1. GİRİŞ

2018 yılında yürürlüğe giren ekonomik düzenlemeler ile birlikte döviz cinsinden kira sözleşmelerinin hukuki yapısı köklü biçimde değişmiştir. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’a dayanılarak çıkarılan düzenlemelerle birlikte, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında dövizle veya dövize endeksli kira sözleşmeleri yapmaları sınırlanmış ve istisnalar dışındaki sözleşmelerin Türk Lirası'na çevrilmesi zorunlu hale getirilmiştir.

Bu yazımızda, emredici hükümlerin etkisiyle dövizli sözleşmelerin geçerlilik durumu, TL’ye dönüşün nasıl gerçekleştirileceği ve bu süreçte ortaya çıkan uyuşmazlıkların hesaplama yöntemleri ile birlikte yargı içtihatları doğrultusunda nasıl çözümlendiği açıklanmaktadır.

2. 2018 DÜZENLEMELERİNİN MEVZUAT TEMELİ

13 Eylül 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’a geçici 8. madde eklenmiştir. Bu maddeye göre, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdettikleri bazı sözleşmelerin bedellerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmiş olması halinde taraflarca Türk Lirası olarak yeniden belirleneceği düzenlenmiştir.

Söz konusu yasaklamanın kapsamı, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından çıkarılan 2008-32/34 sayılı Tebliğ ile açıklanmıştır. Tebliğ’in 27. maddesine göre:

“Sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedellerin, taraflar arasında Türk parası olarak yeniden belirlenmesi zorunludur.”

Tebliğ’in 28. maddesi ise taraflar arasında TL üzerinden mutabakat sağlanamaması hâlinde uygulanacak hesaplama yöntemini düzenlemektedir. Bu yönteme göre:

-Bedel, 02.01.2018 tarihli TCMB efektif satış kuru esas alınarak TL’ye çevrilir.
-Ardından, bu TL bedel TÜFE oranları ile güncellenir.

3. EMREDİCİ HÜKÜMLERİN SONUCU:

TBK m. 26 “Taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.” hükmü çerçevesinde sözleşme serbestisi düzenlenmiştir. TBK m. 27/1’de ise kesin hükümsüzlük başlığı altında “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür” düzenlemesi gereğince sözleşme özgürlüğünün hangi koşullarda kısıtlanacağı düzenlenmiştir.

Türk parasının kıymetinin korunması amacıyla yürürlüğe konulan mevzuatta 2018 yılında yapılan değişiklik ile döviz cinsinden ve dövize endeksli kira sözleşmesi yapma özgürlüğü kısıtlanmış ve ekonomik kamu düzeninin korunması amaçlanmış olup bu durumda döviz ve  dövize endeksli olarak yapılacak kira sözleşmeleri kanunun emredici hükümlerine aykırılık teşkil ettiğinden sözleşmede kiranın dövizle veya dövize endeksli olarak belirlenen ilgili  kısmının kısmi hükümsüz olması söz konusu olacak, sözleşmenin düzenlemeye aykırı olmayan kısımları geçerliliğini koruyacaktır. Temel olarak döviz ve dövize endeksli olarak kira belirlenmişse söz konusu maddeler emredici hükümlere aykırı olduğu gerekçesiyle geçersiz sayılacaktır.

Yasanın yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan dövize endeksli sözleşmelerde ise sözleşme geçerliliğini koruyacaktır. Yasa tarihine kadar tarafların sözleşmedeki karşılıklı edimleri sözleşme koşullarına göre devam edecektir. Yükümlülükleri aynen sözleşmedeki gibi ifa edilecektir. 2018 tarihinden sonra ise sözleşme yine geçerliliğini koruyacak fakat sadece ödemelerin dövize ilişkin ya da dövize endeksli ödeme şekli TL’ye uyarlanacaktır. Bu madde yönüyle taraflar açısından yükümlülük ortadan kalkacak ve sorumluluk devam etmeyecektir. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’ın geçici 8. maddesinde, sözleşmenin dövizle ilgili maddelerinin nasıl uyarlanacağı düzenlenmiştir.. Bu hükme göre “Bu Kararın 4 üncü maddesinin (g) bendinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde, söz konusu bentte belirtilen ve daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedeller, Bakanlıkça belirlenen haller dışında; Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenir.” Otuz gün içinde dövizli ve dövize endeksli kira sözleşmelerinin taraflarca TL’ye uyarlanması gerektiği belirtilmiştir.

