Bilindiği üzere, kentsel dönüşüm mevzuatı temelde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde şekillenmektedir. Ancak yürürlüğe girdiği tarihten bugüne kadar Kanun’da 10 defa, Yönetmelikte ise 14 kez değişikliğe gidilmiştir. Hangi gerekçe ile olursa olsun, yürürlüğe girdiği 2012 yılından günümüze değin yapılan mevzuat değişikliğinin perde arkasında kentsel dönüşümün dinamik işlevinin yattığı ileri sürülemez. Aksine, TMK m. 731/I. fıkranın “Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.” şeklindeki hükmü gereği Eşya Hukuku ve Borçlar Hukuku açısından kamu düzenine ilişkin emredici nitelikte hükümlere yer veren, dahası irade özgürlüğüne sınırlamalar getiren 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nin daha en baştan gerek düzenleniş biçimi ve gerekse içeriği eleştiriye açıktır.
Mesela, “Uygulama işlemleri” kenar başlığını taşıyan Kanun’un 6/I. fıkrası 21 cümle 865 kelimeden, Uygulama Yönetmeliği’nin 15/II hükmü de benzer şekilde 9 cümle 423 kelimeden oluşmaktadır. Kanun yapma tekniğine kesinlikle uygun olmayan söz konu mevzuat hükümleri o kadar karmaşık ve bazı hüküm cümleleri o kadar uzundur ki, başta okuduğunuzu cümle sonuna kadar akılda tutmanız oldukça güçleşmektedir.
Esasen kentsel dönüşüme ilişkin mevzuat, başta eşya hukuku, kat mülkiyeti hukuku, imar hukuku, kamulaştırma hukuku olmak üzere pek çok taşınmaz hukuku branşını ilgilendirmesine rağmen hazırlıksız ve de bilimsel tartışmalara konu olmadan yürürlüğe konmasının acısını çekmektedir. Kanun koyucu ve Bakanlık tarafından gerek Kanun gerekse Uygulama Yönetmeliğinde 14 yıl içinde yapılan bu kadar değişikliğin meseleye hızlı bir çözüm getirme gayreti ile yapıldığı düşünülmekte ise de bu değişiklikler bazen tam aksi sonuçla sıkıntıyı daha da arttıran neticeler doğurmuş, Kanun da Uygulama Yönetmeliği de adeta yamalı bohçaya dönmüştür.
Uygulama Yönetmeliği’ndeki son değişikliler
Ülkemizin deprem gerçeği karşısında kentsel dönüşüm mevzuatının afet riski altındaki alanların dönüşümünü en hızlı ve pratik bir uygulama getirecek şekilde düzenlemesi elbette ki önemlidir. Ancak bu yapılırken söz konu mevzuatın mülkiyet hakkının özüne dokunacak, onu ihlal edecek uygulamalara da mümkün olduğunca engel olması gerekmektedir. Zira kentsel dönüşüm mevzuatının yürürlüğe girmesinden sonra yıllardır aynı binada birlikte ikamet eden kişilerin riskli yapı kararı alınmasından önce, yani daha sürecin en başında karşı karşıya geldikleri, riskli yapı kararından sonra ise yıkım ve yeniden yapım ya da farklı şekillerde değerlendirme yönündeki karar alma süreçlerinin ne denli sancılı geçtiği, hele araya giren kimi yüklenicilerin bu süreçleri ne şekilde sabote ettikleri bilinen birer gerçektir.
Elbette bu sancılı sürecin en az hak kaybı ve fakat en hızlı şekilde yürütülmesi, kentsel dönüşüm mevzuatını düzenleyenlerce de bilinmektedir. Bunun giderilmesi için de yasal mevzuatta zaman zaman değişikliğe gidilmesi kaçınılmaz hale gelmektedir. Ancak mevzuattaki değişikliklerin, ekleme ya da çıkarmaların “deneme-yanılma” yoluyla yapılması kabul edilebilir değildir. Hele, mevzuata işlenen bir meselenin kaldırılması, sonrasında geri getirilmesi, sonra tekrar kaldırılması ve en nihayetinde bir kez daha eklenmesi mevzuat yapma ciddiyeti ile de bağdaşmaz.
İşte ifade ettiğimiz durumun somut örneği ile Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan ve 04.02.2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle karşılaşmaktayız (Sayı: 33158). Şöyle ki, öncelikle söz konu değişiklik çerçevesinde riskli yapılara ilişkin şerhin, yapının yıkılmasından sonra terkini ve fakat şerh kaldırıldıktan sonra parsele ait tapu kütüğü sayfasına “bu parsel 6306 sayılı Kanun uygulamasına tabidir” şeklinde yazımın yapılacağı, çoğunluk kararına ilişkin tebligat ve pay satış sürecinin ne şekilde olacağı, yıkım sonrası parsel maliklerince satışa karar verilmesi halinde öncelikle kamuya teklif zorunluluğunun getirilmesi, riskli yapıya konu parsellerin tevhit ve ifraz sonrası Kanun’a tabi olacak parsele ilişkin sorunların ne şekilde giderileceği, zemin ya da afet riski nedeniyle uygulama alanı dışında imar hakkı transferinin ve pay satışının ne şekilde yapılacağı ile ilgili bazı değişikliklere gidildiğini görmekteyiz.
Ancak, söz konu eklemeler yanında Uygulama Yönetmeliğinde (işbu makalenin de konusunu teşkil eden) önemli bir başka değişikliğe daha gidilmiştir. Bu çerçevede Uygulama Yönetmeliğinin m. 15/II fıkrasında riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınması bakımından toplantı yapılması şartı getirilmiş, buna paralel olarak da yine Yönetmeliğin 15/A maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye yapılacak başvuruda diğer belgeler yanında maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgelerin ve toplantı yapıldığına dair tutanağın da eklenmesi zorunlu hale getirilmiştir.
Bir türlü karar verilemeyen usul: Malikler ne şekilde karar alacak?
