İmar hukukunda mekânsal planların değişmezlik ilkesi esas alınır. Planlarda değişiklik sadece zorunlu durumlarda yapılmalı, uzun vadeli planlama ilkelerine bağlı kalınmalıdır. Ancak kentsel ihtiyaçların değişmesi, mevcut planların bu ihtiyaçları karşılayamamasına neden olabilir. Kat artışı, yeşil alanların farklı kullanımlara dönüştürülmesi gibi durumlar, yoğunluk artışı yaratarak plan değişikliklerini gerekli kılabilir. Bu değişikliklerin hukuka uygun olması kazanılmış haklar ve özel hukuk sözleşmeleri açısından önem taşır. Kentsel dönüşüm ve yapılaşma ihtiyaçları nedeniyle eser sözleşmeleri ya da arsa payı karşılığı eser sözleşmeleriyle ilgili uyuşmazlıklar artmaktadır. Sözleşmelerde, mevcut ya da ileride oluşabilecek imar engellerine rağmen taraflar, bu engelleri aşmayı taahhüt edebilir. Ancak Yargıtay, imar engeline aykırı durumlarda “imkânsızlık” kavramını kullanarak sözleşmeleri geçersiz kabul etmektedir. İmar mevzuatına aykırı sözleşmeler, TBK m. 27/I gereği kesin hükümsüzdür. Ancak imar engelinin kaldırılması için yasal girişimlerin öngörüldüğü veya dava sonucuna bağlı olarak eserin yapılacağı hallerde sözleşmeler ayakta tutulabilir. Bu tür durumlar geciktirici koşul ya da üçüncü kişinin fiilini üstlenme yönünden değerlendirilmelidir. Sonuç olarak, imar mevzuatına aykırılık durumlarında “imkânsızlık” kavramına dayanmak yerine sözleşmenin geçerli olabileceği koşulların detaylı bir şekilde değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

I. İmar Planlarının Hukuki Niteliği ve Revizyonu

İmar planı, 3194 sayılı İmar Kanunu ve diğer ilgili mevzuatlar doğrultusunda belediyeler ve yetkili idari organlar tarafından gerçekleştirilecek imar uygulamalarına dair ayrıntılı bilgileri içeren plan ve haritalar olarak tanımlanmaktadır. İmar planları, belirli bir bölgenin coğrafi konumunu, nüfus yoğunluğunu, ekonomik durumunu, geçim kaynaklarını, ihtiyaçlarını, çeşitli gereksinimlerini, göz önünde bulundurarak, bu alanda yaşayan bireylerin yaşam kalitesini artıracak şekilde tasarlanır. Ayrıca, plan hem bölgenin kendi içindeki hem de çevresiyle olan bağlantılarını dikkate alarak, hizmet ve yapı ilişkilerini düzenleyen uzun vadeli bir strateji oluşturur.[1] İmar planları aracılığıyla, imar uygulamaları kapsamında parselasyon çalışmaları yapılarak, ilgili alandaki kentsel gelişim ve dönüşüm süreçleri somut bir şekilde hayata geçirilir.

İmar planlarının hukuki niteliği gerek yargı kararlarında gerekse de öğretide birer düzenleyici işlem olarak nitelendirilir[2]. İmar planlarının düzenleyici bir idari işlem niteliği taşıdığı dikkate alındığında, normlar hiyerarşisine uygun şekilde Anayasa, kanun, Cumhurbaşkanı kararnamesi ve yönetmeliklerle uyumlu olarak hazırlanması zorunludur. Ayrıca, hiyerarşi ilkesi[3] gereği, farklı kademelerdeki planların birbiriyle uyum içinde uygulanabilmesini sağlamak için üst düzey planlara bağlılık esas alınmalıdır.

İmar hukukundaki hiyerarşinin temel amacı, en üst düzeyde alınan plan kararlarının en alt düzey planlara kadar aktarılmasını sağlamak, üst düzey kararların çeşitli aşamalardan geçerek mekâna uygulanması sırasında plan düzeyleri arasında koordinasyonu temin etmek ve alt düzey planların, bir üst düzey plana uygunluğunu denetleyebilmektir[4]. Bu doğrultuda alt ölçekli planlar, üst ölçekli planlarda alınan kararları ayrıntılandırarak uygulamaya aktarılmasını sağlamakta ve bu kararları somut hale getirmektedir. Bu nedenle, alt ölçekli planlar üst ölçekli planlara kıyasla daha somut bir yapıya sahiptir[5].

Özetle, alt ölçekli planların üst ölçekli planlara uyumlu olması zorunludur ama aynı zamanda da üst ölçekli plandaki temel kararları da muhafaza etmesini gerektirir.

İmar hukukunda mekânsal planlarda değişmezlik ilkesi esas olup, planlarla belirlenen hedeflere ulaşılabilmesi için hem nazım hem de uygulama imar planlarında değişiklik yapılmasından mümkün olduğunca kaçınılmalı, zorunlu olmadıkça planlar değiştirilmemeli ve uzun vadeli planlama ilkelerine sadık kalınmalıdır.

Ancak, planların zamanla kentsel ihtiyaçları karşılayamaması, kat artışı yapılması ya da yeşil alan, park ve çocuk bahçesi gibi kullanımların konut, ticaret veya sanayi gibi farklı kullanımlara dönüştürülmesi sonucu yoğunluk artışına neden olunması gibi durumlarda, bu ihtiyaçlara yanıt verebilmek için plan değişiklikleri kaçınılmaz hale gelebilir[6].

Bu noktada imar planlarının mutlak ve değişmez bir nitelikte olmadığı çok açık ve nettir. Hal böyle olunca işlemi yapan idari merciler yetki ve usulde paralellik ilkesine riayet ederek yapmış olduğu işlemi geri alma ya da ortadan kaldırma imkanına her daim sahiptirler.

Uygulamada da önceki planların hatalı olması veya artık ihtiyaçları karşılayamaması durumunda, planlarda “ilave” veya “revizyon imar planı” adı altında değişiklikler yapılabilmekte ya da imar planları açılan iptal davaları sonucunda yürürlükten kaldırılabilmektedir. Hatta bu imkân Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde de şu şekilde yer almaktadır; “İmar planlarının ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı durumlar ile üst kademe plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi için bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak imar planlarında revizyon yapılır. İmar planlarının ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde, bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak ilave imar planı yapılabilir.” şeklindedir.

