Günümüzde nüfus artışı, deprem riski, göç hareketliliği gibi etkenlerden dolayı barınma ihtiyacının artması nedeniyle müteahhitler tarafından her geçen gün yeni yaşam alanları ve modern inşaatlar inşa edilmekte olup söz konusu bu inşaatlar henüz yapım aşamasındayken dahi tüketiciler tarafından peşinat avantajı, düşük faiz kampanyaları, esnek ödeme seçenekleri vb. imkanlardan ötürü rağbet görmektedir. Nitekim, henüz ortada inşa edilmiş bir taşınmaz bulunmuyorken hatta çok defa temel aşamasındayken tüketicilerin inşaat maketinden beğendikleri konutları satın almaları nedeniyle bu tür taşınmaz satın alımları, halk dilinde ve piyasada “maketten satış, temelden satış, topraktan satış veya yap-sat” gibi isimlerle adlandırılmaktadır.
Bu noktada, henüz ortada bir konut bulunmuyorken tüketicilerin beğenmiş oldukları konutlar için para ödemeye başlaması nedeniyle bu tür taşınmaz satın alımlarını düzenleme ve tüketicileri koruma ihtiyacı ortaya çıkmıştır.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (“TKHK”) 40-46. maddeleri arasında düzenlenmiş olup sözleşme öncesi bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği, tüketici ile müteahhidin hak ve yükümlülükleri, cayma hakkı ve sözleşmeden dönme ile diğer uygulama usul ve esasları ise Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te (“Yönetmelik”) düzenlenmiştir.
A) TANIMI
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, müteahhidin de bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir (TKHK m. 40/1). Konut kavramı ise Yönetmelik m. 4/1-e uyarınca, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölümü ifade etmektedir.
Buna göre, ön ödemeli konut satış sözleşmesin konusunu yalnızca mesken niteliğindeki kat mülkiyetine tabi tamamlanmış bağımsız bölümler veya kat irtifakına tabi yapım halindeki bağımsız bölümler teşkil edebilecektir. Bu hususta, konutun tek veya birden fazla parsel üzerinde kurulu toplu yapı içerisinde olması konut niteliğini değiştirmemektedir.
B) ÖN BİLGİLENDİRME FORMU VERME ZORUNLULUĞU
Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az 1 gün önce, Ticaret Bakanlığınca belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır (TKHK m. 40/2, Yönetmelik m. 5/1). Dolayısıyla, ön bilgilendirme yapıldığına ilişkin ispat yükü müteahhide aittir (Yönetmelik m. 5/4).
Söz konusu ön bilgilendirme formunun içeriğinde müteahhidin bilgileri, sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile net ve brüt alanları, satış fiyatı, teslim tarihi, tüketicinin cayma ve dönme hakkına ilişkin bilgiler, şayet var ise verilecek teminatın bilgileri, yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) tarihi gibi bilgiler yer almaktadır (Yönetmelik m. 5/1). Bu formlar ile, tüketicilerin kendilerine yapılan teklifleri sağlıklı bir şekilde değerlendirebilmeleri, haklarını daya iyi anlayabilmeleri ve müteahhitler karşısında tüketicilerin korunması amaçlanmaktadır.
Ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmemesi veya formda bulunması gereken hususlardan bir veya birkaçının bulunmaması durumunda TKHK m. 4/1 hükmü kıyasen uygulanmalıdır. Buna göre, söz konusu eksiklik sözleşmenin geçerliliğini etkilemez ancak sözleşmeyi düzenleyen taraf bu eksikliği derhal gidermek zorundadır. Aksi takdirde, eksikliğin giderilmemesi durumunda aykırılık tespit edilen her bir işlem veya sözleşme için idari para cezası uygulanacaktır (TKHK m. 77/3).
Öte yandan, piyasada çok defa bu bilgilendirme formlarının yanında konutun niteliğine ilişkin vaatlerin yer aldığı reklam broşürleri verilmekte hatta internet, billboard üzerinden konutun özelliklerinin yer aldığı reklamlar yapılmaktadır. Bu hususta, söz konusu reklam broşürlerinde veya reklamlarda vaat edilen niteliklerin konutta yer almaması veya eksik yer alması durumunda tüketiciler, ön ödemeli konut satış sözleşmesine ilişkin hükümlere ek olarak TKHK m. 8 vd. hükümlerinde düzenlenen ayıplı mal/hizmete ilişkin haklarını da kullanabilecektir.