Maliklerce alınacak kararların toplantı yapılarak alınacağı yukarıda belirtilen Uygulama Yönetmeliği ile bir kez daha kentsel dönüşüm sürecine dahil edilmiştir. Hemen belirtelim, mülkiyet hakkına konu yeniden değerleme kararlarının malikler olarak toplanılmak suretiyle alınmasını gerekli kılan bu yöndeki düzenlemelerin 6306 sayılı Kanun’da ele alınması daha uygun olurdu. Ancak mesele Kanun’da açıkça düzenlenmeyerek yine Uygulama Yönetmeliği’nde hüküm altına alınmıştır.
Belirtmek gerekir ki, Ülkemizde kentsel döşüm mevzuatının düzenleme konusu yapıldığı ilk andan bu yana, süreçteki kararların kurul olarak toplantı yapılarak mı alınacağı yoksa herhangi bir toplantı yapılmaksızın da karar alınıp alınamayacağı hep tartışma konusu olmuştur. Bu yöndeki belirsizlik, özellikle uygulamada yaşanan bazı olumsuzlukların etkisi ile mevzuata da yansımıştır. Örneğin, ilk olarak Uygulama Yönetmeliği’nin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasında 2013 tarihinde yapılan değişiklik çerçevesinde (RG. 02.07.2013, Sayı: 28695) “…maliklerden birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” şeklinde bir düzenlemeye yer verilmiştir. Böylece, alınacak kararların maliklerce toplantı yapılmak suretiyle alınacağı hüküm altına alınmıştır.
Ancak, bu kez 2016 tarihinde Uygulama Yönetmeliği’nin ilgili hükmü değiştirilmiş (RG. 27.10.2016, Sayı: 29870) “…bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır…” denmek suretiyle bütün maliklerin noter vasıtasıyla toplantıya çağrılacağı ibaresi kaldırılmıştır. Söz konu değişiklik sonrası yeniden değerlemeye ilişkin kararların toplantı yapılmaksızın da alınabileceği şeklindeki yorum nedeniyle, uygulamada elden imza toplanmak suretiyle Kanun’daki çoğunluğun sağlanması yoluna gidildiği görülmüştür. Bununla birlikte söz konu değişikliğe rağmen, maliklerin kurul olarak toplanmasının gerekli olduğuna ilişkin öğreti görüşleri ve bazı yargı kararları bu yönde tereddütlerin yaşanmasına neden olmuştur (Nitekim bu yönde ayrıntılı bilgi için bkz. İnal, Emrehan, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı, İstanbul 2017, s. 88)
Bu nedenle bu kez Uygulama Yönetmeliği’nde 2023 tarihinde bir değişikliğe daha gidilmiş (RG. 06.01.2023, Sayı: 32065) ve Yönetmeliğin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasının birinci cümlesine “yeniden değerlendirilmesine” ibaresinden sonra gelmek üzere “toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın” ibaresi eklenmiştir. Böylece, yeniden değerlemeye ilişkin kararların maliklerce herhangi bir toplantı yapılmaksızın da alınabileceği açıkça düzenleme konusu yapılmıştır. Hatta bazı yargı kararlarında yapılan bu değişiklik referans alınmış ve kanun koyucunun amacının riskli yapılar ile ilgili olarak hak sahiplerinin menfaatlerini korumak adına işlemlerini daha basit bir şekilde sonuçlandırmalarını sağlamak olduğu ifade edilerek değişiklikle toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın ibarelerinin eklenmesinin de bu durumu gösterdiği belirtilmiştir (Örn. Bkz. Y. 3. HD., 07.11.2024, E. 2023/5734, K. 2024/3614).
Ancak, Uygulama Yönetmeliği’ndeki anılan ibarenin iptali istemiyle açılan davada Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nca (20/09/2023 tarih ve YD İtiraz No: 2023/693 sayılı kararı) Danıştay Altıncı Dairesince verilen yürütmenin durdurulması isteminin reddine ilişkin kararın (07/06/2023 tarih ve E. 2023/505 sayılı karar) kaldırılmasına ve yukarıda yer verilen "toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresinin, kararın ne şekilde alınacağı, kararın alınma yönteminin belirlenmediği, söz konusu ifadenin belirsiz olması nedeniyle düzenleyici işlemlerde olması gereken açık ve net olma niteliğini taşımadığı gerekçesiyle yürütmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.
Bununla birlikte, söz konu ibarenin iptali istemli davada henüz karar verilmeden bu kez 2024 tarihinde Uygulama Yönetmeliğinde bir kez daha değişikliğe gidilmiş (RG. 21.05.2024, S: 32552), bu kez Yönetmeliğin söz konu 15 inci maddesinin ikinci fıkrasında maliklerce toplantı yapılmasına ve herhangi bir şekil şartına tabi olup olmadığına ilişkin bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Diğer bir anlatımla, 2023 yılında Uygulama Yönetmeliğinde yer verilen “toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın” ibaresi bir kez daha kaldırılmıştır. Öğretide söz konu ibarenin Yönetmelik hükmünden kaldırılmasından sonra, amaçsal yorum çerçevesinde artık yeniden değerlemeye ilişkin kararların maliklerce toplanmak suretiyle alınmasının gereğine işaret edilmekle birlikte, uygulamada toplantı yapılmaksızın imza toplanmak suretiyle kararlar alınmaya devam edilmesi ve yaşanan hukuki sorunlar bu yöndeki belirsizliği arttırmıştır.
