KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ

I-KİRA BEDELİ

A- Tanımı ve Kapsamı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Ve 313’üncü maddede kira sözleşmesinin karşılıklı edimlerinden biri kira bedeli olarak belirlenmiştir. Kira sözleşmesinin var olabilmesi için kira sözleşmesinin taraflarının sözleşme özgürlüğünün sınırları içerisinde bir kira bedeli kararlaştırmaları gerekir.

Sözleşme özgürlüğünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 26[1],27[2] ve 28[3]’inci maddeleri çerçevesinde taraflar, kira bedelini kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine kişilik haklarına aykırı veya imkansız olmaması koşuluyla serbestçe belirleyebilirler[4].

TBK m. 299 hükmünde yapılan bu tanımdan anlaşıldığı üzere, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarını, kiraya veren tarafından kullanımı veya kullanılma ile birlikte ondan yararlanılmasının kiracıya bırakıldığı kiralanan ve kiracının da elde etmiş olduğu bu hak karşılığında ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile bu unsurlar üzerinde tarafların iradelerinin uyuşması oluşturmaktadır[5].

Kira bedeli, kullanma ve yararlanma hakkının devri üzerine kiracının ödemekle yükümlü bulunduğu karşılıktır. Bu karşılık kural olarak yan giderleri kapsamaz[6].

a) Kira Borcu Ödeme Zamanı

Kira bedeli para olabileceği gibi döviz, altın mal verme veya hizmet sunma veya bir şey imal etme şeklinde olabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 89. Maddesine göre kira borcu götürülecek bir borçtur[7].

Kira sözleşmesinin başlangıcını ve kira bedelinin miktarını ispat külfeti kiralayana aittir. İspat edilen kira bedelinin ispatı da kiracıya aittir[8].

Kira borcunun ödenme zamanı ‘sözleşmeye’, ‘örf ve adet’e ve ‘yasa’ya göre belirlenir. Sözleşmede bu konuda açıklık bulunmaması halinde yerel örf ve adete göre belli zamanda kira parasının ödenmesi gerekir[9].Tarafların ifa zamanı konusunda uyuşamadıkları durumda ise TBK m. 314 tamamlayıcı bir yedek hukuk kuralı olarak ortaya çıkmaktadır[10]. Buna göre kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Bu kuralın aksine taraflar sözleşme yapabilir ya da yerel adet olabilir[11].

Örneğin, sözleşme ile kira bedelinin her ay ödeneceği kararlaştırılmış olmasına rağmen peşin ödeneceği kararlaştırılmamışsa Yargıtay ve öğretiye göre, kira bedelinin ay sonunda ödenmesi gerektiği kabul edilir[12].

Uygulamada genellikle taşınmaz kiralarında kira bedeli peşin olarak ödenmektedir. Taraflar kira bedelinin ay başında peşin olarak ödenmesi gerektiğini kararlaştırmışlarsa Yargıtay[13]’a göre, ödemenin her ayın üçüncü günü akşamına kadar yapılmış olması gerekir[14].

Kira sözleşmesinde ödeme zamanı ile ilgili olarak bir hüküm olmadığı veya bu konuda yerel adet de bulunmadığı takdirde, kira bedelinin hangi süre içerisinde ödenmesi gerektiği TBK’da iki olasılık olarak ele alınmıştır[15].Bu düzenleme ile kira bedelinin en geç ne zamana kadar ödenmesi gerektiği açıkça ortaya konulduğuna göre, daha önce uygulamada benimsenen ayın üçüncü günü ödemesine ilişkin ilke geçerliliğini yitirmiş olarak görünmektedir.

Kira bedelinin ödenmemesi halinde kuşkusuz ki; kiracının direnimi söz konusu olur ve direnimin sonucu ise alacak davasından sözleşmesinin feshine kadar geniş bir yelpazeyi içerir[16].

