GİRİŞ
Apartman sakinleri, bina yönetimi tarafından toplanan aidatların sürekli olarak artmasından, bina da çalışan kapıcının görevini yerine getirmemesinden, kapıya gelinerek ne olduğu belirsiz borçlar için para istenmesinden, kendilerine haber verilmeksizin apartmanda yapılan değişikliklerden, ödenmeyen aidatların kendilerinden tahsil edilmesinden, apartman gelir-giderlerinin belirsiz olmasından, aparmana ait olan ortak yerleri kullanamamaktan, ortak yerlerin diğer apartman sakinlerince işgal edilmesinden ve bunlar gibi birçok nedenden dolayı şikayetçidirler. Tüm bu sorunların temel nedeni, bu makalede ele alacağımız kat malikleri genel kurulunun ne olduğu, niçin toplandığı, alınan kararların ne anlama geldiği, kararların bağlayıcılığı ve alınan kararların nasıl iptal edileceğinin bilinmemesinden kaynaklanmaktadır. Bu makalede, kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda, kat malikleri genel kurulunun nasıl yapılması gerektiği, toplantı yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlar, kurulun işleyişi, kararları ve alınan kararların nasıl iptal edilebileceği hususunda siz değerli okuyucuları bilgilendirmek amacı ile ele alınmıştır.
I. KAT MALİKLERİ GENEL KURULU
Bir anayapıya (binaya, apartmana) ait bağımsız bölümlerin (dairelerin) mülkiyet hakkına sahip olan (daire sahibi) kat maliklerinin bir araya gelerek anagayrimenkulün yönetimine, ortak alanlarının kullanımına ve anagayrimenkule ait her türlü konuda (kanunun emredici hükümleri saklı kalmak kaydı ile) kararları aldıkları kurula kat malikleri genel kurulu denilmektedir.
A Kat Malikleri Genel Kurulunun Üyeleri Kimlerdir
Kurulun asli üyeleri kat malikleridir. Kat maliklerinin yerine kiracıları, aile üyeleri, akrabaları veya başkaca kişiler, kat maliki tarafından vekil olarak tayin edilmedikleri sürece katılamazlar.1
B. Kat Malikleri Genel Kurul Toplantısına Vekil Tayini Nasıl Yapılır
Kat Mülkiyeti Kanunda ve Türk Borçlar Kanunu’nda kat maliklerince vekil tayini için özel bir şekil şartı aranmamıştır. Kat malikleri vekil tayin işlemlerini sözlü olarak yapabilirler. Ancak ileride açılacak bir davada vekil tayin edildiği hususunun ispatı açısından yazılı olarak yapılması önem arz etmektedir. (…kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eli ile kullanabilir. Yetkili vekilin mutlak surette imzalı bir belge ile toplantıya katılması yolunda yasada bir düzenleme bulunmamaktadır. Bilindiği gibi Borçlar Yasası hükümlerine göre vekalet hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir. Vekalet sözleşmesinin yazılı veya resmi olması mecburiyeti de yoktur. Vekil eden ile onu temsil eden arasında, somut olayda olduğu gibi temsil yönünden herhangi bir anlaşmazlık bulunmadığı hallerde, vekilin yaptığı işlemlerin, aldığı kararların, oluşacak kararlara verdiği oyların geçerli olduğunun kabulü gerekir. Meğerki bu yolla temsil edilen kat maliki, o kişinin kendisini temsil etmediğini ona vekalet vermediğini belirtmiş olsun...)2
Bir kişi, anayapıda yer alan oy sayısının yüzde beşinden fazlası için kat maliklerinin vekili olamaz. Ancak kırk ve daha az sayıdaki bağımsız bölüme sahip olan anayapıda bir kişi en fazla iki kat malikine vekalet edebilir.3
C. Kat Malikleri Genel Kurulu Ne Zaman Toplanır
Kat Malikleri Genel Kurulu olağan ve olağanüstü olmak üzere iki şekilde toplanabilmektedir.