En nihayetinde, 04.02.2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan son değişiklikle (Sayı: 33158) Uygulama Yönetmeliğinin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasında riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınması bakımından toplantı yapılması şartı getirilmiş ve şimdilik mesele ile ilgili tartışmalara kısmen son verilmiştir. Belirtmek gerekir ki, yeniden değerlemeye ilişkin kararların toplantı yapılmak suretiyle alınmasının zorunlu hale getirilmesi, özellikle müzakere ortamının oluşturulması, maliklerin iradelerini açıklama ve bunların tartışılmasına imkan sağlaması yönünden olumludur. Zira, özellikle toplantı yapılmadan ve elden imza suretiyle karar alma şeklindeki uygulamalar dikkate alındığında değişikliğin yerinde olduğu ifade edilmelidir. Çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlık haklarını pek de gözetmediği, yüklenicilerin çoğunluğu sağlamak için toplantı dahi yapmaksızın maliklerle ayrı ayrı görüşerek karar tutanağını imzalattıkları, hak ve çıkarlarının zedelendiğini düşünen bazı maliklerin tamamen sürecin dışına itildiği, dahası salt çoğunluğun elden imza suretiyle tamamlanmasından sonra, azınlık maliklerin karardan ve örneğin çoğunluk tarafından noterde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kendilerine gönderilen ihtarname anına kadar haberinin dahi olmadığı uygulama örnekleri düşünüldüğünde, toplantı şartının getirilmesi isabetlidir.
Riskli yapı kararının kesinleştiği taşınmazda toplantı yapma zorunluluğu
Öncelikle 04.02.2026 tarihinde getirilen düzenlemelerin toplantı şartı getirdiğini, buna karşılık yeniden değerlemeye ilişkin alınacak kararlardaki nitelikli çoğunluğu değiştirmediğini ya da bu yönde yeni bir düzenlemeye yer vermediğini ifade edelim. Zira söz konu değişiklikten hemen sonra medya organlarında yapılan yayınlarda ve bazı paylaşımlarda, kentsel dönüşümde kararların artık salt çoğunlukla alınabileceği ya da henüz riskli yapı yıkılmadan da maliklerin yeniden değerlemeye ilişkin kararlar alabileceği şeklinde yorum ve haberlere yer verilmiştir. İfade ettiğimiz değişiklikler zaten vardı ve 04.02.2026 tarihine ait değildir. Çünkü, 2023 yılında 6306 sayılı Kanunda ve Uygulama Yönetmeliği’nde zaten “yeniden değerleme kararının sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile” alınabileceği, 2016 yılında yapılan “yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın” şeklindeki değişiklikle riskli yapının yıkılmasından önce de yeniden değerleme kararlarının alınabileceği düzenlenmiştir.
İşte, 04.02.2026 tarihinde getirilen değişiklik, “yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın” “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile” alacakları yeniden değerleme kararlarının ne şekilde alınacağı ile ilgilidir. Uygulama Yönetmeliği bu kararların artık maliklerin toplantı yapmak suretiyle alınmasını zorunlu kılmaktadır. Yukarıda eleştirdiğimiz boyutu ile en azında “toplantı” zorunluluğunun doğrudan 6306 sayılı Kanun’da getirilmesi, bunun usul ve şeklinin Yönetmelikte düzenlenmesi daha yerinde olurdu. Ancak, Kanun’da toplantı suretiyle karar alınacağı hükme bağlanmamış, toplantı şartı da bunun usul ve şekli de Yönetmelik’te düzenleme konusu yapılmıştır.
Öncelikle şunu ifade edelim; Yönetmelikle getirilen toplantı yapma zorunluluğu, üzerindeki yapı yıktırılmış olsun olmasın 6306 sayılı Kanuna tabi tüm taşınmazlar hakkında uygulanacaktır. 6306 sayılı Kanun’a tabi olma ile kastedilen husus, riskli yapı kararının kesinleşmesiyle başlayan bir süreci ifade etmektedir. Buna göre, kat mülkiyetine tabi bir yapı varsa, riskli yapının kesinleşmesiyle bu yapının tabi olacağı hukuki rejim değişecek, yapının hukuki kaderi 6306 sayılı Kanun’a tabi hale gelecektir.
Halbuki, riskli yapının kesinleşmesinden önce yapıya ilişkin alınacak kararlar tamamen Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olacaktır. Örneğin, henüz riskli yapı kararı kesinleşmeden önce kat maliklerince alınacak kararların KMK m. 29 hükmü çerçevesinde olağan ya da olağanüstü genel kurul toplantıları yapılarak alınması ve Kanun’daki nitelikli çoğunluğu gerektiren kararlar için bu çoğunluğun sağlanması, nitelikli çoğunluk aranmayan hallerde ise ikinci toplantıda kararın toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile alınması hep Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen usul ve esaslara tabi olacaktır. Bu çerçevede, şayet riskli yapı kararı kesinleşmemişse ya da böyle bir süreç hiç başlatılmamışsa, kat mülkiyetine konu yapının yıkılması ve eser ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde bir yüklenici ile anlaşma sağlanması yönündeki kararların KMK m. 45 hükmü uyarınca oy birliği ile alınması gerekecektir. Zira henüz taşınmazın tabi olduğu hukuki rejim Kat Mülkiyeti Kanunu’dur.
Ancak, riskli yapı kararı kesinleştiği andan itibaren, yapı henüz yıkılmamış ve Kanun’da belirtilen tahliye süresi içerisinde binada ikamet ediliyor da olsa, artık yapıya ilişkin alınacak yeninden değerleme yönündeki kararlar 6306 sayılı Kanuna tabi hale gelecektir. Zira, 6306 sayılı Kanun’un getirdiği kuralların “özel norm” niteliğinde olması nedeniyle, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri ve orada yer alan işlemler karşısında öncelikle uygulama alanı bulacağı açıktır. Şu halde, Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklik çerçevesinde kat mülkiyetine tabi olan riskli yapıya ilişkin alınacak yeniden değerleme kararlarının, maliklerin toplantıya davet edilmesi ve toplantı yapılmak suretiyle alınması gerekecektir.
