1.GİRİŞ

Bu yazıda, daha önce hiç duymamış ya da duysa da tam olarak ne anlama geldiğini bilmeyen meslektaşlar için; devletin, biricik hakkımız mülkiyet hakkına müdahale şekillerinden kamulaştırmasız el atmaya, olabildiğince basite indirgeyen üslubumuzla bakmaya gayret göstereceğiz.

2.KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA KAVRAMI

Bilindiği gibi, kamu yararı gibi sebeplerden ötürü bazen devlet baba sırtımızı sıvazlayıp "senin dededen kalma filanca yerine devletin daha çok ihtiyacı var, buyur sana buranın kıymeti kadar para, haydi selametle." deyip bize amiyane tabirle kapıyı gösterir. Bu yönteme, doğrudan tanık olmasak da eşimiz dostumuzdan, o da olmadı televizyon gazeteden, daha çok istimlak ismi ile duymuşuzdur. Ancak kamulaştırmanın kendisi zaten yeterince el atma değilmiş gibi, bir de kamulaştırma olmadan da taşınmazımıza el atılabiliyor. Bunun adı da tahmin edeceğiniz gibi, kamulaştırmasız el atmadır. Peki ne farkı var derseniz, kamulaştırmada devlet kendisi bize gelir, taşınmazımızı kamulaştırdığını söyler, bizi uzlaşmaya çağırır, uzlaşılmazsa bedelin tespiti için davayı açar. Gördüğünüz gibi kamulaştırmada tüm işlemleri devlet yapar. Ancak kamulaştırmasız el atmada, devlet, hiçbir kamulaştırma kararı almadan, gelip taşınmazımıza , gerek fiilen gerek de hukuken kelimenin tam anlamıyka “el koyar”. Bu durumda , mülkiyet her ne kadar tapuda bizim üzerimizde gözükse de, filiyatta taşınmazı kullanabilmemiz artık mümkün olmaz. Bunun üzerine de, bu kez bizim gidip devlete başvurmamız, müdahaleyi gidermesini istememiz, müdahaleyi gidermeyecekse taşınmazımızı kamulaştırmasını istememiz, bunların hiçbirini yapmayacaksa devlete karşı dava açmamız gerekiyor. Gördüğünüz gibi burada ise roller değişiyor, artık işlemleri bizim yapmamız gerekiyor. Tabii yargılama masrafarını da işlemi yapan kişi olarak , ileride haklı çıkandan alınmak kaydıyla, davanın başında bizim yüklenmemiz gerekiyor. Uzun lafın kısası, uzun uzun kamulaştırma süreci yürütüp, mevzuattaki direktiferi takip edip, en nihayetinde bi kamulaştırma işlemi yapmaktansa, "ben kendime göre hakkımı aldım, artık kalan kısmıyla sen uğraşırsın" şeklinde bir yaklaşımla, yükü taşınmaz malikinin omzuna yüklemeye hukukta kamulaştırmasız el atma deniyor.

3. KAMULAŞTIRMASIZ HUKUKİ EL ATMAYA KARŞI İZLENEBİLECEK HUKUKİ YOLLAR

İdarenin, kamulaştırmasız el atma niteliğindeki eylem ve/veya işlemlerine karşı, elbette mülkiyet hakkı sahiplerinin izleyebileceği bir kısım yollar da vardır. Bu yollara kısaca bakacak olursak;

3.1. TAZMİNAT DAVASI: Elbette, bu eylem/işlem nedeniyle taşınmaz malikinin herhangi bir zararı oluştu ise, bunun tazmini maksadıyla idareye karşı bir tazminat davası yöneltilebilir. Burada tazminat talebimizin dayanağı taşınmazın kullamından ya da müdahalenin sonucundan doğmuş olabilecektir. Ancak burada , tazminat davasının haksız fiillere uygulanan zamanaşımı sürelerine tabi olduğu hususu da unutulmamalıdır. Yine Anayasa Mahkemesi muhtelif kararlarında ; sadece maddi değil, manevi olarak oluşan zararının da tazmin edilmesi gerektiğine karar vermiştir.[1]