Kira bedelinin peşin olarak kararlaştırılması durumunda, kiralanan kiracıya teslim edilmedikçe, kiracının borcu muaccel olmayacaktır ve kiracı da temerrüde düşmeyecektir[17].

b) Kira Bedelinin Ödeme Yeri

Kira borcu ayağa götürülecek borçlardandır. Daha açıkçası, sözleşmede aksine hüküm bulunmadığı takdirde, kiracının, kiraya verenin bulunduğu yere giderek kira bedelini ona ödemesi gerekir. Bedeli alması için kendisinin bulunduğu yere çağırması olağan sayılmaz ve bu halde kiraya verenin çağrıyı kabul etmemesi alacaklı sıfatıyla onu direnime düşürmez. O bakımdan sözleşmede hüküm bulunmadığı takdirde, kiracının bedeli götürerek kiraya verene ödemesi zorunludur[18].

TBK’nın 89’uncu maddesinin birinci bendi uyarınca, kira bedeli, bir miktar para olarak kararlaştırılmışsa kural olarak kiraya verenin ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeme yapılır[19]. Bu durumda kiracı, kira bedelini kiraya verene ya elden ödeyecek ya da ödemeyi yerleşim yerinde ödemeli olarak posta havalesi ile yapacaktır[20].

Kiraya veren, yerleşim yerinde ödemeli olarak gönderilen kira bedelini almazsa, kiracı, kendi borcunu gereği gibi ifa ettiği için temerrüde düşmez, fakat buna karşılık, kendisine ifanın sunulduğu ve haklı bir gerekçesi olmadan kira bedelini almayan kiraya veren alacaklı temerrüdüne düşer[21]. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi uyarınca yapılacak ihtar da geçersiz olur[22]. Kiracı Türk Borçlar Kanunu’nun 107’nci maddesi uyarınca yapacağı tevdi ile borcundan kurtulur[23].

Tarafların para dışındaki bir şeyi kira bedeli olarak kararlaştırılması da mümkündür. Kira bedeli parça olarak belirlenmiş bir şey ise, sözleşmenin kurulduğu sırada bu şeyin bulunduğu yerde ifa gerçekleştirilmelidir. Ancak bunun için, kira bedeli olarak kararlaştırılan şeyin, kiracının yerleşim yeri dışında olduğunun taraflarca sözleşme kurulurken biliniyor olması gerekir. Aksi takdirde, kira bedeli, borcun doğumu sırasındaki kiracının yerleşim yerinde ifa edilmek zorundadır[24] . Kira bedeli misli bir şey kararlaştırıldığında ise, çeşit borcu söz konusudur. Bunlar, para ya da parça borçları dışında bir borç olduğundan, doğumları sırasındaki borçlunun yerleşim yerinde ifa edilir. Uygulama da kira bedeline karşılık senet verildiği de sıklıkla görülmektedir. Kıymetli evraka bağlanmış borçlar, aranacak borç niteliğindedir. Senedi elinde bulunduran kişi, ancak borçlunun yerleşim yerinde ifayı talep edebilir[25].

Taraflar kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına ödemesi konusunda anlaşabilirler[26]. Bu durumda artık kira bedelinin ifa şekli ve yeri, tek taraflı olarak değiştirilemez. Kiraya verenin değişiklik hususundaki ihtarı da herhangi bir sonuç doğurmaz[27].

II- KİRACININ KİRA BEDELİNİN İFASINDA TEMERRÜDÜ

A. Genel Olarak

Kiracının kira bedelinde temerrüdü ve buna bağlanan sonuç TBK m .315’te özel olarak düzenlenmektedir. TBK m. 315, konut ve çatılı işyerleri kiraları dahil olmak üzere tüm kira sözleşmelerinde uygulama alanına sahiptir. Kira bedelini ödeme yükümlülüğü, kira sözleşmesinde kiracının asli borcunu oluşturmaktadır. Kiracının bu asli borcunu ifa etmemesi, ifada gecikmesi halinde bu durum kira sözleşmesini sona erdiren bir sebep olarak TBK m. 315 hükmünde dü­zenlenmiştir. Bir başka ifadeyle, kanun koyucu sürekli bir borç ilişkisi doğuran kira sözleşmesinde taraflardan birisi olan kiracının kira bedelini ödemede gecikmesine bağlı olarak temerrüde düşmesini, özel bir olağanüstü fesih sebebi olarak TBK m. 315’de hükme bağlamıştır[28].

