Su Baskınından Sorumluluk

Ev veya apartmanda yaşayan birçok kişi, zaman zaman su sızıntısı sorunuyla karşılaşabilir. Üst kattan alt kata akan su, hem maddi hem de manevi sıkıntılara yol açabilir. Böyle bir su sızıntısı yaşadığında akıllara ilk olarak sorumluluk kimde ve zararı kim karşılar, alt kata akan sudan kim sorumlu olduğu gelir. Su baskınının çok çeşitli nedenleri olabiliyor. Çok sayıdaki olasılık arasından baskının kaynağını bulmak zor olabileceği için tüm olasılıkları tek tek gözden geçirmek gerekiyor.

Haksız fiilden kaynaklanan tazminat davalarında kural olarak gerçek zarar ilkesi geçerli olup, Borçlar Kanunu uyarınca zararın kanıtlanması davacı tarafa, hükmedilecek tazminatın kapsam ve miktarının belirlenmesi ise hakime aittir. Su hasarının sorumluluğu hasarın kaynağına göre değişir. Üst kattan gelen sızıntılarda üst kat sahibi veya kiracısı, ortak alanlardaki tesisattan kaynaklanan sorunlarda apartman yönetimi sorumlu tutulur. Kiracıların kendi ihmallerinden kaynaklanan su zararlarında sorumluluk kiracıya aittir. Bina yapısal sorunlardan veya dış etkenlerden kaynaklanan hasarlarda ise mülk sahibi yükümlülük taşır.

Kısaca kural; sızıntı üst katın bağımsız bölüm iç tesisatından ise çoğunlukla üst kat maliki (kusuru varsa kiracı) sorumlu olur. Sorun ortak alan/kolon borularından ise apartman yönetimi ve tüm kat malikleri payları oranında sorumludur. Bu ayrımın dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşuluk hukuku ilkeleridir.

Su Baskınından Sorumluluk

Sızıntının Nereden Kaynaklandığının Tespiti

Su sızıntısının kaynağının belirlenmesi, yaşanacak zararın kimin sorumluluğunda olduğunu anlamak için çok önemlidir. Bu aşamada, ilk olarak su sızıntısının tam olarak nereden geldiğini tespit etmek gerekir. Üst kat komşusunun banyosu, yan dairenin mutfağı veya ana binanın ortak tesisatı gibi farklı kaynaklardan su sızıntısı olabilir.

Bağımsız bölüm ve ortak alan ayrımı, su sızıntısı durumunda kimin sorumlu olduğunu belirlemede anahtardır. Bağımsız bölüm, kat mülkiyetine sahip olan kişiye özel kullanılan alanlar; yani daire, ofis gibi kişisel kullanımda olan yerlerdir. Ortak alanlar ise apartmanın tüm maliklerine/dairesine ait ve birlikte kullanıma açık olan alanlardır. Örneğin, ana su boruları, asansör, çatı, merdiven boşlukları gibi yapının temel ortak bölümleri buna dahildir.

Eğer sızıntı bağımsız bölümdeki bir tesisattan kaynaklanıyorsa, o bağımsız bölümün maliki veya kullanıcısı sorumludur. Ortak alanlardaki tesisatlardan gelen sızıntılarda ise sorumluluk apartman yönetimi ve tüm kat maliklerine aittir. Bu ayrım, sorunun kim tarafından çözüleceğini ve masrafların kim tarafından karşılanacağını belirler.

