”Acele kamulaştırma usulü, idareye kamulaştırma işlemlerinin neticelenmesini beklemeden kamulaştırılan taşınmaza el koyma imkanı tanıyan olağanüstü bir kamulaştırma usulüdür.”

“Acele kamulaştırma usulü, olağan kamulaştırmada malik lehine getirilen usule ilişkin güvenceleri bertaraf etmemekte; yalnızca bu usullerin işletilmesinden önce idareye, kamulaştırılacak taşınmaza el koyma imkanı tanımaktadır. İdare tarafından, taşınmaza el konulduktan sonra öncelikle satın alma yolunun işletilmesi, bunun mümkün olamaması durumda ise asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil dava açılması gerekmektedir.” (Anayasa Mahkemesi, Başvuru Numarası: 2015/17451, Karar Tarihi: 16/2/2017, R.G. Tarih ve Sayı: 5/5/2017-30057)

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 27. maddesine göre: 

- 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya

- Aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya

- Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir.

- Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20 nci madde uyarınca boşaltılır.

Acele Kamulaştırmaya konu taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi, kamulaştırma kararının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa idari yargıda işlemin iptali için dava açabilir:

- Dava açmadan önce idareye başvuru yapmak gerekmez.

- Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilecek kararlara itiraz edilemez.

- Bu davalar dosyanın tekemmülünden itibaren en geç bir ay içinde karara bağlanır. Ara kararı verilmesi, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gibi işlemler ivedilikle sonuçlandırılır.

- Temyiz istemi en geç iki ay içinde karara bağlanır. Karar en geç bir ay içinde tebliğe çıkarılır.

- İstinaf incelemesi yapılmaz. Temyize tabidir.

”Uyuşmazlıkta; dava konusu Cumhurbaşkanı kararı davacıya tebliğ edilmediğinden, bu işleme karşı öğrenme tarihinden itibaren 60 günlük dava açma süresi içerisinde dava açılabileceğinin kabulü gerekmektedir.” (Danıştay 6. Daire Başkanlığı, 2021/3615 E., 2021/14201 K.)

Davaya konu taşınmazlardan her biri için ayrı ayrı o taşınmazda malik veya hissedar olanlar tarafından tek bir dilekçe ile veya birden fazla taşınmazın hepsinde birlikte malik veya hissedar olanlarca bu taşınmazlar için tek bir dilekçe ile dava açılması mümkündür. (Danıştay 6. Dairesi 2021/10378 E., 2021/13052 K.)

Acele Kamulaştırmada Usul

“Acele kamulaştırma istisnai bir yöntem olduğundan, olağan kamulaştırma gerekçeleri dışında aceleliğin varlığına dair şartlarının ortaya konulması gerekmektedir. Acelelik koşulunun kamu düzenine ilişkin olması gerektiği ve kamu yararının ise, olağan kamulaştırma usulü ile sağlanması amaçlanan kamu yararından farklı olarak, acele kamulaştırma yapılmasını gerektiren, aceleliği zorunlu kılan bir yarar olduğu açıktır. Kamulaştırma Kanununun 27. maddesinde öngörülen acele kamulaştırma prosedürünün uygulanması için gerekli olan olağanüstü durumların ve bu yönteme başvurulması ile amaçlanan kamu yararının somut olarak ortaya konulamadığı durumlarda Cumhurbaşkanı Kararının iptali gerekir.” (Danıştay 6. Dairesi 2021/975 E., 2021/13822 K.)

Acele Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

* Aciliyet hallerinin tespiti yapılır.

* Kamulaştırmayı yapacak olan kurumun, kamulaştırılmaya konu taşınmazların gerçek bedelinin tespitinin belirlenmesi talebiyle taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine başvurması gerekir. Mahkeme, bedel tespitini 7 gün içerisinde karar bağlayacaktır.

* Bedel tespiti kararının ardından belirlenen bedel, ilgili kurum tarafından kamulaştırmaya konu olan taşınmazların malikleri adına bankaya yatırılır.

* Taşınmazların malikleri bankaya yatırılan bedeli çekebilir.

* Bedel tespiti kararından sonra ilgili kurum maliklere uzlaşma konulu bir tebligat gönderilir.

* Taşınmaz maliki ve ilgili kurumun yetkililerinin yapacağı toplantıda taşınmazın mahkemece tespit edilen acele kamulaştırma bedeli ya da daha yüksek bir bedel teklif edilir. Anlaşma gerçekleşip gerçekleşmediği hakkında bir tutanak düzenlenir.

* Anlaşma sağlanırsa taşınmazın maliki 45 gün içerisinde taşınmaz üzerindeki tüm haklarından feragat ettiğini bildirir ve taşınmazın ilgili kuruma tescilini gerçekleşir.