3.2. ECRİMİSİL DAVASI: Ecrimisil, bir diğer ifade ile haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği tazminattır. Ecrimisil, Yargıtay'ın 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Yine başka kararlarda da, ecrimisilin en az kira getirisi kadar hükmedilmesi gerektiğine işaret edilmiştir.[2]

Burada idareden ecrimisil talep ederken unutulmaması gereken bir husus daha vardır ki ; o da kamulaştırmasız el atma nedeniyle ecrimisile hak kazanmak için, ana kuraldan sapılmadığı ve herhangi bir zararın varlığının aranmadığıdır. Dolayısıyla , işgalin varlığı tek başına ecrimisilin sebebini oluşturmaktadır.

Ecrimisil hesabında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da tarım arazilerindeki ecrimisilin hesabıdır. Burada ilk olarak işgal edilen tarım arazisi üzerinde yetiştirilen/yetiştirilebilen ürünlerin tespit edilip bunların getireceği gelir gözetilerek bir hesaplama metodu benimsenmektedir. Bu metoda da Gelir Metodu adı verilmektedir. O sebeple; tarım arazilerine yönelik ecrimisil talebinde bulunmadan önce, sadece mevcut ürünlerin gelirlerinin değil, daha yüksek gelir getirme potansiyeli olan diğer ürünlerin gelirlerinin de dikkate alınması yönünde talepte bulunulmasını öneririm.

Bedel davası ile olan ilişkisinde ise, elbette ki bedelin ödenmesine yönelik davanın açılmasından sonraki dönem için ecrimisil istenemez. Kararlarda bu kısım için tazminat davası ifadesi kullanılmışsa da, buradaki tazminat kavramının taşınmazın bedelinin ödenmesi şeklinde yorumlanması ve el atma nedeniyle uğranılan zarar için talep edilen tazminat ile karıştırılmaması oldukça önemlidir. [3]

3.3. BEDEL TALEPLİ DAVA

En nihayetinde , el atılan taşınmazın maliki tarafından, gerçekleştirilmeyen kamulaştırma işlemlerinin gerçekleştirilerek , taşınmazın bedelinin kendisine ödenmesi de talep edilebilir. Elbette ki burada, davanın kabulü halinde , dava konusu taşınmazın mülkiyetinin de davalı idare adına tesciline karar verilecektir. Bu davanın esasları da yine İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirlenmiştir. [4] Bu anlamda ; taşınmazın bedelinin ödenerek mülkiyetinin yitirilmesi hususunun, taşınmaz maliki açısından verimli bir yol olup olmadığının tafsilatlı şekilde irdelenmesi gerektiği kanaatindeyim.

Yine bedel talepli davalarda, yer verdiğimiz YİBK’nın işaret ettiği üzere de , dava konusu taşınmazın gerçek değerine ulaşılmaya çalışılmalıdır. Bu anlamda Yargıtay tarafından, son derece isabetli bir değerlendirme yapılmış, ve halihazırda kanunun emrettiği kamulaştırma safhalarını tüketmeden taşınmaza el atmış olan idareye, bir de gerçek değerinden daha düşük bir bedele taşınmazın mülkiyetini edinme imkanını sağlatmamaya çalışmıştır.

3.4. EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI

Taşınmazına kamulaştırmasız şekilde gerek fiili gerek hukuki olarak el atılan malikin, elbette tek talebinin bedelin ödenmesi olacağı beklenemez. Taşınmaz bazen malik için öyle kıymetlidir ki, burada artık bedelin kendine ödenmesi yerine , kamulaştırma prosedürü işletilmeden, dolayısıyla da hukuka aykırı olarak gerçekleştirilen el atmanın giderilmesini talep etmek daha evladır. Burada el atma fiilen yapılmış ise, fiili müdahalenin giderilmesi, gerekirse yıkım suretiyle eski hale giderme istenecekken, el atma hukuki ise (örneğin taşınmazın tapu kütüğüne eklenen bir şerh ile kullanımı ya da tasarrufu engellenilmekte ise) bu durumda da bu şerhin kaldırılmasına yönelik talepte bulunulacaktır.

