Yapı Kayıt Belgeli Hazine Taşınmazlarında Satılacak Alanın Hesaplanması

Hazineye ait taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışında, hak sahibine satılabilecek alanın belirlenmesine ilişkin esaslar 396 Sıra Sayılı Millî Emlak Genel Tebliği’nin 9. maddesinde düzenlenmiştir. Satılacak alan; taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları içindeki konumuna, yapıların sayısına ve taban alanlarına, bağımsız bölümlerin arsa paylarına ve satıştan sonra taşınmazda kalacak alanın büyüklüğüne göre belirlenmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapıların yer aldığı Hazine taşınmazlarında hak sahibine satılacak alan belirlenirken aşağıdaki ölçütler uygulanır:

1. Satılabilecek azami alan

Taşınmazın 18/5/2018 tarihi itibarıyla;

• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunması hâlinde en fazla 600 m²’lik,

• Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunması hâlinde ise en fazla 2.000 m²’lik

kısmı hak sahibine satılabilir.

Ancak yapının taban alanı bu sınırların üzerinde ise yapının taban alanının tamamı satılır. Başka bir ifadeyle, yapının taban alanı 600 m² veya 2.000 m² sınırını aşıyorsa bu sınırlamalar uygulanmaz.

2. Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunması

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunması ve taşınmazın yüzölçümünün her yapı için ayrı ayrı azami satış alanı ayrılmasına yeterli olmaması hâlinde, öncelikle yapıların taban alanları dikkate alınır.

Yapıların taban alanları dışında kalan taşınmaz bölümü ise her yapının taban alanının toplam yapı taban alanına oranına göre paylaştırılır. Bu şekilde bulunan alan, ilgili yapının taban alanına eklenerek o yapı için satılacak toplam alan belirlenir.

Hesaplama şu şekilde yapılır:

Yapıya ayrılacak alan = Yapıların taban alanları dışında kalan bölüm × İlgili yapının taban alanı / Toplam yapı taban alanı

3. Satıştan sonra taşınmazda kalan alanın yüzde kırktan az olması

Hak sahiplerine yapılacak satıştan sonra geriye kalan kısmın taşınmazın toplam yüzölçümünün yüzde kırkından az olması hâlinde, bu bölüm de hak sahibinin talebi üzerine Tebliğ kapsamında satılabilir.

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunuyorsa kalan kısım, her yapının taban alanının toplam yapı taban alanına oranı esas alınarak yapılar arasında paylaştırılır. Bulunan miktar, ilgili yapı için satılacak alana eklenir.

4. Yapıda birden fazla bağımsız bölüm bulunması

Yapıda birden fazla bağımsız bölüm bulunması hâlinde, hak sahiplerine satılacak alan bağımsız bölümlerin arsa paylarına göre belirlenir.

Hak sahipleri arsa paylarının belirlenmesi konusunda anlaşır ve buna ilişkin noter onaylı muvafakatnameyi İdareye sunarsa arsa payları bu muvafakatname esas alınarak belirlenir.

Hak sahiplerinin anlaşamaması hâlinde ise her bağımsız bölümün arsa payı, bağımsız bölüm alanının yapının toplam inşaat alanına oranlanması suretiyle hesaplanır:

Satış hesabında esas alınacak arsa payı oranı = Bağımsız bölüm alanı / Yapının toplam inşaat alanı

Her hak sahibine satılacak taşınmaz alanı ise bulunan arsa payının yapı için satılabilecek toplam alanla çarpılması suretiyle belirlenir:

Hak sahibine satılacak alan = Arsa payı × Yapı için satılabilecek toplam alan

5. Hazine taşınmazına taşan istinat duvarı ve benzeri müştemilat

Özel mülkiyete konu bir taşınmazda bulunan istinat duvarı veya benzeri müştemilatın bir kısmının Hazine taşınmazına taşması ve bu yapı hakkında Yapı Kayıt Belgesi bulunması hâlinde, taşkın kısmın bulunduğu Hazine taşınmazı satışa konu edilebilir.

Ancak taşkın yapı nedeniyle satılabilecek Hazine taşınmazının alanı, Yapı Kayıt Belgesi sahibinin özel mülkiyetindeki taşınmazın yüzölçümünün yüzde beşini geçemez.

