Gerek klasik kat mülkiyetinde gerekse toplu yapılarda temel prensip, kat maliklerinin kurul olarak toplanmak suretiyle karar almalarıdır. Bunun yanında, önemli sebeplerin ortaya çıkması halinde, kat maliklerinin olağanüstü genel kurula çağrılması da mümkündür. Bu çerçevede Kat Mülkiyeti Kanunu, olağan ve olağanüstü toplantı yapılmasından söz etmekte ve toplantı zamanı, toplantıya çağrının ne şekilde yapılacağı, toplantı için gerekli yeter sayının ne olduğu, kimlerin oy hakkına sahip olduğu yönünde KMK m. 29-31 hükümleri arasında düzenlemelere yer vermektedir.

Kat mülkiyeti ilişkisinde kurul olarak toplanma esas itibariyle olağan toplantı şeklinde gerçekleşir. KMK m. 29 hükmünde klasik kat mülkiyetine konu yapılaşmalarda olağan kat malikleri kurulunun yılda en az bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda yapılacağı, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayında olağan genel kurulun yapılması gereğine işaret edilmektedir.

Benzer şekilde, söz konu hükmün devamında toplu yapılara ilişkin hüküm getirilmekte ve toplu yapılarda olağan kat malikleri kurulunun en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda yapılacağı, şayet böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içerisinde olağan genel kurulun yapılacağı ifade edilmektedir.

Gerek klasik kat mülkiyetindeki gerekse toplu yapılardaki olağan kat malikleri kurul toplantısı için öngörülen süreler azami süreler olup, yönetim planlarında bu sürelerin uzatılması mümkün olmamakla birlikte, daha kısa sürelerin öngörülmesi de mümkündür. Örneğin, klasik kat mülkiyetinde bir yıllık sürenin yönetim planında altı aya indirilmesi ya da toplu yapılarda iki yıllık sürenin bir yıla indirilmesi olasıdır.

İfade ettiğimiz olağan genel kurul toplantıları yanında Kat Mülkiyeti Kanunu önemli sebeplerin varlığına dayalı olarak olağanüstü kat malikleri kurulunun toplanmasını da hüküm altına almaktadır. KMK m. 29/II hükmü çerçevesinde önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinden üçte birinin talep etmesi üzerinde kat maliklerinin her zaman olağan üstü genel kurula çağrılarak toplantı yapılabileceğini düzenleme konusu yapmaktadır.

Önemli sebebin varlığı şart mıdır?

Öncelikle, yukarıda zikredilen olağan toplantılar dışındaki tüm kat malikleri toplantılarının olağanüstü toplantı mahiyetinde olacağını ifade etmek isteriz. Ancak, olağanüstü toplantı için Kanun, “önemli bir sebebin çıkması halinde” bu toplantının yapılacağından söz etmektedir. Uygulamada, özellikle yönetici ya da denetçinin istifası, yöneticinin yeniden seçilmesi, yönetim planında değişiklik yapılması, ortak yer ve tesislere ilişkin masraf gerektiren acil müdahale ya da onarım ihtiyacı, beklenmedik idari ya da adli yaptırım veya davalarla karşılaşılması hallerinde kat maliklerinin olağanüstü genel kurula çağrıldığı sıklıkla görülmektedir.

Her ne kadar Kanun’da önemli bir sebebin çıkması halinde olağanüstü genel kurulun toplantıya çağrılacağı ifade edilmekte ise de, öğretide hükümdeki bu ibarenin gerekli olmadığı, önemli sebep şartının sübjektif bir niteleme olduğu, ortaya çıkan sebebin önemli olup olmadığını toplantının yapılmasına ihtiyaç duyan kimselerce taktir edileceği ifade edilmektedir (Bkz. Arpacı, Abdulkadir, Kat Mülkiyetinde Yönetim, İstanbul 1984, s. 123).