C) YAPI RUHSATI ALMA ZORUNLULUĞU
Yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (TKHK m. 40/3, Yönetmelik m. 6/3). Aksi takdirde, idari para cezası uygulanacaktır (TKHK m. 77/5). Bu düzenlemenin amacı, hayali projelerin önüne geçilmek ve ciddi müteahhitlerin sektörde yer almasının istenmesidir.
Şayet, yapı ruhsatı alınmadan sözleşme imzalanmışsa bu sözleşme geçersiz olarak kurulmuş olup aşağıda belirttiğimiz üzere TKHK m. 41/2 uyarınca, müteahhit, geçerli bir sözleşme bulunmadığından tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemeyecek hatta geçersiz sözleşmeye istinaden tüketiciyi temerrüde düşüremeyecektir.
D) RESMİ ŞEKİL ŞARTI
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, TKHK m. 7 hükmünde düzenlenen bilgileri içerecek şekilde kat irtifakı tapusunun tüketici adına devri ile birlikte tapuda veya noterde yapılacak yazılı bir sözleşme ile kurulur. Ancak, ön ödemeli konut satışlarında çok defa tapular henüz müteahhidin elinde bulunmamaktadır bu nedenle, müteahhitler sıklıkla henüz tapusu olmayan bu konutların ileride alıcıya satışını vadetmektedir. Bu noktada, geçerli bir satış ilişkisinin kurulabilmesi için satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir (TKHK m. 41/1, Yönetmelik m. 6/1).
Bu resmi şekil şartının altında yatan temel amaç, adi yazılı nitelikteki satış vaadi sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerh edilememesi ve şerh edilemediğinden müteahhidin aynı konutu 3. kişilere satması veya müteahhidin iflas etmesi gibi durumlarında tüketici üzerinde oluşacak muhtemel tehlikelerin önüne geçilmek istenmesidir. Oysaki, noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilecek ve ön ödemeler bittikten sonra tapu tescilinin yapılması talep edilebilecektir.
Nitekim, uygulamada sıklıkla görüldüğü üzere, tapu harcı ve noter masraflarının yüksek olması ve bu tür masrafların daha çok tüketicilere yükletilmesi nedeniyle çok defa tüketiciler ile müteahhitler satış ofisinde bir araya gelmekte ve müteahhitlik firmasının antetli kağıtlarında düzenlenmiş satış vaadi sözleşmelerini imzalamaktadır. Oysaki, bu şekilde imzalanan satış vaadi sözleşmeleri adi yazılı sözleşme niteliğinde olduğundan daha sonradan noterde onaylattırılsa dahi kanunun belirlediği resmi şekil şartını sağlamadığı için geçerlilik teşkil etmeyecektir.
Ancak, resmi şekil şartının sağlanmamasından kaynaklı tüketicilerin mağduriyet yaşamasının önüne geçmek için birtakım koruma mekanizmaları tanınmıştır:
1) Tek Taraflı Bağlamazlık:
Müteahhit, sonradan bu adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu -resmi şekil şartına uyulmadığını- tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (TKHK m. 41/1, Yönetmelik m. 6/1).
Buna göre, tüketici, sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek ödediği parayı dava tarihi itibariyle faiziyle birlikte sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre -denkleştirici adalet ilkesi de uygulanarak- geri isteyebilir veya sözleşmenin geçerli olduğunu ve konutun kendisine teslim edilmesini isteyebilir. Müteahhit ise sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri süremez ve konutu teslim borcundan kaçınamaz yani müteahhidin geçersizlik iddiası hakkın kötüye kullanılması (dürüstlük kuralına aykırı) olarak kabul edilmiştir.
2) Peşin Ödeme Yasağı:
Müteahhit, geçerli bir satış vaadi sözleşmesi yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez (TKHK m. 41/2, Yönetmelik m. 6/2).
Buna göre, müteahhit resmi şekil şartına uygun satış vaadinde bulunmadığı sürece tüketiciden kapora, ön rezervasyon ücreti, dosya masrafı gibi isimlerle tüketiciden ödeme isteyemez şayet tüketici tarafından müteahhide bir senet verilmişse bu senet geçersiz kabul edilecektir. Buna ek olarak, geçersiz sözleşmeye istinaden müteahhidin tüketiciyi temerrüde düşürmesi de mümkün değildir.
