Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, “yok” veya “mutlak butlanla” hükümsüz kabul edilecek kararların hangileri olduğu düzenlenmemiştir. Genel itibariyle kanunun emredici hükümlerine aykırı olan kat malikleri kurulu kararlarının yok hükmünde olduğunu söyleyebiliriz. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlar kat malikleri için bağlayıcı değildir. Bu kararlar baştan itibaren geçersiz sayılır. Bu yazımızda süre şartına tabi olmaksızın her zaman iptali istenebilecek kat malikleri kurulu kararlarına dair yargı kararları üzerinden bir değerlendirme yapacağız.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre kat malikleri kurulunca verilen kararların iptali için:
- Kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,
- Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.
- Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Mülkiyet Hakkını Doğrudan İlgilendiren Kararlar
Bağımsız bölümlerin öğrencilere kiraya verilmesinin yasaklanması hakkında alınan kat malikleri kurulu kararı mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte olduğundan mutlak butlanla hükümsüz sayılması gerekir. (Yargıtay 18. HD, 08.02.2016)
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereği riskli yapı olarak nitelendirilen ana yapının yıkılmasına ilişkin kararların, mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirdiği için Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen bir aylık hak düşürücü süre şartı aranmadan iptali istenebilir. (Yargıtay 18. H.D. 27.06.2016)
14.11.2007 Tarihinden Önce Alınmış Kat Malikleri Kurulu Kararları
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için 1 ay ve 6 aylık süreler öngören Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi 14.11.2007 tarihinde 5711 sayılı yasayla getirilmiş ve 14.11.2007 tarihinden önce alınmış kararlar hakkında hangi sürede dava açılabileceğine dair bir geçiş hükmüne yer verilmemiştir. Bu nedenle 1 ve 6 aylık süreler yasanın yürürlüğe girdiği tarihten sonraki kat malikleri kararları için uygulanır. 14.11.2007 tarihinden önce alınmış kat malikleri kurulu kararlarının iptali için açılacak davalarda süre şartı aranmaz. (Yargıtay 18. H.D. 22.03.2011)
Karar Yeter Sayısına Ulaşılamaması
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi kapsamında ısıtma sisteminin dönüşümüne ilişkin bir karar olup sayı ve arsa payı çoğunluğu gerektirdiğinden süre koşulu aranmaz. (Yargıtay Kararı - 18. HD. 03.02.2015)
Ana gayrimenkulün tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla bir kısım yerlerin ortak alandan çıkarılması veya bir kısım yerlerin ortak alan olarak belirlenmesi de mümkündür. Bununla birlikte tüm kat maliklerinin oybirliği olmadan alınan ve ortak alanlarda mülkiyet/arsa payı değişikliği anlamına gelecek kararlar mutlak butlanla hükümsüzdür. (Yargıtay 22. H.D. 10.12.2019)
Toplantıda alınan “Çatıya itfaiye merdiveni ile pencere açılması…” kararının, yasanın aradığı karar nisabı ile alınmaması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre butlanla hükümsüz olacağından dava için bir süre bulunmamaktadır. (Yargıtay 20. H.D. 2020/2293 K.)
Yönetim planının değişikliği hakkındaki karar beşte dörtlük çoğunluk sağlanmadan alınmışsa yok hükmünde sayılır. (Yargıtay 18. H.D. 09.12.2015)
Mesken niteliğindeki bağımsız bölümün cins değişikliği için Kat Mülkiyeti Kanunu madde 24/2’ye göre oy birliği alınması gerekir. Bu konuda kat maliklerinin beşte dördünün onayı ile alınan karar süre şartı aranmaksızın iptale tabidir. (Yargıtay 20. HD 17.02.2020)
Ana gayrimenkulün yıkılıp yeniden yapılması hakkında ancak oy birliği ile karar alınabilir. Bu konuda oy çokluğu ile alınmış kat malikleri kurulu kararı mutlak butlanla hükümsüzdür. (Yargıtay 20. H.D. 27.11.2018)
Ana gayrimenkulün ortak alanının oy birliği sağlanmaksızın bir kat malikine özgülenmesi hakkındaki karar kesin hükümsüzdür. (Yargıtay 20. H.D. 10.12.2019).
Yönetici veya denetçi seçimi hakkında karar yeter sayısına ulaşılmadan alınan kararlar süre sınırına tabi değildir. (Yargıtay 20. H.D. 25.09.2018)
Emredici Hükümlere Aykırı Kararlar
Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümlerine aykırı olan kararlar yok hükmünde sayılacağından iptali için açılacak davada süre şartı aranmaz. (Yargıtay 18. H.D. 13.02.2014)
Kat malikleri kurulu toplantısının kanunun ve yönetim planının öngördüğü usulde yapılmamış olduğu ve davacının da bu toplantıya katılmadığı anlaşıldığından, alınan kararın iptaline karar verilmesi gerekir. (YARGITAY 18. H.D. K.2014/16997)
Dava Kime Karşı Açılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. Maddesinde Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davaların kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmek suretiyle açılabileceği belirtilmişse de, toplantıya katılan kat maliklerine karşı dava açılmasını engelleyen bir hüküm bulunmadığından dava iptal edilmek istenen karara olumlu oy kullanan kat maliklerine karşı da açılabilir. Yöneticiye karşı açılmadığı için dava reddedilemez. (Yargıtay 18. H.D. 19.03.2015 E. 2015/4252 K. 2015/3949) Kat maliklerinden davalı olarak gösterilmeyenler varsa onlarında yöntemince davaya katılmaları sağlamalı ve taraf teşkili sağlandıktan sonra karar verilmelidir. (Yargıtay 18. H.D. 07.07.2005 E. 2005/5046 K. 2005/7195)
Av. Gökhan BİLGİN & Av. Arb. Kübra BİLGİN