Peki hukuka uygun olarak yapılan imar planı revizyonlarının; kazanılmış haklara ve özel hukuk sözleşmelerine etkisi ne şekildedir? Söz konusu imar planı değişiklikleri özellikle özel hukuk sözleşmeleri bakımından imkânsızlık teşkil eder mi? İşte bu hukuki niteleme sorunu çalışmamızın esaslı noktasını oluşturmaktadır.

A. İmar Planlarında Yapılan Revizyonların Kazanılmış Haklara Etkisi

İmar planlarının iptali durumunda, bu planlara dayanılarak bazı haklar elde edilmişse, iptal kararının bireyler ve bireysel işlemler üzerindeki hukuki sonuçlarını değerlendirebilmek için öncelikle kazanılmış hak kavramının ele alınması gerekmektedir.

Öğretide kazanılmış hak kavramı; farklı şekillerde tanımlanmıştır[7].

Kazanılmış hak, kişilerin lehine oluşmuş bir hukuki durumun korunmasına hizmet ediyorsa, hukuki istikrarın sağlanmasında en önemli unsurlardan biri olarak değerlendirilebilir. Bir hak, yürürlükteki mevzuata uygun şekilde ve tüm sonuçlarıyla elde edilmişse kazanılmış hak niteliği taşır. Öte yandan elbette hukuka aykırı şekilde elde edilen bir durum için kazanılmış haktan bahsetmek mümkün değildir[8].

Kişiler için kazanılmış haklar veya korunması gereken kişisel durumlar yaratan icrai kararların ortadan kaldırılması ya da düzenleyici işlemlerdeki hükümlerin iptal edilip yerine yenilerinin getirilmesinde, düzenleyici işlemler ile bireysel işlemler arasında bir ayrım yapılmaktadır[9]. Hak kazandırıcı düzenleyici işlemler, maddi ve hukuki koşullardaki değişiklikler nedeniyle her zaman değiştirilebilir veya iptal edilebilir. Ancak, bu işlemler yürürlükte kaldığı sürece bireyler kazandıkları hakları korur. Ayrıca, bu işlemler kişisel duruma dönüşmedikçe kazanılmış hak oluşturmaz[10].

İmar mevzuatından kaynaklanan uyuşmazlıklarda Danıştay 2013 yılından önce genel olarak düzenlemelerde yapılan değişikliklere veya işlemlerin iptaline rağmen, tamamlanmış yapıların mevcut hukuki durumlarını kazanılmış hak olarak koruma yönünde bir eğilim göstermekteydi[11].

Danıştay kararlarında kazanılmış hak kavramıyla öne çıkan hususlar şu şekildedir; “Kazanılmış hakların korunması hukuk devleti ilkesinin gereğidir. Hukuk devletinde bütün devlet faaliyetlerinin hukuk kurallarına uygun olması önemli ve temel bir ilkedir. İdari işlemlerin geriye yürümezliği ilkesi de kazanılmış hakların korunması amacını güden ve idarenin faaliyetlerini genel planda sınırlayan bir ilkedir. Kazanılmış hak, objektif bir hukuk kuralının kişilere uygulanmasıyla objektif ve genel hukuki durumun kişisel bir işlemle özel hukuki duruma dönüşmesidir. Kazanılmış hakkın her olaya göre incelenmesi gerektiği başka bir anlatımla kazanılmış hak kavramının bir fonksiyonellik içerdiği öğretide kabul edilmiş bulunmaktadır. Anayasa Mahkemesi kararlarıyla Danıştay içtihatlarında da kazanılmış hak kavramının konu ve kapsamının kesin sınırlarının çizilmediği ve her olaya göre, değişken olması göz önünde tutularak, konunun özelliğine göre değerlendirme yoluna gidildiği gözlenmektedir.[12]”

Danıştay, kazanılmış hak iddialarının yalnızca başlanmış bir yapıya yönelik ruhsat iptali veya yıkım işlemleriyle ilgili davalarda değerlendirilebileceği görüşündedir[13]. Danıştay, verdiği birçok kararda, mevcut kazanılmış hakları koruma eğilimindedir[14].

Danıştay bazı kararlarında, imar planı iptal edilse dahi tamamlanan yapılarda kazanılmış hakları korumaktadır[15].

2013 yılı sonrasındaki Danıştay kararlarında ise genel olarak, imar planlarının iptali durumunda, bu planlara dayalı olarak kişilere hak kazandıran işlemlerin hukuken geçersiz sayılacağını kabul etmiştir[16]. Örneğin; Danıştay 14. Dairesinin vermiş olduğu bir kararda, kazanılmış hakkın yalnızca düzenleyici işlemin hukuka uygun olduğu durumlarda geçerli olduğunu belirtmiştir. İmar planlarının iptali halinde, hukuka aykırı olduğu tespit edilen plana dayanan imar planı yürürlükten kalkacağı için, bu plana dayanan yapı ruhsatının da geçerliliği kalmadığından, ruhsatsız yapının iptal edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Ayrıca, idarenin kusurlu davranışı nedeniyle ruhsatsız duruma düşen yapıya ilişkin, ilgili kişilere taşınmaz bedelinin ödenmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu’da, 14. Dairenin verdiği kararı benimseyerek, ruhsatın tesis edildiği tarihteki imar planına uygun olmasına rağmen, iptal kararı sonucunda imar planının yürürlükten kalkacağı için, verilen ruhsatın da hükümsüz olacağına karar vermiştir[17].

Dolayısıyla görüldüğü üzere Danıştay, kişilerin hile, hata veya kusurunun bulunmaması halinde, belirli bir aşamaya gelmiş yapıların durumunu kazanılmış hak olarak kabul etme görüşünü değiştirmiştir.

İmar hukuku çerçevesinde kazanılmış haklarla ilgili çelişkilerin ve farklı kararların giderilmesi için Anayasada yapılacak bir düzenlemeyle mülkiyet hakkı daha güvenilir hale getirilecek, kişilerin yatırım yaparken korku duymamaları sağlanacak; aynı zamanda milli servetin korunmasına katkı sağlayacak ve kişilerin devlete olan güvenini de artıracaktır.

