Ön alım hakkı (hukuktaki adıyla Şufa Hakkı), bir taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara (hissedarlara) o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, mülkiyetin parçalanmasını önlemek ve yabancı bir kişinin hissedarlar arasına girmesini engellemek amacıyla Türk Medeni Kanunu ile korunmaktadır.

TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen 11. Yargı Paketi 25 Aralık 2025 Tarihinde 33118 Sayılı Resmi Gazete ’de yayınlandı. Devir Haklarının Kısıtlanmasına Dair bölümde 733, 734 ve 735. Maddelerde yapılan değişiklikler sonrası Ön alım (Şufa) Hakkı konusunda önemli değişikliklere gidildi. Bu değişiklikler ile gayrimenkul davalarının en karmaşık türlerinden biri olan ve hisseli mülklerde paydaşlar arasında sıkça husumete yol açan Yasal Önalım Hakkı (Şufa) müessesesini yeniden düzenlemiştir. Yapılan değişiklik sonrası Madde 733’de iki yıl ibaresi bir yıla düşürülerek yasal önalım hakkının kullanılmasında tapu güvenliğini olumsuz etkileyen uzun süreler kısaltılmıştır. Madde 733;

Madde 733- (Değişik birinci fıkra:24/12/2025-7571/35 md.) 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

733. Madde ile aynı zamanda önalım hakkının kullanılamayacağı haller genişledi; Eskiden yalnızca icra yoluyla yapılan satışlarda devre dışı kalan ön alım hakkı, yeni yasal düzenlemeyle birlikte daha geniş bir muafiyet alanına kavuşmuştur. Özellikle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında kamu kurumları tarafından gerçekleştirilen taşınmaz satışları bu kapsama dahil edilerek, paydaşların şufa hakkı kullanımı sınırlandırılmıştır. Bu değişikliğin temel sonucu olarak, kamu ihaleleriyle yapılan satışların güvenilirliği artırılmış ve bu işlemlerin sonradan açılacak davalarla iptal edilmesinin önüne geçilerek hukuki istikrar sağlanması amaçlanmıştır.

"Ön alım bedelinin tapudaki beyan edilen düşük bedel üzerinden mi yoksa taşınmazın gerçek piyasa rayici üzerinden mi hesaplanacağı hususu, uygulamadaki en temel uyuşmazlık konusuydu. Madde 734’te yapılan düzenleme ile kanun koyucu, bu belirsizliği ortadan kaldırmak amacıyla net bir prosedür ihdas ederek tartışmalara son vermeyi amaçlamıştır.

Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

(Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.) Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Yapılan yasal düzenlemelerle birlikte, şufa (önalım) davalarındaki bedel tespiti ve ödeme süreçleri köklü bir değişikliğe uğramıştır. Bu yenilikler üç ana başlıkta toplanmaktadır:

1. Hakim Tarafından Rayiç Bedel Tespiti Eski uygulamada dava, doğrudan "tapuda gösterilen satış bedeli" üzerinden yürütülürken; yeni madde metniyle birlikte taşınmazın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesi esası getirilmiştir. Belirttiğimiz üzere; "Söz konusu düzenleme, tapu harcını düşük beyan ederek taşınmaz hissesini piyasa değerinin altında iktisap etme dönemini kapatmıştır. Yeni usul çerçevesinde mahkemeler, keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla taşınmazın güncel rayiç değerini tespit ederek adalete uygun bir bedel belirleyecektir."

2. Bedelin Nakden Yatırılması ve Kesin Süre Zorunluluğu Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş; hâkim tarafından takdir edilen rayiç bedeli ve ilgili tapu giderlerini, mahkemenin belirlediği banka hesabına verilen kesin süre içerisinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu mali yükümlülüğün belirtilen sürede yerine getirilmemesi durumunda, mahkemece tescil kararı verilemez ve dava reddedilir.

3. Bedelin Nemalandırılması (Faiz Getirisi) Dava süresince hak kaybının önlenmesi amacıyla, bankaya yatırılan bedel dava sonuçlanana kadar vadeli bir hesapta nemalandırılır. Kararın kesinleşmesiyle birlikte, biriken bu tutar ve faiz geliri (neması), taşınmaz hissesini devreden davalıya/alıcıya ödenir. Böylece yargılama süresince paranın değer kaybetmesinin önüne geçilerek taraflar arasındaki hak dengesi korunmuş olur.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerinde gerçekleştirilen yasal düzenlemeler; bir yandan ön alım hakkının uygulama sınırlarını daraltırken, diğer yandan davanın hakkın kötüye kullanımı suretiyle açılmasını önlemek amacıyla davacıya getirilen mali yükümlülükleri artırmıştır."

Devam Eden Davalar ve Satışlara ne olacak sorusuna karşın Geçici Madde 1 Geçiş Hükümleri belirlenmiş, değişikliklerin hangi satışlara ve davalara uygulanacağını net bir şekilde ayırmıştır:

Geçici Madde 1- (Ek:24/12/2025-7571/37 md.)

(1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

(2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.

Hukuki geçiş sürecine ilişkin bu kritik düzenlemeler, satış işlemleri ve devam eden davalar açısından ikili bir ayrım öngörmektedir. Madde 733 kapsamındaki sürelerin bir yıla indirilmesi ve Devlet İhale Kanunu istisnası gibi esaslı değişiklikler, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce tamamlanmış satışlara uygulanmayacak; bu işlemler için iki yıllık süre gibi eski hükümler geçerliliğini koruyacaktır. Buna karşın, madde 734 ile getirilen rayiç bedel tespiti ve bedelin nakden depo edilmesi zorunluluğu gibi usuli yenilikler, kanun yürürlüğe girmeden önce açılmış olup halen derdest olan davalarda da derhal uygulanacaktır. Bu durum, yargılama süreci devam eden dosyaların yeni belirlenen mali yükümlülükler ve güncel piyasa değeri esasına göre sonuçlandırılacağını göstermektedir.

Av. Muhammet Berat IŞIKGÖR