Dahası, henüz yeniden değerleme yönünde bir karar alınmadan riskli yapı yıkılmışsa, KMK m. 47 gereğince kat mülkiyeti sona eren ve TMK m. 688 hükmü uyarınca paylı mülkiyete konu arsa haline gelen taşınmazlarda da durum aynıdır. Zira bu halde de üzerindeki riskli yapı yıkılan ve paylı mülkiyete konu haline gelen taşınmazın 6306 sayılı Kanun’a tabi olmaya devam ettiğini, dolayısıyla bu aşamada alınacak yeniden değerleme kararının da yine maliklerin toplantıya davet edilmek ve toplantı yapılmak suretiyle alınmasının gerekli olduğunu ifade etmek isteriz. Nitekim (öncesinde zaten var olan bu durum) 04.02.2026 tarihli değişiklikle Uygulama Yönetmeliği’nin 8 inci maddesinin dokuzuncu fıkra hükmüne ilave edilen yapının yıkılmasından sonra riskli yapı şerhinin terkin edileceği ve fakat riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılacağı ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamaların yine Kanun kapsamında yürütüleceği şeklindeki düzenleme ile ayrıca teyit edilmiştir.
O halde, riskli yapı kararı kesinleşmiş ve fakat henüz kat maliklerince yeniden değerlemeye ilişkin bir karar alınmadan bina yıkılmışsa, bu aşamadan sonra arsa paylarının paylı mülkiyete dönüştüğü taşınmaza ilişkin eser ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi vb. şekillerdeki olağanüstü yönetim ve tasarruf niteliğindeki yeniden değerleme kararlarının ancak TMK m. 692 hükmünce paydaşların oybirliği ile alınabileceği ileri sürülemez. Benzer şekilde, bu nitelikteki bir taşınmazda riskli yapının yıkımından sonra artık hukuki rejimin değiştiği, sadece TMK’nın paylı mülkiyette yönetime ilişkin m. 690-692 arası hükümlerinin uygulanacağı, söz konu düzenlemelerde ise alınacak kararlar için herhangi bir toplantı zorunluluğunun getirilmediği de ileri sürülemez. Zira, üzerindeki kat mülkiyetine konu riskli yapı yıkılmış olsa da paylı mülkiyete konu söz konu taşınmazın tabi olacağı hukuki rejim 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği olup, 6306 sayılı Kanun’un getirdiği kuralların “özel norm” niteliğinde olması karşısında, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyeti düzenleyen hükümlerinden önce uygulama alanı bulacak, dolayısıyla yeniden değerlemeye ilişkin kararlar yine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilecek ve fakat Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile bu yöndeki kararların alınabilmesi Yönetmelikte zikredilen usulde toplantı yapılması şartına bağlı olacaktır.
İfade ettiğimiz hususlar, birlikte (ortak) mülkiyete konu taşınmaz üzerindeki yapının kat mülkiyetine tabi olmaması halinde de geçerli olacaktır. Uygulamada “arsa tapulu bina” olarak da adlandırılan bu şekildeki yapılaşmada binada yine birden fazla bağımsız bölüm bulunmakla birlikte, kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Bu şekildeki bir taşınmazda birden fazla ortak malikin bulunması halinde esasen karşımızda tipik bir paylı mülkiyet (TMK m. 688) ya da örneğin tek kişi malikin vefatıyla mirasçılarının külli halef sıfatıyla mülkiyetine geçen elbirliği mülkiyet (TMK m. 701) ilişkisi söz konusudur. Bağımsız bölümlerin fiili olarak maliklerce ayrı ayrı kullanılıyor olması, dahası özellikle paylı mülkiyette TMK m. 689/son fıkra hükmünce bu yönde fiili kullanımın tapuya şerh edilmiş olması da belirttiğimiz mülkiyet çeşidinde farklılık meydana getirmez.
İşte, birlikte (ortak) mülkiyete konu taşınmaz üzerindeki binanın riskli yapı olarak tespiti ve bunun kesinleşmesi halinde de taşınmaz 6306 sayılı Kanun’a tabi hale gelecektir. Bu şekilde ortak mülkiyete konu taşınmaz üzerindeki binanın riskli yapı olduğunun kesinleşmesiyle, yeniden değerlemeye ilişkin kararlar yine sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilecektir. Benzer şekilde, Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile bu yöndeki kararların alınabilmesi yine Yönetmelikte zikredilen usulde toplantı yapılması şartına bağlı olacaktır. Dolayısıyla, kat mülkiyetine tabi olmayan riskli yapıya konu taşınmazın paylı ya da elbirliği mülkiyet olduğu, söz konu ortak mülkiyet çeşitlerinde ise TMK’da herhangi bir toplantı şartının getirilmediği, toplantı yapılmaksızın da karar alınabileceği ileri sürülememelidir.
Maliklerinden birinin istemi ile bütün maliklerin toplantıya çağrılması
Yönetmelikle getirilen düzenlemeye göre “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır.” Buna göre, riskli yapı kararının kesinleşmesi koşuluyla, ister kat mülkiyetine konu bir bina olsun isterse kat mülkiyeti tesis edilmemiş ortak mülkiyete konu bir yapı bulunsun, dahası riskli yapı yıkılmış olsun ya da olmasın maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılacaktır.
Yönetmelik, kat maliklerinden birinin dahi bu çağrıyı yapabileceğini düzenleme konusu yapmaktadır. Bilindiği üzere KMK m. 29/II hükmünde olağanüstü kat malikleri kurul toplantısından söz etmekte ve kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü genel kurulun toplanabileceğini düzenlemektedir. Yine söz konu fıkrada toplantının yapılacağı tarihten en az onbeş gün önce toplantı sebebini de içerecek şekilde bütün kat maliklerine imzalattırılacak çağrı kağıdı ya da taahhüt mektupla bildirim zorunluluğu getirilmektedir. Hemen belirtelim, KMK 29/II hükmünde belirtilen şekil şartları o kadar önemlidir ki, uygulamada pek çok olağanüstü genel kurul kararı, salt bu şekil şartlarına uyulmaması nedeniyle iptal edilebilmektedir. Mesela, çağrının apartmanın girişine ya da panoya asılmış olması, kat malikleri dışında örneğin kiracıya çağrı kağıdının imzalatılması ya da çağrının onbeş günden daha az süre içerisine kat malikine ulaşması olağanüstü genel kurul kararının iptali sonucunu doğurabilmektedir.