Ancak bu davada herhangi bir zarar tazmini ya da ecrimisile hükmedilmeyecek olup, bu yönde de talepte bulunulma niyetinde olunduğu takdirde muhakkak dava dilekçesinde belirtmek ve davaları bu yönde harçlandırma hususunun atlanmaması oldukça önemlidir.

Elatma davası açıldıktan sonra, bazen idareler tarafından , kamulaştırma işlemlerine başlanılabilmektedir. Bu durumda, el atmanın önlenmesi davası, kamulaştırma süreçlerinin sonunu bekleyecek, eğer ki kamulaştırma sürecinden sonradan vazgeçilir ise, dava kaldığı yerden görülmeye devam edecektir.

SONUÇ

Kamulaştırmasız el atma mekanizması , ne yazık ki idareler tarafından artık olağan denecek düzeyde yaygın olarak kullanılmaktadır. Bu husus gerek Yargıtay gerekse Anayasa Mahkemesi düzleminde defalarca tenkid edilmiş olunmasına rağmen idareler, anlaşılması güç bir şekilde, kanunun kendilerine tanıdığı kamulaştırma gibi bir imkanı dahi kullanmayıp, prosedür bahanesiyle özel mülkiyete konu taşınmazlara el atmakta ve malikleri yargılama sürecine girmeye itmektedir. Konu ile ilgili çokça yargı kararı olmasına rağmen halen çözülmemesi bir yana, artarak da devam eden bu son derece hukuka aykırı uygulamanın, ancak ve ancak kanun düzeyinde yapılacak bir düzenleme ile giderileceği kanaatindeyim.

Bu hususu elimizden geldiği kadar, herkesçe anlaşılacak şekilde izah etmeye çalıştık, muvaffak olabildiğimizi ümit ederiz. Kamulaştırmasız el atma hususu, gayrimenkul hukukunun en teknik alanlarından birisidir. Üzerine çokça okuma ve pratik yapılması gerekliliği bir yana, ilk defa konu il ilgili okuma yapacak kişiler için olabildiğince basite indirgeyebildiğimiz kanaatindeyiz. Gayrimenkul hukukunun muhtelif alanlarını anlatmak için, ilerideki yazılarda yeniden görüşmek dileğiyle, şimdilik hoşçakalın, hukukla kalın.

Av. Suat KASAPOĞLU

---------

[1] AYM, 13.01.2022 T. Siman Üstün Başvurusu, Başvuru No: 2018/3026

[2] “Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, EN AZI KİRA GELİRİ KARŞILIĞI ZARARDIR. BU NEDENLE, HAKSIZ İŞGALDEN DOĞAN NORMAL KULLANMA SONUCU ESKİME ŞEKLİNDE OLUŞAN VE KULLANMADAN KAYNAKLANAN OLUMLU ZARAR İLE MALİK YA DA ZİLYEDİN YOKSUN KALDIĞI FAYDA ( OLUMSUZ ZARAR ) ECRİMİSİLİN KAPSAMINI BELİRLER. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir." (YHGK'NIN 25.02.2004 Gün Ve 2004/1-120-96 Sayılı Kararı) (Benzer Yöndeki Kararlar için bkz. Y. 1.HD, 11.02.2014, E. 2013/18037, K. 2014/2176, Y. 1.HD, 27.04.2015, E. 2015/954, K. 2015/5802; Y. 3.HD, 23.02.2012, E. 2011/22613, K. 2012/4530; Y. 1.HD, 27.04.2015, E. 2015/954, K. 2015/5802)

[3] Y. 8. HD. 2018/15973 E. 2021/2157 K. 10.03.2021 T.

[4] YİBGK 16.05.1956 T. 1956/1 e. 1956/6 K.