1. Olağan toplantı; Her anagayrimenkulün tapu kütüğüne tescil edilmiş olan bir yönetim planı vardır. (Yönetim Planına, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden ulaşılabilir.). Olağan toplantı bu yönetim planında yer alan tarihte yapılır. Yönetim planında kat malikleri genel kurul toplantısının tarihi belirtilmemiş ise Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince toplantının her yılın ocak ayı içerisinde yapılması zorunludur.4
Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince Kat Malikleri Olağan Genel Kurul toplantısının yılda en az bir kez olmak üzere yapılması zaruridir. Toplantının hangi tarihte ve nerede yapılacağına ilişkin duyurunun bina yönetimi tarafından yapılması gerekmektedir. Toplantının yılda en az bir defa yapılmaması durumunda TCK 257/2 maddesi gereğince bina yöneticisi hakkında suç duyurusunda bulunulabilir.5
2. Olağanüstü Toplantı; Olağanüstü toplantının yapılabilmesi için üç şartın sağlanması zaruridir. Bunlar;
a) Önemli bir sebebin varlığı gerekmektedir. (yönetimin üstüne düşen yükümlülükleri yerine getirmemesi, yönetimin istifa etmesi, apartmanda yapılması gereken tadilat ve düzenlemelerin yapılmaması, apartman kapıcısının işten ayrılması, kapıcının görevlerini yerine getirmemesi, binaya karşı dava açılması ve benzeri konularda anagayrimenkulü ilgilendirilen ve bir an önce çözülmesi gereken hususlardır.)
b) Toplantının yapılmasını; Yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemesi gerekmektedir. (Yönetici ya da denetçi toplantının yapılmasına karşı çıksalar bile apartmanda yer alan tüm kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantının yapılması mümkündür.)
c) Toplantı tarihinden en az on beş gün önce, tüm kat maliklerine toplantı sebebinin de yer aldığı bir çağrı kâğıdı imzalattırılacak ya da taahhütlü mektupla bildirilecektir. (on beş günlük süre önem arz etmektedir. Zira bu sürenin geçmesi beklenmeden yapılan toplantılarda, alınan kararlar içeriğine bakılmaksızın iptal edilmektedir. Ayrıca bu bildirimin bütün kat maliklerine yapılması zorunludur. Bir kat malikine dahi bildirim yapılmayacak olur ise, alınan kararlar iptal edilebilir. Taahhütlü mektupla bildirim yapılması durumunda kat malikine ne zaman tebliğ edildiğine dikkat edilmesi gerekmektedir.)
Bu üç şartın sağlanması halinde Kat Malikleri Genel Kurulu her zaman toplanabilir.6
***Bu üç şart olağanüstü toplantının yapılabilmesi için usul şartlarıdır. Toplantıda alınan kararlar için yeterli çoğunluk sağlanmış olsa bile usul şartları yerine getirilmediğinden alınan kararlar hâkim kararı ile iptal edilebilir. Ancak olağanüstü toplantı için yerine getirilmesi gereken usul şartlarının yerine getirilmemesinden dolayı iptal davası açacak olan kat maliklerinin toplantıya katılmamış olması gerekmektedir.(…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre; davacıların iptali istenen olağanüstü toplantıya katıldığı, kararlara muhalif olduğu, yöneticinin yasaya uygun nisapla seçildiği ve davacıların toplantıya katılması halinde Yasada öngörülen toplantı çağrı şartlarına uyulmaması nedeniyle toplantının iptaline karar verilemeyeceği anlaşılmakla, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA…)7. Toplantıya katılanlar usule ilişkin değil, esasa ilişkin (yönetici seçilmesi için gerekli çoğunluğun sağlanmadığı vb.) şartların yerine getirilmemesinden dolayı iptal davası açabilirler.
D. Kat Malikleri Kurulu Toplantısına Çağrı Nasıl Yapılır
Toplantının olağan mı, olağanüstü mü olduğu hususu çağrının nasıl yapılacağı hususunda önem arz etmektedir.
1. Toplantının Olağan Olması Durumunda:
a) Toplantının nerede, hangi gün ve saatte yapılacağının
b) Toplantıda görüşülecek ve karara bağlanacak gündem maddelerinin
c) İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının (İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.)
çağrı kağıdında belirtilmelidir.8
Bu dört hususun çağrı kağıdına yazılması gerekmektedir. Çağrı kağıdının ise makul bir süre (on beş gün gibi) öncesinde binaya ait duyuru panosuna asılması yeterlidir. (…634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29/1. maddesinde olağan toplantı düzenlenmiş olup, yönetim planında belirlenen olağan toplantı için özel bir davet/çağrı şartı bulunmamaktadır. Toplantıya davet/çağrı şartı, kanunun 29/2 maddesinde düzenlenen olağanüstü toplantı için getirilmiştir. Yönetim planında belirlenen olağan toplantı çağrısının (tarihi, yeri, saati ve gündemin), anayapının girişine/ilan panosuna makul bir süre öncesinden (15 gün gibi) asılmak suretiyle ilan edilmesi kafidir…)9
2. Toplantının Olağanüstü Olması Durumunda:
a) Toplantının nerede, hangi gün ve saatte yapılacağının
b) Olağanüstü toplantı yapılmasına neden olan durumun
c) Toplantıda görüşülecek ve karara bağlanacak gündem maddelerinin
d) İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının (İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.)