6. Büyük yüzölçümlü taşınmaz üzerinde küçük bir yapı bulunması

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının bulunduğu Hazine taşınmazının yüzölçümü büyük, yapının kapladığı alan ise küçükse yapının bulunduğu bölümün ifraz edilmesi ve satışın ifraz sonucunda oluşan taşınmaz üzerinden gerçekleştirilmesi gerekir.

İfrazın teknik veya hukuki olarak mümkün olmaması hâlinde ise taşınmazın tamamı satılmaz; hak sahibine, satılabilecek alana karşılık gelen taşınmaz payı satılır.

Örnek 1 - Belediye Sınırları İçinde Tek Yapı Bulunması

18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan 1.100 m² yüzölçümlü Hazine taşınmazı üzerinde, (a) kişisine ait, 250 m² taban alanlı, giriş ve 2 kattan oluşan ve 6 bağımsız bölüm içeren (X) yapısı bulunmaktadır.

Taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunduğundan, hak sahibine satılabilecek azami alan 600 m²’dir. Yapının 250 m² olan taban alanı, 600 m² sınırını aşmadığından taban alanına ilişkin istisna bu örnekte uygulanmaz.

Taban alanı	Satılacak alan	Satılacak ilave alan	Hesaplanan toplam alan
250 m²	600 m²	Yok	600 m²

Buna göre taşınmazın 600 m²’lik kısmı hak sahibine satılacaktır. İfrazın mümkün olmaması hâlinde ise 1.100 m² yüzölçümlü taşınmazın 600/1100 payı hak sahibine satılır.

Altı bağımsız bölümün tamamı (a) kişisine ait olduğundan satılacak alanın bağımsız bölümler arasında ayrıca paylaştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

Örnek 2 - Satış Dışında Kalan Alanın Yüzde Kırktan Az Olması

Bu örnekte taşınmaz üzerinde tek yapı bulunmaktadır. Temel satış alanı ayrıldıktan sonra kalan bölüm, taşınmazın toplam yüzölçümünün yüzde kırkından az olduğundan hak sahibinin talebi üzerine satış alanına ilave edilebilmektedir.

18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan 3.300 m² yüzölçümlü Hazine taşınmazı üzerinde, (a) kişisine ait 325 m² taban alanlı (X) yapısı bulunmaktadır.

Taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunduğundan hak sahibine kural olarak en fazla 2.000 m² alan satılabilir. Bu satıştan sonra taşınmazın 1.300 m²’lik kısmı kalacaktır.

Taşınmazın yüzde kırkı:

3.300 m² × %40 = 1.320 m²’dir.

Satış dışında kalan 1.300 m², taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından az olduğundan bu kısım da hak sahibinin talebi üzerine ilave satışa konu edilebilir.

Taban alanı	Satılacak alan	Satılacak ilave alan	Toplam satılacak alan
325 m²	2.000 m²	1.300 m²	3.300 m²

Bu şekilde hesaplanarak, hak sahibinin talep etmesi hâlinde taşınmazın tamamı hak sahibine satılacaktır.

Örnek 3 - Taşınmaz Yüzölçümünün Her Yapı İçin Azami Satış Alanı Ayrılmasına Yetmemesi

Bu örnekte taşınmazın yüzölçümü, her yapı için ayrı ayrı 600 m² satış alanı ayrılmasına yetmemektedir. Bu nedenle yapıların taban alanları dışında kalan bölüm, her yapının taban alanının toplam yapı taban alanına oranına göre paylaştırılarak satılacak alanlar belirlenmektedir.

18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan 1.200 m² yüzölçümlü Hazine taşınmazı üzerinde aşağıdaki yapılar bulunmaktadır:

• (X) yapısı: 100 m² taban alanlı olup eşit oranlarda (a) ve (b) kişilerine aittir.

• (Y) yapısı: 300 m² taban alanlı, giriş ve 2 kattan oluşan, 6 bağımsız bölümlü bir yapıdır. Bağımsız bölümler (c), (d), (e), (f), (g) ve (h) kişilerine aittir. Giriş kattaki bağımsız bölümlerin her biri 30/300, birinci kattakilerin her biri 50/300, ikinci kattakilerin her biri ise 70/300 arsa payına sahiptir.

• (Z) yapısı: 400 m² taban alanlı olup (ı) kişisine aittir. Ancak (ı), taşınmazı satın alma talebinde bulunmamıştır.