B. Temerrüt Dolayısıyla Sözleşmenin Feshedilebilmesi İçin Gerekli Şartlar

1. Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinin uygulanabilmesi için öncelikle ki­ralananın kiraya veren tarafından kiracıya teslim edilmiş olması gerekir. Söz konusu hükümde bu husus “kiralananın tesliminden sonra” ifadesiyle belirtilmiştir. Dolayısıy­la, kiracının kira bedelini kiralananın tesliminden önce ödeme yükümlülüğü olsa ve kiracı temerrüde düşse bile, henüz teslim gerçekleşmediği için TBK m. 315 çerçeve­sinde sözleşme feshedilemeyecektir[29].

Kiraya veren tarafından kiralananın kiracıya teslim edilmesi bakımından, kiracı­nın kiralanan üzerinde doğrudan tasarruf edebilme imkânına sahip kılınması yeterli olup, ayrıca kiracının fiilen kullanıma başlamış olması şart değildir[30]. Dolayısıyla kiralanan kullanıma elverişli bir şekilde kiracıya teslim edilmişse, TBK m. 315’teki ilk şart gerçekleşmiş olur.

2. Kiracının Muaccel Olan Kira Bedeli Borcunu İfa Etmemiş Olması

Kira bedeli, kiracının kira sözleşmesinden doğan asli borcunu oluşturmakta­dır. Tarafların kira sözleşmesi kurulurken belirli veya belirlenebilir nitelikte olarak kararlaştırmış oldukları kira bedeli borcu, kiracı tarafından ifa zamanına uygun ola­rak yerine getirilmelidir. Kira bedelini ödeme borcunun ifa yükümlülüğünün ortaya çıkabilmesi açısından da söz konusu borcun muaccel olması gerekecektir. Bir başka ifadeyle, henüz muaccel olmayan kira bedeli borcu yönünden kiracının da ifa yü­kümlülüğü bulunmayacaktır[31].

Kiracının kira bedelini ödeme borcunun muaccel olması yönünden öncelikle ifa zamanının belirlenmesi gerekir. Kira sözleşmesinde, kiracının kira bedelini ödeme borcunun ifa zamanına ilişkin olarak TBK m. 314 hükmünde özel bir düzenleme ya­pılmıştır. İfa zamanı başlığını taşıyan söz konusu hükme göre, “Kiracı aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür”. Belirtilen hüküm bir anlamda kira bedelinin ifa zamanına ilişkin olarak uyulması gereken kriterleri sıralamıştır. Buna göre, öncelikle sözleşme serbestîsi ilkesi gereğince taraflar ifa zamanına dair bir anlaş­maya varmışlarsa, kira bedelinin ifasının taraflarca belirlenen zamanda yapılması ge­rekir. Eğer sözleşmede bu yönde bir kayıt yoksa, ifa zamanı yerel âdete göre belirlenir. Sözleşmede bir hükmün ve yerel âdetin de olmadığı durumlarda, kiracı kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira sözleşmesinin bitiminde ödemekle yükümlü olacak­tır. Ancak hemen belirtmek gerekir ki, kira bedelini ifa zamanı daha ziyade taraflarca sözleşmede kararlaştırılmaktadır. Bu husustaki yaygın uygulamanın ise kira bedelinin her ayın başında peşin olarak ödenmesi şeklinde olduğunu söylemek mümkündür[32].

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinin uygulanabilmesi için gerekli olan bir şart da kira bedeli ödeme borcu muaccel olan kiracının, buna rağmen zamanında ifada bulunmamış olmasıdır[33].