Bağımsız bölüm yani bir dairenin içinden kaynaklanan su sızıntısı, genellikle o dairedeki tesisat borularından, musluklardan veya peteklerden meydana gelir. Suyun kaynağına göre ödeme sorumluluğu belirlenir. Bağımsız dairelerdeki tesisattan kaynaklanan problemlerde, hasarın çıktığı dairenin sahibi masrafları üstlenir. Kiracıların kendi ihmalinden kaynaklanmayan su sızmaları için ev sahibi sorumludur. Örneğin eskimiş tesisattan kaynaklanan sorunlarda tamirat masraflarını mülk sahibi karşılar. Ancak vanayı açık unutma gibi kullanıcı hatlarında kiracı sorumlu tutulur. Eğer üst kattaki komşunun dairesinde bulunan bir arızadan dolayı alt kata su sızıntısı oluşuyorsa, öncelikli sorumluluk o dairenin sahibine veya kiracısına aittir. Su sızıntısı banyodan, mutfaktan veya herhangi bir iç tesisattan oluşuyorsa, bunun tamiri ve yol açtığı zararların ödenmesi için doğrudan daire sahibi veya varsa kiracısı sorumlu tutulur.

Bu gibi durumlarda alt kata zarar veren komşunun, oluşan maddi hasarı karşılaması gerekir. Eğer kiracı yaşıyorsa, tesisat kullanımıyla ilgili meydana gelen bir arıza ise genellikle kiracı sorumlu olur. Ama borulardaki eskime veya tadilatla ilgili bir sorun varsa, ev sahibi sorumludur. Sızıntının nereden kaynaklandığının tespiti çok önemlidir. Kiracının herhangi bir kusuru olmadan, yani aynı daireyi başka bir kişinin kullanması durumunda da aynı sorunların ortaya çıkacağı anlaşılıyorsa, su tesisatının yıllarca kullanılmış olmasından kaynaklanan yıpranma dolayısıyla su baskını meydana gelmişse, bu durumda zararı ev sahibi karşılamalıdır. Kiracının eşyaları zarar görmüşse, bu zarar da ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.

Ortak tesisat, genellikle bina içindeki kolon boruları, ana su hattı veya kalorifer tesisatı gibi tüm daireleri ilgilendiren sistemlerdir. Eğer su sızıntısı bu tesisattan kaynaklanıyorsa, sorumluluk ev sahibi veya kiracıya değil, apartmanın tüm kat maliklerine yani bina yönetimine aittir. Ortak tesisatta oluşan bir arıza binadaki herkesin maddi yükümlülüğünde olur. Masraflar genelde apartman aidatı üzerinden ya da ortak bütçeden karşılanır. Su baskını apartmanın ortak tesisatından kaynaklanıyorsa, tüm daire sahipleri zarardan sorumludur. Bu durumda, açılacak tazminat davası apartman yönetimine veya tüm daire sahiplerine karşı açılabilir. Daire sahipleri dava edilecekse, bütün daire sahiplerinin belirtilmesi zorunludur.

Apartman yönetimi onarımlar için hızlıca harekete geçmelidir. Eğer yönetim ilgisiz kalırsa, zarar gören daire sakinleri bireysel olarak tamir ettirip, masrafları kat maliklerinden talep edebilir. Ortak alanlar ve tesisata ilişkin sorumlulukların detayları Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça yer alır.

Yapısal kusur; binanın inşaatı sırasında yapılan hatalar veya yetersiz malzeme kullanımı nedeniyle ortaya çıkan problemlerden kaynaklı sızıntılardır. Ayrıca çatlak, eksik yalıtım, yanlış döşenmiş borular gibi sorunlarda müteahhitin doğrudan sorumluluğu bulunur. Eğer bina yeni yapılmışsa ve henüz iskan alındıysa, bu tür arızalardan dolayı ilk beş yıl boyunca (gizli ayıp süresi) müteahhit sorumlu tutulur.

Bu durumda zarar gören kişiler veya apartman yönetimi, direkt olarak müteahhitte başvurup onarım ve tazminat talebinde bulunabilir. Eğer müteahhit sorunla ilgilenmezse, mahkemeye başvurarak hakkınızı arayabilirsiniz. Yargıtay kararlarında da yeni yapılarda karşılaşılan ciddi su sızıntısı ve küf gibi yapısal kusurlarda “müteahhitin sorumlu olduğu” net şekilde belirtilmiştir.

Kullanım hatası, tesisatı yanlış kullanmak, temizliği ihmal etmek, boruları kırmak, muslukları açık bırakmak gibi kişisel dikkatsizlik sonucunda ortaya çıkan su sızıntılarıdır. Böyle bir durumda sızıntıdan tamamen daire sakini yani o evde yaşayan kişi sorumlu olur. Özellikle kazara oluşan sızıntılar, örneğin çamaşır makinesi hortumunu yanlış takmak veya musluğu açık unutmak gibi konular tamamen kişisel sorumluluktur.

Eğer kasten veya ihmal sonucu komşuya zarar verilirse, mağdur kişi zararın ödenmesi için doğrudan komşusuna başvurabilir. Hatta bazı kötüniyetli durumlarda, maddi tazminatın yanı sıra manevi tazminat davası açılması dahi gündeme gelebilir. Kullanım hatasından doğan sızıntılarda, zararın büyüklüğüne göre sigorta şirketleri de devreye girebilir, ama ana sorumlu her zaman zarara yol açan kişidir.

Su sızıntılarında sorumluluğun doğru tespit edilmesi, hem hızlı çözüm hem de komşuluk ilişkileri için çok önemlidir. Bu yüzden su sızıntısının kaynağını belirlemek ve sorumluluğu netleştirmek, herkesin hakkını koruyacak adil bir yoldur.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yasal Dayanaklar :

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddeleri, apartmanda veya site yaşamında su sızıntılarında ortaya çıkan sorumlulukları açıkça belirler. Özellikle 18. ve 19. maddeler, bağımsız bölümlerin yani dairelerin ve ortak alanların hukukunu korumaya yöneliktir. Kanun, ortak kullanım alanlarının bakımından, tesisat, çatı, ana duvarlar gibi yerlerle ilgili sorunlarda kimlerin sorumlu olacağını belirlemiştir.

Bu maddeler sayesinde, sızıntının ortak alanlardan mı yoksa bir dairenin kendi tesisatından mı kaynaklandığına göre hak ve yükümlülükler ortaya çıkar. Kısacası, Kat Mülkiyeti Kanunu, hem komşuluk ilişkilerinin hem de apartman yönetiminin su sızıntılarına karşı nasıl hareket etmesi gerektiğini belirler.

KMK 18. maddesi, bağımsız bölüm sahiplerinin birbirlerine, binanın ortak alanlarına ve diğer maliklere karşı olan sorumluluklarını düzenler. Yani bir daireden kaynaklanan su sızıntısı başka bir daireyi veya ortak alanı etkilerse, bu durumda sorumluluk doğar.

KMK 19. madde ise, kat maliklerine kendi bağımsız bölümlerinde değişiklik veya tadilat yapmaları konusunda bazı kısıtlamalar getirir. Özellikle bu tür işlemler, diğer dairelere veya ortak alanlara zarar veremez. Eğer yapılan bir tadilat sonucu su sızıntısı oluşursa, sorumluluk tadilatı yapan daireye aittir.

Bu iki madde, su sızıntısı ve benzeri uyuşmazlıklarda hukuki çözümün temel dayanaklarıdır.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Sorumluluklar :

Türk Borçlar Kanunu (TBK), komşuluk hakkı ve haksız fiil hükümleriyle su sızıntısı gibi durumlarda ek koruma sağlar. TBK’ya göre, eğer bir kişinin kusurlu davranışı sonucunda başkasına zarar verilirse, zarar gören kişi, zarar verenden tazminat talep edebilir.

Özellikle TBK 49. maddesinde, "haksız fiil" kavramı yer alır. Yani bir ev sahibi ya da kiracı, kendi ihmaliyle veya kusurlu bir hareketle komşusunun dairesine zarar verirse, zararı tazminle yükümlüdür. Ayrıca TBK, zararın kapsamını, tazminat hesabını ve nasıl bir yol izlenebileceğini detaylarıyla anlatır.