B. İmar Planlarında Yapılan Revizyonların Özel Hukuk Sözleşmelerine Etkisi

Uygulamada kentsel dönüşümünde artan etkisiyle sıkça karşılaşılan eser ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki sonuçlarını Ethem Saba Özmen çeşitli olasılıkları göz önünde bulundurarak aşağıdaki olasılıklar dahilinde konuyu incelemiştir. Bizde çalışmamızda söz konusu olasılıklar üzerinden değerlendirmelerde bulunacağız. Sözleşmelerde yer alacak çeşitli olasılıkları Ethem Saba Özmen 4 aşamalı olarak ele almıştır[18].

Ethem Saba Özmen’in yapmış olduğu ayırım üzerinden çalışmamıza yön vereceğiz. Ancak söz konusu olasılıklarda yer alan tartışmalı hususların açıklamasına geçmeden önce bazı hukuki kurumların anlatımına yer vereceğiz.

Taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde kural olarak sözleşmeye istedikleri hükümleri koymakta serbesttirler. Ancak bu serbestinin sınırını TBK 27 çizer[19].

Tarafların sözleşme kurulurken söz konusu parselde imar engeli olması hali veya söz konusu parselde mevcut imar planının iptali davası devam ederken inşaat yapma edimi içeren bir sözleşmeyi akdetmelerini hukukumuzda engelleyecek bir hüküm yoktur. Taraflar pekâlâ inşaat yapma edimine sözleşmede yer verebilirler. Ancak söz konusu hükmün hukuki niteliğinin ne olacağı hususu ve nihayetinde verilecek hukuki niteleme sonucunda varılacak hukuki sonuçlar araştırmaya muhtaç hususlardır. Bu noktada kesin hükümsüzlük ve imkânsızlık halleri hakkında kısa bir teorik bilgi vermeyi ve akabinde öğreti ve Yargıtay uygulamasında yer alan görüşlere ve gerekçelerine yer vermek suretiyle kendi görüşlerimizi de belirteceğiz.

Hukuki işlemlerde geçersizlik ve ifa edilememe durumları ortaya çıkış nedenleri ve sonuçları açısından farklılık göstermektedir.

İfa imkansızlığını; baştaki imkânsızlık (sözleşmenin kurulmasından önceki imkânsızlık TBK 27) ve sonraki imkânsızlık (borçlunun sorumlu olduğu TBK 112 ve borçlunun sorumlu olmadığı TBK 136) olarak temelde ikiye ayırmak mümkündür.

Kesin hükümsüzlük hali, hukuki işlemin baştan itibaren geçersiz sayıldığı durumdur. Bu durum, işlemin kanuna, ahlaka, kamu düzenine veya emredici hukuk kurallarına aykırı olmasından kaynaklanır. Kesin hükümsüz bir işlemde hukuki sonuç doğmaz yani, hukuken baştan itibaren geçersizdir ve hiçbir sonuç doğurmaz[20]. Kesin hükümsüzlük hali zamanaşımına tabi olmadan her zaman ve herkese karşı ileri sürülebilir[21]. Hukuka aykırılığın sonradan giderilmesi bile işlemi geçerli hale getiremez ve toplumun genel çıkarlarını korumak amacı taşıdığı için kamu düzeni ile ilgilidir[22]. Örneğin, yapı ruhsatı alınmaksızın yapılan bir inşaat sözleşmesi gösterilebilir. Ruhsatsız inşaat yapımı kanunen yasak olduğu için bu sözleşme baştan itibaren geçersizdir ve herhangi bir hukuki sonuç doğurmaz[23].

İmkânsızlık hali ise, borcun ifasının borçlunun kusuru olmaksızın yerine getirilemez hale gelmesidir. İmkânsızlık halinde borcun ifası başlangıçta mümkünken, sonradan bir engel ortaya çıkar ve bu engel borcun yerine getirilmesini imkânsız hale getirir[24]. Borçlu ifa imkansızlığı nedeniyle borcundan kurtulur ve borçlunun bir kusuru yoksa tazminat sorumluluğu da doğmaz. İfa imkansızlığı, objektif ve subjektif olmak üzere ikiye ayrılır.

Objektif imkânsızlık halinde, borcun herhangi biri tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmaması durumunda söz konusudur ve borç sona erer[25]. Sözleşme daha kurulurken ve baştan itibaren geçersiz olduğundan, burada uygulanacak müeyyide, fesih değil, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti olmalıdır. Zira, fesih kararı ancak hukuken kurulmuş, mevcut ve yürürlükte olan, hükümlerini sürdüren sözleşmeler için verilebilir. Bu durum örneğin, bir sanatçıya ait tek bir tablo satılmışken, tablo yangında yok olursa, bu tabloyu teslim etmekle yükümlü olan kişi ifa imkansızlığı gerekçesiyle sorumluluktan kurtulabilir.

Subjektif imkânsızlık halinde ise; borcun ifasının yalnızca borçlu açısından yerine getirilemez hale gelmesini ifade eder. Yani, borcun ifası başkaları için hala mümkünken, borçlunun şahsi durumundan veya kendi koşullarından dolayı ifa edememesi söz konusudur[26]. Subjektif imkânsızlık durumunda borç, genel olarak sona ermez; çünkü objektif imkansızlıktan farklı olarak borcun yerine getirilmesi aslında mümkündür, ancak borçlunun şahsi sebepleri engel teşkil eder[27]. Örneğin, bir inşaat şirketinin taahhüt ettiği projeyi gerekli finansmanı sağlayamaması nedeniyle tamamlayamaması subjektif imkânsızlık teşkil eder. Burada inşaatın başka bir müteahhit tarafından yapılması hala mümkündür; dolayısıyla bu durum objektif değil, subjektif imkânsızlık kapsamında değerlendirilir[28].

Subjektif imkansızlıkta, borcun ifası başkaları tarafından gerçekleştirilebileceği için borçlunun sorumluluğu ortadan kalkmaz ve bu durum genellikle sözleşmenin ihlali olarak değerlendirilir. Yüklenicinin kusurunun varlığı halinde, TBK 112 gereği tazminat sorumluluğu (olumlu zarar) da doğar[29].