TBK m. 315 sadece kiracının ifada gecikmiş olmasını mı aramıştır, yoksa kira bedelini ifa etmeyen ki­racının ayrıca kiraya veren tarafından temerrüde düşürülmüş olması36 da gerekecek midir? Konu ile ilgili olarak doktrinde farklı görüşler ileri sürülmüştür[34].

Bir görüşe göre, her ne kadar TBK m. 315’in kenar başlığı “kiracının temerrü­dü” olsa bile, kiraya verenin fesih bildiriminde bulunması için kiracının temerrüde düşmüş olması şart değildir. Kiracının ifada gecikmiş olması yeterlidir[35].

Doktrinde genel kabul gören diğer görüşe göre, TBK m. 315 uygulama açısından kiracının temerrüdünü ön şart olarak aramıştır. Bir başka ifadeyle, kiraya verenin fesih hakkının ortaya çıkabilmesi için kiracının temerrüde düşmüş olması aranmalıdır. Dolayısıyla, salt bir ifada gecikme hali TBK m. 315’in uygulanması bakımından gerekli şartı sağlamayacak, kiracının ayrıca temerrüde düş­müş olması da gerekecektir[36].

3. Kiraya Verenin Kiracıya Bildirimde Bulunması

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince, kira bedeli borcunu ödeme­de temerrüde düşen kiracıya karşı, kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için bir bildirimde bulunması gerekmektedir. Yapılacak bu bildirim, yazılı olmalı ve Kanun­da öngörülen süreleri içermelidir. TBK m. 315’in kiraya veren tarafından yapılacak bildirime dair getirmiş olduğu ilk düzenleme şekil şartıdır. Gerçekten belirtilen hü­küm gereğince, kiraya verenin süre içeren bildirimi yazılı olarak yapması zorunludur. Bu hususta âdi yazılı şekil yeterlidir. Bildirimin yazılı şekle tâbi olması bir geçerlilik şekli olarak öngörülmüştür[37]. Dolayısıyla yazılı olarak değil de sözlü olarak yapılan bildirim hüküm ve sonuç doğurmayacaktır[38].

Kiracıya yapılacak olan ve süre içeren bildirimin kiraya veren veya yetkili tem­silcisi tarafından yapılması mümkündür[39]. Kiraya veren malik değilse, malikin bildi­rimde bulunma ve borç ödenmezse kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmamak­tadır. Kiralanan kira sözleşmesinin kurulmasından sonra el değiştirmişse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacağından (TBK m. 310/f. I), edinme tarihinden sonraki dönemde ödenmeyen kira bedelleri için o da bildirimde bulunabilir. Ancak bunun için yeni malikin kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini kiracıya bildirmiş olması gerekir. Ayrıca birden fazla kiraya verenin olması durumunda kiraya veren­lerin, kiraya verenin ölmesi halinde mirasçılarının birlikte bildirimde bulunması ge­rekir. Kiralananın paylı mülkiyete tâbi bir taşınmaz olması halinde, bildirimin pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla yapılması, elbirliği mülkiyetinde ise maliklerin birlikte yapması gereklidir[40].

Kiraya veren, süre içeren bildirimi kiracıya yahut varsa onun yetkili temsilcisine yapma­lıdır. Bildirimin kiracıya ulaşmış olması yeterlidir, öğrenmesi şart kabul edilmemiştir. Eğer bir­den fazla kiracı varsa bildirim her birine yapılmalıdır. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda, kiracı olmayan eş kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı sıfatı­nı kazanabilecektir. Böyle bir durumda kiraya veren her iki eşe de bildirimde bulun­mak zorundadır. Zira TBK m. 349/f. III hükmünde “fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır” ifadesi yer almaktadır.