çağrı kağıdında belirtilmelidir.
Bu beş hususun çağrı kağıdına yazılması gerekmektedir. Ayrıca çağrı kağıdının tüm maliklere imzalattırılması ya da taahhütlü mektupla gönderilmesi şarttır.
E. Kat Malikleri Genel Kurulunun Toplantı Yeter Sayısı Var Mıdır
Bu konuyu ilk toplantı ve yeter sayısı sağlanamadığı için yapılan ikinci toplantı olarak iki ayrı başlık altında ele almak gerekmektedir.
1. İlk Toplantı: Kat Mülkiyeti Kanununa göre, ilk toplantıda, Kat Malikleri Genel Kurulunda görüşmelere başlanılabilmesi için anayapıda mevcut olan kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanılması gerekmektedir.10 Örnek üzerinden gidecek olur isek; otuz daireden oluşan ve arsa payı her daireye eşit düşen bir binada, yapılacak olan ilk kat malikleri genel kurul toplantısına en az on altı kişinin katılım sağlaması gerekmektedir. On altı kişiden az katılım olduğu taktirde, toplantıya katılmak için gelen kat maliklerinin isimleri karar defterinde yer alan harizun kısmına yazılır ve her bir malik isminin yazıldığı kısma imza atar. Ayrıca deftere toplantı için yeterli çoğunluğun sağlanamamasından dolayı, toplantının çağrıda belirtilen ikinci güne bırakıldığı yazılır ve toplantı bu aşamada sonlandırılır.
2. Yeter Sayısı Sağlanamadığı İçin Yapılan İkinci Toplantı: Kat mülkiyeti kanununa göre, yeter sayısı sağlanamadığı için yapılan ikinci toplantıda yeter sayı aranmamaktadır. Bu toplantıda, toplantıya katılan kat maliklerinin isimleri karar defterinde yer alan harizun kısma yazılır ve her bir malik isminin yazıldığı kısma imza atar. Yoklama aşaması bittikten sonra gündemde yer alan konular hakkında görüşmeye başlanılabilir.
***İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az yedi gün en çok on beş gün olabilir.11 Örnek verecek olur isek; ilk toplantı 10.01.2022 tarihinde ise ikinci toplantı 18.01.2022 ila 25.01.2022 tarihleri arasında yapılması gerekmektedir. (18 ve 25 de dahildir.) Aksi taktirde yapılan ikinci toplantı değil, ilk toplantı sayılacaktır.
II. KAT MALİKLERİ GENEL KURUL KARARLARI
A. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararları Kimler İçin Bağlayıcıdır
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 32/2. maddesinde: “Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.” hükmü amiridir.
Kanun hükmüne göre; Kat malikleri genel kurulu kararları, bütün kat maliklerini, yöneticiyi, denetçiyi, kat maliklerinin mirasçılarını, kiracılarını veyahut başka bir hakla o bağımsız bölümü kullananları, kısacası sıfatı ne olursa olsun anagayrimenkulden yararlanan herkesi bağlamaktadır. Bu nedenle kat malikleri kurulu kararları önem arz etmektedir.
***Kat malikleri genel kurulunca alınan kararlar, yok hükmünde ve mutlak butlanla hükümsüz (kanunun emredici hükümlerine aykırılık) olmadığı sürece iptal edilinceye kadar geçerlidir.
B. Kat Malikleri Genel Kurulunda Maliklerin Oya Katılma Durumları
Aynı anagayrimenkul içerisinde yer alan bağımsız bölümler için oya katılmada karşımıza üç farklı durum çıkmaktadır. Bunlar;
1) Bir bağımsız bölümün bir maliki var ise; Bu durumda malikin arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir.
2) Bir malikin birden fazla bağımsız bölümü var ise; Bu durumda malikin her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkında sahiptir. Ancak bunula beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
3) Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki var ise; kat malikleri kurulunda bunları içlerinde vekalet verecekleri birisi temsil eder. Bu maliklerden herhangi birisinin ehliyetsiz olması durumunda onu kanuni mümessili temsil eder.
*** Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.12
C. Kat Malikleri Genel Kurulunda Karar Alınabilmesi İçin Kaç Oy Gereklidir
Kat Mülkiyeti Kanununda sayılan özel durumlar hariç olmak üzere, bir konu hakkında karar alınabilmesi için toplantıya katılanların oy çokluğu yeterlidir. Örneğin toplantıya yirmi kat malikinin katıldığını varsayar isek, on bir kat malikinin olumlu oyu ile görüşülen gündem maddesi kabul edilmiş olur.
*** Toplantıya katılan kat malikleri, gündemde görüşülen herhangi bir konu hakkında olumsuz oy kullanmış ise bunu karar defterine ayrıca yazdırarak imzalamalıdır. Aksi taktirde olumlu yönde oy kullanmış sayılacaklardır.13
D. Karar Yeter Sayısı İçin Özel Çoğunluk Aranan Durumlar Nelerdir
1. Yönetici Atanması:
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.14 Kat malikleri genel kurulu toplantısında karar alınabilmesi için toplantıya katılanların oyçokluğu yeterli olur iken, bu durum yönetici atanmasında geçerli değildir. Burada aranan çoğunluk toplantıya katılanların değil binada yer alan toplam kat maliki sayısıdır. (Örneğin; otuz kat malikinin oturduğu bir binada, yapılan kat malikleri genel kurulu toplantısına on altı kişinin katıldığını varsayar isek, yönetici atanması için gerekli olan minimum çoğunluk dokuz değil, on altıdır.)
2. Yönetim Planının Değiştirilmesi:
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.15
3. Anagayrimenkulün Ortak Yerlerinde İnşaat, Onarım ve tesisler, Değişik Renkte Dış Badana veya Boya Yaptırılması:
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.16
4. Mesken Olan Bağımsız Bölümün Ticari Olarak Kullanılması:
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.17
5. Merkezi Isıtma Sisteminin Ferdi Isıtma Sistemine Dönüştürülmesi:
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.18
6. Anagayrimenkule Ekleme Yapılması:
Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmına ilave yapılması için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekmektedir.19
7. Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler:
Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.20
E. Kat Malileri Genel Kurulu Kararları İptal Oluncaya Kadar Geçerlidir.
Kat malikleri genel kurulunca kanun hükümlerine aykırılık teşkil etmeden alınan kararlar iptal oluncaya kadar geçerlidir.
III. KAT MALİKLERİ GENEK KURUL KARARININ İPTALİ
A. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının İptali İçin Hangi Yollara Başvurulabilir
Kat malikleri genel kurulu kararlarının iptali iki şekilde mümkündür;
1. Kat malikleri genel kurulunca alınan kararın yine kat malikleri genel kurulunca alınacak başka bir kararla iptal edilebilir.
2. Kat Mülkiyeti Kanunun 33.maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak kat malikleri genel kurulunca alınan kararın iptali istenebilir.
B. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının İptali İçin Mahkemeye Ne Zamana Kadar Başvurulabilir
1. Toplantıya katılıp, iptalini istediği karara olumsuz oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılıp, olumsuz oy kullanmayan kat malikleri, alınan karar hakkında iptal davası açamaz. (…13 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu, 22.02.2015 tarihli toplantıya ... (KMK 31/3.md) ve ...’ın toplantıya katıldıkları ve Kat Mülkiyeti Kanunun 33. maddesine göre alınan kararlara aykırı oy kullanmadıkları (muhalefet etmedikleri) anlaşılmakla, sonucu itibariyle davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA…)21
2. Toplantıya katılmayan kat maliki, alınan kararları öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir.22
***Mahkemeye başvuru süreleri Kat Mülkiyeti Kanunun 33.maddesinde düzenlenmiş olup hak düşürücü süre niteliğindedirler. Bu nedenle iptal davasının süresinde açılıp açılmadığı hususu mahkemece re’sen araştırılmaktadır. Alınan kararlar kanun hükümlerine aykırı olmadıkça; bu süreler geçirildikten sonra açılacak olan iptal davaları, usulden reddedilecektir. (…dosya içerisinde bulunan bilgi ve belgelerden özellikle iptale konu 11.05.2014 tarihli kat malikleri kurul kararı, hazirun cetvelinden davacının iptale konu 11.05.2014 tarihli toplantıya katıldıkları ve iptale konu toplantıda alınan kararlar incelendiğinde yok hükmünde olmasını veya mutlak butlanla hükümsüz sayılmasını