Kanaatimizce, riskli yapının kesinleşmesi halinde toplantı zorunluluğu getiren Uygulama Yönetmeliği’ndeki usule ilişkin hükümlerin de bu çerçevede değerlendirilmesi gerekmektedir. Zira, aşağıda ifade edilecek olan usule aykırılığın, yeniden değerlemeye ilişkin alınan kararların da iptalini gerektireceği, dahası usule aykırı alınan kararlara katılmayan azınlık kat maliklerinin paylarının satışına engel olacağı açıktır. Şöyle ki;
Bir defa Yönetmelikte hem toplantıya davetin ne şekilde yapılacağından, davetin içeriğinde hangi hususların yer alacağından ve toplantı yeter sayısından söz edilmektedir. Getirilen düzenleme o kadar önemlidir ki, “salt çoğunluk kararından” ve “karara katılmayan malik” kavramlarından bahsedilebilmesi, dahası “karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı” için söz konu şekli şartların yerine getirilmesi ve bunların belgelenmesi ön koşul haline getirilmiştir. Nitekim, Yönetmeliğin 15/A maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi, salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye yapılacak başvuruda diğer belgeler yanında maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgelerin ve toplantı yapıldığına dair tutanağın da eklenmesi zorunludur.
Belirtelim ki, uygulama açısından toplantı süreçlerinin mevcut yönetici ya da yönetim kurulu tarafından yürütülecek olması elbette ki beklenen bir vakıadır. Nitekim, riskli yapı statüsünde olmayan KMK’ya tabi yapılaşmalarda da, gerek olağan gerekse olağanüstü genel kurul toplantılarına davet ve toplantıların yapılması yönetici ya da yönetim kurulu tarafından organize edilmektedir. Dahası, KMK m. 29/II hükmünce kat maliklerinin üçte birinin olağanüstü genel kurul toplantı talebini yöneticiye yazılı olarak bildirmesi ve kat maliklerine bildirimin de yine yönetici veya yönetim kurulu tarafından yapılması yasal gerekliliktir. Dolayısıyla, kat mülkiyetine tabi yapılaşmalarda kat maliklerinin tek başına ya da Kanun’da belirtilen üçte bir çoğunlukla doğrudan doğruya kat maliklerine çağrıda bulunmaları ve olağanüstü genel kurul toplantısını organize etmeleri kural olarak mümkün değildir Olsa olsa üçte bir kat malikinin talebine rağmen yönetici ya da yönetim kurulunun olağanüstü kat malikleri kurulunu toplamaması nedeniyle KMK m. 33 hükmünce hakimin müdahalesi talep edilebilir.
Buna karşılık, Uygulama Yönetmeliği’ndeki değişiklikle riskli yapı kararının kesinleşmesi halinde maliklerden birinin istemi ile bütün maliklerin toplantıya çağrılması gerekmektedir. Ancak söz konu düzenlemedeki “maliklerden birinin istemi ile” ifadesinin üzerinde durulmasının gerektiği kanaatindeyiz. Yukarıda temas edildiği üzere, özellikle kat mülkiyetine tabi yapının riskli yapı kararı kesinleşmişse, zaten yönetici ya da yönetim kurulunun Yönetmelikte belirtilen toplantı sürecini başlatması ve organize etmesi beklenir. Bununla birlikte Yönetmeliğe göre, yönetici ya da yönetim kurulunun kat maliklerinin birinin talebiyle dahi yine söz konu süreci başlatması zorunludur.
Ancak, kat maliki istemde bulunmasına rağmen, toplantıya çağrı usul ve sürecinin başlatılmaması halinde, acaba kat maliki ya da birden fazla kat maliki toplantıya davet sürecini başlatabilir mi? Ya da örneğin “sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.” şeklindeki KMK m. 34/II uyarınca, bağımsız bölüm sayısının hükümde belirtilenden daha az olması nedeniyle yöneticinin bulunmadığı ya da bulunsa dahi yöneticinin istifa ettiği hallerde, toplantı sürecini bir ya da birkaç kat maliki organize edebilir mi? Veya az yukarıda ifade edildiği üzere, herhangi bir kararın alınmadığı riskli yapı yıkılmışsa ya da riskli yapının bulunduğu taşınmaz kat mülkiyetine tabi değilse, kısaca paylı mülkiyete konu taşınmazda zaten KMK’ya tabi bir organ olan yönetici veya yönetim kurulu hiç bulunmuyorsa, toplantı sürecinin başlatılması yönünde “maliklerden birinin istemi” kime yöneltilecektir?
Kanaatimizce kat mülkiyetine tabi olan ve yöneticinin ya da yönetim kurulunun bulunduğu riskli yapılarda, kat maliklerinden birinin dahi talepte bulunması halinde, yönetici ya da yönetim kurulu tarafından toplantı sürecinin başlatılması gerekmektedir. Aksi durumda ise, kat malikinin ya da maliklerinin doğrudan doğruya Yönetmeliğin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasındaki toplantı sürecini başlatmaları ve organize etmeleri mümkün görülmelidir. Kat mülkiyetine konu olmayan riskli yapılarda ya da karar alınmaksızın riskli yapının yıkıldığı taşınmazlarda ise yönetici ya da yönetim kurulundan zaten söz edilemeyeceği için yine maliklerinden birinin ya da bir kaçının birlikte süreci başlatması ve toplantının yapılmasını temin etmeleri mümkün görülmelidir.
Toplantıya davet yöntemleri
Yönetmelikle getirilen düzenlemeye göre “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, Ek-12’de yer alan form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır.”
