Halihazırda yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 9 Kasım 1985 tarihinde yürürlüğe girmesiyle bütün illerin belediye ve mücavir alan sınırları ile bu alanların dışı tümüyle ilgili mevzuat kapsamına alınmış ve bu alanlarda uygulanacak hususlar Kanun yanında "Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği" ile düzenlenmiştir. Ancak bu kanunun yürürlüğe girdiği 1985 yılından önce inşa edilen yapılar hakkında yapıldıkları yer ve yapılış tarihleri bakımından getirilen ruhsat/izin muafiyetleri bulunmaktadır.

1- 3194 sayılı Kanundan önce uygulanan, 16.07.1956 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan (mülga) 6785 sayılı İmar Kanunu ile belediye sınırları içinde yapılacak bütün yapılar için belediyeden ruhsat alınmasının mecburi olduğu düzenlenmiştir. Bu kanunun yürürlük tarihi olan 17 Ocak 1957 tarihinden önce yapılan yapılar, inşa edildikleri zaman kanun yürürlükte olmadığından ruhsattan muaf sayılmıştır.

Belediye sınırları içerisinde yapılacak bütün yapılara ruhsat mecburiyeti getiren 17 Ocak 1957 tarihinde yürürlüğe giren bu düzenlemeden önce inşa edilen yapılar imar mevzuatına uygun inşa edilerek kullanma izni alınmış yapılar olarak kabul edilir. Yapılış tarihine bakılmaksızın gecekondular bu hükmün dışında tutulmuştur. (Danıştay 14. D., E. 2015/2802 K. 2018/5609 T. 24.9.2018)

2-6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek madde 8 kapsamına giren alanlarda 10 Ocak 1975 tarihinden önce yapılmış yapılar:

6785 sayılı (mülga) İmar Kanunu’na 1065 sayılı kanunla eklenen Ek 7. ve Ek 8. maddeleri ile aşağıda listesini verdiğimiz illerin belediye ve mücavir alanları dışındaki alanları Bakanlar Kuruluna verilen yetki kapsamında 1975 yılından başlayarak 1983 yılına kadar Bakanlar Kurulu kararı ile imar düzenine geçirilmiştir. İllerin imar düzenine geçirilme tarihinden önce belediye ve mücavir alan sınırları dışında inşa edilen yapılarda yapı ruhsatı aranmaz. (Danıştay 14. D., E. 2014/1317 K. 2016/3790 T. 12.5.2016)

İlk olarak; 10 Ocak 1975 günlü, 15114 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 17.12.1974 sayılı, 7/9163 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile; Adana, Afyon, Ankara, Antalya, Artvin, Aydın, Balıkesir, Bilecik, Bitlis, Bolu, Burdur, Bursa, Çanakkale, Denizli, Diyarbakır, Edirne, Elazığ, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Giresun, Hatay, Isparta, İstanbul, İçel, İzmir, Kastamonu, Kayseri, Kırklareli, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, K. Maraş, Muğla, Nevşehir, Niğde, Ordu, Rize, Sakarya, Samsun, Sinop, Sivas, Tekirdağ, Trabzon, Van ve Zonguldak illerinin

22.04.1980 tarihinde Erzincan, 23.11.1982 tarihinde Amasya ve Kırşehir, 29.03.1983 tarihinde Uşak, 01.06.1983 tarihinde Adıyaman, Ağrı, Ardahan, Batman, Bayburt, Bingöl, Çankırı, Çorum, Gümüşhane, Hakkari, Iğdır, Karabük, Kars, Kütahya, Mardin, Muş, Siirt, Şırnak, Tokat, Tunceli, Şanlıurfa, Yozgat illerinin belediye ve mücavir saha sınırları dışındaki alanları imar düzenine geçirilmiştir.

Bu tarihlerden önce bahsi geçen illerde belediye ve mücavir alan sınırı dışında yapılan yapılar için yapı ruhsatı aranmayacaktır.

İmar düzenine geçirilen illerde:

a) Onanmış imar planı ya da yerel (mevzii) imar planı bulunan alanlarda, planla getirilmiş kararlar ile bu yerler için özel olarak hazırlanan yönetmelik hükümlerine öncelik verilir.

b) Onanmış imar planı ya da yerel imar planı bulunmayan, belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki yerlerde olup da:

- Deniz ve göl kenarlarına 3 km.

- Nehir kenarlarına 500 m.

- 10.000 ile 100.000 arasında nüfuslu belediyeler ile bu belediyelerin mücavir alan sınırlarına 5 km.

- 100.000’den çok nüfuslu belediyeler ile bu belediyelerin mücavir alan sınırlarına 10 km.

- İmar ve İskân Bakanlığının saptadığı metropoliten alan sınırlarına 25 km’den daha çok uzaklıkta bulunan alanlarda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun yürürlük tarihi olan 9 Kasım 1985 tarihinden önce yapılmış yapılarda ruhsat muafiyeti bulunmaktadır. (Danıştay 14. D., E. 2014/1317 K. 2016/3790 T. 12.5.2016)

3- 2565 sayılı, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamına giren veya Milli Savunma Bakanlığına tahsisli olan veya tahsissiz olarak Milli Savunma Bakanlığınca kullanılmakta olan arsa ve araziler üzerindeki Milli Savunma Bakanlığına veya Türk Silahlı Kuvvetlerine ait yapılar hakkında da yapı ruhsatı aranmaz. (Danıştay 14. D., E. 2014/8348 K. 2017/4313 T. 22.6.2017)

 4- Belediye ve mücavir alan sınırları dışında 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8 inci maddesi gereğince çıkarılan Yönetmeliğin 1.03 üncü maddesi kapsamı dışında kalan köy ve mezralar ve dağınık yerleşik alanlarda sanayi, depolama, turistik ve tarımsal yapılar dışında kalan imar mevzuatına aykırı yapılar,

Bu alanlarda Hazine, Özel İdare, Belediye ve Köy Tüzelkişiliğine alt veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve arazilerde bulunan yapılar,

Tescil dışı yerlerden olup üzerinde yapılaşma bulunması nedeniyle Valiliğin talebi üzerine Hazine adına tescil edildikten sonra bu alanlardaki yapılar.

Ancak, yukarıda belirtilen idarelere ait arsa veya arazilerde bulunan yapı sahiplerinden tespit edilen arsa bedelleri tahsil edilerek gerekli tapu işlemleri tamamlanır. Kıyıda kalan alanlar bu hükmün dışındadır." (Danıştay 14. D., E. 2011/16412 K. 2013/2145 T. 26.3.2013)

Yukarıdaki açıklamalar değerlendirildiğinde ruhsatı bulunmayan ve ruhsat muafiyeti bulunduğu iddia edilen bir yapının:

- Hangi tarihte inşa edildiği,

- İnşa tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde olup olmadığı hususlarının açıklığa kavuşturularak, kullanma izni alınmış yapı olarak kabul edilip edilemeyeceği belirlenecektir.

Dikkat edilmesi gereken bir nokta verdiğimiz bu bilginin inşa edilmiş yapılarla ilgili olduğudur. Ancak ruhsat muafiyeti bulunan yapılarda tadilat yapılmasının ayrı bir düzeni vardır ve uygulamada bu tip yapılardaki tadilatlarda idari ve hukuki çeşitli sorunlar ortaya çıkmaktadır. Yapı ruhsatı aranmayan söz konusu yapıların tadilatına ilişkin prosedürleri başka bir yazımızda ele alacağız.