Kiraya verenin TBK m. 315 gereğince yapacağı bildirimin şekil şartı dışında içerik olarak da bazı hususları barındırması gereklidir. Bunlardan ilki, kiraya veren kira sözleşmesinin türüne göre TBK m. 315/ f. II’de belirlenen sürelerden birisini, ödeme yapabilmesi için kiracıya tanımış olmalıdır. Bildirimle kiracıya kira bedelini ödemesi için veri­len sürenin açık olarak belirtilmesi zorunludur. Kanuni süreler içinde ödemenin yapılması şeklindeki bir bildirimin yeterlidir.

Kanun koyucu kira bedelini ödemede geciken ve temerrüde düşen kiracıyı bunun ağır sonuçlarından korumak amacıyla, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borçlu­nun temerrüdüne ait bir hüküm olan TBK m. 123 hükmüne paralel bir düzen­leme yapmıştır. Ancak TBK m. 123’te öngörülen, temerrüde düşen tarafa karşı diğer tarafın, TBK m. 125’de öngörülen seçimlik hakları kullanması açısından, uygun bir süre vermesi gerekliliğine dair düzenlemeyi, özel olarak ve kiracının korunması açı­sından kiraya verenin inisiyatifine bırakmayarak kendisi hükme bağlamıştır. TBK m. 315/f. /II’de yapılan düzenleme gereğince kiraya veren, temerrüde düşen kiracıya karşı kira bedelini ödemesi hususunda konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde en az 30 gün, diğer kira sözleşmelerinde en az 10 gün süre vermek zorundadır[41].

Kiracıya yapılacak bildirimde yer alması gereken bir diğer husus da ödenmeyen kira bedellerinin verilen süre içerisinde ifa edilmediği takdirde, sürenin sonunda söz­leşmenin feshedileceğidir[42]. Kiraya verenin süreyi belirleyen bildiriminin kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir. Bildirim kiracıya ulaştıktan sonra hüküm ve sonuç doğurmaya başlayacaktır.

Bildirimde sürenin dışında yer alması gereken bir diğer ibare de kiracının öden­memiş olan kira bedeli borcunun hangi döneme veya dönemlere ait olduğunun ve miktarının da açıkça belirtilmiş olmasıdır. Bildirimin açık ve anlaşılır olması gerekir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak, kiracının temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi, ancak muaccel olmuş ve ödenmemiş kira bedelleri için söz konusu olacaktır[43].

TBK m. 315 gereğince kiraya verenin bildirimle belirlediği süre içerisinde ödenmeyen kira bedeli hiç ifa edilmemiş ya da süre geçtikten sonra ifa edilmişse, sözleşmenin feshi mümkün olabilecektir.

İfa yeri bakımından alışılagelmişin dışında başka bir ödeme şekli tercih edilirse, para borçlarının götürülecek borçlardan olması göz önünde tutularak, kiraya verenin ödeme zamanındaki yerleşim yerinde (TBK m. 89/f. I, b.1) ifanın gerçekleştirilmiş olması gerekir[44]. Bu bağlamda olmak üzere, eğer kiracı ödemeyi posta havalesi ile yapmak isterse, bildirimde belirlenen süre dolma­dan kiraya verene ödenmesi mümkün olacak şekilde havaleyi konutta ödemeli olarak göndermelidir[45]

C. Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdünün Hukuki Sonuçları

1. Fesih Bildirimi ve Sözleşmenin Feshedilmesi

Kiraya verenin TBK m. 315 gereğince sözleşmeyi feshetme hakkının doğabilme­si için usulüne uygun olarak yapılan bildirimde belirlenen süre içerisinde kiracının, muaccel olan ve ödenmemiş olan kira bedeli borcunu ifa etmemiş olması gerekir. Kiraya veren TBK m. 315 gereğince kiracıya vermekle yükümlü olduğu 10 veya 30 günlük süreler dolmadan da fesih hakkını kullanamaz, kullandığı takdirde yapılan fesih beyanı ge­çersiz olur[46].

