2018 yılında İmar Barışı adıyla bilinen kanuni düzenleme pek çok yönden tartışma yarattı. Düzenlemenin kanun yapma tekniğine aykırı yönleri sebebiyle hukuk tekniği açısından pek çok sorun ortaya çıkaracağı en baştan belliydi. Düzenlemenin çevre, şehircilik ve sağlıklı yapılaşma yönlerinden taşıdığı riskler bir yana en temel Anayasal ilkeler bakımından bile tuhaf sonuçlar doğurduğunu daha önce birkaç yazıda ele almıştık. (https://www.hukukihaber.net/imar-barisi-yapi-kayit-belgesi-hakkindaki-teklifin-hukuki-degerlendirilmesi-1)
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 2023’ün başında vermiş olduğu bir kararla imar barışından kaynaklanan hukuk girdabında yeni bir aşamaya geçmiş bulunuyoruz. Bu kararın verilmesine neden olan şey İzmir Bölge İdare Mahkemesi ile Ankara Bölge İdare Mahkemesinin sit alanlarında yer alan yapılar için imar barışı kapsamında verilen yapı kayıt belgeleri hakkında vermiş oldukları farklı kararlardır. Aşağıda imar barışının genel bir değerlendirmesini yaptıktan sonra İDDK’nın kararına sebep olan bu farklı yargı kararlarını ele alacak, ardından İDDK’nın vermiş olduğu kararı ana hatlarıyla aktaracak ve karar sonrası yaşanabilecek muhtemel gelişmelere dair bazı tespitlerde bulunacağız.
GENEL DEĞERLENDİRME
İmar Kanununa eklenen Geçici 16. maddenin gerekçesinde İmar Barışının amacı, Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması olarak belirtilmiştir. Yapı Kayıt Belgesinden elde edilecek gelirin genel bütçeye gelir kaydedilmesi, bu gelirin de şehirlerin yeniden inşası ve imarında kullandırılması amaçlanmıştı.
Peki İmar Barışı kentsel dönüşümü kolaylaştırdı mı? Cevap çok net bir “Hayır”dır. Hatta tam tersine kentsel dönüşümü zorlaştırdığını söyleyebiliriz. İmar barışının ve kentsel dönüşümün bir arada olması mümkün değildir. Düzenleme sonrasında da gördük ki imar barışıyla kaçak yapısı legal hale getirilenler ekseriyetle kentsel dönüşüme girmeye sıcak bakmıyorlar. İlk düğmenin yanlış iliklendiği buradan anlaşılıyor.
Geçici 16. madde Yapı Kayıt Belgesini iki bölümde düzenlemektedir. İlk olarak yapı kayıt belgesi ile ilgili hükümler düzenleniyor, ikinci kısımda ise yapı kayıt belgesi bulunan yerlerin satışına ilişkin hükümler yer alıyor. Maddede yapı kayıt belgesi alınacak alanlarla ilgili pek bir sınırlama getirilmemişti. Satılmayacak alanlarla ilgili olarak da detay verilmemişti. Şuan için dahi belediye mülkiyetindeki parsellerin nasıl satılacağına dair herhangi bir hukuki düzenleme bulunmuyor. Dolayısıyla da farklı uygulamalar ortaya çıkıyor. Nitekim bazı yerlerde belediye mülkiyetindeki parseller izdüşüm hesabıyla satılırken, bazıları çekme mesafeleri uygulanıyor.
İmar Kanunu Geçici 16. maddede özel mevzuatı bulunan Boğaziçi ile Gelibolu Tarihi Alanı Yapı Kayıt Belgesi alamayacak yerler arasında sayılsa da bunların dışındaki özel nitelikli alanların hiçbiri istisna olarak zikredilmemişti. Ancak anılan iki alan haricinde herhangibir istisna yer almamasına rağmen, tarım alanları, orman alanları, meralar, sit alanlarında alınan Yapı Kayıt Belgelerinin durumuyla ilgili bir tereddüt yaşandı. Gerek idareler gerekse yargı yerleri yavaş yavaş bu konu yorumlamaya başladı. Ormanda, merada, kıyıda bulunan yapılar hakkında düzenlenen Yapı Kayıt Belgeleri için dahi birçok tartışma yaşandığını, farklı kararlar verildiğini gördük.