Tarafların 2018’deki düzenleme sonrasında döviz üzerinden kira ödemesini devam ettirmeleri sonradan yürürlüğe giren düzenlemeler uyarınca TL üzerinde ödeme yapmaları zorunlu olacağından, ödemelerin döviz cinsinden yapılmış olması döviz ile kira ödeme devamlılığına zımmi rıza göstermiş oldukları sonucunu doğurmayacaktır.

Önceden yapılan ödemeler, 2018 tarihli Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru ile TL’ye çevrilecek. Hesaplama, o tarihten itibaren yapılacak ve TL’ye çevrilen bedel, TÜFE oranı ile artırılarak güncel bedel tespit edilecektir.

Kira bedelinin ödenmemesine ilişkin talepten ödeme ihtilafının çıktığı tarihe kadar geriye dönük döviz bazında yapılan ödemeler TL’ye çevrilir, hesaplama 2018 tarihinde döviz cinsinden olan bedelin TL’ye çevrilip yıllık tüfe oranı üzerinden artışla yapılıp son talep edilen tarihteki kira oranıyla karşılaştırılır. TL’ye çevrildiği 2018’den ihtilafın çıktığı tarihe kadarki dönemde ödeme fazla yapılmışsa bu fazla yapılan ödeme mahsup edilerek kalan kısım hesaplanır.

4. TARAFLAR ARASI MUTABAKAT YOKSA HESAPLAMA NASIL YAPILIR?

Tarafların TL'ye dönüş konusunda açık bir mutabakata varmaması hâlinde sözleşmenin ilgili kısmı geçerli sayılmaz. Bu durumda, mahkemece re’sen bir hesaplama yapılır. Söz konusu hesaplama yöntemi şu şekildedir:

1. Sözleşmede yer alan döviz tutarı, 02.01.2018 tarihli TCMB efektif satış kuru ile TL’ye çevrilir.
2. Bu TL bedel, TÜİK tarafından yayımlanan aylık TÜFE oranları ile artırılarak güncellenir.
3. Elde edilen değer, taraflar arasında o dönem için uygulanması gereken yasal kira bedeli kabul edilir.

5. FİİLİ ÖDEMELER VE SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİK KAZANIP KAZANMADIĞI

Yargıtay 12. HD'nin kararına göre:

“Taraflarca kira sözleşmesinin TL’ye çevrilmesine ilişkin açık bir mutabakat sağlanmamışsa, akdedilen sözleşmelerde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, söz konusu bedellerin 2/1/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 2/1/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir.” [Yargıtay 12. HD, 2022/6469 E., 2022/9954 K.] İş bu karara ve yasal düzenlemelere göre aralarında döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kira sözleşmesi yapmaları yasak olan kişilerin 2018 tarihinden önce döviz cinsinden imzaladıkları sözleşmeler tamamen geçersiz sayılmayacak, 02.01.2018  tarihindeki Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden TL’ye çevrilerek kira bedeli belirlenecek ve sözleşme ayakta tutulacaktır.