Kanaatimizce de, Kanun’da belirtilen yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinden üçte birinin talebinin başlı başına olağanüstü kat malikleri genel kurulunun yapılması için yeterli sebep olduğu, olağan toplantı dışında bir de olağanüstü genel kurul yapılması yönündeki çağrının tek başına yeterli sayılmasının gerektiği ifade edilebilir. Bunu şunun için de belirtmekteyiz; uygulamada özellikle yönetici tarafından yapılan olağanüstü toplantı çağrısı zaten önemli sebeplere dayanır. Toplantının yapılmasına karar veren ve toplantıya çağrıyı yapan da yöneticinin ya da yönetim kurulunun kendisi olduğu için önemli sebebin varlığını sorgulamanın anlamsız olduğu ifade edilebilir. Buna karşılık, denetçi ya da kat maliklerinin üçte birinin talebi halinde, sebebin önemli olup olmadığına kim karar verecektir? Zira, aşağıda ifade edileceği üzere, bu kişilerin olağan üstü toplantı talebini şekli açıdan yerine getirecek ve toplantıya çağrıyı yapacak kişi yöneticidir. Acaba yönetici ya da yönetim kurulunun denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin belirttiği sebebi, “önemli sebep” olarak görmemesi ve olağanüstü toplantı yapmaması mümkün müdür?

Bu sorulara olumsuz cevap vermek gerekecektir. Zira, Kanun toplantıya çağrının yönetici veya yönetim kurulunca yapılmasını düzenlemekle birlikte, bu kişilere olağanüstü genel kurul için belirtilen sebebin “önemli bir sebep” olup olmadığını taktir etmek hakkı vermemiştir. Dolayısıyla, belirtilen kişilerce toplantının yapılmasını talep etme, başlı başına önemli sebebin varlığını tek başına sağlar; bu yönde yönetici herhangi bir taktir yetkisine sahip olmayıp olağanüstü toplantıya çağrıyı yapmak zorundadır.

Olağanüstü toplantı talebi

Belirtelim ki, olağanüstü toplantının yapılma sebeplerinin ve zamanının Kanun’da ya da yönetim planında düzenlenmiş olması elbette düşünülemez. Zira olağan toplantı dışında gelişen durumlara özgü bir toplantı olan olağanüstü toplantılar için öngörülmezlik hali söz konusudur. Bu nedenledir ki Kanun olağanüstü genel kurulun “her zaman” yapılabileceğine vurgu yapmaktadır. O halde, iki olağan genel kurul toplantısı arasındaki süreçte herhangi bir sayı ya da zaman sınırı olmaksızın olağanüstü toplantıların yapılması mümkündür. Dahası, işletme projesiyle kesinleşen bütçenin yetmemesi halinde, yönetici ya da yönetim kurulunun ek bütçeyi mutlaka kat malikleri kuruluna sunma zorunluluğu getiren KMK m. 35 ve 37’deki (Komisyondan da geçen) değişikliklerin yasalaşması halinde, ihtimal odur ki birden fazla olağan üstü genel kurul zorunluluğundan dahi söz edilebilecektir.

KMK m. 29/II hükmünde, yöneticinin olağanüstü genel kurulu toplayacağı zaten düzenlenmiştir. Yönetici dışında denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine de kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceğini ifade edilmiştir. Dolayısıyla, örneğin denetçinin hesaplara ilişkin tereddütlerin giderilmesi ya da usulsüzlüklerin tespiti ve benzeri hallerde bunun ivedi olarak kat maliklerine sunulması şeklinde olağanüstü genel kurul talebinde bulunması mümkündür. Benzer şekilde, kat maliklerinin üçte biri de yazılı olmak koşulu ile ve ortak gerekçe ile toplantının yapılmasını isteyebilir. Uygulamada, kat maliklerince genellikle yöneticinin yeniden seçilmesi ya da ortak yer ve tesislere ilişkin taleplerine dayalı olarak olağanüstü toplantı talebinde bulundukları görülmektedir. Ancak, ister denetçi isterse kat maliklerinin üçte biri ile toplantı yapılmasına karar verilmiş olsun, aşağıda ifade edeceğimiz toplantıya çağrının ve diğer usuli süreç ve işlemlerin yine yönetici veya yönetim kurulu tarafından yerine getirilmesi gerekmektedir.