Satılacak alanların hesaplanması

Taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunduğundan, her yapı için kural olarak en fazla 600 m² alan satılabilir. Üç yapı için teorik olarak satılabilecek toplam alan 1.800 m² olmakla birlikte taşınmazın yüzölçümü 1.200 m²’dir.

Yapıların toplam taban alanı ise:

100 m² + 300 m² + 400 m² = 800 m²’dir.

Taşınmazın yapı taban alanları dışında kalan bölümü:

1.200 m² − 800 m² = 400 m²’dir.

Bu 400 m²’lik bölüm, her yapının taban alanının toplam yapı taban alanına oranına göre yapılar arasında paylaştırılır.

(X) yapısına ayrılacak alan:

400 m² × 100/800 = 50 m²

(Y) yapısına eklenecek alan:

400 m² × 300/800 = 150 m²

(Z) yapısına eklenecek alan:

400 m² × 400/800 = 200 m²

Buna göre satılabilecek alanlar şu şekilde belirlenir:

Yapı	Taban alanı	Taban alanları dışında kalan bölümden ayrılacak alan	Toplam satılacak alan
(X)	100 m²	50 m²	150 m²
(Y)	300 m²	150 m²	450 m²
(Z)	400 m²	200 m²	600 m²
Toplam	800 m²	400 m²	1.200 m²

Buradaki 50 m², 150 m² ve 200 m²’lik miktarlar ilave satış alanı değildir. Bu miktarlar, taşınmaz yüzölçümünün her yapı için ayrı ayrı 600 m² alan ayrılmasına yetmemesi nedeniyle taban alanları dışında kalan bölümden ilgili yapılara ayrılan alanlardır.

(X) yapısındaki hak sahiplerine yapılacak satış

(X) yapısı için satılabilecek toplam alan 150 m²’dir. Yapı, (a) ve (b) kişilerine eşit oranlarda ait olduğundan bu alan iki hak sahibi arasında eşit olarak paylaştırılır:

150 m² ÷ 2 = 75 m²

Bu nedenle taşınmazın;

• 75/1200 payı (a) adına,

• 75/1200 payı (b) adına

tapuya tescil edilir.

(Y) yapısındaki hak sahiplerine yapılacak satış

(Y) yapısı için satılabilecek toplam alan 450 m²’dir. Bu alan, bağımsız bölümlerin belirtilen arsa paylarına göre hak sahipleri arasında paylaştırılır.

Giriş kattaki bağımsız bölümlerin her biri için:

450 m² × 30/300 = 45 m²

Birinci kattaki bağımsız bölümlerin her biri için:

450 m² × 50/300 = 75 m²

İkinci kattaki bağımsız bölümlerin her biri için:

450 m² × 70/300 = 105 m²

Buna göre taşınmazın;

• 45/1200 payı (c) adına,

• 45/1200 payı (d) adına,

• 75/1200 payı (e) adına,

• 75/1200 payı (f) adına,

• 105/1200 payı (g) adına,

• 105/1200 payı (h) adına

tapuya tescil edilir.

(Z) yapısı bakımından sonuç

(Z) yapısı için satılabilecek alan 600 m² olup normal koşullarda taşınmazın 600/1200 payının (ı) adına tescil edilmesi gerekir.

Ancak (ı) kişisi satın alma talebinde bulunmadığından, (Z) yapısına ayrılan 600/1200 pay yönünden herhangi bir satış ve tescil işlemi yapılmaz.

Satın alma talebinde bulunmayan (ı) kişisine ait (Z) yapısı da alan hesabına dâhil edilir. Çünkü taşınmaz yüzölçümünün yapılar arasında paylaştırılmasında, yalnızca satın alma talebinde bulunan yapılar değil, taşınmaz üzerindeki bütün yapıların taban alanları dikkate alınır. Ancak (ı) satın alma talebinde bulunmadığından (Z) yapısı için belirlenen pay yönünden satış ve tescil işlemi yapılmaz.

Örnek 4 – Birden Fazla Yapı Bulunması Hâlinde Kalan Alanın Temel Satış Alanlarına İlave Edilmesi

Bu örnek, her yapı için satılabilecek alanlar ayrıldıktan sonra taşınmazda kalan bölümün, taşınmazın toplam yüzölçümünün yüzde kırkından az olması hâlinde uygulanacak hesaplama yöntemini göstermektedir. Bu durumda kalan bölüm, talep edilmesi hâlinde yapıların taban alanları oranında paylaştırılarak satılacak alanlara ilave edilir.