Sözleşme kurulurken herhangi bir geçersizlik veya imkânsızlık hali yokken örneğin, inşaat yapımına başlanmış olmasına rağmen sonradan meydana gelen bir imar planı değişikliği ile söz konusu inşaata devam etmek mümkün değilse (ki imar planlarının iptali davaları sonucunda uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durum), TBK 136 uygulama alanı bulur.

1) Sözleşmenin Kurulması Sırasında Mevcut İmar Engelinin Varlığına Rağmen Bu Engeli Aşarak Eser Meydana Getirme Edimini İçeren Bir Sözleşmenin Yapılması İhtimalinde;

Tarafların sözleşme kurulurken imar engeli bulunan bir parselde bu engeli aşarak eser meydana getirme edimi içeren bir sözleşmeyi akdetmeleri halinde kesin hükümsüzlük mü yoksa imkânsızlık hali mi olacağı hususu ise çalışmamızın önemli olan kısmıdır.

Tarafların, imar engeli bulunan bir parselde bu engeli aşarak eser meydana getirme amacıyla akdettikleri sözleşmeler, kesin hükümsüzlük (butlan) ile maluldür. Bu tür sözleşmeler, imar mevzuatına ve kamu düzenine aykırılık teşkil ettiğinden yani TBK 27’ye aykırı olduğundan baştan itibaren geçersiz kabul edilir.

Yargıtay'ın çeşitli kararlarında, imar engeli bulunan taşınmazlar üzerinde yapılan inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğu vurgulanmıştır[30]. Kararda özetle, zeytinlik vasfındaki bir taşınmaz üzerinde inşaat yapmanın hukuken mümkün olmadığı ve bu nedenle sözleşmenin geçersiz olduğu belirtilmiştir.

Benzer şekilde, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2020/1989 Esas ve 2021/96 Karar sayılı ilamında, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda tüm paydaşların rızası olmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğu ifade edilmiştir[31].

Yargıtay’ın benzer yönde bir başka kararında[32];

“Taraflar arasında 06.11.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı ve anılan sözleşmenin taşınmazların tapu kaydına davalı yüklenici lehine 23.11.2010 tarihinde 10 yıl süreli olarak şerh edildiği, dava dışı ...'ın, davalı yükleniciye gönderdiği 31.03.2011 tarihli ihtarda taşınmazların imar dışı tarımsal alan olması nedeniyle sözleşmenin ifasının mümkün olmadığından bahisle sözleşmeyi feshettiğini bildirdiği, davalı yüklenicinin ise, feshi kabul etmediğine ilişkin olarak 02.05.2011 tarihinde karşı ihtarname gönderdiği, ...'ın bu tarihten sonra, taşınmazları 03.06.2011 tarihinde ....ı isimli kişiye, bu kişinin 19.10.2012 tarihinde davacı ...ye, davacı ..'nin de 08.02.2013 tarihinde davacı ....Eğitim-Sağlık Kurumları A.Ş.''ye tapuda devrettiği, taşınmazların, incir bahçesi niteliğinde olduğu belirtilerek tapuya tescil edildiği ve ilgili belediye başkanlığı yazısı ekindeki 1/100000 ölçekli çevre düzeni planı ile haritasında tarımsal arazi sınırları içerisinde gösterildiği, bu itibarla sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle taşınmazların imara uygun olmadığı anlaşılmıştır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 27. maddesinde (818 sayılı BK'nın 20. mad.) objektif imkânsızlık hali düzenlenmiştir. Anılan madde uyarınca, sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmesinin sözleşmeden önce ve herkes için imkânsız bulunması halinde, sözleşme butlanla sakattır. İfa imkansızlığının genel olarak ve herkes bakımından söz konusu olması nedeniyle, sözleşme geçersiz olacaktır. Sözleşme daha kurulurken ve baştan itibaren geçersiz olduğundan, burada uygulanacak müeyyide, fesih değil, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti olmalıdır. Zira, fesih kararı ancak hukuken kurulmuş, mevcut ve yürürlükte olan, hükümlerini sürdüren sözleşmeler için verilebilir.

Somut olayda, mahkemece davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği, yerine getirme ihtimalinin kalmadığı, edimini yerine getirmediğinden yüklenicinin tam kusurlu olduğu, diğer bir anlatımla, arsa sahibi yönünden sözleşmenin haklı nedenle feshinin koşullarının oluştuğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile şerhin terkinine karar verilmiş ise de, az yukarıda açıklandığı üzere, sözleşme kurulduğu tarihi itibariyle, inşaatın yapılacağı taşınmazlar tarımsal alan içerisinde kaldığından, bu parseller üzerinde inşaat yapılmasına kamu düzeninden olan imar mevzuatının cevaz vermemesi nedeniyle, sözleşmenin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Mahkemece, sözleşmenin baştan beri geçersiz olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne ve taşınmazlar üzerindeki şerhin terkinine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru olmamış ise de, hüküm sonucu itibariyle doğru olduğundan HUMK 438/son maddesi uyarınca hükmün gerekçesi değiştirilmek suretiyle onanması gerekmiştir.”

Bu kararlar ışığında, imar engeli bulunan bir parselde inşaat yapma amacıyla akdedilen sözleşmelerin hukuka aykırılık nedeniyle baştan itibaren geçersiz kabul edildiği ve kesin hükümsüzlük sonucunu doğurduğu açıktır.

Ancak Yargıtay bazı kararlarında kesin hükümsüzlük hali olan bu durumu “imkânsızlık” kavramı ile açıklamaktadır. Bu durum ise öğretide Ethem Saba Özmen tarafından[33] haklı olarak eleştirilmektedir. Yargıtay’ın eleştiri konusu olan bu kararlarında yanlış gerekçelerle doğru sonuca ulaştığını söylemek mümkündür.

Yargıtay’ın eleştiri konusu kararlarına ve gerekçelerine geçmeden önce, “geçici imkânsızlık” ile “ahde vefa ilkesi”nin bir arada değerlendirilmesi durumunda, Türk hukuk uygulamasında sözleşmeleri ayakta tutma yolu olarak kabul edilen tahvil müessesesinin bazı ilke ve esaslarına değinmek gerekirse, bu şartlar şu şekilde sıralanabilir; 

-İmkansızlığın geçici/düzelebilir olup olmadığı,

-Davanın açıldığı tarihe kadar imkansızlığın ortadan kalkıp kalkmamış olduğu,

-Edimin ifasına başlanılıp başlanılmadığı,

-Akde tahammül süresi/katlanılabilirlik kriteri incelenmelidir.

