Kira tespit davalarında, mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin bilirkişi raporunda tespit edilen emsal kira bedelinden daha düşük olarak hüküm altına alınması çoğu zaman hak ve nesafet indirimi ile gerçekleşmektedir. Bu durumda, hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen kısım yönünden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilip hükmedilemeyeceği uygulamada tartışma konusu olmaktadır.
Özellikle son yıllarda bölge adliye mahkemeleri arasında farklı değerlendirmeler ortaya çıkmıştır. Bir görüş, hakkaniyet indirimi sonucu reddedilen kısım bakımından davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini kabul ederken; diğer görüş, hakkaniyet indiriminin tamamen hakimin takdir yetkisi kapsamında olması nedeniyle davacının bu kısım yönünden haksız sayılamayacağını savunmaktadır.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 326/2. maddesinde; “Davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkeme, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştırır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu düzenleme uyarınca davanın kısmen kabul ve kısmen reddi halinde yargılama giderlerinin tarafların haklılık oranlarına göre paylaştırılması ve reddedilen kısım bakımından karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmesi genel kuraldır. Kira tespit davaları bakımından da uzun yıllardır uygulanan yaklaşım bu yönde olmuştur.
Hakkaniyet indirimi nedeniyle davalı lehine vekalet ücreti verilmesi gerektiğini kabul eden mahkeme kararları incelendiğinde ; kira tespit davalarında davacı, kira bedelini talep ederken Türk Borçlar Kanunu hükümlerini, yerleşik Yargıtay içtihatlarını ve hakkaniyet ilkesini dikkate almak zorundadır. Kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde elde edilebilecek kira bedeli tek başına esas alınamaz. Hâkim, emsal kira bedelini belirledikten sonra kiracının eski kiracı olması, kullanım süresi, sözleşme devamlılığı ve hakkaniyet ilkelerini dikkate alarak uygun bir indirim yapmak zorundadır. Bu nedenle davacı, dava açarken talebini oluştururken olası hakkaniyet indirimi ihtimalini de gözetmelidir. Aksi hâlde talep ettiği miktarın bir kısmının reddedilmesine kendisi sebebiyet vermiş olacaktır.
Tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemiş olması da usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/5205 E. 2022/6879 K.)
Öte yandan, kira tespit davalarında davacı yeni dönem kira bedelini Kanundaki ilkeleri ve tespitin ne şekilde yapılacağını açıklayan Yargıtay içtihadı birleştirme kararlarındaki ilkeleri göz önünde bulundurarak ve kiracı ile yeni bir kira ilişkisi kurulmadığını, kira bedelinin taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli üzerinden değil, hakkaniyete göre belirleneceğini göz önünde bulundurarak talep etmelidir. Fazla talepte bulunarak davanın kısmen kabulüne sebep olmuşsa reddedilen kısım için davalı lehine avukatlık ücretine katlanmalıdır. Buna göre; kira tespit davalarında hakim tarafından yapılan hakkaniyet indirimi nedeniyle davanın reddedilen kısmı için davalı lehine vekalet ücreti hükmedilmesi gerekirken, mahkemece; hakkaniyet indirimi yapılarak bu bedelin hesaplandığı gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değilse de; bu yanlışlığın yeniden duruşma yapılarak giderilmesinde usul ekonomisi yönünden yarar görülmediğinden; istinaf nedenleri ile sınırlı yapılan inceleme sonunda HMK'nun 353/1-b-2. maddesi gereğince davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına ve hükmün bu yönden düzeltilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi)
Bilirkişi heyetinin tespit ettiği kira bedeli üzerinden hak ve nesafet indirimi de yapılarak mahkemece verilen kısmen kabul kararında bir hata bulunmadığı ancak hakkaniyet indirimine konu kısım için davalı lehine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesi hatalıdır. Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.09.2022 tarihli 2022/5205-6879 sayılı ilamında da "tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemiş olması da usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir." denilerek bu konuya işaret edilmiştir. Davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik istinaf sebebi bu nedenle yerindedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi 2023/4053E. 2025/2173K.)
Hakkaniyet indirimi nedeniyle davacı aleyhine vekalet ücreti verilemeyeceğini kabul eden kararlar incelendiğinde; kira tespit davalarında uygulanan hakkaniyet indiriminin miktarı tamamen hakimin takdir yetkisine bağlıdır. Yerleşik Yargıtay uygulamalarında hakkaniyet indiriminin genellikle %5 ila %20 arasında değişebileceği kabul edilmektedir. Ancak somut olayın özelliklerine göre bu oranın ne olacağı dava açıldığı tarihte öngörülemez. Bu nedenle davacıdan, hakimin hangi oranda hakkaniyet indirimi yapacağını önceden bilmesi beklenemez. Davacının talep ettiği miktarın yalnızca bu nedenle kısmen reddedilmiş olması, onun haksız veya kusurlu olduğu anlamına gelmez.
Kabule göre de; hakim tarafından kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halindeki miktar üzerinden kiralananın durumu, çevresel koşullar ve rayiç kiraları göz önünde bulundurarak denge kuracak şekilde hakkaniyet ölçüsüne göre bir hakkaniyet indirimi yapması gerektiği yerleşik Yargıtay uygulamalarıyla kabul edilmektedir. Yargıtay uygulamasında bu oran %5 - %20 oranları arasında olması gerektiği kabul edilmiştir. Davacı davasını açarken hakimin bu %5 ile %20 oranında yapacağı hakkaniyet indiriminin ne kadar olacağını bilemeyeceğine göre davacının reddedilen miktar yönünden haksız olduğu ve kusurlu bulunduğu kabul edilemez. Yargılama giderleri kural olarak davada haksız çıkan tarafa yükletilir. Ayrıca haksız çıkan taraf yargılama gideri olarak vekalet ücreti ödemeye de mahkum edilir. (HMK 326,323/1-g) Hakkaniyet indiriminin ne kadar yapılacağını davacının önceden takdir etmesi düşünülemez. Hakkaniyet indirimi yapılması tamamen hakimin takdirine ait olduğundan indirilen miktardan dolayı davacı taraf aleyhine yargılama giderleri ve avukatlık ücretine hükmedilemez. Bu nedenle, mahkemece hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen miktar üzerinden davacı aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmiş olması da yerinde değildir. (Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 2024/64E. 2025/1458K.)
Kararda, HMK m. 326 kapsamında yargılama giderlerinin haksız çıkan tarafa yükletileceği, ancak hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen bölüm bakımından davacının haksız sayılmasının mümkün olmadığı ifade edilmiştir.
Özetlemek gerekirse Kira tespit davalarında hakkaniyet indiriminin vekalet ücretine etkisi konusunda uygulamada tam bir birlik sağlanabilmiş değildir. Ancak mevcut durumda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ile Ankara ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemelerinin baskın uygulaması, hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen kısım yönünden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin tarafların haklılık oranlarına göre paylaştırılması gerektiği yönündedir. Buna karşılık bazı Bölge Adliye Mahkemelerince , hakkaniyet indiriminin tamamen hakimin takdir yetkisine bağlı olduğu ve davacının bu indirimin miktarını önceden öngöremeyeceği gerekçesiyle, reddedilen kısım bakımından davacı aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesini hukuken isabetli bulmadığı ifade edilmektedir. Benzer uyuşmazlıklarda farklı uygulamaların sürdürülmesi, hukuk birliği ve hukuki öngörülebilirlik ilkelerini zedelemekte, yargı kararlarında istikrarın sağlanmasına da engel olmaktadır.