18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan 2.250 m² yüzölçümlü Hazine taşınmazı üzerinde;

• 200 m² taban alanlı ve eşit oranlarda (a) ve (b) kişilerine ait (X),

• 300 m² taban alanlı, 2 kattan ve 6 bağımsız bölümden oluşan; bağımsız bölümleri (c), (ç), (d), (e), (f) ve (g) kişilerine ait olan ve her bağımsız bölüm için 50/300 arsa payı belirlenen (Y),

• 400 m² taban alanlı, (h) kişisine ait olan ancak hakkında satın alma talebinde bulunulmayan (Z)

yapıları bulunmaktadır.

Satılacak alanın belirlenmesi

Taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunduğundan her yapı için kural olarak en fazla 600 m² alan satılabilir. Buna göre üç yapı için satılabilecek temel alan:

600 m² × 3 = 1.800 m²’dir.

Satılacak temel alanlar ayrıldıktan sonra taşınmazda kalan bölüm:

2.250 m² − 1.800 m² = 450 m²’dir.

Taşınmazın yüzde kırkı:

2.250 m² × %40 = 900 m²’dir.

Satış dışında kalan 450 m², taşınmazın toplam yüzölçümünün yüzde kırkından azdır. Bu nedenle kalan bölüm de talep üzerine satışa konu edilebilir.

İlave alanın yapılar arasında paylaştırılması

Yapıların toplam taban alanı:

200 m² + 300 m² + 400 m² = 900 m²’dir.

Kalan 450 m²’lik bölüm, her yapının taban alanının toplam yapı taban alanına oranına göre paylaştırılır.

(X) yapısına eklenecek alan:

450 m² × 200/900 = 100 m²

(Y) yapısına eklenecek alan:

450 m² × 300/900 = 150 m²

(Z) yapısına eklenecek alan:

450 m² × 400/900 = 200 m²

Buna göre her yapı için satılabilecek toplam alan şöyledir:

Yapı	Taban alanı	Satılacak temel alan	Satılacak ilave alan	Hesaplanan toplam alan
(X)	200 m²	600 m²	100 m²	700 m²
(Y)	300 m²	600 m²	150 m²	750 m²
(Z)	400 m²	600 m²	200 m²	800 m²
Toplam	900 m²	1.800 m²	450 m²	2.250 m²

Tablodaki 2.250 m², bütün yapılar için hesaplanan alanların toplamıdır. Z yapısının sahibi satın alma talebinde bulunmadığından fiilen satışa konu edilecek alan, X ve Y yapıları için hesaplanan toplam 1.450 m² ile sınırlıdır. Z yapısı için hesaplanan 800/2250 pay başka hak sahiplerine dağıtılmaz.

(X) yapısındaki hak sahiplerine yapılacak satış

(X) yapısı için satılabilecek toplam alan 700 m²’dir. Yapı, (a) ve (b) kişilerine eşit oranlarda ait olduğundan bu alan iki hak sahibi arasında eşit olarak paylaştırılır:

700 m² ÷ 2 = 350 m²

Buna göre taşınmazın;

• 350/2250 payı (a) adına,

• 350/2250 payı (b) adına

satışa konu edilir.

(Y) yapısındaki hak sahiplerine yapılacak satış

(Y) yapısı için satılabilecek toplam alan 750 m²’dir. Yapıdaki altı bağımsız bölümün her biri 50/300 oranında eşit arsa payına sahip olduğundan her bağımsız bölüme düşen alan:

750 m² × 50/300 = 125 m²’dir.

Buna göre taşınmazın;

• 125/2250 payı (c) adına,

• 125/2250 payı (ç) adına,

• 125/2250 payı (d) adına,

• 125/2250 payı (e) adına,

• 125/2250 payı (f) adına,

• 125/2250 payı (g) adına

satışa konu edilir.

Satış şartlarının gerçekleşmesi ve satış bedelinin ödenmesi hâlinde bu paylar hak sahipleri adına tapuya tescil edilir.

(Z) yapısı yönünden sonuç

(Z) yapısı için satılabilecek toplam alan 800 m²’dir. Satın alma talebinde bulunulmuş olması hâlinde taşınmazın 800/2250 payının (h) adına satılması gerekirdi.

Ancak (h) kişisi satın alma talebinde bulunmadığından bu pay yönünden herhangi bir satış ve tescil işlemi yapılmaz.