Şartları varsa tahvil kurumu gündeme gelmeli ve sözleşme ayakta tutulmalıdır.

Yargıtay’ın eleştiri konusu olan kararlarıda mevcuttur.[34]

Yargıtay imkânsızlığın ileride ortadan kalkmasının mümkün olduğu bu durumlar “geçici imkânsızlık” hali olarak ele almıştır[35].

Yargıtay’ın bu tutumu öğretide eleştiri konusu olmuştur[36].

Kanaatimizce de Yargıtay hatalı gerekçe ile doğru sonuca ulaşmıştır. Zira sonradan giderilmesi mümkün bir ifa engeli imkânsızlık potasına atılmamalıdır[37]. Sözleşmenin kurulması sırasında mevcut imar engelinin varlığına rağmen, bu engeli aşarak eser meydana getirme edimini içeren bir sözleşmenin kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olacağı açıktır. Bu noktada kesin hükümsüz bir sözleşmeyi ayakta tutmak için geçici imkânsızlık nitelemesi yapmak hatalıdır. Yapılması gereken sözleşmenin ayakta tutulması için gereken şartlar varsa tahvil kurumuna başvurmaktır. Örneğin, sözleşmenin kurulması sırasında inşaat yapılacak taşınmazın imara açık alan olmaması halinde yüklenici imar planı değişikliği borcu altına girmişse burada yüklenicinin imar kısıtlılığını kaldırma taahhüdü üstlendiği ve sözleşmenin bu şekilde ayakta tutulması gerektiği sonucuna varılır. Bu nedenle, söz konusu duruma “geçici imkânsızlık” nitelendirmesi yapılması hukuken uygun değildir.

2) Sözleşmenin Kurulması Sırasında Mevcut İmar Engelinin Kaldırılmasına Yönelik Yasal Girişimde Bulunulması Yönünde Hükme Yer Verilmesi

Bu ihtimalde ise taraflarca esasında emredici hukuk kurallarına aykırı bir sözleşme akdedilmektedir ve fakat burada taraflar borcun ifasının o an için mümkün olmadığını bilmektedir ancak bu durumun yasal yollarla gelecekte ortadan kalkabileceğini, hukuki engelin ortadan kalkmadığı süre boyunca ise borcun ertelendiğini kabul etmektedirler.

Yüklenicinin edimin ifasında engeli kaldırma yönündeki taahhüdü, “ifaya hazırlık fiili” olarak değerlendirilmelidir[38]. Böylesi bir ihtimalde imkânsızlık veya kesin hükümsüzlük kavramları gündeme gelmeyecektir.

Bu nokta da üçüncü kişinin fiilini üstlenme ve şart kavramlarını kısaca açıklayacağız;

Üçüncü kişinin fiilini üstlenme, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 128'de düzenlenen bir hukuki kurumdur. Bu hükme göre, borçlu, üçüncü bir kişinin belirli bir fiili yerine getireceğini taahhüt eder. Bu tür taahhüt, üçüncü kişinin davranışını garanti altına alma amacı taşır yani, borçlu, üçüncü kişinin fiilini yerine getirmemesinden sorumludur. Ancak borçlu, bu taahhüdün yerine getirilmesini sağlamak için üçüncü kişiyi zorlayamaz, sadece edimin gerçekleşmesini garanti eder[39]. Örneğin; İnşaat sözleşmesinde yüklenici, ruhsat alımını üçüncü bir kişiye (örneğin proje müellifine veya danışmana) devretmeyi taahhüt ederse, burada üçüncü kişinin fiilini üstlenme söz konusudur. Proje müellifinin gerekli evrakları hazırlamaması halinde yüklenici, borçlu olarak sözleşmenin ihlali sonucunda sorumlu tutulacaktır[40].

Geciktirici şart ise, borçlar hukukunda bir borcun veya sözleşmenin hüküm ve sonuç doğurmasının, ileride gerçekleşmesi kesin olmayan bir olayın meydana gelmesine bağlandığı durumdur. Türk Borçlar Kanunu’nun 170. maddesinde düzenlenmiş olup, “Şarta bağlı işlemler” kapsamında değerlendirilir. Geciktirici şartta, şartın gerçekleşmesine kadar borç doğmaz; ancak şart gerçekleştiği anda borçlu, edimini ifa etmekle yükümlü hale gelir[41]. Geciktirici şart, inşaat hukukunda özellikle ruhsat, kredi, imar planı değişikliği gibi dışsal unsurlara bağlı olarak sözleşmenin hüküm ifade etmesi için uygulamada sıkça başvurulan bir düzenlemedir. Bu tür şartların belirlenmesiyle tarafların yükümlülükleri askıya alınmakta ve şartın gerçekleşmesine bağlanmaktadır. Bir yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmede, inşaatın başlaması belediyeden yapı ruhsatının alınması şartına bağlanmışsa, bu durum geciktirici şarta örnektir. Ruhsat alınmadan önce sözleşme hüküm doğurmaz; ancak ruhsat alındığı anda sözleşme yürürlüğe girer ve yüklenicinin inşaata başlama borcu doğar[42]. İnşaat yapılacak bir taşınmazda, belediyeden imar planı değişikliği yapılması şartı sözleşmenin yürürlüğe girmesi için kararlaştırılmışsa, bu durum geciktirici şarttır. Plan değişikliğinin gerçekleşmesiyle sözleşme hüküm doğurur[43].

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/464 Esas ve 2018/5428 Karar sayılı kararında; tarafların imar işlemlerinin yapılması şartına bağlı olarak geçerli bir sözleşme yapabileceklerine hükmetmiştir.