Kiraya verenin fesih bildirimi iki şekilde gerçekleşebilir. Birinci durumda, kiraya veren süre içeren bildirimde bulunurken, sürenin ödeme yapılmaksızın geçirilme­si halinde sözleşmeyi feshedeceğini beyan edebilir. Bu durumda, kiraya veren tara­fından sürenin sonunda ayrıca bir fesih bildiriminde bulunmaksızın kira sözleşmesi sona erecektir[47].İkinci olarak, kiraya veren eğer süre içeren bildirimde ödememe şartına bağlı olarak fesih beyanında bulunmazsa ve verilen süre sonunda da borç ödenmezse, ayrıca sözleşmeyi feshettiğini bildirebilir[48].

Kiraya veren, sürenin sonuna gelindiğinde kiracı tarafından ödemenin yapılmaması halinde, yapacağı ayrı bir bil­dirimle sözleşmeyi feshedebilecektir. Yapılacak bu fesih bildiriminin şekli konusunda Kanunda bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak ispat kolaylığı sağlaması açısından bildirimin yazılı olarak yapılması yerinde olacaktır. Ayrıca, yapılacak fesih bildirimi konut veya çatılı işyerine ait bir kira sözleşmesine ilişkin ise TBK m. 348 gereğince yazılı olması zorunludur[49].

Fesih bildirimi kiraya veren tarafından kiracıya karşı yapılmalıdır. Birden fazla kiraya verenin bulunması halinde, hepsinin kiracıya karşı fesih bildiriminde bulun­ması gerekir[50]. Benzer şekilde kiracının da birden fazla olması durumunda fesih bildiriminin kiracıların hepsine karşı yapılması zorunludur[51]. Belirtmek gerekir ki, kiralananın aile konutu olması hali bu duruma bir örnek teşkil eder.

Fesih hakkının doğduğu ancak henüz kullanılmadığı bir sırada kiralananın el değiştirmesi halinde, söz konusu hakkın yeni malike geçtiği ve onun tarafından kullanılabileceği kabul edilmektedir[52]. Kira bedeli alacağının devredilmiş olması halinde fesih hakkı, sözleşmenin tarafı olan[53] kiraya veren tarafından kullanılabilecektir[54].

Kiraya veren İİK m. 269’a göre de kira bedelini ödemeyen kiracıya icra me­murluğu aracılığı ile ödeme emri gönderebilir. Kiraya veren bu ihtarda kiracıya bor­cunu yasal süre içerisinde ödemesini, aksi halde sözleşmenin sona ereceğini bildirir. Bu durumda kira sözleşmesi, kiracıya tanınan sürenin ödeme yapılmaksızın geçiril­mesi halinde sona erecektir[55]. Kiracı bu süre içinde de borcunu ödemezse, kiraya veren icra merciinden karar alarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir[56](İİK m. 269a)[57]. Ancak belirtmek gerekir ki, kiracıya gönderilecek ödeme emri TBK m. 315/f.II’ye uygun olmalı[58] ve yasal süre dolmadan tahliye talep edilmemelidir[59].

2. Kiralananın Geri Verilmesi

Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiracının TBK m. 334 kapsamın­da kiralananı geri verme borcu ortaya çıkar. Kiracının kiralananı geri verme borcu, kiraya verenin TBK m. 315 gereğince tanıdığı sürenin sonunda değil, fesih beya­nında bulunulup[60]sözleşmenin sona erdirilmesi halinde yerine getirilmesi gereken bir yükümlülüktür. Kiracının bu borcuna karşılık kiraya verenin de kiralananın geri verilmesini talep hakkı vardır. Bu hak kiraya verenin malik olmadığı durumda kira sözleşmesinden kaynaklanan şahsi nitelikte bir haktır. Kiraya veren aynı zamanda ki­ralananın maliki ise ayrıca mülkiyet hakkından kaynaklanan ayni nitelikteki istihkak talebi de bulunmaktadır. Böyle bir durumda, kira sözleşmesinden kaynaklanan şahsi nitelikteki talep hakkı ile mülkiyet hakkına dayanan istihkak talebi yarışır ve kiraya veren bunlardan dilediğini ileri sürerek, kiralananın geri verilmesini sağlayabilir[61].