Uygulamada, özellikle kat maliklerinin aralarında imza topladıkları, üçte bir ve üzeri çoğunluğu sağlayarak aralarından seçtikleri temsilci ile diğer kat maliklerini olağan üstü toplantıya çağırdıkları veya apartman girişine astıkları çağrı kağıdı ile olağanüstü toplantı yapma girişiminde bulundukları görülmektedir. Elbette ifade ettiğimiz usul, toplantıya çağrının her durumda yönetici tarafından yapılacağı yönündeki yasal düzenlemelerin bilinmemesine dayandığı gibi bazı durumlarda kat malikleri bir zorunluluktan kaynaklı olarak da ifade ettiğimiz yola başvurabilmektedir. Zira, yönetici dışında, denetçinin ya da üçte bir çoğunluğu sağlayan kat maliklerinin doğudan doğruya olağanüstü genel kurul çağrısında bulunması ye toplantıyı yapmak suretiyle karar alınması mümkün değildir. Ancak, uygulamada özellikle yöneticinin veya yönetim kurulunun değiştirilmesi ya da ara döneme ilişkin hesap vermesi veya ibra talebini içeren olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı talebi, yönetici ya da yönetim kurulu tarafından yerine getirilmediği için de kat malikleri yukarıda ifade etmiş olduğumuz yollara başvurabilmektedir.

Öncelikle, az önce de belirtildiği gibi, haklı bir neden olmaksızın yöneticinin, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri tarafından yapılan olağanüstü toplantı talebini reddetmesi mümkün değildir. Örneğin, olağan genel kurula birkaç ay kalmış ise, olağanüstü genel kurul toplantısı talebinin yönetici ya da yönetim kurulu tarafından yerine getirilmemesi haklı neden olarak görülebilir. Zira, olağanüstü toplantı çağrısı yapılsa dahi, zaten hemen hemen aynı tarihlerde olağan genel kurul toplantısı yapılacağından, önemli sebebin olağan genel kurulda görüşülmesine karar verilebilir.

Buna karşılık, haklı neden olmaksızın denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin talebine rağmen toplantı yapılmaması, yönetici veya yönetim kurulu tarafından bu yöndeki talebe cevap verilmemesi, zamana yayılması uygulamada sıklıkla rastlanan vakıalardır. Bu yönde yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olacağını düzenleyen KMK m. 38 hükmü sorumluluk açısından önemlidir ebette. Ancak, özellikle kat maliklerinin belirttiğimiz sayıdaki talebine rağmen yöneticinin olağanüstü toplantı çağrısı yapmaması hususu üzerinde ayrıca düşünülmelidir.

Bu yöne nasıl bir hukuki yola başvurulacağına ilişkin Kanun’da herhangi bir açıklık bulunmamaktadır. Bununla birlikte, öğretide yöneticinin kat malikleri genel kurul toplantısına çağırma görevini ihmal etmesi halinde, kat maliklerinin KMK m. 33 hükmü çerçevesinde sulh hukuk mahkemesine müracaat edebileceği, hakimin kurul toplantısını yapma sürecini yürütmek ve kat maliklerine çağrıda bulunmak üzere kat maliklerinden birini görevlendirebileceği ifade edilmektedir (Arpacı, s. 119; Germeç, M. Ersin, Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2017, s. 858). Yine öğretide, yöneticinin toplantıya çağırma görevini yerine getirmemesi halinde denetçi ya da üçte bir kat maliklerinin de doğrudan çağrıda bulunmak suretiyle olağanüstü genel kurul sürecini işletebileceği de ifade edilmektedir (Nar, Ahmet, “Kat Malikleri Kurulu” EBYÜHFD, C. XXII, S. 1-2, s. 164).