Görüldüğü üzere, söz konu değişiklik toplantı usulüne ilişkin de düzenleme getirmektedir (Halbuki yine toplantı yapılma zorunluluğunu getiren 2013 tarihli ilk değişiklikte “…maliklerden birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile bütün malikler toplantıya çağrılır.” şeklindeki ifade ile ayrı bir usule yer verilmemişti). Yönetmelik toplantıya çağrının 3 farklı şekilde yapılabileceğini düzenlemektedir. Hemen belirtelim, hükümde her bir bildirim şekli “veya” bağlacı ile bağlandığından, toplantıya davetin bu üç usulden biri ile yapılması yeterlidir. Bununla birlikte bu ilan usullerinden birden fazlasının kullanılmasında da herhangi bir engel bulunmadığı ifade edilebilir. Buna göre;
- İlk olarak riskli yapının bulunduğu ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle malikler toplantıya davet edilebilir. Hükme göre, ilan suretiyle yapılan bu bildirimde toplantı yer ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.
- İkinci olarak, riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle de malikler toplantıya davet edilebilir. Yine, bu şekildeki toplantıya davette de toplantı yer ve zamanı bina kapısına/duyuru panosuna asılan ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.
- Üçüncü olarak noter vasıtasıyla maliklere bildirim yoluyla da toplantıya davet yapılabilir. Hüküm, noter aracılığıyla da bildirim yapılabileceğini düzenlenmiş olmakla birlikte, yine bu şekildeki çağrının hangi süre içinde yapılacağı veya yapılmış sayılacağı ile ilgili tereddüt oluşturabilecek bir ifade içermektedir. Zira, yukarıda zikredilen iki yoldan biri ile, yani ilan suretiyle yapılacak çağrıda “onbeş gün süre ile ilan edilmek suretiyle” şeklinde ifadeye yer verilmiş, devamında da “ilan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır” denmektedir. Ancak, noter aracılığı ile yapılacak toplantıya çağrıda, hangi süre içinde bu çağrının yapılmış sayılacağı ya da toplantıdan en az hangi süre önce maliklere bu çağrının ulaşması gerektiği dahası aşağıda ifade edileceği üzere tebliğden itibaren hangi süre içinde toplantının yapılacağı yönlerinden de hüküm belirsizlik içermektedir.
Toplantının yapılacağı süre
Yönetmeliğin 15/A maddesindeki değişiklikle azınlık maliklerin arsa payı satışı için idareye yapılacak başvuruda “maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler” eklenecektir. İşte, riskli yapı yıkılmamışsa ve ilan binanın kapısına/duyuru panosunu asılmak suretiyle yapılmışsa, toplantıya çağrının belirtilen usulde yapıldığının da tevsik edilmesi yani belgelenmesi gerekecektir. Kanaatimizce, ilanın bu şekilde yapılmasında ilanın yapılıp yapılmadığı ve maliklerin belirtilen şekilde toplantıya davet edildiğinin nasıl belgelendirileceği gibi hususlar yönünden uygulamada bir takım sorunların yaşanması olasıdır. Toplantı yer ve zamanını içeren Ek-12 forumunun doldurulmak suretiyle muhtarlıkta ilanının sağlanması, şayet bina henüz yıkılmamış ve ikinci yol tercih edilecekse yine muhtarlık tarafından belgeye bağlanmış ilanın bina kapısına/duyuru panosuna asılarak ilan edilmesi ya da her iki çağrının birlikte yapılması uygulamada yaşanacak sorunların önüne geçecektir.
Burada yukarıdaki ilan suretiyle yapılan çağrılarda 15 günlük süre ile ilgili bazı belirsizliklerin altını çizmek isteriz. Yönetmelikteki her iki çağrı usulünde de toplantıya davet yazısının onbeş gün süre ile ilan edileceğinden ve ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacağından söz edilmektedir. Ancak toplantının, tebliğin kesinleşmesinden sonra ne zaman yapılacağına ilişkin açık bir düzenlemeye yer verilmemektedir. Benzer şekilde, noter aracılığı ile yapılacak bildirimlerde de toplantının bildirimden sonra hangi süre içinde yapılacağı ifade edilmemektedir.
Acaba Uygulama Yönetmeliğinde toplantının en geç ya da erken ne kadarlık bir sürede yapılacağı bilinçli olarak mı düzenlenmemiştir? Bu durumda toplantının yapılacağı sürenin KMK m 29/II hükmüne de paralel bir şekilde düşünülerek yorumlanması mümkün müdür? Bilindiği üzere KMK m. 29/II hükmünde, olağanüstü genel kurul toplantısında kat maliklerine yapılacak bildirimin “toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce” yapılması gereğine işaret etmektedir. Dolayısıyla, kat maliklerine yapılacak bildirim ile toplantı arasında en az onbeş günlük sürenin bulunması zorunludur.
Uygulama Yönetmeliği ise, toplantı yapılma zorunluluğu getirmekle birlikte, toplantı için istenilen tarihten en az ne kadar gün önce bildirimin yapılması gerektiğini açık bir şekilde ifade etmemiştir. Sadece bildirimin on beş gün süre ile ilan edileceği ve ilanın son günü de bildirimin yapılmış sayılacağı düzenleme konusu yapılmış, noter aracılığı ile yapılacak bildirimlerde ise bu dahi düzenlenmemiştir.