3. İleride Ortaya Çıkabilecek Bir İmar Engelinin Kaldırılması İçin Yasal Bir Girişimde Bulunulması Yönünde Hükme Yer Verilmesi

Bu ihtimalde de sözleşmenin kurulduğu sırada sözleşmenin geçerlilik şartlarında herhangi bir sakatlık bulunmamaktadır. Taraflar, ileride ortaya çıkabilecek bir imar engeli ihtimaline karşı, yüklenicinin bu engeli kaldırmak için yasal girişimde bulunması şartını öngören bir hükme sözleşmede yer vermiştir. Bu ihtimalde de benzer şekilde “imkânsızlık” gündeme gelmeyecektir. Yukarıda da açıkladığımız üzere esasında burada garanti sözleşmesinin bir türü olan üçüncü kişinin fiilini üstlenme kurumu gündeme gelecektir. Yüklenici borcunu yerine getiremediğinde ise sözleşme geçerli olduğundan tazminat sorumluluğu ile karşı karşıya kalacaktır.

4. Sözleşmenin Kurulması Sırasında, İmar Planının İptaline İlişkin Daha Önce Açılmış Davada Verilecek İptal Kararı Sonrasında, İmar Engelinin Ortadan Kalkmasıyla Edimin İfa Edileceğinin Kararlaştırılması

Bu ihtimalde de taraflar, sözleşmenin kurulmasından önce açılmış bulunan imar planının iptaline ilişkin bir davanın sonucuna bağlı olarak eser sözleşmesinin edimlerini kararlaştırmışlardır. Söz konusu hükmü içeren bir sözleşme geciktirici koşula bağlı olarak akdedilmiş hukuk aleminde geçerliliğini muhafaza eden bir sözleşmedir.

III. Sonuç

İmar planlarında yapılan değişikliklerin kazanılmış haklara etkisi bakımından Danıştay’ın hem kazanılmış hakların korunması gerektiği yönünde hem de ruhsatın tesis edildiği tarihteki imar planına uygun olmasına rağmen, iptal kararı sonucunda imar planı yürürlükten kalkacağı için, verilen ruhsatın da hükümsüz olacağı gerekçesiyle imar planlarının iptali durumunda, bu planlara dayalı olarak kişilere hak kazandıran işlemlerin hukuken geçersiz sayılacağını kabul etmiştir.

İmar hukuku çerçevesinde kazanılmış haklarla ilgili çelişkilerin ve farklı kararların giderilmesi için Anayasada yapılacak bir düzenlemeyle mülkiyet hakkı daha güvenilir hale getirilebilir, böylelikle kişilerin yatırım yaparken korku duymamaları sağlanacak; aynı zamanda milli servetin korunmasına katkı sağlayacak ve kişilerin devlete olan güvenini de artıracaktır.

İmar planlarında yapılan değişikliklerin özel hukuk sözleşmeleri bakımından etkisinde ise, kimi Yargıtay kararlarında hatalı gerekçelerle doğru sonuca ulaşıldığını görmekteyiz. Çalışmamızda da belirttiğimiz üzere “imkânsızlık”, “kesin hükümsüzlük”, “tahvil”, “şart”, “üçüncü kişiyi koruyucu etkili sözleşme” gibi kavramlar yerli yerinde kullanılmak suretiyle doğru gerekçelerle doğru sonuçlara ulaşmak mümkündür.

Kaynakça

Ender Erdem, Atay. İdare Hukuku. İstanbul: 10. Baskı, Turhan Kitabevi, 2024.

Akdemir, Büşra. ‘İmar Planlarında Hiyerarşi’, Konya Barosu Dergisi, 2021.

Özmen, E. Saba. Ürem, Müge. The Boğaziçi Law Review, 2023, Vol. 1, No. 2, 177-205.

Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: 25. Baskı, Yetkin Yayınları, 2023.

Gümüş, Kadir. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: 8. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, 2020.

Kalabalık, Halil. İmar Hukuku Dersleri. Ankara: 11. Baskı, Seçkin Yayıncılık, 2022.

Köktürk, Erol. Köktürk, Erdal. İmar Planları. Ankara: 2. Baskı, Seçkin Yayınları, 2022.

Kocayusufpaşaoğlu, Necip. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: 12. Baskı, Beta Yayınları, 2020.   

Çolak, Nusret. İlker İmar Hukuku. İstanbul: 2. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, 2014.

Oğurlu, Yücel. İmar Planlarının Değiştirilmesinin Ruhsat ve Süren İnşaatlara Etkisi Konusunda ABD Hukukundan Çözümler: “Aykırı Kullanım Hakkı” ve “Kazanılmış Parselleme Hakkı”, Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: VII Sayı: 1-2, 199-216, 2003.

Oğurlu, Yücel. Kazanılmış Haklara Saygı ve Haklı Beklentiler Sorunu. Ankara: 1. Baskı, Seçkin Kitabevi, 2003.

Oğuzman, M. Kemal /Öz Turgut/ Özcan Mustafa, Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: 16. Baskı, Filiz Kitabevi, 2022.

Serozan, Rona. Baysal, Başak. Sanlı, Kerem Cem, Serozan. Borçlar Hukuku Genel Bölüm İstanbul: 8. Bası, On İki Levha Yayınları,2022.

Şahin, Cenk. Danıştay Kararlarına Göre İmar Planının Yargı Yerince İptal Edilmesinin Yapının Hukuki Durumuna Etkisi, İstanbul Hukuk Mecmuası, Volume: 76 Issue:2, 757-785, 12.04.2018.

Şimşek, Suat. İmar Davaları Rehberi. Ankara: 6. Baskı, Seçkin Yayıncılık,2023.

Tandoğan, Haluk. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: 2. Baskı, Yetkin Yayınları,1982.

Tekinay/Selteki/Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: 7. Baskı, Beta Yayınları, 1984.

---------------

[1] Halil Kalabalık, İmar Hukuku Dersleri (Ankara: 11. Baskı, Seçkin Yayıncılık, 2022), s.75; Emrah Kulaklı, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Doktora Tezi, İmar Kısıtlılığı ile Arazi ve Arsa Düzenlemesinden Doğan Taşınmaz Mülkiyeti Kısıtlamaları, İstanbul 2014, s.42.