* Anlaşma sağlanamazsa ilgili kurum taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine taşınmazın kurum adına tescili ve bedel tespiti için dava açar.

Süresi içerisinde ilgili kurum tarafından bedel tespiti ve tescil davası açılmazsa ne olur?

"...Acele el koyma kararından sonra 6 aylık makul süre içinde bedel tespiti ve tescil davası açılmaz ise; taşınmaz malikinin kamulaştırmasız el atma davası açma hakkı vardır...” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2008/8776 E, 2008/13436 K. )

“Acele el koyma kararından sonra, davalı idarenin 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine dayanan tespit ve tescil davası açması için gereken makul sürenin geçmesine rağmen davanın açılmadığı, bu itibarla söz konusu ihtilafın kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirilerek, işin esasına girilip sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde red kararı verilmesi nedeniyle hükmün bozulmasına” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2011/7489 E., 2011/16045 K.)

Acele Kamulaştırmanın ön şartı “Acelelik Kararı”

“Söz konusu madde incelendiğinde ise, acele kamulaştırma usulünün olağanüstü bir kamulaştırma usulü olarak öngörüldüğü, istisnai durumlarda uygulanacak bir yöntem olduğu, bu yöntemin uygulanmasının gerekçesi olarak olağan kamulaştırma gerekçeleri dışında aceleliğin varlığına işaret eden kamulaştırma şartlarının ortaya konulması gerektiği açıktır”. (Danıştay 6. Dairesi. E.2013/2811, T.27.10.2014)

”Kabataş-Beşiktaş- Şişli-Alibeyköy-Tekstilkent-Mahmutbey arası metro hattının Beyoğlu, Şişli Kağıthane, Eyüp, Esenler, Gaziosmanpaşa, Bağcılar ilçeleri gibi iş ve yerleşim bakımından yoğun alanlara hizmet edeceği, hızlı erişim ve seyahat sürelerinin azaltılmasına dönük olarak projelendirildiği, metro hattının hattın saatte tek yönde 70.000 yolcu kapasitesinin olduğu, günde bir milyon kişinin yararlanmasının hedeflendiği, metro hattının göreceği işlev nedeniyle projenin gerçekleşmesi yönünden kamu yararı bulunduğu gibi acelelik koşullarının da oluştuğu…” (Danıştay İDDK. E.2015/4078, K.2015/3829)

”Acele kamulaştırma, olağanüstü bir kamulaştırma usulü olup istisnai durumlarda uygulanacak bir yöntem olduğundan acelelik halinin bulunduğunun saptanması halinde acele kamulaştırması zorunlu bulunan taşınmazlara yönelik gerekli tespitler yapılıp sebepleri de belirtilmek suretiyle başvuruda bulunulması, olağan kamulaştırma gerekçeleri dışında bu yöntemin uygulanma gerekçesinin, olağanüstü durumların, bu yönteme başvurulması ile amaçlanan kamu yararının, kamu düzeninin korunmasını gerektiren hallerin somut olarak ortaya konulması ve başvuruda bulunulan taşınmazlara yönelik inceleme yapılarak koşulların gerçekleşmesi halinde 2942 sayılı Kanunun 27. maddesi uyarınca aceleliğine karar verilmiş olan taşınmazlara yönelik olarak acele kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi gerekmektedir.

Dava konusu karar incelendiğinde, acele kamulaştırma yapılmasını gerektiren nedenlerin ortaya konulmadığı, acelelik halinin, üstün kamu yararının ve kamu düzeninin korunmasını gerektiren hallerin açıklanmadığı görülmektedir. Her ne kadar, dosyada yer alan belgelerden, termik santrali kapsamında yapılacak çalışmalar için acele kamulaştırma kararı alındığı anlaşılmakta ise de, acele kamulaştırmaya ilişkin olarak yukarıda açıklanan özel ve istisnai koşullar bulunmadan ve idarece ortaya konulmadan, salt belirtilen nedenle acele kamulaştırma yapılması hukuken olanaklı değildir..." (Danıştay 6. Dairesi 2013/5072 E. 19.03.2014)

“Dava konusu işlem, dava konusu alanın bütün olarak değerlendirilmesi, kamulaştırma işlemlerinin ve devamındaki yapım sürecinin kül halinde yürütülmesinin proje bütünlüğü açısından önemli olduğu, yeni sanayi bölgesi olarak belirlenen alanda yapılaşmaya bir an önce başlanabilmesi için bölgenin tamamının idarenin tasarrufunda bulunması gerektiğinden bahisle tesis edilmiştir.