Kanaatimizce, denetçi ya da üçte bir çoğunluğu oluşturan kat maliklerinin, Kanunda düzenlenmeyen bir şekilde doğrudan olağanüstü genel kurul sürecini başlatmaları, kat maliklerine bildirimde bulunarak toplantı yapmaları mümkün görülmemelidir. Dolayısıyla, KMK m. 33 hükmünce hakime müracaatla kurul toplantısının yapılmasına ilişkin sürecin yürütülmesi için yetki alınması ve kat maliklerine bu yetki çerçevesinde bildirimde bulunmak suretiyle olağanüstü genel kurul toplantısının yapılması gerekmektedir.

Toplantıya çağrı usulünün önemi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda olağan kat malikleri toplantısının aksine, olağanüstü kat malikleri kurul toplantısında toplantıya çağrı usulü ayrıca düzenleme konusu yapılmıştır. KMK m. 29/II hükmüne göre, öncelikle olağanüstü toplantıya çağrının en az onbeş gün önceden yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Ayrıca, toplantıya çağrının bütün kat maliklerine imzalatılacak çağrı kağıdı veya taahhütlü mektupla yapılması gerekmektedir (KMK m. 29/II).

Önemle ifade edelim ki, uygulamada olağanüstü kat malikleri kurul toplantılarının iptali yönünde açılan davalar yoğunlukla ifade etmiş olduğumuz çağrı usulüne uyulmaması gerekçesine dayanmaktadır. Kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin tek tek dolaşılması suretiyle çağrı kağıdının imzalatılmasında genel olarak bir uyuşmazlıkla karşılaşılmaz. Bununla birlikte, bazı hallerde kat maliklerinin farklı saiklerle çağrı kağıdını almaktan ve imzalamaktan imtina ettikleri görülmektedir. Devamında da aynı kat maliklerince olağanüstü genel kurul kararının iptali yönünde davalar açılmaktadır.

Delillendirilmesi koşuluyla böyle bir durumun TMK m. 2 hükmüne açıkça aykırılık taşıyacağı ifade edilebilir. Nitekim, Y. 18. HD:nin 29.11.2012 tarihli ve E. 2012/10844, K. 2012/13562 sayılı kararında ifade ettiğimiz husus şu şekilde karara bağlanmıştır: “iptali istenen 10.06.2011 tarihli kat malikleri kurul toplantısı ilgili KMK m. 29 hükmüne uygun şekilde 15 gün önceden çarı belgesinin kendilerine tebliği için gidildiğinde davacıların tebligatı almayarak imzadan imtina ettikleri düzenlenen tutanakla tespit edilmiştir. Açıklanan nedenle,… yasa hükümlerine göre 15 gün önceden tebligat yapılmadığı gerekçesi ile 10.06.2011 günlü kararın iptaline hükmolunması doğru görülmemiştir.”

Buna karşılık, uygulamada daha sık rastlanan yönüyle özellikle taahhütlü mektupla yapılan bildirimlerin usule aykırı olması pek çok olağanüstü genel kurul toplantısının iptaline neden olabilmektedir. Zira, Kanun’un 29/II hükmündeki emredici düzenleme gereği, kurul toplantısına ilişin çağrının, tüm kat maliklerine toplantıdan en az 15 gün önce fiili hakimiyetinde olacak şekilde bildirilmesi gerekmektedir. Bu çerçevede, çağrının gönderilme değil, kat maliklerine belirtilen süreden önce ulaşmasının gerekli ve zorunlu olduğunu önemle ifade etmek isteriz. Olağanüstü toplantının ve toplantıda alınacak kararların geçerliliğini etkileyecek olan bu usule uyulmaması pek çok yargı kararına da konu olmuştur.