Bütün bu tereddütler, tartışmalar, farklı uygulama ve kararlar geçici 16. Maddenin hazırlanışında kapsamlı ve derin bir tartışmanın yürütülmediğini göstermektedir. Eğer en başından güzelce tartışılıp, boşluk ve yoruma açık noktaları minimuma indirilseydi, ihtilaflar asgari düzeyde tutulabilirdi. En kritik ve temel noktalar açıklığa kavuşturulmadan bir yasal düzenleme yoluna gidildiğinden herkesin farklı bir yorum geliştirmesi kaçınılmazdı. Esasında meselenin çözümü gayet basitti. Düzenlemenin istisnası olarak “özel kanunlara tabi yerler” ibaresi kanun metninde yer almış olsaydı. Şuan karşı karşıya olduğumuz karmaşa hiç yaşanmayacaktı. Şu an için binlerce idari görevli, avukat ve yargıç enerjisini bu yanlış düzenlemenin yarattığı kaostan kurtulmaya sarf etmekte. Adeta bir hiç uğruna kendi kendimizle kavga ediyoruz. Düzenlemenin üzerinden yıllar geçmiş olmasına rağmen belli bazı alanlarda yapı kayıt belgesi olur mu olmaz mı tartışması yürütüyor. Hali hazırda alınmış yapı kayıt belgelerinin akıbetinin ne olacağını kestirmeye çalışıyoruz.
Mevcut tartışmalarla ilgili asıl sıkıntı “Geçici 16. Maddede sayılan alanlar dışındaki özel nitelikli alanlarda yapı kayıt belgesi geçerli olmaz.” Cümlesini rahatlıkla kuramıyor olmamız. Bunun yanında Geçici 16. Maddede sayılan alanlar dışındaki özel nitelikli alanlarda yapı kayıt belgesinin geçerli olduğunu söyleyen veya buna kapı aralayan bazı veriler mevcut:
Anayasa Mahkemesi’nin 04.12.2019 tarih ve E:2019/109, K:2019/91 sayılı kararında; 2863 sayılı Kanun kapsamında korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescil edilmiş bir yapı için alınan yapı kayıt belgesinin dava konusu yapının kullanımına imkân sağladığı ifade edilmiştir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün “3194 Sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. Maddesi (İmar Barışı) Uyarınca Yapılacak Olan İşlemler” Konulu 06.07.2018 tarih ve 2018/8 sayılı Genelgesinin 9. sayfasında; özel kanunlara (6306 sayılı Kanun, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, Orman Kanunu, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) tabi olan alanlarda bulunan taşınmazlarla ilgili olarak Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu belirtilmiştir.
Aynı şekilde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığında imar barışı işlemlerini yürütmekle görevli olan Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 11.10.2019 tarih ve E.238362 sayılı yazısında da; “Özel Kanunlar (Kıyı, Orman, Mera, Toprak Koruma, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) kapsamında kalan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınabilir.” denilerek, özel kanunlara tabi alanlarındaki yapılara yapı kayıt belgesi verilebileceği belirtilmiştir.
Bakanlığın resmi internet sitesinde sıkça sorulan sorular kısmında bulunan, “Özel Kanuna tabi alanlarda alınan Yapı Kayıt Belgeleri geçerli midir?” sorusuna verilen cevap ise şu şekildedir:
“…Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun ile 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecek olup, belirtilen Kanunlar dışında herhangi başka bir Kanun (mesela 775 sayılı Kanun veya Mera Kanunu) uyarınca verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise, Yapı Kayıt Belgesi bahse konu cezaların veya kararların iptalini sağlamayacaktır. Yani, Özel Kanunlar (Orman Kanunu, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi) kapsamında kalan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak Geçici 16 ncı madde hükmünden faydalanılması mümkün olmakla birlikte, Özel Kanuna tabi alanlarda bulunan yapılar hakkında bu Özel Kanunlar veya 3194 ve 2960 sayılı Kanunlar dışındaki diğer Kanunlar uyarınca veya herhangi bir Mahkemece verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise alınan Yapı Kayıt Belgesi bu kararların uygulanmasına engel teşkil etmeyecektir.
…Özel Kanunlarda yıkım ve para cezası verilmesi konusunda 3194 sayılı Kanun hükümlerine göre işlem yapılacağı belirtiliyor ise, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar hakkında 3194 sayılı Kanuna göre yıkım kararı ve para cezası verilmesi yönünde işlem yapılamayacağından, ceza hükümleri bakımından 3194 sayılı Kanuna atıf yapan Özel Kanun hükümlerine göre de Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar hakkında yıkım kararı alınamayacak ve para cezası verilemeyecektir...”
