Muhdesat kelime anlamı itibarıyla sonradan meydana gelmiş yapılar, şeyler anlamını taşımaktadır. Başka bir deyişle muhdesat, bir taşınmaz üzerinde bulunan ağaç, bina veya kuyu gibi yapılardır.  Aslında bu yapılar taşınmazın bütünleyici parçası olur. taşınmazın bütünleyici parçası olduğu için de bunları taşınmazda ayrı olarak düşünemeyeceğiz. Bu bağlamda taşınmazın satımı gündeme geldiğinde bütünleyici parçalarda taşınmaz ile birlikte satılacak ancak bu muhdesatlar kime aittir. Söz gelimi taşınmazdan birden çok paydaş veya ortak varsa hepsinin mi sayılacak. Bu gibi uyuşmazlıklarda muhdesatın tespiti davaları gündeme gelecektir. Bu davaya geçmeden önce;

Türk Medeni Kanunun 684. Maddesi uyarınca “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.

Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.” Şeklindeki hükmü ile görüldüğü üzere bütünleyici parça o taşınmaz ile birlikte satılacaktır.

Bu kanun metninden hareketle muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının niteliği kısaca; arazi üzerindeki bütünleyici parçasının kime ait olduğunun belirlenmesi noktasında hizmet veren bir dava türüdür.

Muhdesatın aidiyeti davası şu hallerde açılabilir; ortaklığın giderilmesi davası mevcut ise, kamulaştırma işlemine başlanmış ise veya kentsel dönüşüm uygulamasının varlığı halinde davacının bu davayı açmakta hukuki yararı bulunduğundan muhdesatın tespiti davasını açabilir. Ancak uygulamada muhdesatın tespiti davası genellikle ortaklığın giderilmesi davalarında gündeme gelmektedir. Örneğin arsa üzerinde 3 katlı bir bina yapılmış veya 40 metre derinliğinde kuyu kazdırılmış. Elma bahçesidir ağaçlar ve bahçenin etrafındaki duvarlar yapılmıştır. Ortaklardan birinin iddiası bunları kendisinin yaptığıdır. Böyle bir uyuşmazlık olduğunda mecburen dava yoluna gidilecektir.

Davada Taraflar

Öğretide ve uygulamada kararlık kazanan görüşlere göre muhdesatın tespiti davasında davalı taraflar; arsa üzerindeki muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini kabul etmeyen paydaşlar veya ortaklar olacaktır. Muhdesatın davacıya ait olduğunu açıkça kabul eden tapu malikleri davalı olarak gösterilmeyecektir.

Görevli Mahkeme

Muhdesatın aidiyeti davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Öncesinde ortaklığın giderilmesi davası açılmış ise Sulh Hukuk Mahkemesi muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden tarafa süre verir muhdesatın tespiti davası açması yönünde böylelikle Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan ortaklığın giderilmesi davası bekletici mesele yapılacaktır. Muhdesatın aidiyeti davasının bitiminde ortaklığın giderilmesi davasına kaldığı yerden devam edilecektir.

Muhdesatın Aidiyeti Nasıl İspat Edilir

Öncelikle ispat yükü genel hukuk kuralı gereği iddia eden kişi iddiasını ispatla mükelleftir ilkesinden hareketle davacı taraf bunu ispat etmesi gerekecektir. Şöyle ki;

1- Tanık dinletebilirsiniz.

2- Arsa üzerinde bir bina mı yaptırdınız bu işi yapan firmadan faturaları mahkemeye sunabilirsiniz. Veyahut zamanında elma ağaçları ekmiştiniz. Bunların fidelerini aldığınız yeri hem tanık olarak hem de varsa yine faturalar ispat aracı olarak kullanılabilir.

3- Arazinin bir bölümü üzerinde bina yaptığınızı varsayalım. Belediye’ye gidip efendim benim şu arazide yapım var emlak vergisini ödemek istiyorum oraya kaydı mı yapınız diye beyanda bulunmuşsanız belediyeden bu evrakı temin edip mahkemeye sunabilirsiniz.

Muhdesatın Tespiti Davasında Zamanaşımı

Öngörülmüş bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Tek bir hususa dikkat etmek gerekiyor. Yukarıda da izah ettiğimiz üzere ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra paydaşlardan ve ortaklardan birinin muhdesat iddiası gündeme gelirse. Ortaklığın giderilmesi davasının hakimi o paydaşa muhdesatın aidiyeti davasını açması için kesin süre verecektir. Bu sürede dava açılmazsa muhdesat iddiası dinlenilmeyecektir.

Bütünleyici Parça Dışında Kalan Teferruatlar Bakımından Tespit Davası Açılma İmkanı

Muhdesatın niteliğinin; kalıcı yapılar, bitkiler ve kaynakların girdiğini yani bütünleyici parçası olduğunu yukarıda belirttik.

Bir de bütünleyici parça dışında kalan teferruatlar için ne yapmamız gerekir. Söz gelimi; mevcut bir muhdesata sonradan yapılan imalatlar yeni bir muhdesat meydana getirme sayılmayacağı gibi, bu amaçla yapılan giderler de mevcut muhdesata değer kazandıran faydalı ve zorunlu giderlerdendir. Ama bunlar aynı zamanda bütünleyici parçalar açısından teferruat niteliğindedir.