Söz konu hükmün, on beş günlük ilan süresinin hemen bitiminde ya da noter bildiriminden çok kısa bir süre sonra toplantının da yapılabileceği şeklinde yorumlanamayacağı kanaatindeyiz. Aksine, ilan süresinin sonunda maliklere tebliğ edilmiş sayılacağı sonucunu doğuracağına göre, bu tebliğden sonra veya noter bildiriminin maliklere ulaşmasından sonra da uygun bir sürenin geçmesi aranmalıdır. Zira, maliklerin davet edildiği toplantı, yıkım ya da güçlendirme yanında eser, arsa payı karşılığı inşaat gibi yeniden değerlemeye konu ve mülkiyet hakkına doğrudan etki edecek kararların alınacağı, dahası örneğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacaksa yüklenicinin ya da yüklenici adaylarının tekliflerinin, projelerinin, bunların yetkinliklerinin değerlendirileceği oldukça önemli bir görüşme olacaktır. Burada ifade edilecek görüşlerin ileri sürülebilmesi, tartışılabilmesi ve tüm maliklerin hak ve çıkarlarını koruyacak bir karar alınabilmesi ise öncesinde bazı hazırlıkların, inceleme ve araştırmaların yapılmasını gerekli kılacaktır. Bu nedenledir ki, ilan suretiyle yapılacak toplantıya davetlerde 15 günlük son ilan gününden itibaren ya da noter aracılığı ile bildirimlerde maliklere tebliğ anından itibaren makul ve uygun bir süre sonra toplantı tarihinin belirlenmesi en uygun çözüm olacaktır.
Örneğin Yönetmelikte, KMK m. 29/II hükmüne paralel bir şekilde tebliğ ile toplantı arasında da en az on beş günlük bir sürenin bulunması zorunlu görülebilirdi. Bu durumda, şayet ilan suretiyle çağrı yapılacaksa, maliklere ilanen tebliğin yapılmış sayılabilmesi için on beş günlük ilan süresinin dolması gerekecek, toplantının da bu tebliğden itibaren asgari olarak yine on beş günlük bir sürenin sonunda yapılması gerecektir. Kanaatimizce, toplantı yer ve zamanını içerecek şekilde EK-12 formunun muhtara teslim edilerek ilan edildiği tarihten itibaren 30 günlük süre geçmeden (15 gün askı süresi ile kesinleşme ve 15 gün toplantı için gereken süre) toplantının yapılması mümkün görülmemelidir. Benzer şekilde, noterden yapılacak bildirimin maliklere ulaştığı tarihten itibaren toplantı için en az 15 günlük bir süre verilmelidir. İfade ettiğimiz hususların Yönetmelikte düzenlenmesi önemli bir boşluğu dolduracaktır.
Görüldüğü üzere, Uygulama Yönetmeliğine ilişkin getirilen toplantı usulü o kadar önemli olmasına ve beklenen pek çok uyuşmazlığı ve davayı bünyesinde barındırmasına rağmen, ifade ettiğimiz boyutu ile düzenlenmemiş olması önemli bir eksikliktir. Halbuki, bu yönde KMK m. 29/II hükmünde basitçe yer alan ifade, Uygulama Yönetmeliğine de uyarlanabilir ve “toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce maliklere bildirimde bulunulacağı” şartı açıkça düzenlenebilirdi.
Toplantıya davetin içeriği
Uygulama Yönetmeliğinde, maliklere yapılacak bildirimin içeriğine ilişkin de düzenlemeye yer vermektedir. Buna göre, toplantıya çağrı, toplantı yer ve zamanını içerecek şekilde Ek-12’de yer alan form doldurularak ilan edilecektir. Ek-12 olarak zikredilen form, yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edildiği şeklindeki ifade yanında zaten toplantı yer ve zamanını da içermektedir. Dolayısıyla, toplantıya davette söz konu formun doldurulmak suretiyle ilgili muhtarlığa teslim edilerek ilanının sağlanması ya da yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısına/duyuru panosuna asılmak suretiyle ilan edilmesi mümkündür. Yine, noter aracılığı ile yapılacak davette de toplantı yer ve zamanını içerecek şekilde söz konu formun maliklere gönderilmesi gerekecektir.
Burada, şu hususu ifade etmek gerekir; KMK m. 29/II hükmünce olağanüstü genel kurul toplantısı için yapılacak çağrıda, toplantı yer ve zamanı yanında toplantı gündeminin de bildirimde yer almasının gereğine işaret edilmektedir. Dolayısıyla, “gündeme bağlılık ilkesi” gereğince, olağanüstü kat malikleri kurulunda, sadece bildirilen gündem maddelerinin görüşülmesi ve oylanması mümkündür. Gündem dışı teklifte bulunulamayacağı gibi gündem dışı alınan kararların toplantıya katılan ve olumsuz oy kullanan ya da toplantıya katılmayan maliklerce kısmi olarak iptali talep edilebilecektir.
Buna karşılık, riskli yapıya ilişkin yeniden değerleme kararının alınacağı toplantı bakımından böyle bir sınırlamadan söz edilemez. Ek-12 formunda maliklere yapılacak bildirimde “6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilen yapının yerine yapılacak yeni uygulamalara dair karar alınmak üzere … tarihinde, saat … da … adresinde yapılacak toplantıya tüm paydaşlar davetlidir” denmektedir. Dolayısıyla, gündem maddesi riskli olarak tespit edilen yapının yerine yapılacak yeni uygulamalara dair karar almaktır. Bu karar yıkım veya güçlendirme şeklinde olabilir. Dahası eser ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde bir yüklenici ile anlaşma şartlarının bu toplantıda görüşülmesi de mümkündür. Zaten, bu şekildeki toplantıdan önce maliklerin genellikle yeniden değerleme ile ilgili çoğu kez görüştükleri ve bir karara vardıkları, dahası eser ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin yüklenicinin belli olduğu ya da ön protokoller yapılarak toplantıya hazır gelindiği sıklıkla rastlanan uygulamalardır. Dolayısıyla, yapılacak toplantıda zaten öncesinde görüşülen, tartışılan yeniden değerlendirme tekliflerinin ya da imzalanan ön protokollerin bir de maliklerin kurul olarak toplanarak ve karşılıklı görüş ve düşüncelerin değerlendirilmesi amacına hizmet edeceği açıktır. Bu nedenledir ki, Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde maliklere yapılacak toplantıya davette ayrıca yer almasa da toplantıda “gündeme bağlılık ilkesi”nden söz edilemez. Dolayısıyla maliklerin yeniden değerlemeye ilişkin her türlü kararı toplantıda görüşmeleri, tutanağa geçirmeleri ve karar vermeleri mümkün görülmelidir.