Kanunun iki alan haricinde bir istisnaya yer vermemesi ve idarenin özel kanunlarla korunan alanlardaki yapılara yapı kayıt belgesi verileceği yönündeki açık iradesi sonucunda bazı yerlerde yolda kalan yerlere dahi yapı kayıt belgesi verilip kat mülkiyetine geçildi. Ama bazı yerlerde yapı kayıt belgesi bulunan yapılar yıkılmayıp, imar para cezası iptal edildiyse de arsasının satışı yapılmadı veya kat mülkiyetine geçişe izin verilmedi. Özel kanunlarla korunan alanlarda yıkım, para cezaları iptal edilmekle beraber 2863 sayılı Kanuna muhalefetten ceza verildi.
Kurumlar ve mahkemeler genel itibarıyla kültür ve tabiat varlıklarını, yasaya rağmen koruma iradesi sergileyerek bu alanlarda yapı kayıt belgesinin geçerli olmayacağı yönünde kararlar aldılar.
Nihayetinde imar barışı yürürlüğe girdikten beş yıl sonra Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarından izin alınmadan, III. derece arkeolojik sit alanında kalan taşınmazlarda inşa edilen yapılara, 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgelerinin, anılan yapılar yönünden dikkate alınıp alınamayacağı hususundaki farklı kararlar arasındaki aykırılığı gidermek için verilen Danıştay İdari Dava Dairelerinin kararıyla birçok farklı uygulama giderileceğe benziyor. Ama bir o kadar geç kalındığı da meydanda. Beş yıl sonra gelinen bu noktada düzenlemenin sebep olduğu pek çok zarar hesaba katıldığında başladığımız yerden daha bile geride olabiliriz.
Anlaşılan o ki; 2018’den sonra yapı kayıt belgesi alıp yapı yapanların durumu ne ise korunan alanlardaki yapı kayıt belgesi sahipleri aynı sonuçlarla karşılaşacak. Yapı kayıt belgesinin iptalinin sonuçları hakkındaki makalemiz için. (https://www.hukukihaber.net/yapi-kayit-belgesinin-iptali-ve-sonrasindaki-surec)
DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRESİ KURULU KARARI (E: 2023/7 K: 2023/8 T: 07.03.2023)
İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi 24/11/2020 tarih ve E:2020/1260, K:2020/1528 sayılı kararında:
Kesin yapı yasağı bulunmayan, koruma kurulundan izin alınmak suretiyle de olsa yapı yapılabilecek bir alanda (III. derece arkeolojik sit) ruhsatlı bina üzerine, ruhsatsız yapılan ilave yaşama alanı için yapı kayıt belgesinin geçerli sayılarak, işleme konu yapının korunması gerekirken, yerin salt III. derece arkeolojik sit alanında kaldığından bahisle, yapı kayıt belgeli imalatın, belediyesince yıkılması yolunda alınan koruma bölge kurulu kararında hukuki isabet bulunmadığı gerekçesiyle, istinafa konu kararın kaldırılmasına ve dava konusu işlemin iptaline kesin olarak karar verilmiştir.
Ankara Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesinin 25/09/2019 tarih ve E:2019/847, K:2019/1560 sayılı kararının özeti:
3194 sayılı Kanun kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eki projelerine aykırı olarak imal edilen yapılara geçici hukuki koruma sağlamak üzere verilen bir belge olduğu, 2863 sayılı Kanun kapsamında kalan alanlarda imal edilen yapılara havi bir düzenleme olmadığı, 2863 sayılı Kanun’un tarihi ve kültürel mirasların korunmasına yönelik özel düzenleme içerdiği, bu Kanun uyarınca, bu alanlar içerisinde izin alınmadan yapılan inşai faaliyetler için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğine karar verilmiştir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun değerlendirmesi:
Hem İmar Kanunu’nun 4. maddesi, hem özel kanun olan 2863 sayılı Kanun’un amacı ile tarihi ve kültürel mirasın korunması ve geleceğe aktarılmasının önemi, hem de imar barışına ilişkin işlemlerin yürütülmesinde yetkili olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın görüş yazıları birlikte değerlendirildiğinde, korunan yerler açısından, Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurulun’dan izin alınmadan inşa edilen yapılar hakkında yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği, düzenlenmiş olması halinde de bu belgenin, ilgililere herhangi bir hak bahşetmeyeceği ve 2863 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemleri hukuka aykırı hale getirmeyeceği sonucuna ulaşılmıştır.
