Giriş
Kira sözleşmeleri, hem kiracı hem de kiraya veren açısından karşılıklı hak ve borçlar doğuran özel hukuk sözleşmeleridir. Ancak zamanla kiraya verenin kiralanan taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç duyması hâlinde kira ilişkisinin sonlandırılması gündeme gelebilir. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri doğrultusunda “ihtiyaç sebebiyle tahliye davası” açılması mümkündür. Bu makalede, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının yasal dayanakları, şartları, dava süreci ve dikkat edilmesi gereken hususlar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Yasal Dayanak
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddelere göre, kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı oluşması halinde, sözleşme süresinin bitiminden itibaren belirli bir süre içinde tahliye davası açabilir. Yasanın amacı, kiraya verene meşru ve samimi bir ihtiyaç durumunda kira ilişkisini sona erdirme hakkı tanımaktır.
Davanın Şartları
1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gereklidir. Sözleşme yazılı ya da sözlü olabilir, ancak uygulamada ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşmeler tercih edilir.
2. İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
Mahkemeler, kiraya verenin ihtiyacının samimi olup olmadığını dikkatle inceler. Kiraya verenin keyfi olarak kiracıyı çıkarmak istemesi hukuken korunmaz. Örneğin, kiraya verenin şehir dışında ikamet ettiği, başka bir evi olduğu ya da mevcut ihtiyacının alternatif yollarla karşılanabileceği anlaşılırsa dava reddedilebilir.
A-İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Gerekliliği
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/7043 Esas ve 2015/7734 Karar sayılı 1.10.2015 tarihli kararında, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiği belirtilmiştir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçların tahliye nedeni olamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir. Ayrıca, davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir.
B-Kiraya Verenin Kirada Oturması İhtiyacın Samimiyetine Karine Oluşturur
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 23.01.2019 tarihli ve 2018/7751 Esas, 2019/493 Karar sayılı kararında, konut nedenine dayalı tahliye davalarında, kirada oturan ihtiyaçlının bu durumunun ihtiyacın varlığının başlıca kanıtı olduğu vurgulanmıştır. Bu durumda, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü gerektiği belirtilmiştir.
C-Gelecekteki İhtiyaçlar Tahliye Sebebi Olamaz
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/5204 Esas ve 2012/8094 Karar sayılı 30.05.2012 tarihli kararında, dava açıldığı tarihte doğmamış bir ihtiyaç nedeniyle tahliye istenemeyeceği belirtilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, iş yerinin de yapılacak işe uygun ve elverişli olması gerektiği ifade edilmiştir.
D-Reşit Bireylerin Ayrı Konutta Yaşama Hakkı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 Esas ve 2015/2354 sayılı kararında, reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturmasının yasal hakkı olduğu, anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamayacağı belirtilmiştir. Bu durumda, reşit bireyin konut ihtiyacı, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında samimi ve gerçek bir ihtiyaç olarak kabul edilmiştir.
E-İhtiyacın İspat Yükü Davacıya Aittir
Yargıtay kararlarında, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu kapsamda, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçların tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir. Ayrıca, davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir. 
3. İhtiyacın Kiraya Verenin Kendisine veya Yakınlarına Ait Olması
İhtiyacın, sadece kiraya verenin şahsına değil; eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler gibi yakınlarına ait olması da mümkündür. Bu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının varlığı, dava açmak için yeterlidir.
4. Süre Şartı
Kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, fesih bildiriminin ardından fesih süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma şartı vardır.
Dava Süreci
Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde, ihtiyaç gerekçeleri açıkça belirtilmeli, varsa belgeler eklenmelidir (örneğin, işyeri açılacağına dair ruhsat başvurusu, ikametgâh değişikliği belgeleri vb.). Davalı (kiracı) savunmasında ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını ileri sürebilir. Mahkeme, tarafların beyanları, tanık anlatımları ve delilleri değerlendirerek karar verir.
Mahkemenin Takdir Yetkisi
Mahkemeler, davacının beyanlarının ötesinde, ihtiyacın gerçekten var olup olmadığını, ne derece samimi ve zorunlu olduğunu değerlendirir. Örneğin, kiraya verenin aynı semtte başka boş bir dairesi varsa, bu durum ihtiyaç iddiasını zayıflatabilir. Ayrıca ihtiyaç süreklilik arz etmeli, geçici bir durum olmamalıdır.
Kararın Sonuçları
Mahkeme, davayı kabul ederse, kiracının belirli bir süre içinde evi veya işyerini tahliye etmesine karar verir. Tahliye süresi, genellikle kararın kesinleşmesinden sonra başlar. Kiracı, mahkeme kararına rağmen taşınmazı boşaltmazsa, icra yoluyla tahliye süreci başlatılır.
Tahliyeden Sonra Yeniden Kiraya Verme Yasağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca, ihtiyaç sebebiyle tahliye gerçekleştikten sonra, kiraya veren taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiraya veremez. Eğer kiraya veren, tahliyeden sonra taşınmazı 3 yıl içinde başka birine kiralarsa, eski kiracı tazminat davası açabilir.
İspat Yükü ve Deliller
İhtiyaç iddiasını ispat yükü davacıya, yani kiraya verene aittir. Bu kapsamda sunulabilecek deliller arasında:
- Nüfus kayıtları (ihtiyacın kim için olduğu gösterilebilir)
- İkametgâh belgeleri
- Sağlık raporları (bakım ihtiyacı için)
- İşyeri açılış belgeleri
- Tanık beyanları
bulunur. Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapar.
Sonuç
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında hassas bir denge kurar. Bu tür davalarda, hukukun amacı; gerçekten ihtiyaç sahibi olan mal sahiplerinin mağduriyetini önlerken, kiracıların keyfi tahliye edilmesini engellemektir. Bu nedenle, dava açmadan önce ihtiyaç durumunun objektif kriterlere göre değerlendirilmesi gerekir.
Av. Muhammed Furkan CEBECİ