Örneğin, ifade ettiğimiz duruma ilişkin Y. 18. HD.nin 13.12.2011 tarihli ve E. 2011/9030, K. 2011/12770 sayılı kararı şu şekildedir: “Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, iptali talep edilen 01.09.2010 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olduğu ve KMK m.29 uyarınca usule uygun şekilde B Blok kat malikleri O.K. ve M.A.’ya toplantı günü ve gündeminin tebliğ edilmediği anlaşılmış olup, buna göre 01.09.2010 tarihli toplantıda alınan kararların iptaline hükmedilmesi gerekirken…”

Öte yandan, KMK m. 29 hükmünde belirtilen usule uygun bir çağrı yapılmamış olsa dahi, toplantıya katılan kat maliklerinin de salt bildirimin usule aykırı olduğu gerekçesiyle olağanüstü genel kurul kararının iptalini istemesi mümkün görülmemelidir (Nitekim bkz. Y. 18. HD., 23.03.2004, E. 2004/765, K. 2004/2230). Dahası, usule aykırı tebliğ işlemine rağmen toplantıya katılan ve fakat toplantıyı terk eden kat malikinin de dava hakkından söz edilememelidir. Örneğin “İptali istenen toplantıya ilişkin çağrıyı almış ve toplantıya katılmış iken sonradan terketmiş olan davacı kat maliklerinin olağanüstü toplantıya usulüne çağrılmadıklarından söz edilemez” şeklindeki Y. 18. HD.nin 13.04.2010 tarihli ve E. 2010/1972, K. 2010/5917 sayılı kararı bu yönde önemlidir.

Bununla birlikte, her ne kadar çağrı usule uygun olmadığı halde toplantıya katılan kat malikinin salt bu nedenle kurul kararının iptalini dava etmesi mümkün değil ise de, esasa ilişkin dava hakkının bulunmadığı da ileri sürülememelidir. Bu çerçevede, karara katılmamak kaydıyla, toplantıya katılan kat maliki, alınan kararın Kanuna veya yönetim planına aykırılığını ileri sürerek iptalini talep etmesi elbette ki mümkündür. Nitekim, Y. 20. HD.nin 23.11.2017 tarihli ve E. 2017/4594, K. 2017/9915 sayılı kararında, “Olağanüstü toplantı niteliğindeki toplantının KMK’nın 29/2. maddesi hükmüne aykırı olarak yapıldığı dosya kapsamından sabitse de davacı toplantıya katıldığından artık toplantının sadece çağrı usûlüne aykırılık nedeniyle iptalini isteyemeyeceğine ilişkin mahkemenin kabulünde bir isabetsizlik yoktur. Ancak, yine karar defterinin incelenmesinden davacının toplantıda alınan kararlara aykırı oy kullandığı ve davanın karar tarihinden itibaren bir ay içerisinde açıldığı da sabittir ve davacı dava dilekçesinde alınan kararların esastan da iptalini talep etmiştir. Bu durumda, mahkemece, işin esasına girilerek alınan kararların iptal edilip edilmeyeceğine karar verilmesi gerekirken, davacının toplantıya katılması sebebiyle çağrıdaki usûlsüzlüğün dava konusu edilemeyeceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.” denmiş ve ifade ettiğimiz hususa vurgu yapılmıştır.

Öte yandan, yine usule uygun çağrı yapılmamış olsa dahi, toplantıda kendisini temsil ettiren kat malikinin de iptal hakkından söz edilemez. Nitekim bu yönde Y. 18. HD:nin 17.09.2012 tarihli ve E. 2012/9182, K. 2012/9447 sayılı kararında “davacıya olağanüstü toplantı için çağrı yapıldığı ve dava konusu iptali istenen 17.02.2010 tarihli kat malikleri toplantısına davacı kat maliki S.Ş’ü temsilen H.Ş.’ün katıldığı anlaşıldığından, artık davada toplantı çağrısının usulsüzlüğünden bahsedilemez.” denmek suretiyle ifade ettiğimiz hususa işaret edilmiştir.