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren açacağı tahliye davası ile kiralana­nın geri verilmesini sağlayabilir. Ancak, bu durumda açılacak olan tahliye davası TBK m. 350’ye dayanan bir dava niteliğinde değildir. Çünkü belirtilen hükümde Kanun koyucu, kiracıyı koruma amacıyla konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erdirilmesi bakımından sınırlı sayı ilkesini kabul etmiştir. TBK m. 354’te ise “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” hükmü yer almaktadır. Hüküm emredici nitelikte olduğun­dan taraflar sözleşme ile kiracı aleyhine, Kanunda öngörülen sona erme sebepleri dışında başka bir sona erme sebebi kararlaştıramazlar. Aksine yapılan anlaşmalar kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşacaktır. Dolayısıyla TBK m. 315 uyarınca sona erdirilen kira sözleşmesinde, kiracının kiralananı geri vermesi için açılacak dava, tahliye davası olarak isimlendirilse de gerçekte TBK m. 350 anlamında bir dava ol­mayacaktır[62].

3. Kiraya Verenin Tazminat Talebi

Kiraya veren sözleşmeyi feshettikten sonra, kiralananın geri verilmesi talebinden başka, kiracının temerrüde düşmede kusurlu olması ve bunun sonucunda kira sözleşmesinin vaktinden önce sona ermesine bağlı olarak bir zarara uğramışsa bu zararının tazmin edilmesini de isteyebilir[63](TBK m. 126). Kiraya verenin böyle bir durumda kiracıdan talep edeceği tazminat müspet zarara ilişkin olacaktır. Zira tazmini talep edilen zarar, sürekli borç ilişkisi niteliğinde olan kira sözleşmesinin vak­tinden önce sona ermesi üzerine kiraya verenin uğramış olduğu menfaat kaybından kaynaklanmaktadır. Bir başka ifadeyle, bu durumda gerçekleşen zarar kira sözleş­mesinin sona ermesinden kaynaklanan, ancak sözleşmenin ifasına olan menfaatin yerine getirilmemesinden doğan bir zarardır. Örneğin, kiracının temerrüdü üzerine vaktinden altı ay önce kira sözleşmesini fesihle sona erdiren kiraya veren, bu altı ay­lık süreyi kiracı bulamadan geçirmişse veya kiralananı daha düşük bedel üzerinden kiralamak zorunda kalmışsa, aradaki farkı kusurlu kiracıdan isteyebilecektir[64].

III- TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA TOLUYLA TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunu’nda taşınmazların icra yoluyla boşaltılmasına ilişkin herhangi bir düzenleme ve atıf bulunmamaktadır. Mülga Borçlar Kanunu ve mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un uygulanma döneminde bu takip yöntemi, mülga 6570 Sayılı Kanun’a tabi olsun veya olmasın bütün taşınmaz kira sözleşmelerine uygulanabiliyordu. Türk Borçlar Kanunu’nda da buna ilişkin açık bir düzenleme olmadığı için kanaatimizce İİK’nın 269’uncu maddesinde düzenlenen ilamsız icra yoluyla tahliye, kira, Konut ve Çatılı işyeri kirası ve ürün kirasının konusunu oluşturan bütün taşınmaz kiralarına uygulanabilecektir[65].

A. Kira Bedelinin Ödenmemesinden Dolayı İlamsız Tahliye

Kiraya veren, kiracıya karşı genel haciz yoluyla ilamsız takip yapabilir. Ayrıca kiraya verenin yapacağı bu takip sadece kira alacağına ilişkin olur. Kiraya veren, kira bedelini ve yan giderleri ödemeyen borçlunun kiralanan taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa, İİK m. 269’da düzenlenen ilamsız icra yoluyla taşınmazların tahliyesine ilişkin takip yapması gerekir[66]. Bu şekilde takip yoluyla kiraya verenin iki talebi birleşmiş hale gelecektir.