[2] Halil Kalabalık, s.185; Suat Şimşek, İmar Davaları Rehberi (Ankara: 6. Baskı, Seçkin Yayıncılık,2023), s.45; Danıştay 6.D., T. 21.10.1998, E. 197/4802, K. 1998/4766 (e.t. 13.11.2024)

[3] İmar planlarına hakım olan diğer ilkeler için bkz; Halil Kalabalık, s.184. (Bu ilkeler; hukuk devleti ilkesi, açıklık ilkesi, genellik ilkesi, üst dereceye bağlılık ilkesi, kamu yararı, zorunluluk, esneklik, geniş kapsamlılık, uzun süreli olma, bilimsellik ve katılım ilkeleridir.)

[4] E. Saba Özmen, Müge Ürem, The Boğaziçi Law Review, 2023, Vol. 1, No. 2, 177-205, İmar planındaki değişikliğin veya iptalin eser ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine etkisi, s. 183; Halil Kalabalık, s. 185 vd.

[5] Büşra Akdemir, ‘İmar Planlarında Hiyerarşi’, Konya Barosu Dergisi, 2021, s.133.

[6] Nusret İlker Çolak, İmar Hukuku (İstanbul: 2. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, 2014), s. 283.

[7] Yücel Oğurlu, Kazanılmış Haklara Saygı ve Haklı Beklentiler Sorunu, (Ankara: 1. Baskı, Seçkin Kitabevi, 2003), s. 28. (“Doğumu anında hukuka uygun olarak tamamlanmış ve böylece kişiye özgü̈, lehte sonuçlar doğurmuş, daha sonra mevzuat değişikliği ya da işlemin geri alınması gibi nedenlere rağmen, hukuk düzenince korunması gereken haktır.”)

[8] Ender Erdem Atay, İdare Hukuku (İstanbul: 10. Baskı, Turhan Kitabevi, 2024), s.122.

[9] Halil Kalabalık, s.159.

[10] Halil Kalabalık, s.160.

[11]Yücel Oğurlu, İmar Planlarının Değiştirilmesinin Ruhsat ve Süren İnşaatlara Etkisi Konusunda ABD Hukukundan Çözümler: “Aykırı Kullanım Hakkı” ve “Kazanılmış Parselleme Hakkı”, Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: VII Sayı: 1-2, 199-216, 2003, s. 201.

[12] Danıştay 1. D., T. 04.10.1991, E. 1991/211, K. 1991/289, (e.t. 01.12.2024)

[13] Danıştay 6. D., T. 21.04.1993, E. 1992/2971, K. 1993/1632, (e.t. 05.12.2024)

[14] Örneğin bir kararında; "Söz konusu taşınmazın bulunduğu alanda kat artışı getiren imar planı değişikliğinin 10.11.1998 tarihli mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle, yapı tamamlandıktan sonra inşaat ruhsatının iptal edilmesi ve yapı tatil tutanağı ile inşaatın mühürlenmesi işlemlerinde hukuka uygunluk bulunmadığı" şeklinde ifade etmiştir. Yine benzer yönde bir başka kararında; “Bir bölgede yapılaşmaya olanak veren imar planı mahkemece iptal edildiği takdirde iptal tarihine kadar ilgilinin hilesi, hatası ya da kusuru olmadan yapıya ruhsatına uygun olarak devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece inşaatın mühürlenmesi, yapının bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının ise kazanılmış hakkın varlığı nedeniyle korunması gerekmektedir. Öte yandan, yapının tamamlanmış olması durumunda ise kazanılmış hakkın gerçekleşmiş olması nedeniyle yapının mühürlenmesine hukuken olanak bulunmadığı açıktır.” ifadelerine yer vermek suretiyle kazanılmış hakların korunması gerektiğine hükmetmiştir.

(Danıştay İDDGK., T. 23.10.2008, E. 2005/1721, K. 2008/1837, (e.t. 05.12.2024)

Danıştay 6. D., T. 08.12.2004, E. 2003/3435, K. 2004/6378 (e.t. 06.12.2024))

[15] Cenk Şahin, Danıştay Kararlarına Göre İmar Planının Yargı Yerince İptal Edilmesinin Yapının Hukuki Durumuna Etkisi, İstanbul Hukuk Mecmuası, Volume: 76 Issue:2, 757-785, 12.04.2018, s. 765.

[16] Erol Köktürk, Erdal Köktürk, İmar Planları (Ankara: 2. Baskı, Seçkin Yayınları, 2022), s. 451.

[17] Danıştay İDDK, T. 12.11.2014, E.2012/477, K.2014/3990, (e.t. 13.12.2024).

[18] E. Saba Özmen, Müge Ürem, s, 188. (“Sözleşmenin kurulması sırasında mevcut imar engelinin varlığına rağmen, bu engeli aşarak eser meydana getirme edimini içeren bir sözleşmenin yapılması, sözleşmenin kurulması sırasında mevcut imar engelinin kaldırılmasına yönelik yasal girişimde bulunulması yönünde hükme yer verilmesi, ileride ortaya çıkabilecek bir imar engelinin kaldırılması için yasal bir girişimde bulunulması yönünde hükme yer verilmesi, sözleşmenin kurulması sırasında, imar planının iptaline ilişkin daha önce açılmış davada verilecek iptal kararı sonrasında, imar engelinin ortadan kalkmasıyla edimin ifa edileceğinin kararlaştırılması.)

[19] “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.”

[20] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (Ankara: 25. Baskı, Yetkin Yayınları, 2023), s. 139.

[21] Tekinay/Selteki/Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (İstanbul: 7. Baskı, Beta Yayınları, 1984), s. 286.

[22]Necip Kocayusufpaşaoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (İstanbul: 12. Baskı, Beta Yayınları, 2020) s. 113.

[23] Fikret Eren, s. 140.

[24] Fikret Eren, s.299.

[25] Kadir Gümüş, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (İstanbul: 8. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, 2020), s. 201.

[26] Fikret Eren, s.302.

[27] Tekinay/Selteki/Altop, s. 513.

[28] Fikret Eren, s.303.

[29] HalukTandoğan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (Ankara: 2. Baskı, Yetkin Yayınları,1982), s. 271.