Unutulmamalıdır ki, adi yazılı ön ödemeli konut satışı vaadi sözleşmeleri açısından getirilen bu koruma mekanizmaları yalnızca tüketici ve müteahhit arasında geçerli olup müteahhidin aynı konutu tapuda resmi olarak 3. kişilere satması durumunda bu kişilere yönelik olarak geçerli kabul edilemeyecektir. Çünkü, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun “tapu siciline güven ilkesini” düzenleyen 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunacaktır.
E) BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI VE TEMİNAT GÜVENCESİ
Müteahhidin iflas etmesi, finansal zorluğa girmesi, maliyet artışları, hukuki problemler vb. nedenlerle inşaat projesini tamamlayamaması durumunda yarım kalan inşaat projenin devam ettirebilmesi veya tüketicilerin zararının ödenebilmesi için teminat güvencesi düzenlenmiştir.
Buna göre, konut adedi 30 ve üzerinde olan inşaat projelerinde müteahhit, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya diğer teminatlardan a) banka teminat mektubu (Yönetmelik m. 14), b) hakediş sistemi (Yönetmelik m. 15), c) bağlı kredi ile teminat (Yönetmelik m. 16) şartlarından birini sağlamak zorundadır (TKHK m. 42/1, Yönetmelik m. 12/1).
Müteahhidin bu teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörmesi durumunda, bu yöntem Ticaret Bakanlığı tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir (Yönetmelik m. 12/2).
Öte yandan, konut adedi 30’un altındaki inşaat projeleri için teminat sunulması zorunlu olmamakla birlikte, tüketici tarafından teminat sunulması talep edilebilir ve teminat sunulması durumunda teminat sunulmasına ilişkin mevzuattaki düzenlemeler bu projeler için de uygulanacaktır.
Yine, teminat olarak bina tamamlama sigortası olması yapılması halinde, Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları gereği tüketiciye verilmesi zorunlu bulunan bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formu, ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye verilmesi gerekmektedir (Yönetmelik m. 5/2).
F) CAYMA HAKKI
Tüketici, 14 gün içerisinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Bu noktada, cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre zarfında müteahhide noterlikler aracılığıyla yöneltilmiş olması yeterli olup cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğinin ispat yükü müteahhidin üzerindedir (TKHK m. 43/1, Yönetmelik m. 8/1-2-7).
Müteahhit ise aldığı ödemeyi ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi cayma bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren 14 gün içerisinde iade etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğün yerine getirilmesinin akabinde tüketici de 10 gün içerisinde edinimlerini iade eder (TKHK m. 43/3, Yönetmelik m. 8/5-6).
Şayet, konutun kısmen veya tamamen bağlı krediyle satın alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez (TKHK m. 43/2, Yönetmelik m. 8/3).
G) KONUTUN TESLİMİ
Ön ödemeli konut satışında konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içerisinde tüketiciye teslim edilmesi zorunlu olup bu teslim süresi her halükarda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Şayet, konutun kat mülkiyeti tapusu tüketiciye devredilmişse veya kat irtifakı tapusunun tüketiciye devri ile birlikte zilyetliği de devredilmişse devir ve teslim yapılmış sayılır. Aksi takdirde, konutun yalnızca zilyetliğinin veya yalnızca mülkiyetinin devredilmiş olması kanunun aramış olduğu hukuki teslim şartını sağlamamaktadır. (TKHK m. 44, Yönetmelik m. 10).
Mevzuatta düzenlenen 48 aylık üst vade süresi kanuni kesin vade niteliğinde olduğu için sözleşmede taraflar vade süresi kararlaştırmamışlarsa bile kanuni olarak bu üst vade süresi aşılamayacak ve bu sürenin sona ermesiyle birlikte ek süre vermeye ve ihtar çekmeye gerek kalmaksızın müteahhit kendiliğinden temerrüde düşecektir.
Şayet, projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye bildirilmesi zorunludur. Tüketici, yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek 1 ay içerisinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Ancak, proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda, müteahhit, tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile tazminat tutarını dikkate alarak kesinti yapabilir (Yönetmelik m. 11).