Bu nitelikteki eşyalar yönünden muhdesat aidiyeti davası açılamayacağı malumunuzdur. İşte bu gibi durumlarda koşullarının varlığı halinde TBK 77 ve devam eden madde hükümleri uyarınca sebepsiz zenginleşme kurallarına göre istenebilecektir.  Örneğin daha önce taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatların üzerine çatı yapılması veya mevcut çatının tamiri gibi imalatların masrafını sebepsiz zenginleşme hükümlerince talep edebileceksiniz.

Muhdesatın Aidiyeti İle İlgili Yargıtay Kararları

Ortaklığın giderilmesi davasında davalının muhdesat iddiası değerlendirilmeden bir hüküm verilmesinin hatalı olduğu (Y7HD. 2023/5034 E. – 5998 K.)

Muhdesatların aidiyetleri konusunda tarafların ittifak edip etmedikleri üzerinde durulması, ittifak etmiyorlarsa muhdesat iddiasında bulunan davalılara bu konuda dava açmak üzere süre verilmesi ve dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi gerektiği. (Y14HD. 2021/4310 E. – 1045 K.)

Muhdesat hususunda ortaklar arasında anlaşma varsa arz ve muhdesatın değeri üzerinde oran kurularak satıştan elde edilecek paranın muhdesata isabet eden oranı muhdesat sahibine verilip kalan kısım ortaklar arasında payları oranında dağıtışması, anlaşma yoksa taşınmaz bütün olarak değerlendirilip elde edilecek bedelin paydaşlara payları oranında dağıtılması gerektiği halde mahkemece muhdesat durumu gözetilmeden karar verilmesinin isabetsiz olduğu. (Y7HD. 2023/2021 E. – 4336 K.)

Muhdesat iddiası davacı tarafça kabul edilmediğine göre muhdesat iddiasında bulunan davalılara bu konuda dava açmak üzere süre verilmesi ve dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi gerektiği. (Y7HD. 2023/2199 E. – 3020 K.)

Muhdesat konusunda bütün paydaşlar ittifak etmiş bulunduğundan yasal ilkeler doğrultusunda muhdesat oranı tespit edilerek bu oranda satış bedelinin davacıya kalan miktarın ise tüm paydaşlara ödenmesine karar verilmesi gerektiği. (Y7HD. 2022/2785 E. – 3520 K.)

Muhdesatın aidiyeti davasında hukuki yarar; kadastro yenileme tutanağı, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının mevcudiyeti, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabulü gerekir. (Y7HD. 2022/4485 E. – 2647 K.)

Muhdesatın tespiti istemli davalar tespit davası mahiyetinde olduğundan tapu kayıt maliki dışındaki üçüncü kişi konumunda olan alacaklı davacının dava açmasında hukuki yararının bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekir. (Y7HD. 2022/4216 E. – 2603 K.)

Kat mülkiyetine geçmekle arz ile muhdesat arasında bağlantı kalkacağından var ise tapu iptal ve tescil davası yolu ile sorunun çözümü gerektiği davacının tespit davası açmakta hukuki yararı bulunmadığı bu sebeple davanın reddi gerekir. (Y7HD. 2021/3401 E. – 934 K.)

Dava konusu taşınmazın tespit edilen toplam değerinin ne kadarının arza, ne kadarının muhdesata isabet ettiğinin yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenmesi ve muhdesata isabet eden kısmın muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan kısmın ise tapu kaydı ve mirasçılık belgesindeki payları oranında tüm paydaşlara dağıtılması gerekir. (Y14HD. 2021/3107 E. – 1323 K.)

Muhdesatla ilgili açılan aidiyet davasının kesinleşmesinden sonra bilirkişilerce oranlama kurulması ve satıştan elde edilecek gelirim bu oranlara göre paylaştırılması ve bu hususun açıkça hükümde gösterilmesi gerekir. (Y14HD. 2019/5262 E. – 5588 K.)

Bilirkişi raporunda muhdesat oranı hesaplanmışsa da hüküm sonucunda satış bedelinin dağıtılmasında muhdesat oranı dikkate alınmadan karar verilmesinin isabetli görülmediği. (Y7HD. 2021/3278 E. – 2088 K.)

Arzın ve muhdesatın değerlerinin ayrı ayrı tespit edilmesi gerekir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arzın ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenir. satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesinde bu oranlar esas alınarak yapılır. Ve muhdesata isabet eden kısmın muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedelin ise payları oranında paydaşlara dağıtılır. (Y14HD. 2020/4122 E. – 3782 K.)

Muhdesatı meydana getiren paydaşa ödenecek miktarın, muhdesat vücuda getirildiği tarihte, bunu yapılması için harcanan para ile sınırlı değildir. (İBK 22.02.1991- 1 E. – 1 K.)

Muhdesat niteliğindeki yapı, bina şeklinde bir ev olabileceği gibi bütünleyici parça niteliğinde herhangi bir yapı da olabilir. Doktrinde de teknik kullanılarak arazinin üstüne veya altına bağlanan her şeyin, duvarların, köprülerin, su arklarının, direklerin, demirlerin, demiryolunun, toprağın altında yapılan galerilerin, sığınakların, depoların da bu anlamda yapı olacağı ifade edilmiştir. Hatta Yargıtay da bir kararında çevre duvarını dahi muhdesat kavramı içinde değerlendirmiştir (Y.14.HD., T. 17.1.2019, E. 2016/3977, K. 2019/491). 

Yargıtay, bir kararında plastik ve cam seraların muhdesat niteliğinde olduğuna kanaat getirmiştir (Y. 5. HD. T. 17.12.2018 E. 2017/10147 K. 2018/25019).