Öte yandan, toplantıya çağrının usule uygun yapılmadığını taleple iptal davası açma hakkı, bizzat ilgili kat maliki özelinde değerlendirilecek bir husustur. Diğer bir anlatımla, bazı kat maliklerine toplantıya çağrı hiç yapılmamış ya da usule aykırı olarak yapılmış olsa dahi, genel kurul kararının iptalini sadece ilgili kat malikleri talep edebilir; yoksa çağrının kendisine usulüne uygun olarak yapıldığı kat malikinin diğer kat maliklerine usule aykırılık bulunduğu iddiası ile genel kurul kararının iptalini talep etmesi mümkün değildir. Nitekim, Y. 18 HD.nin bu yönde vermiş olduğu 03.10.2011 tarihli ve E. 2011/4970, K. 2011/9519 sayılı kararında “Toplantı duyurusunu bizzat almış olan davacının, diğer bazı kat maliklerine yapılan bildirimlerin usulsüzlüğünü ileri süremeyeceği, bu hakkın yalnızca o kat maliklerine ait olduğu dikkate alınarak mahkemece uyuşmazlığın esasının incelenmesi gerekirken…” denmiş ve ifade etmiş olduğumuz hususa açıklık getirilmiştir.

Bir diğer husus da, tebligatın kat maliklerine yapılması gerekliliğidir. 7201 sayılı Tebligat Kanunu Ek madde 1 hükmüne göre kat mülkiyetinin uygulandığı taşınmazlarda oturmayan her bağımsız bölüm maliki apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili olmak üzere Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Böyle bir bildirim yapılmışsa, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır. Şayet, bağımsız bölüm sahibi adres bildirmemişse ya da yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamıyorsa, bundan sonraki bütün tebligatların, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturanlara yapılması mümkündür. Bu çerçevede, tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır ve böylece bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Dahası, söz konu düzenleme çerçevesinde, bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği yine bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Şu halde, kat malikinin yöneticiye ya da yönetim kuruluna yukarıda belirtilen ilgili mevzuata göre adres bildiriminde bulunmuş olması halinde, olağanüstü genel kurul toplantısına ilişkin çağrının mutlaka kat malikinin adresine yapılması zorunludur. Kanun yönetime katılma ve oy hakkını kat maliklerine münhasır tuttuğundan, örneğin bağımsız bölümün kiracılar tarafından kullanılması halinde dahi bildirimin kat maliklerine yapılması gerekmektedir. Nitekim, emsal kararlarda, kat maliki yerine kiracılara ya da taşınmazı sınırlı ayni hakka dayalı olarak sürekli bir biçimde kullananlara yapılan tebligatın geçerli olmayacağı ifade edilmektedir. Örneğin, Y. 18. HD.nin 17.6.2010 tarihli ve E. 2010/2228, K. 2010/9145 sayılı kararında bu husus şu şekilde vurgulanmıştır: “Kat malikleri kurulunun olağan zamanı dışında yapılan toplantının olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu açıktır. Kat maliki olan davacıya yasaya uygun olarak olağanüstü toplantı çağrısı yapılmamış, toplantı davacının yokluğunda yapılmıştır. Davacının kiracısına yapılan çağrının kat maliki davacıya yapılmış sayılması mümkün bulunmadığından davanın kabulüne karar verilmesi gerekir”