[30] Yargıtay 23. HD, 29.12.2015 Tarih 2015/8327 Esas, 2015/8562 Karar; benzer yönde, Yargıtay 23. HD. 2015/8327 E. ve 2015/8562 K. (e.t. 16.12.2024). ("...taraflar arasında sözleşmenin imzalandığı 20.12.2005 tarihinde taşınmazın bulunduğu yerin zeytinli tarla vasfında olduğu, imar mevzuatına göre bu nitelikte bir taşınmaza gerek yapılaşma oranı, gerekse kapalı bina alanı itibariyle imzalanan sözleşmeye göre inşaat yapmanın hukuken mümkün olmadığı, sözleşmenin kuruluşu anındaki objektif nitelikli hukuki imkansızlığın dava tarihine kadar dahi ortadan kalkmadığı anlaşıldığından, sözleşmenin geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmenin feshi istenemeyeceğinden sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile ... Noterliğinin 20/12/2005 tarih ve 24864 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine karar verilmiştir.")

[31]Yargıtay 15. HD. 2020/1989 E. ve 2021/96 K. (e.t. 16.12.2024).

[32]Yargıtay 23. HD. 2014/6655 E. ve 2015/8277 K. (e.t. 16.12.2024).

[33] Bkz. (E. Saba Özmen, Müge Ürem, The Boğaziçi Law Review, 2023, Vol. 1, No. 2, 177-20).

[34] Yargıtay 15. HD. 2018/828 E. ve 2018/2740 K. (e.t. 16.12.2024).

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2018/828 Esas ve 2018/2740 Karar Sayılı Kararında; Yargıtay, sözleşme kurulurken mevcut olan imkânsızlığın, geçici imkânsızlık niteliğinde olması yani imkânsızlığın ortadan kalkabilecek nitelikte olması durumunda, sözleşmenin geçersiz olmayacağına karar verilmiştir. Kararda; (Sözleşme kurulurken mevcut olan imkansızlığın, geçici imkânsızlık niteliğinde olması yani imkansızlığın ortadan kalkabilecek nitelikte olması halinde, tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorunu ortaya çıkar. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir. Taraflar arasında imzalandığı çekişmesiz olan 02.11.1999 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne konu taşınmazın ... Koruma amaçlı imar planında kalması nedeniyle başlangıçta ifa imkânsızlığı söz konusudur. Bu imkânsızlığın ileride ortadan kalkması mümkün olduğundan geçici imkânsızlık niteliğindedir. İmkânsızlığın, tahammül süresi geçmiş olmasına rağmen ortadan kalkmadığı ve taraflara yüklenebilecek kusur da bulunmadığı açıktır. Sözleşmenin ifası için beklenmesi gereken tahammül süresi aşılmış olup, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi ve davacı tarafından sözleşme gereğince davalı yükleniciye devri yapılan 36/1000 oranındaki arsa payının davacı adına tesciline, zarar talebinin de reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın temyiz eden davacı yararına bozulması gerekmiştir.)

[35]Yargıtay HGK 2010/15-193 E. ve 2010/235 K. (e.t. 16.12.2024).

"Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural ahde vefa=söze sadakat ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine akde tahammül süresi denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir. Kadastro parseli olan bir taşınmazın, imara açık hale getirilmesi iş ve işlemlerinin zamana bağlı olarak yapılabileceği bilinen bir gerçektir. Zira bu durum sadece tarafların arzu etmeleri ile gerçekleşmez. Somut olayda; Ankara Büyükşehir ve Yenimahalle Belediye Başkanlığı yazılarından bölgede nazım imar planı ve 1/5000’lik planların yapıldığı belediye meclisince 26.09.2003 tarihinde onandığı imarın uygulama aşamasına getirildiği görülmektedir. Bu yazılardan da anlaşılacağı üzere, taşınmazın imarlı hale getirilmesi çalışmaları 2003 yılında başlamış, akdin icrası için geçen süre boşa geçmemiş, yapılması zamana bağlı pek çok aşama geçirilmiş, davacı arsa sahipleri imarın uygulama aşamasına geldiği bir sırada fesih bildiriminde bulunmuş, kaldı ki, yukarda belirtildiği gibi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmenin feshinde BK. m. 106`da aranan mehil koşuluna uyulmamıştır."

[36] Ethem Saba Özmen; “Yargıtay’ın “geçici imkânsızlık” olarak dayandığı gerekçe, yerinde değildir; zira imar planları geçici olarak yürürlüğe konmamakla birlikte yönetimin yasallığı ilkesince idare, gelecekte değişebilir veya sona erdirilebilir düşüncesiyle ilkesiz olarak imar planlarına icrai nitelikle yürürlük kazandırmaz. Sözleşmede TBK m. 1 hükmünce karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanı ile imar mevzuatına ve kısıtlamalarına aykırı olacak şekilde eser imalatının kararlaştırılması halinde sözleşmenin TBK m. 27/I hükmünce “emredici hukuk kurallarına aykırılık” sebebiyle baştan itibaren kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olacağı ve fakat anılan durum karşısında yine aynı hükümde sayılan “imkânsızlık” bulunmadığı açıktır. Eser meydana getirme edimini içeren sözleşmelerde ilerideki muhtemel imar planı değişikliğinin “öngörülerek” buna ilişkin yasal girişimde bulunulması kararlaştırıldığında artık mevcut emredici kurala aykırılık nedeniyle TBK m. 27/I hükmünce kesin hükümsüzlük yaptırımının söz konusu olacağı sonucuna varılmakla birlikte bu yönde hatalı olarak “geçici imkânsızlık” tan söz edilmesi ve geçici imkânsızlık olgusu ile sözleşmeyi ayakta tutan yorum, sonucu itibari ile doğru ve fakat gerekçesi hatalıdır.[36]” demek suretiyle söz konusu kararları eleştirmiştir.

[37] Rona Serozan, Başak Baysal, Kerem Cem Sanlı, Serozan Borçlar Hukuku Genel Bölüm (İstanbul: 8. Bası, On İki Levha Yayınları,2022), N.2.

[38] Ethem Saba Özmen, Müge Ürem, s.196.

[39] M. Kemal Oğuzman/Turgut Öz/Mustafa Özcan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (İstanbul: 16. Baskı, Filiz Kitabevi, 2022), s. 345.

[40]  Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (Ankara: 18. Baskı, Yetkin Yayınları, 2023), s. 620.

[41] M. Kemal Oğuzman/Turgut Öz/Mustafa Özcan, s. 451.

[42] Fikret Eren, s. 614.

[43] Rona Serozan, Başak Baysal, Kerem Cem Sanlı, s.403.