına dahil olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını ve 74.750-TL tutarlı tezgah ve teşhir ünite bedelinden feragat ettiklerini belirterek imalat bedeli olan 565.370,12-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine ve alacağa yasal faiz uygulanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR:
İlk derece mahkemesince verilen hükmün usul ve yasaya uygun olup olmadığı uyuşmazlık konusudur.
DELİLLER:
Tapu kaydı, icra dosyası, icra talimat dosyası, delil tespiti dosyası, tanık beyanları, keşif, bilirkişi raporu
GEREKÇE VE DEĞERLENDİRME:
Duruşma açılmasını gerektiren sebepler bulunmadığından, HMK 353. maddesi uyarınca inceleme ve müzakereler dosya üzerinden yürütülmüş olup; HMK 355. maddesi uyarınca, inceleme istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve resen kamu düzeni gözetilerek yapılmıştır.
Dava; kiracı davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince tahsili istemine ilişkindir.
Davacı, taşınmazın ihaleyle satışına ilişkin olarak kıymet takdiri yapılmasından sonra imalatların tamamlandığını, bu imalatlardan kaynaklanan değer artışının taşınmazın ihale bedelinde gösterilmemesi nedeniyle davalının ihaleyle taşınmazı satın aldığında bu değer artışı kadar sebepsiz zenginleştiğini iddia etmektedir.
Sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak iade isteminde bulunulabilmesi için, bir tarafın malvarlığının diğer tarafın malvarlığı aleyhine çoğalması gerekir. Buna göre sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir. Zenginleşen, başkasının malvarlığından veya emeğinden haklı bir sebep olmaksızın elde ettiği zenginleşmeyi geri vermek zorundadır.
Kural olarak; kiracı, kiralanan taşınmazın satışının yapıldığı tarih itibarı ile kiralanana yapılan faydalı imalatlar nedeni ile kiralanandaki değer artış oranı gözetilerek bu oran kadar artışı isteyebilir.
Somut davada; taşınmazın ihaleyle satışına ilişkin olarak Edirne İcra Müdürlüğünün 2018/82 talimat sayılı dosyası üzerinden 22/02/2018 tarihinde taşınmaza gidilerek inceleme yapıldığı ve gayrimenkul değerleme raporu düzenlendiği, raporda dava konusu taşınmaz için "iş yeri henüz faal olmamakla beraber börekçi açılmak üzere çalışmaların devam ettiği" tespitinin yapılarak toplam net değerinin 314.000-TL olarak belirlendiği, taşınmazın ihale yoluyla davalı tarafından 01/11/2019 tarihinde satın alındığı, 15/11/2019 tarihinde de davalı ve davacı arasında yeni kira sözleşmesi yapıldığı, davacı tarafça delil tespiti 08/12/2020 tarihinde talep edildiği, delil tespiti keşfinin ise 16/12/2020 tarihinde yapıldığı anlaşılmıştır.
Mahkemece;
*Davacı tarafa HMK 31/1 maddesi kapsamında makul bir süre verilerek ihale yoluyla satışın yapıldığı tarihe kadar, davacı kiracı tarafından kiralanana yapılan değer arttırıcı faydalı imalatların neler olduğu hususunda beyan ve delillerin, ayrıca ilk malik ile yapılan kira sözleşmesinin bir suretinin sunulmasının sağlanması;
*İş yerinin ilk malikten kiralanmasından sonra ihale yoluyla satış tarihine kadar davacı tarafça yapılan imalatların neler olduğunun somutlaştırılmasından sonra dosyanın bilirkişi heyetine yeniden tevdii ile, (özellikle dosyaya sunulan kira sözleşmeleri, ihaleye ilişkin tüm evrak, delil tespiti dosyası ve tüm dosya kapsamı gözetilerek) kiralanan taşınmazın ihale ile satıldığı tarihe kadar davacı kiracı tarafından kiralanana yapıldığı kabul edilen değer arttırıcı faydalı imalatlarla birlikte gerçek değeri ve faydalı imalatlar dikkate alınmadan kiralanan taşınmazın değeri belirlenerek,
**bu şekilde elde edilecek her iki değer arasında bir değer farkı ortaya çıkması halinde, davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmak sureti ile o kadar miktar hakkında karar verilmesi,
**eğer faydalı imalatların yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında herhangi bir bedel farkı bulunmuyorsa, davalı yeni malikin sebepsiz zenginleşmesi olmadığı hususu kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi,
Gerekirken, bu yöntem izlenmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun görülmemiştir.
Yukarıda açıklandığı üzere; davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-a.6 maddesi uyarınca ve kaldırma nedenine göre sair istinaf sebepleri incelenmeksizin kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararı kaldırılarak, yukarıda açıklanan eksiklik giderildikten sonra yeniden karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM:
Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile; Edirne 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15/05/2025 tarihli 2022/921 esas 2025/236 karar sayılı kararının HMK 353/1-a.6 maddesi uyarınca kaldırılmasına, Davanın yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine,
2-Davacı tarafça yatırılan istinaf karar harcının talebi halinde davacı tarafa iadesine, istinaf yoluna başvurma harcının ise Hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafça istinaf incelemesi için yapılan yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,
4-İstinaf incelemesi dosya üzerinde yapıldığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-İşbu kararın taraflara tebliği işlemlerinin, varsa artan gider avansının ilgili tarafa iadesi ve harç tahsil/iade işlemlerinin ilk derece mahkemesi tarafından yapılmasına, Dair; dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 28/01/2026