B. Ödemi Emri

Kiraya veren, takip talebini icra dairesine verdikten sonra, icra dairesi, tahliye talebini de içeren bir ödeme emri düzenleyerek kiracıya gönderir. İİK’nın 269’uncu maddesi uyarınca düzenlenecek ödeme emrinde takip talebindeki kayıtlar dışında, Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi uyarınca kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin ihtar, takibe yedi gün içerisinde itiraz edilebileceği, ödenmemiş kira bedellerini, kira türüne göre yasal sürede ödenmesi yer alır. Kira bedellerinin belirtilen yasal sürede ödenmemesi halinde kiralananın tahliyesini isteyeceği yer alır[67].

C. İlamsız İcra Takibine İtiraz Edilmesinin Sonuçları

Kiracı kendisine karşı yapılan ilamsız icra yoluyla takibe itiraz etmemiş ve ödeme emrinde bildirilen süre içerisinde de ödeme emrinde belirtilen kira borcunu ödememişse İİK m. 269’uncu maddesi uyarınca icra mahkemesi tahliye kararı verebilecek ve takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşecektir. Ayrıca, bu durumda kiracı, takibe esas sözleşmesini de kabul etmiş sayılır[68].

Kiracı kendisine gönderilen ödeme emrine üç ya da yedi gün içerisinde itiraz etmemiş olsa bile, tahliyeye karar verilebilmesi için kira türüne göre, ödenmeyen kira borcunu ödemesi için kendisine tanınan 10, 30 veya 60 günlük sürelerin beklenmesi gerekir. Kira borcunu ödemek isterse bunu yukarıda belirtilen süreleri içerisinde yerine getirmelidir. Bu sürelerin sonuna kadar kira borcunun ödenmemiş olması halinde kiraya veren, kira bedeli alacağı için kiracının mallarına haciz konulmasını icra dairesinden talep edilebilir ve bundan sonraki süreç tamamen genel haciz yolundaki hükümler çerçevesinde haciz işlemi, malların satılması ve elde edilen bedelden kira alacağının ödenmesi şeklinde gerçekleşir[69]

Kiraya veren ödeme süresinin dolmasından itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak kiralananın tahliye edilmesini isteyebilir. Bu durumda İcra Mahkemesi’ndeki istem, kira bedelinin ödenmemesinden dolayı kiralananın tahliyesine karar verilmesine ilişkindir. Kiralayanın tahliye talebi üzerine icra mahkemesi, kiracının yedi gün içerisinde ödeme emrine itiraz etmediğini ve yukarıda belirtilen ödeme sürelerinde de kira borcunu ödemediğini tespit ederse kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etmesine karar verir. Bu kararın üzerine kiracı, icra müdürü tarafından kiralanan taşınmazdan zorla çıkartılır[70].

SONUÇ

Kira sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için kira bedelinin kesin bir şekilde sözleşmede belirlenmiş olması şart değildir. Objektif olarak ya da dürüstlük kuralı çerçevesinde sübjektif olarak belirlenebilir olması sözleşmenin kurulması için yeterlidir. Kira bedelinin belirlenmediği ve belirlenebilir olmadığı hallerde, kira sözleşmesi geçersiz olacak ve kiralanın, kiracıya, sözleşme geçerli bir şekilde kurulmadan teslim edildiği hallerde, kiracının elde ettiği kullanma çıkarı, kiraya veren tarafından, gerçekleşmeyen sebebe dayalı bir edim zenginleşmesi olarak, kişisel nitelikte bir sebepsiz zenginleşme talebi ile istenebilecektir.

Kira bedelini, sözleşmede belirlenen zamanda ödemek zorundadır. Taraflar kira sözleşmesi ile ifa zamanını bir vade ya da bir süre olarak kararlaştırabilirler. Tarafların ifa zamanı konusunda uyuşamadıkları durumda ise TBK 314’e göre, kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Bu kuralın aksine taraflar sözleşme yapabilir ya da yerel adet olabilir.

Av. Muhammed Fethi ŞİMŞEK