KONUT KİRA BEDELLERİ İÇİN %25 ARTIRIM SINIRI VE KİRA TESPİTİ DAVASI

Teknolojik gelişmelerle birlikte artan yoğun kentleşme, nüfus artışı ve demografik yapının kentlere yoğunlaşması sonucu gayrimenkule olan ihtiyaç artmaktadır. Artan ihtiyaçla birlikte kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişki daha fazla önem arz etmektedir. Enflasyondaki artış ve zamlardan kaynaklı olarak işyeri sahipleri ve ev sahipleri de kira bedellerini arttırma yoluna gitmektedir.

Kira bedeli, Borçlar hukukuna konu olan ve günlük yaşantımızda çok fazla karşımıza çıkan bir tanımdır. Kira Hukukuna ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nda 299-378. Maddeler arasında yer alır. TBK 299. Maddeye göre: Kira so ̈ zles ̧ mesi, kiraya verenin bir s ̧ eyin kullan ı lmas ı n ı veya kullanmayla birlikte ondan yararlan ı lmas ı n ı kirac ı ya b ı rakmay ı , kirac ı n ı n da buna kars ̧ ı l ı k kararlas ̧ t ı r ı lan kira bedelini o ̈ demeyi ü s tlendiği so ̈ zles ̧ medir .

Özel hukukta sözleşme serbesti olmakla birlikte zayıf olan tarafı koruma saikiyle kiracı lehine olacak şekide bazı kısıtlamalar getirilmiştir. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde ilk kira bedelini TBK m. 28 gereği gabin (aşırı yararlanma) ve TBK m. 27 kamu düzenine, ahlaka ve kişilik haklarına aykırı olmamak kaydıyla serbest iradelerine göre belirleyebilmektedir. Taraflar ilk kira bedeline bağlıdır, taşınmazın satılmasından sonra yeni malik önceki malikin haklarına ve sözleşmeye tümden halef olacağından, yeni malik kiracı ile yeni bir anlaşma yapmadığı sürece sözleşmede yazılı kira bedeline ve artış oranına aynen uymak zorundadır. Kira bedelinin artış oranı konusunda anlaşma yapılmayan sözleşmelerde hâkim hakkaniyet doğrultusunda kira bedelini belirlemektedir. Hâkimin belirlediği kira bedeli oranı kanuna göre o yılki tüketici fiyat endeksi oranın üzerinde olmayacaktır.

Somut örneklerini son zamanlarda çok daha fazla gördüğümüz kira bedellerinde fahiş artış kiracılar açısından çok büyük önem arz etmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi TBK m. 344 kapsamında düzenlenmiştir. Kira bedelinin belirlenmesinde en önemli unsur Türkiye İstatistik Kurumu’nun her yıl hesapladığı, belirli bir ürün ve hizmetteki ortalama fiyat değişimlerini gösteren ‘Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’dir. Kira ilişkisinde taraflar aralarında yeni döneme ait kira bedeli artış oranını tüketici fiyat endeksi oranını geçmemek kaydı ile kararlaştırabilmektedir. Tüketici fiyat endeksi oranı konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artış oranı için üst sınır olarak belirlenmiştir. Ancak ülkemizde TÜFE oranının yüksekliği karşısında kiracılar lehine bir düzenleme yapılmış olup sadece konutlar için olmak üzere 11 Haziran 2023 tarihinden itibaren kira bedelleri için azami %25 artış öngörülmüştür. Bu %25 artırım sınırı 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olup bu tarihten sonra yeni bir düzenleme yapılmadığı takdirde taraflar sözleşme ve TÜFE oranı ile bağlı olarak kira bedelini belirleyeceklerdir.

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için kira bedeli artış oranı TBK m.344/III kapsamında düzenlenmiştir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beşyıldan uzun süreli veya beş ̧ y ı ldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş ̧ y ı lın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş ̧ y ı ldan sonraki kira y ı l ı nda bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Anlayacağımız üzere beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya veren arasında artış oranıyla ilgili bir sözleşme olup olmadığına bakılmaksızın davacının kira tespit davası açması üzerine hakim tarafından yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli belirlenecektir. Hâkim yeni kira bedelini belirlerken kanunda yer alan unsurları dikkate alıp kiralanın durumunu ve kiralanana emsal olabilecek taşınmazların kira bedellerine göre karar verir. Örneğin; kiralananın konumu, yaşı, kaçıncı katta bulunduğu, yapı malzemeleri gibi unsurları dikkate alıp, davaya konu taşınmazın çevresindeki benzer nitelikte (metrekare, bina yaşı, konum vb.) kiralanan taşınmazlar için belirlenen kira bedellerine uygun bir kira bedeli belirler.

TBK m. 345 kapsamında kira tespit davasının unsurları ve ne zaman açılması gerektiği belirtilmiştir. ‘’Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.’’ şeklinde bir düzenleme olsa dahi kira tespit davasının açıldığı zaman, dava sonunda belirlenen kira artış oranının hangi kira dönemi için uygulanacağı açısından önem taşımaktadır. Kira tespit davasının geriye etkili olabilmesi için iki ihtimal vardır. Birinci ihtimal; Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılmalıdır. İkinci ihtimal kiraya veren(kiralayan) yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim kiracıya ihtarname ile yapılacaksa en az otuz gün önce tebliğ edilmiş olmalıdır. Bu iki şarttan biri gerçekleştirildiğinde yargılamanın sonunda belirlenen kira bedeli geriye etkili olarak kiracıdan tahsil edilir.

Av. Aysima Karip

Hukuk Fakültesi Öğrencisi Adilenur Öztürk

KAYNAKÇA:

-TBB dergisi (2017) Kira Tespit Davası ve Esasları- Gizem Kılıç Öztürk

-Bursa Barosu Dergisi cilt:46 sayı:118 aralık 2021-Av. Mehmet berke yılmaz

-Kira Bedeline İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi (Dergi Park)-Prof. Dr. Burak Özen

-Kira Bedelinin Belirlenmesi – Ar. Gör. Ayça Ebru Celep

- https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf

KONUT KİRA BEDELLERİ İÇİN %25 ARTIRIM SINIRI VE KİRA TESPİTİ DAVASI

ÜÇÜNCÜ HACİZ İHBARNAMESİNDE MENFİ TESPİT DAVASI

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Belirli ve Muayyen Olmayan Artış Hükmünün TBK 344/1-2 ve TBK 345/3 Kapsamında Değerlendirilmesi

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları