A. Kavram
6098 s. Türk Borçlar Kanunu (TBK) 352' nci maddesinde kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliyeye ilişkin hükümler düzenlenmiştir. TBK 352' nci maddenin birinci fıkrasında tahliye taahhütnamesine ilişkin düzenleme mevcuttur. Buna göre; ''Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.'' Kanun koyucu burada kiraya verenlere, geçerli olarak kurulmuş konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde koşulsuz, şartsız kiracıyı tahliye edebilecekleri imkân sağlamıştır. Aşağıda geçerli bir tahliye taahhütnamesinin şartları incelenmiştir.
B. Tahliye Taahhütnamesinin Şartları
1. Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmalıdır.
TBK 352'nci maddenin lafzından da anlaşılacağı üzere düzenlenecek tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Adi yazılı şekilde düzenlenmesi geçerlilik bakımından yeterli olacaktır.
Tahliye taahhütnamesi, noterlikte re'sen düzenleme veya tarih ve imzası tasdik olmuş bir şekilde resmi olarak da düzenlenebilir. Resmi şekilde düzenlenmesinin önemi uygulamada ispat kolaylığını sağlamak için son derece önemlidir. Zira, kiracı adi yazılı taahhütnamedeki imzayı inkâr ettiğinde kiraya veren tahliye davası açmak zorunda kalacak ve bu da tahliyenin daha uzun bir zaman diliminde gerçekleşmesine sebep olacaktır.
2. Tahliye Taahhütnamesi Kiracı veya Temsilcisi Tarafından Verilmiş Olmalı
Tahliye taahhüdü, bizzat kiracının kendisi tarafından verilmiş olmalıdır. Kiracı sayısı birden fazla ise bu durumda her bir kiracıdan ayrı ayrı tahliye taahhüdü alınmalı veya tahliye taahhütnamesinde tüm kiracıların imzasının bulunması gerekmektedir. Buna karşılık kiracılardan birinin taahhüdünün geçersiz olması, diğer taahhütleri de geçersiz kılar.
Kiralanan taşınmazın aile konutu olması durumunda ise kiracı eşin tahliye taahhütnamesinde bulunması durumunda diğer eşin de buna rıza göstermesi gerekmektedir. 4721 s. Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 194 gereğince: ''Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez.'' hükmü amaca uygun olarak geniş yorum yapıldığında tahliye taahhütnamesi de fesih sonucu doğuracağından burada uygulama alanı bulacaktır.
Yargıtay'ın da bu yönde kararları mevcuttur: ''İcra mahkemesinde borçlu kocanın tahliye taahhüdü vermesi nedeniyle yapılan tahliyeye ilişkin takipte müşteki karının yukarıda açıklanan madde hükmü gereğince (TMK M. 194) üçüncü kişi sayılamayacağından anılan madde gereğince şikayetin değerlendirilmesi gerekirken eksik inceme ile icra müdürü işleminin iptaline yönelik şikayetin reddi isabetsizdir.'' (Y. 12. HD. 24.05.2004 T., E. 2004/8225, K. 2004/13095).
3. Tahliye Tarihi Belirli Veya Belirlenebilir Olmalı
TBK m.352'de tahliye tarihinin taahhütnamede açıkça belirtilmesi gerektiğine yer verilmiştir. Kiralanın tahliye edileceği tarih gün, ay ve yıl şeklinde açıkça belirtilebileceği gibi ''Cumhuriyet Bayramından 10 gün sonra'', ''Kurban Bayramının birinci günü'', ''Atatürk' ün ölüm yıl dönümü'' gibi belirlenebilir bir tarih de olabilir.
4. Tahliye Taahhüdü Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir
TBK m.352/f. 1' e göre tahliye taahhütnamesi kiralananın, kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde verilen tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır.
Kanun koyucu burada kiracının kendi hür iradesiyle hiçbir baskı altında kalmadan kiralananı koşulsuz şartsız tahliye edeceğine ilişkin yazılı tahliye taahhütnamesini kiralananın kendisine tesliminden sonra verilmesi gerektiğini hüküm altına alarak kiracıyı korumuştur. Zira kiralanan, kiracıya teslim edilmeden önce kiracı kendisini baskı altında hissedebilir ve iradesi dahilinde olmadan yazılı tahliye taahhütnamesi verebilir. Bu durum da kiracının zor durumda kalmasına yol açabilir. Bu nedenle kanun koyucu kiracıyı koruyan bu hükmü düzenleme altına almıştır.
Kiracının beyaz boş bir kağıda imza atmak ve tarih kısmını da boş bırakmak suretiyle uygulamada bu şekilde düzenlenmiş yazılı tahliye taahhütnamesiyle de sıkça karşılaşılmaktadır. Bu şekilde verilen bir tahliye taahhüdünün geçerli olup olmaması ise hukuki duruma göre değişecektir.
Yargıtay bu şekilde düzenlenen yazılı tahliye taahhütnamesinin amaca uygun olarak tanzim edildiği ve kiracının da iradesinin tanzim doğrultusunda olduğu hallerde geçerli saymıştır (Y. 6.HD. 08.03.2010 T., E. 20012238, K. 2010/2452). Bu durumda ispat yükü kiracının üzerindedir. Zira kiracı, boş olarak verilen imzalı kağıdın tahliye taahhüdü amacıyla verilmediğini veya belirtilen tahliye tarihinin anlaşılan tarih olmadığını ispat ederse tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Aksi takdirde ise tahliye taahhütnamesi geçerli olmaya devam edecektir. (Y. 6. HD. 09.10.1991 T., E. 1991/11123, K. 1991/11792).
SONUÇ
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca kiraya verenin kira ilişkisini sona erdirme araçlarından biridir. Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi için bazı şartların sağlanması gerekmektedir. Öncelikle, tahliye taahhüdü yazılı şekilde düzenlenmeli ve kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Ayrıca, taahhüt edilen tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olması şarttır. En önemli noktalardan biri de tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekliliğidir. Aksi takdirde, kiracının iradesinin sakatlanmış olabileceği kabul edilecek ve taahhüt geçersiz sayılacaktır.
Bu şartların sağlanmaması durumunda, tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır. Yargıtay içtihatları da bu noktaları açıkça desteklemektedir. Özellikle, tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olarak düzenlenmesi ispat kolaylığı sağlayacağından, kiraya verenler açısından daha avantajlı olacaktır.
Sonuç olarak, kira sözleşmeleri kapsamında tahliye taahhütnamesi düzenlenirken dikkatli olunmalı ve kanuni gerekliliklere uygun şekilde hazırlanmalıdır. Hem kiraya verenin haklarını koruyabilmesi hem de kiracının hukuka aykırı şekilde mağdur olmaması açısından, tarafların bu konuda bilinçli olması büyük önem taşımaktadır.
Av. Yasin EREN
KAYNAKÇA
ERDOĞAN, Hasan : Tahliye, Kira Tespiti, Kira Alacağı ve Tazminat Davaları, 2. Baskı, Ankara 2010.
DELİPINAR, Y.C., (2016), Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, 1.Baskı, İstanbul: Onikilevha
İNCEOĞLU, M.M., (2014), Kira Hukuku, C.2, İstanbul: Onikilevha
ÖZDOĞAN, Oymak. Ve Oymak, T., (2013), 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira, Ankara: Bilge Yayınevi. (Tez içerisinde ‘’Kira’’ olarak kısaltılmıştır.)
RUHİ, Cemal Ahmet : Kira Hukuku (En Son Yargıtay İçtihatları ile), Cilt 103 II, Ankara 2011. (KISALTMASI: RUHİ, Cilt II)