H) DÖNME HAKKI
Tüketici, sözleşme tarihinden itibaren -cayma hakkı saklı kalmak üzere- 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden dönme hakkına sahiptir. Bu noktada, cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre zarfında müteahhide noterlikler aracılığıyla yöneltilmiş olması yeterlidir. (TKHK m. 45/1, Yönetmelik m. 9/1-2).
Tüketicinin sözleşmeden dönmesi durumunda müteahhit, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ay için sözleşme bedelinin % 2sine, 3 ila 6 ay arası için % 4üne, 6 ila 12 ay arası için % 6sına ve 12 ila 24 ay arası için de % 8ine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir (TKHK m. 45/1, Yönetmelik m. 9/3).
Ancak, aşağıda sayılan durumlarda ise, tüketici, devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilecektir (TKHK m. 45/2, Yönetmelik m. 9/4-5,11):
1) Müteahhidin yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi,
2) Müteahhidin bir konutu birden fazla tüketiciye satması,
3) Tüketicinin ölmesi
4) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin müteahhit tarafından kabul edilmemesi,
5) Projede sonradan değişiklik yapılması ancak tüketicinin bu değişikliği kabul etmemesi.
Tüketicinin sözleşmeden dönmesi durumunda müteahhit, tüketiciye iade etmesi gereken tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren 180 gün içerisinde iade etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğün yerine getirilmesinin akabinde tüketici de 10 gün içerisinde edinimlerini (örneğin devralmışsa tapuyu) iade eder (TKHK m. 45/3, Yönetmelik m. 9/6-8).
Şayet, konutun kısmen bağlı krediyle satın alınması durumunda tüketicinin ödediği satış bedeli, müteahhit tarafından dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren 180 gün içerisinde yalnızca vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile tazminat tutarı düşülerek ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilir ve konut finansmanı kuruluşu da tüketiciye derhal geri öder (Yönetmelik m. 9/7).
DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN NOKTALAR
1) Sözleşmenin imzalanmasından önce satın alınmak istenen konutun veya konutun yapılacağı arsanın hukuki durumunu öğrenmek için güncel tapu kayıtlarına (takyidatlarına) bakılmalı ve herhangi bir beyan, şerh, haciz, ipotek, tedbir, intifa hakkı vb. sınırlamanın bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Şayet, konutun yapılacağı arsa müteahhidin değilse müteahhit ile arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de kontrol edilmelidir.
2) Taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi kurulacak ise bu sözleşme noterde düzenlenmeli, sözleşmede tüketicinin tek taraflı talebi üzerine tapu kütüğüne şerh ettirebileceği yönünde kural düzenlenmeli ve akabinde tapu kütüğüne şerh ettirilmelidir.
3) Mevzuatta kat irtifakı tapusunun devri ile birlikte zilyetliğin teslimi devir ve teslim için yeterli görülmüşse de yapı kullanma izin belgesinin (iskan raporunun) müteahhit tarafından alınması gerektiği sözleşmede düzenlenmelidir.
4) Ön ödemelerin senet ile yapılacak olması durumunda her bir ön ödeme taksitinin ayrı ayrı nama yazılı senetler halinde düzenlenmelidir. Çünkü, nama yazılı senedin ciro edilmesi alacağın devri kurallarına bağlı olması nedeniyle ileride defilerin sunumu noktasında tüketiciyi koruyacaktır.
5) Kredi çekecek tüketicilerin müteahhit ile anlaşması olan finans kuruluşlarını tercih etmelidir. Çünkü, TKHK m. 30/4 ve 35/2 hükümleri uyarınca, bağlı kredilerde, konutun hiç ya da eksik/ayıplı olarak teslim edilememesi durumunda müteahhit ile birlikte kredi veren banka veya konut finansmanı kuruluş da tüketicinin zararından müteselsilen sorumludur.
6) Tüketicinin sözleşmeden dönmek istemesi durumunda dönmeden kaynaklı ödemekle yükümlü olduğu muhtemel tazminat tutarının artmaması açısından dönme hakkını kullandığı zamana dikkat etmelidir.
7) Müteahhidin konutu zamanında teslim etmemesi ihtimaline binaen teslimde gecikilen her ay için gecikme tazminatı (kira kaybı alacağı vb.) veya cezai şart sözleşmede düzenlenmelidir.
Av. Alperen ERKURAN