Toplantı ve karar yeter sayısı
Uygulama Yönetmeliği 15 inci maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklik çerçevesinde yukarıda ifade edilen toplantı usulü yanında toplantı ve karar yeter sayısı bakımından şu ifadeye yer verilmektedir: 
“Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır.”
Görüldüğü üzere, Yönetmelik toplantı yeter sayısı bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunu aradığı tek toplantıdan söz edilmektedir. Ancak kanaatimizce bu şekilde toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde ikinci toplantıdan söz edilmemiş olması önemli bir eksikliktir. Örneğin kat mülkiyeti hukukunda, olağan ya da olağan üstü genel kurul toplantıları bakımından, ilk ve ikinci toplantıdan söz edilmektedir (KMK m. 29). Alınacak kararlar belli bir nitelikli çoğunluğu gerektirmiyorsa, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabileceği ifade edilmektedir.
Buna karşılık, Uygulama Yönetmeliğinde toplantı şartı getirilmekle birlikte, riskli yapılarda tek toplantıya yer verilmekte, burada toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde ikinci toplantının düzenleneceği şeklinde bir ifadeye yer verilmemektedir. Gelinen noktada, yukarıda zikredilen usullerden biri ile yer ve zamanı da içerecek şekilde malikler toplantıya davet edilmesine rağmen, Yönetmeliğin 15/II hükmünde belirtilen “Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır” şeklindeki çoğunluk sağlanamazsa ne olacaktır? Kanaatimizce toplantı yeter sayısının sağlanamamış olması halinde, Yönetmeliğin söz konu hükmü çerçevesinde toplantıya davet usulünün bir kez daha tekrarlanması gerekecektir. Bu nedenledir ki, uygulama açısından toplantıya çağrıda ilk ve ikinci toplantıya yer verilmesinin önemli bir işlevi olacaktır. Aksi durumda, örneğin noter aracılığı ile bildirim yapılmışsa aynı usulün tekrarlanması ve toplantıya çağrı masrafının bir kez daha yapılması gerekecektir. Yönetmeliğin sadece tek toplantıdan söz ettiği, dolayısıyla ikinci toplantı imkanının bulunmadığı yönündeki itirazlara itibar edilmemelidir. Zira, yeniden değerlemeye ilişkin gündeme bağlılığın dahi bulunmadığı toplantıya çağrıya, ilk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ikinci toplantının yer ve zamanının gösterilmek suretiyle ekleme yapılmasının önünde herhangi bir hukuki engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
Ancak şunu da ifade etmek gerekir ki, şayet toplantıya çağrıda ikinci toplantı yer ve zamanı gösterilmişse, ilk toplantıda Yönetmeliğin aradığı toplantı yeter sayısı ikinci toplantı için de aranacaktır. Gerçi, yeniden değerlemeye ilişkin alınacak kararların nitelikli çoğunlukla, yani hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile alınmasının gerekli olduğu düşünüldüğünde, Yönetmelikte toplantı yeter sayısının getirilmiş olmasının da bir önem ve anlamının bulunmadığı ifade edilmelidir.
Belirtildiği üzere, yeniden değerlemeye ilişkin kararlar, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile alınacaktır. Gerçi Yönetmelikteki “… yine en az salt çoğunluk ile alınan karar…” şeklindeki ifade toplantıya katılanların en salt çoğunluğu ile karar alınabileceği şeklinde bir duraksamaya neden olmakta ise de kararın hisseleri oranında tüm paydaşların en az salt çoğunluğu ile alınacağı tartışmasızdır. Bu durumda, toplantıya maliklerin tümü katılmışsa, yine tüm maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınacaktır. Buna karşılık, toplantıya hisseleri oranında maliklerin sadece salt çoğunluğunun katılımı söz konusu ise, karar için artık bunların tamamının olumlu oyu gerekecektir.
Yönetmelikte, toplantıda alınan kararların tutanağa bağlanarak imzalanacağından söz edilmektedir. Söz konu tutanağın uygulama açısından oldukça önemli işlevlerinin bulunduğu ifade etmek isteriz. Zira, Yönetmeliğin 15/A maddesindeki değişiklikle azınlık maliklerin arsa payı satışı için idareye yapılacak başvuruda “toplantıya davet edildiğine dair belgeler, toplantının yapıldığına dair tutanak, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler” eklenecektir.
Söz konu belgelerdeki eksiliğin azınlık maliklerin pay satışını engelleyeceği açıktır. Gerçi, bu yönde yapılacak başvuruda tüm belgelerin temini ve dosya halinde sunulmasından sonra idarece gerekli inceleme elbette yapılacaktır. Ancak, toplantıya davetin usulüne uygun yapılmadığı, uygun ve makul sürede toplantı yapılmadığı, toplantı yeter sayısı sağlanamadığı için sonrasında maliklerden elden imza suretiyle ya da toplantı dahi yapılmaksızın doğrudan elden imza suretiyle kararın alındığı vb. pek çok itiraz ve uyuşmazlıkla karşılaşılması da olasıdır. Bu nedenle, her ne kadar Yönetmelikle getirilen toplantı şartı yerinde ise de, yukarıdan beri ifade ettiğimiz olasılıklar bir arada değerlendirildiğinde Yönetmelik hükümlerinin yetersiz olduğu, bazı yönlerden belirsizlik taşıdığı ve ihtiyati tedbir ya da yürütmeyi durdurma taleplerinin de artık haklı ve yerinde görüleceği yeni bir uyuşmazlık mecrasının açıldığı, bu nedenle, Yönetmelikteki toplantı usul ve şartlarına ilişkin düzenlemenin ivedilikle gözden geçirilmesinin yerinde olacağı kanaatindeyiz.