Kararların ve Mevzuatın Analizi:
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu korunan alanlardaki yapı kayıt belgelerinin geçerli olmayacağına hükmederken temel gerekçe olarak 3194 sayılı İmar Kanunu'nun " istisnalar başlıklı 4. Maddesinde " 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır." Hükmüne dayanmaktadır.
İmar Kanununa eklenen Geçici 16. madde bu istisnalar içerisinde sayılan alanlardan sadece 2960 sayılı Yasa ve 6546 sayılı Yasanın 2/1-e bendinde belirlenmiş tarihi alanlardaki yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenemeyeceğini açıkça belirtmiş ve fakat 2863 sayılı Yasa ve 4. Maddedeki diğer özel yasalardan bahsedilmemiştir.
Yani aslında 4. Maddede sayılan istisnalardan sadece bazılarına yer verilmesi bir istisna hükmü olan İmar Kanunu 4. Maddeye Geçici 16. Madde ile istisna getirilmesi anlamına gelir. Bu anlamda Geçici 16. Madde istisnanın istisnasıdır.
SONUÇ:
Henüz beş yaşında olan bu son imar barışı düzenlemesinin acelecilikten, özensizlikten, ve hatta iş bilmezlikten kaynaklanan, sorun çözmekten çok yeni sorunlar yaratan yapısı, kuşkusuz Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun verdiği son birleştirme kararıyla bir nebze daha düzeltilmiştir. Fakat yine de hem yapı sahiplerini hem de konunun uzmanı hukukçuları meşgul edecek pek çok soru cevapsız bırakılmıştır.
Mesela ilgili kurumlar karara konu bölgelerde tarama yapıp yapı kayıt belgelerinin iptali için dava açacaklar mıdır?
Korunan alanlarda izin verilen nitelikteki yapıları yapı kayıt belgesi koruyabilecek midir?
Sit alanındaki yapı kayıt belgesi hakkındaki iptal davasını kazanıp hüküm kesinleşmişse yargılamanın yenilenmesi söz konusu olacak mıdır? Ya da kazanılmış hak mı sayılacaktır?
Bu soruların kolay cevaplanamaması yasanın herkesçe eşit uygulanmadığı kaygısına yol açacaktır. Herkes için eşit olmayan yasanın adil olduğu da söylenemeyeceği için bu kaygı yersiz değildir. Üstelik bu kaygıdan daha da korkutucu olan devletin vatandaşa verdiği sözlerden cayarak bütün sorumluluğu vatandaşın omuzlarına yüklemesidir.
Var olan düzenlemeyi yorumlara boğarak mantığa bürümeye çalışmak o an için bir nebze işe yarar gibi görünse de aslında nereden kaynaklandığını hiç kavrayamadığından uzun vadede sorunu asla çözemez. Aslında yeni bir imar düzenlemesi yapılırken atılması gereken ilk adım daha önceki benzer düzenlemelerin eksileri ve artılarıyla gözden geçirilmesi ve benzer kanun düzenlemelerinin yazımı ve akıbeti konusunda uzmanlaşmış kişilerden kanun komisyonu görevlilerinden istifade edilebilirdi. Yani daha önceki benzer düzenlemelerin yol açtıkları ihtilaflar, neden oldukları sağlıksız durumlar vb. ön görülerek en baştan giderilebilirdi.
Kanunlarla düzenlenen konuları dahi artık nasip kısmet kapsamında değerlendirmek istemiyorsak, bu kadar çok muhatabın hayatını doğrudan etkileyecek konularda hızlıca iki satır yazı karalayarak mecliste bir yasa düzenlemesine kalkışmaktan vazgeçmemiz gerekiyor. Konunun önünü arkasını bilmeden, istisnaları hesaba katmadan, düzenlemenin yol açabileceği sonuçları öngörmeden bir mevzuat hazırlamaya kalkışmak yarardan çok zarar getirecek, hukuki açıdan sıkıntılı bir durum yaratır. Tıpkı şahit olduğumuz bu son imar düzenlemesinde olduğu gibi. Kuşkusuz anı kurtardık fakat meçhul bir gelecekte neler kaybedeceğimizi hiç düşünmeden…
Av. Gökhan BİLGİN & Av. Arb. Kübra BİLGİN