gerektiren bir neden de bulunmadığından, 11.05.2014 tarihli toplantı yönünden 1 aylık süre içerisinde açılmadığı gözetilerek, süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken yönetici ve denetçi seçimine ilişkin kararların iptali şeklinde hüküm kurulmasının doğru görülmediği” belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.)23
3. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak alınan kararlar mutlak butlan ile hükümsüz olup, bu kararların iptali için süre koşulu aranmamaktadır. (…Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı düzenlenmiştir. Buna göre kat malikleri kurulu, Kanunun emredici hükümlerine aykırı karar alınmaması gerekir. Aksi halde alınan karar, Kanunun 33. maddesine göre yok veya mutlak butlanla hükümsüzdür. Yönetim planındaki Kanunun emredici hükümlerine aykırı hükümlerde yok veya mutlak butlanla hükümsüz olup, her bir kat maliki herhangi bir dava süresi ile bağlı olmaksızın bu hükümlerin iptalini isteyebilir…).24
C. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının İptali Davasını Kimler Açabilir
Kat malikleri genel kurulu kararlarının iptali için davayı yalnızca kat malikleri açabilir. (…demekle kat malikleri kurulu toplantılarına ilişkin iptal davalarının ancak kat maliklerince açılabileceğini hükme bağlamıştır. Bu nedenle davacı tarafça 21/07/2012 ve 13/07/2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantılarının 6. maddelerinin iptali istenildiğinden öncelikle kat maliki olup olmadığı tespit edilmelidir…).25
D. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının İptali Davasında Husumet Kime Yöneltilmelidir
Kat malikleri genel kurul kararının iptali için açılacak olan dava, toplantıya katılan maliklere karşı açılabileceği gibi, yönetim kuruluna karşı da açılabilir. (…Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasa ile değişik 38. maddesinin ikinci fıkrasına göre; kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yasadaki bu düzenleme ile kararın iptalini isteyen tarafa, toplantıya katılan malikler dışında yöneticiye de husumet yöneltme hakkını tanımaktadır. Somut olayda davacı, kat malikleri kurulu kararının iptali için site yönetimini hasım göstermek suretiyle dava açmıştır. Buna göre anataşınmaza ait yönetim planı ve 634 sayılı yasanın 38.maddesi birlikte değerlendirildiğinde Yasa'nın aradığı şekilde taraf teşkili sağlandığı anlaşılmakla mahkemece taraflara ait tüm deliller toplanarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…)26
E. Kat Malikleri Genel Kurulu Kararlarının İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkemeler Hangisidir
Kat malikleri genel kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda yetkili ve görevli mahkemeler; anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir.27
F. İptal Davasının, Kat Malikleri Genel Kurulu Kararına İstinaden Aleyhe Açılan Davalarda Bekletici Mesele Yapılması
Kat malikleri genel kurulunda alınan karar neticesinde yönetim veya kat malikleri tarafından; alınan karara istinaden aleyhinize açılan bir davaya karşı; iptal davasını açtığınızı bildirerek, aleyhinize açılan dava dosyasında, iptal davasının bekletici mesele yapılarak sonucunun beklenmesini talep edebilirsiniz. (…Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde taraflar arasındaki uyuşmazlığın anataşınmaza ait güçlendirme kararları ve bu kararlara bağlı ortak gider alacağından kaynaklı başlatılan icra takibine karşı açılan menfi tespit davası olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece her ne kadar icra takibine konu 26/03/2016 tarihli toplantının aynı mahkemede görülen 2016/949 Esas sayılı dosya ile iptalinin istenildiği ve davanın reddine karar verildiği bu nedenle davacının bu toplantıda alınan kararlar gereği icra dosyasındaki meblağdan sorumlu olacağı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de belirtilen kat malikleri kurulu kararının iptaline ilişkin dava dosyasının sonucunun kesinleşmediği, dolayısı ile davacının ödemekle yükümlü olduğu bir bedelin bulunup bulunmadığının henüz tespitinin mümkün olmadığı görülmektedir. Mahkemece icra dosyasına dayanak yapılan toplantıya ilişkin açılan iptal davasının bekletici mesele yapılarak, hükmün kesinleşmesinin ardından taraf delilleri de toplanmak sureti ile davacının ödemekle yükümlü olduğu bir bedel olup olmadığı hususu hiçbir tereddüte mahal bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulması gerekirken, aksi düşünce ile yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesi bu nedenlerle doğru görülmemiştir.)28