Bununla birlikte, yukarıda zikredilen Tebligat Kanunu’nun ilgili hükmü gereği kat maliklerinin adres bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemiş olmaları halinde ise çağrının kiracıya yapılması, bağımsız bölümü kullanan bulunmuyorsa ilan tahtasına asılmış olması Kanuna uygun çağrı niteliğindedir. Nitelim, emsal kararlara göre de ifade ettiğimiz mevzuat gereği olağanüstü genel kurul çağrısının bağımsız bölümün kapısına ya da apartmanın ilan tahtasına asılmak suretiyle yerine getirilmiş sayılacağı kabul edilmektedir. Örneğin, Y. 18. HD.nin 22.01.2002 tarihli ve E. 2001/11074, K. 2002/464 sayılı kararına göre, “…Türkiye’deki adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorunda olduğu ve belirtilen konularla ilgili tebliğlerin bu adrese yapılacağı, aksi taktirde bağımsız bölümün kapısına ve ilan tahtasına asılıp tebligatın gerçekleştirileceği hükme bağlanmış olduğundan yönetime adres bırakmayan kat malikinin çağrılamadan yapılan toplantının bu nedenle geçersiz sayılması gerekmez.”

Toplantı gündemi ile bağlılık

KMK m. 29/II hükmünde, bütün kat maliklerine imzalattırılacak çağrı kağıdının veya taahhütlü mektubun, yani kat maliklerine yapılacak bildirimin, olağanüstü genel kurul toplantısının yapılacağı yeri, zamanını ve toplantı sebebini de içermesi gerektiği düzenlenmiştir. İfade ettiğimiz husus önemlidir. Zira, az yukarıda belirtildiği gibi, olağanüstü genel kurul, önemli sebep ya da sebeplerin varlığı halinde toplantıya çağrılmaktadır. Bu sebebin de kat maliklerine bildirilmesi önemli, dahası Kanun ifadesine bakıldığında zorunludur.

İfade ettiğimiz hususun olağanüstü kat malikleri genel kurul toplantısına bakan yönü ise, toplantıda gündeme bağlılık ilkesine göre mi hareket edileceğidir. Başka bir anlatımla, çağrıda belirtilen hususlar dışındaki hususların da olağanüstü kat malikleri genel kurul toplantısında görüşülerek karar verilmesi mümkün müdür?

Bir kere, olağanüstü toplantı çağrısının toplantı sebebini de içermesi, toplantıya katılacak kat maliklerinin hangi hususların görüşüleceğini bilmeleri ve ona göre de gerekli hazırlığı yaparak karara katılıp katılmayacaklarını değerlendirmeleri açısından önemlidir. Dolayısıyla, kanaatimizce olağanüstü genel kurul toplantısına çağrıda belirtilen sebepler dışında alınan kararların iptali talep edilebilmelidir. Elbette, ifade ettiğimiz durumda toplantıya katılan ve olumlu oy kullanan kat malikinin dava hakkının bulunmadığını da ifade etmek isteriz. Bu nedenle, toplantıya katılarak olumsuz oy kullanan kat maliklerinin ya da toplantıya katılmayan kat maliklerinin KMK m. 33 hükmüne belirtilen süreler içerisinde genel kurul kararının iptalini talep etmeleri mümkündür.

Dahası, bu yöndeki iptal talebi bakımından, alınan kararın Kanuna ya da yönetim planına aykırı olmasının zorunlu olduğundan dahi söz edilememelidir. Zira buradaki iptal sebebi, olağanüstü genel kurula çağrıda sınırlı olarak belirtilen gündemin dışında bir karar alınmış olmasıdır. Diğer bir anlatımla, gündem dışında bir karar alınması dahi başlı başına genel kurul kararının iptalini gerektirmelidir. Elbette burada, tüm genel kurul kararının iptalinin gerekli olmadığını da ifade etmek isteriz. Mahkemece verilecek kararın, genel kurula çağrıda belirtilenler dışında alınan kararların kısmi iptali yönünde olmasının gerektiği açıktır.