Bu durumda; yukarıda belirtilen acele kamulaştırma gerekçesinin acele kamulaştırma yapılabilmesi için yeterli olmadığı, dava konusu Cumhurbaşkanı Kararında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesinde öngörülen acele kamulaştırma prosedürünün uygulanması için gerekli olan olağanüstü durumların ve bu yönteme başvurulması ile amaçlanan kamu yararının somut olarak ortaya konulamadığı sonucuna varıldığından, dava konusu işlemin uyuşmazlığa konu taşınmazlara ilişkin kısmında hukuka uyarlık görülmemiştir”. (Danıştay 6. Dairesi 2020/10846 E., 2021/14301 K.)

Dava konusu acele kamulaştırma kararı incelendiğinde, acele kamulaştırma yapılmasını gerektiren nedenlerin ortaya konulmadığı, acelelik halinin, üstün kamu yararının ve kamu düzeninin korunmasını gerektiren hallerin açıklanmadığı görülmektedir. Her ne kadar, dosyada yer alan belgelerden, termik santrali kapsamında yapılacak çalışmalar için acele kamulaştırma kararı alındığı anlaşılmakta ise de, acele kamulaştırmaya ilişkin olarak yukarıda açıklanan özel ve istisnai koşullar bulunmadan ve idarece ortaya konulmadan, salt belirtilen nedenle acele kamulaştırma yapılması hukuken olanaklı değildir.

Bu durumda, dava konusu kararda hukuka uyarlık bulunmadığından bu karar uyarınca yapılacak acele kamulaştırma işlemleri sonucunda ortaya çıkacak mülkiyet ile ilgili sorunların telafisi güç ve imkansız sonuçlar doğuracağı da açıktır. (Danıştay 6. Daire E. 2013/5072 T. 19.03.2014)

Uyuşmazlık konusu bölgenin riskli ilan edinilmesi ile yetinildiği, riskli alan ilan edilen bölgede icra edilecek kamulaştırma işlemlerinin 2942 sayılı Kanunun 27. maddesi kapsamında acele kamulaştırma yöntemi ile yapılması yönünde herhangi bir karar alınmadığı da ortadadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda söz konusu riskli alanlarda yapılacak kamulaştırmaların acele kamulaştırma usulü ile yürütülmesini gerektiren olağan üstü bir düzenlemeye de yer verilmediğinin anlaşılması karşısında, son seçenek olan "özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar" koşulunun da gerçekleşmediği görülmektedir. (Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2015/5196 E. 2016/7403 K.

Acele Kamulaştırma Bedeli

İlgili kurumun acele kamulaştırma bedeli tespiti talebi üzerine Asliye Hukuk Mahkemesinin tespit ettiği bedel kesin kamulaştırma bedeli değildir.

Kamulaştırma bedeli konusunda anlaşma olursa tapudaki işlemlerin ardından kamulaştırma kesinleşir. Anlaşma sağlanamazsa Kamulaştırılan taşınmaz için ödenecek nihai bedelin tespiti ve taşınmazın kurum adına tescili için dava açılır.

Genellikle acele kamulaştırma bedelinin ilk 7 gün içinde tespit edilen bedeli gerçek bedelinden düşük belirlenmektedir. Sonrasında açılan bedel tespiti ve tescil davalarında daha yüksek bir bedel belirlenmektedir. Günümüzdeki gayrimenkul değerlerinde artış da gözetilerek vatandaşın mağdur edilmemesi adına kamulaştırmaya konu taşınmaz ile aynı nitelikte bir taşınmazı satın alabileceği bir bedelin 7 gün içinde yapılan ilk tespitte verilmesi mağduriyeti önleyecektir. Aksi takdirde ellerindeki mülklerini kaybeden vatandaşlar yerine yenilerini koyamayacak ve mağduriyet yaşayacaklardır.

”Davalının 27. maddeye göre tespit edilip, bankaya bloke edilen bedeli alması 10. maddeye göre bedel tespitini ortadan kaldırmaz. Bu durumda mahkemece yapılan keşif sonucu taşınmazın tespit edilen bedelinden önceki bloke edilip davalıya ödenen bedel indirildikten sonra, varsa fark bedel bloke ettirilip kararın kesinleşmesi beklenmeden davalıya ödenmesi için ilgili banka şubesine müzekkere yazılmasına, taşınmazın davalı üzerindeki tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerektiği düşünülmeden yazılı gerekçe ile hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.”(YARGITAY 5. Hukuk Dairesi E: 2005/7965 K: 2005/10341)

“Bozma öncesi tespit edilen bedelden acele el koyma dosyasında depo edilen bedelin mahsubu ile fark bedele ilk karar tarihine kadar, bozma sonrası artan fark bedele ise son karar tarihine kadar faize hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması,

Doğru değil ise de; bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hükmün düzeltilerek onanmasına” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/5110 E., 2021/14453 K.)