6. İSTANBUL BAM 59. HUKUK DAİRESİ’NİN 2024/3240 E., 2025/1519 K. SAYILI KARARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

İstanbul BAM 59. Hukuk Dairesi, 21.03.2025 tarihli kararında (2024/3240 E., 2025/1519 K.), 2017 yılında yapılmış olan ve dövizle kararlaştırılan bir kira sözleşmesinde doğan ihtilafta İstanbul 18. İcra Hukuk Mahkemesi 2022/858 E., 2023/447 K. Sayılı İtirazın Kaldırılması ve Tahliye davasında verilen hükmü kaldırıp davanın reddine karar vermiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin kararı çerçevesinde şu değerlendirmeleri yapmıştır:

- Tarafların 2018 sonrası Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatı uyarınca, dövizle belirlenmiş sözleşme bedellerini TL’ye çevirme konusunda yazılı ve açık bir mutabakatlarının bulunmadığı görülmüştür.
- Davacı tarafın, dövizle yapılmış kira ödemeleri ve faturalandırmayı esas alarak takip başlatmış olması yeterli görülmemiştir. Mahkeme bu takibin geçersiz olduğuna hükmetmiştir.
- TL’ye dönüş yapılmadan devam eden sözleşmenin, borcun belirlenmesinde belirsizlik doğurduğu, sözleşmenin döviz ile ilgili kısımların uygulanabilirliğini ortadan kaldırdığı ifade edilmiştir.
- Mahkeme, alacağın döviz cinsinden takibinin, emredici hükümlere aykırılık teşkil ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

Bu değerlendirmeler, TL’ye dönüşte mutabakat eksikliğinin yalnızca bir şekil sorunu değil, aynı zamanda sözleşmenin ilgili kısımlarının geçerliliğine ilişkin esasa dair bir sorun teşkil ettiğini ortaya koymaktadır.

7. UYGULAMADA DÖVİZE ENDEKSLİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE YÖNELİK İHTİLAFLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

2018 yılından önce yapılan dövize endeksli sözleşmelerde, kiracı tarafından kiralayana ödemelerin hâlâ döviz üzerinden yapılması, sözleşmenin döviz cinsinden devam ettiği anlamına gelmez. Kabul anlamı taşısa bile işbu ödemelerin TL’ye çevrilerek bir hesaplama yapılması gerekmektedir.

2018 yılından sonra yeni kira sözleşmelerinin dövize endeksli olarak yapılması yasak olduğundan taraflar arasında yapılan sözleşmedeki döviz ile ilgili kısımlar geçersiz olacaktır. Döviz ile yapılan ödemelerin aksatılması temerrüt sebebi oluşturmayacak ancak dövizin TL’ye çevrilmesinden sonra eksik ödenen bir bedel tespit edilirse bu kez temerrüt oluşacaktır.

-Dövizle yapılan kira sözleşmeleri 2018 sonrası TL’ye çevrilmek zorundadır.
-Taraflar mutabakat sağlayamazsa, TCMB kuru ve TÜFE ile hesaplama yapılmalıdır.
-Dövizle yapılan ödeme bu hesaplamanın üzerinde kalıyorsa, alacak talebi düşecektir.
-Mahkemeler, bu konuda emredici hükümleri re’sen dikkate almak zorundadır.

8. SONUÇ

2018 sonrası dövizli kira sözleşmelerinin bedele ilişkin kısmı ancak TL’ye çevrilmiş ve emredici mevzuata uygun hale getirilmişse geçerlilik kazanır. Aksi takdirde icra takibi dahil olmak üzere sözleşmeye dayalı talep mümkün değildir. Yargı kararları bu kapsamda emredici kuralların üstünlüğünü vurgulamakta ve sözleşme yapma özgürlüğünün sınırlarını çizmektedir.

KAYNAKÇA

1. 85 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı, Resmî Gazete Tarihi: 13.09.2018, Sayı: 30534.
2. 2008-32/34 Sayılı Tebliğ, Hazine ve Maliye Bakanlığı.
3. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2022/6469 E., 2022/9954 K., Karar Tarihi: 06.10.2022.
4. İstanbul BAM 59. Hukuk Dairesi, 2024/3240 E., 2025/1519 K., Karar Tarihi: 21.03.2025.