IV. SONUÇ
Bu makalede, siz değerli okuyuculara, kat malikleri genel kurul toplantısı nasıl yapılır, toplantıya davet usulleri nasıl olur, karar alma için gerekli koşullar nelerdir, oy kullanırken nelere dikkat edilmesi gerekir, iptal davası açılırken dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir gibi birçok başlık altında kat malikleri genel kurulu ve kararlarını özet olarak anlatmaya çalıştım. Kat mülkiyeti kanunun ve bu konuda yargıda oluşturulan içtihatların esastan çok usule ilişkin olduğu aşikardır. Usul konusunda yapılacak olan bir yanlış, esasen mevzuata uygun olsa bile iptal olmaya mahkumdur. Bu nedenle anagayrimenkulde ne yapılacak olursa olsun, kat malikleri genel kurulundan kanunun emredici hükümlerine ve mevzuatta yer alan kurallara, özellikle de KMK’ ya uygun bir karar alınması, sonrasında alınan kararın yerine getirilmesi gerekmektedir. Alınan kararlar için açılacak olan iptal davalarında, hak düşürücü sürelere riayet edilmesi, husumetin doğru yöneltilmesi ve iptal davası açacak olan kişinin kat maliki olması durumlarına önemle dikkat edilmesi gerekmektedir. Ne işlem yapılacak olursa olsun, mutlaka yazılı olarak yapılmaya özen gösterilmesi gerekmektedir; bir borç ödemesi mi yapılacak, havale yöntemini kullanarak, açıklama kısmına mutlaka neden dolayı yapıldığının yazılması gerekmektedir. Bir eser sözleşmesi, kira sözleşmesi veya vekalet sözleşmesi mi yapılacak, mutlaka yazılı olarak yapılmaya özen gösterilmesi gerekmektedir. Örneğin, bir taşınmazda oturan kiracı, kat maliki yerine toplantıya mı katılacak. Mutlaka ve mutlaka vekaleti yazılı olarak istemesi gerekir. İki gün sonra kat maliki, o kiracıyı vekil kılmadığını iddia edecek olur ise, ispat külfeti kiracıya kalacaktır. Kapıya getirilip, ne yazdığı belli olmayan karar defterine imza atılmamalı. Eğer ki atacak olur ise, alınan kararları yerine getirmekten başka yapabilecek bir şey kalmayacaktır. Sanılanın aksine kat malikleri genel kurul kararları çok önemli ve bağlayıcı kararlardır. Bu nedenle çok dikkat gerektiren konuların başında gelmektedir.
Av. Muhammed Ali ERDOĞAN
KAYNAKÇA
1. KMK m. 31/4: “Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.”
2. Yargıtay 18.HD. 2010/11930 E., 2010/16248 K., 16.12.2010 T. İlamı
3. KMK m. 31/4: “Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.”
4. KMK m. 29/1: “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.”
5. TCK m.257/2: “Kanunda ayrıca suç olarak tanımlanan haller dışında, görevinin gereklerini yapmakta ihmal veya gecikme göstererek, kişilerin mağduriyetine veya kamunun zararına neden olan ya da kişilere haksız bir menfaat sağlayan kamu görevlisi, üç aydan bir yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.”
6. KMK m.29/2: “Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.”
7. Yargıtay 5.HD 2021/3270 E., 2021/7716 K., 26/05/2021 T. İlamı
8. KMK m.29/3: “İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
9. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/7815 E., 2020/10385 K., 25/11/2020 T. İlamı
10. KMK m.30/1: “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.”
11. KMK m.30/2: “Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.”
12. KMK m.31/1,2,3: “Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.”
13. KMK m.32/4: “Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.”
14. KMK m.34/4: “Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.”
15. KMK m.28/3: “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.”
16. KMK m.19/2
17. KMK m.24/2
18. KMK m.42/3
19. KMK m.44/1-a
20. KMK m.45
21. Yargıtay 20.HD. 2019/1074 E., 2019/1717 K., 12/03/2019 T. İlamı
22. KMK m.33/1
23. Yargıtay 5.HD. 2020/11941 E., 2021/2855 K., 08/03/2021 T. İlamı
24. Yargıtay 5.HD. 2021/568 E., 2021/5055 K., 07/04/2021 T. İlamı
25. Yargıtay 5.HD. 2020/7905 E., 2020/11579 K., 21/12/2020 T. İlamı
26. Yargıtay 18.HD. 2015/4026 E., 2015/7745 K., 07.05.2015 T. İlamı
27. KMK m.33/1
28. Yargıtay 20. HD. 2018/4446 E., 2019/2624 K., 15/04/2019 T. İlamı