”2942 sayılı Yasanın 4650 sayılı Yasa ile değişik 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma nedeniyle verilen el koyma kararları taraflar arasındaki uyuşmazlığı çözümleyen nihai bir karar niteliğinde olmayıp, hukuk tekniği itibariyle değer tespiti mahiyetindedir.

Mahkemece oluşturulacak bilirkişi kurulu ile keşif yapılarak fındıklık niteliğindeki taşınmazın kamulaştırma bedelinin gelir metoduna göre tespiti suretiyle değerinin biçilmesi gerekirken, acele el koyma dosyasında belirlenen verilerle yetinilerek eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
(YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas : 2008/7975 Karar : 2008/10058)

“Acele kamulaştırma, olağanüstü bir kamulaştırma usulü olup istisnai durumlarda uygulanacak bir yöntem olduğundan acelelik halinin saptanması halinde kamulaştırılması zorunlu bulunan taşınmazlara yönelik gerekli tespitler yapılıp sebepleri belirtilmek suretiyle başvuruda bulunulması gerekir. (Danıştay 6. Dairesi E.2013/5072)

“Kamulaştırmanın imar planına ya da kamu yararı kararına dayalı olarak idarelerin görmekle yükümlü bulundukları görevleri yerine getirmek amacıyla ancak kamu yararı amacıyla yapılabileceği,  imar planında konut alanı olarak belirlenen bir taşınmazdaki bu kullanım türünü davacının da uygulamaya geçirebileceği göz önüne alındığında sadece kentsel dönüşüm ve gelişim alanında kaldığından bahisle taşınmazın kamulaştırılamayacağı sonucuna ulaşıldığından dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir. (Danıştay 6. Dairesi E.2012/3492, K.2013/5107)

“Anlaşma sağlanamayan taşınmaz malikleri hakkında ruhsat süresi de göz önünde bulundurularak işlemin tesis edildiği, işletmenin biran önce faaliyete geçmesinin sadece ekonomik yarar yönünden irdelendiği, ancak  acele  kamulaştırma  yoluna gidilmezse kamunun uğraması muhtemel zararlarının neler olduğunun ortaya konmadığı anlaşıldığından, 2942 sayılı Kanunun 27. maddesi uyarınca olağan kamulaştırma  usulü uygulanmaksızın taşınmaza el konulmasını gerektiren acelelik koşulunun gerçekleşmediği sonucuna varılmıştır. (Danıştay İDDK. E.2009/1936, K.2012/500)

“5393 sayılı Kanunda, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolunun esas olduğunun belirtilmiş olduğu da göz önünde bulundurulduğunda, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanmasında öncelikle anlaşma yoluna gidilmesi gerektiği, anlaşma sağlanamayan durumlarda kamulaştırma yapılması ve bu halde de kamulaştırmanın 2942 sayılı Kanun 27. maddesi uyarınca gerçekleştirilebilmesi için ise yukarda da açıklandığı üzere acele kamulaştırmanın koşullarının gerçekleşmiş olduğunun açıkça ortaya konulması gerektiği kuşkusuzdur. 2942 sayılı Kanunun 27. maddesinde yer alan acelelik halinin bulunduğunun saptanması halinde anılan madde uyarınca acele kamulaştırılması zorunlu bulunan taşınmazlara yönelik olarak gerekli tespitler yapılıp sebepleri de belirtilmek suretiyle başvuruda bulunulması gerekmektedir.” (Danıştay 6.Dairesi E.2012/6188, K.2015/2196)

Özel mülkiyet hakkının korunması gereken temel insan hakları arasında öngörüldüğü, Anayasa ve uluslararası sözleşmelerde mülkiyet hakkını korumaya yönelik düzenlemelere yer verildiği, bu düzenlemelerde mülkiyet hakkına müdahalelerin olabileceğinin öngörüldüğü, ancak bu müdahalelerde kamu yararı gerekçesi, kanuni düzenleme gereği ve ölçülülük yada orantılılık gibi uluslararası hukukun genel ilkelerinin varlığının dikkate alınması gerektiği, aksi durumda müdahalenin mülkiyet hakkı ihlaline neden olacağı kabul edilmiştir. Nitekim Anayasa Mahkemesi kararları ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarıyla da bu hususların açık bir şekilde ortaya konulduğu görülmektedir. (Danıştay 6. Dairesi’nin 2013/5072 E.)