Örneğin, genel kurula çağrı, sadece yönetim planının belirli bir maddesinin değiştirilmesi gündemini içeriyorsa ve fakat yapılan olağanüstü genel kurulda bu madde ile birlikte çağrıda belirtilen dışında başka maddelerde de değişikliğe gidilmişse, sadece gündem dışı alınan bu kararın iptali mümkündür. Benzer şekilde, istifa eden yöneticinin seçimi için yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında, gündem dışı olarak ek aidata (gerekli olsa dahi) karar verilmesi, kararın kısmi iptalini gerektirir.

Nitekim, Y. 18. HD., 27.3.1992 tarihli ve E. 1992/985, K. 1992/2006 sayılı “gündem maddesi ile bağlılık” şeklinde özetlenebilecek bir kararı şu şekildedir: “29. maddenin 2. fıkrasında olağanüstü toplantının sebebinin de bildirilmesi şart koşulduğuna göre toplantıda alınacak kararların bildirilen sebeplerle sınırlı olması gerektiği kabul edilmelidir. … Bu durumda, olağanüstü toplantı sebepleri arasına dahil edilmeyen yönetim planındaki değişiklik ve ona dayanılarak düzenlenen işletme projesinin iptali gerektiğinin düşünülmeyerek davanın tamamının reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir”

Sonuç

Kat mülkiyeti ilişkisinde olağan genel kurul karşısında olağanüstü genel kurul toplantılarının sıkı şekil şartlarına tabi olduğu açıktır. Bu çerçevede, gerek toplantının yapılacağı sürenin, yerin ve toplantı gündeminin çağrıda yer alma gerekliliği gerekse kat maliklerine bunların toplantıdan 15 gün öncesinde bildiriminin zorunlu olması, kurul kararına karşı ikame edilecek iptal davalarının temelini teşkil etmektedir. Bu çerçevede, özellikle kurul kararlarının iptali tehlikesi ile karşılaşılmaması adına ifade ettiğimiz hususlara dikkat edilmesi ve olağanüstü genel kurul toplantılarının belirtilen şekil şartlarına uygun yapılması oldukça önemlidir.

Pek çok klasik kat mülkiyetine konu apartmanlarda ya da toplu yapılarda, kat maliklerinin olağan genel kurullara katılmaktan imtina ettiği bilinen ve yaygın bir uygulamadır. Kat malikleri ne ilk ne de ikinci toplantıya rağbet etmemekte, dolayısıyla da ikinci toplantıda salt çoğunlukla alınan kararlar tüm kat maliklerini bağlamaktadır. Toplantıya katılmayan kat maliklerinin pek çoğu ise sonradan bu kararlardan şikayet etmekte ve iptalinin yollarını aramaktadır. Özellikle, yöneticinin ya da yönetim kurulunun seçilmesinden kısa bir süre sonra, pek çok kat maliki bunların değişmesi gerektiği inancı ile imza toplamakta, olağanüstü genel kurul talebinde bulunmaktadır.

Ancak, Kanunda belirtilen üçte bir çoğunluk sağlansa dahi, yöneticiler kendilerinin değişmesi olasılığını bünyesinde barındıran olağanüstü genel kurul toplantısını yapmaktan kaçındıkları ya da zamana yaydıkları bilinen bir vakıadır. Kanun’daki çoğunluğu sağlasalar dahi üçte bir çoğunluğun ya da denetçinin, kat maliklerini, bizzat kendilerinin toplantıya çağırması, usulüne uygun çağrıyı içerse dahi olağanüstü genel kurul toplantısını yapmaları mümkün değildir. Dolayısıyla uygulama açısından da mesele içinden çıkılmaz ve tartışmalı bir hale gelmektedir.

Bu yönde KMK m. 33 çerçevesinde hakime müracaat imkanının bulunduğu, dolayısıyla yeterli kat malikinin imzası varsa, mahkemece yetkilendirilecek kat maliklerinden birinin bu çağrıyı ve dolayısıyla olağanüstü genel kurul toplantısını yapma imkanına sahip olduğu ifade edilebilir.