Sonuç olarak, Türk Borçlar Kanunu da Kat Mülkiyeti Kanunu ile birlikte su sızıntısı olaylarında hukuki sürecin temelini oluşturur. Taraflar arasındaki uyuşmazlıkta iki kanun birlikte kullanılır ve her iki kanunda da zarar gören tarafın hakları açıkça korunur.

Sızıntı Kaynağına Göre Tazminat ve Onarım Süreci :

Maddi tazminat talebi, su sızıntısının neden olduğu zararların karşılanması için en çok başvurulan yollardan biridir. Maddi zararlar genellikle duvar, tavan, zemin, parkeler, mobilyalar, elektronik ürünler ve ev eşyalarının zarar görmesiyle ortaya çıkar. Zarar gören kişi, sızıntının kaynağını bulduktan sonra sorumlu kişiden ya da kişilerden hasar tazmini isteyebilir. Maddi tazminat talebinde bulunurken, zarar gören alanların fotoğraflanması, fatura, ekspertiz raporu ve resmi tutanaklarla belgelenmesi önemlidir. Böylece, hukuki süreçte zarar daha net şekilde ispatlanabilir.

Manevi tazminat talepleri ise daha çok su sızıntısının kişide yarattığı huzursuzluk, stres ve yaşam kalitesindeki düşüş nedeniyle gündeme gelir. Manevi tazminat istenebilmesi için zarar gören kişinin psikolojik veya sosyal açıdan ciddi olarak etkilenmiş olması gerekmektedir. Su sızıntısı yatakta uyuyamama, sürekli temizlik yapmak zorunda kalma, evi terk etmek zorunda kalma gibi sonuçlara yol açarsa, mağdur taraf mahkemeye başvurarak manevi tazminat talebini gündeme getirebilir. Ancak Türk hukukunda manevi tazminatın kabulü maddi tazminata göre daha sınırlıdır, hâkim olayın boyutuna özellikle dikkat eder.

Sigorta Şirketlerinin Rolü ve Rücu Davası:

Sigorta şirketleri, konut sigortası veya apartman sigortası kapsamında oluşan su sızıntılarında önemli rol oynar. Eğer zarar gören tarafın ya da apartmanın geçerli bir sigorta poliçesi varsa, bu durumda zarar sigorta şirketi tarafından karşılanabilir. Sigorta şirketi zararı ödedikten sonra, zararın asıl sorumlusuna karşı rücu davası açabilir. Yani sigorta şirketi, mağdurun zararını karşıladıktan sonra, sızıntıdan sorumlu olan kiracıya, ev sahibine veya apartman yönetimine ödenen miktarı geri almak için hukuki işlem başlatabilir.

Konut sigortasında su baskını teminatı, evin iç ve dış yapısını etkileyen su kaynaklı hasarları kapsar. Su borularının patlaması, kanalizasyon taşması, çatı sızıntısı veya sel gibi olaylar bu teminat altında değerlendirilir. Bu zararlar sonucunda meydana gelen eşya kayıpları ve yapısal hasarlar sigorta kapsamında olabilir. Ancak poliçede belirtilen şartlara uygunluk arandığından, ihmal veya bakım eksikliği kaynaklı durumlar kapsam dışında kalabilir.

Eskiyen su tesisatlarının patlaması, kalorifer borularının çatlaması ya da kombiden sızan su gibi olaylar sonucunda oluşan zararlar bu teminat altında karşılanabilir. Bu tür olaylarda sadece suya maruz kalan eşyalar değil, parkeler, duvar boyaları ve alçı tavanlar gibi yapı unsurları da teminat kapsamına alınır. Hasarın boyutu ekspertiz raporuyla belirlenir ve poliçe limitleri dahilinde ödeme yapılır.

Onarım Masraflarının Karşılanması :

Onarım masraflarının karşılanması süreci, su sızıntısının kaynaklandığı yere ve sorumlu kişiye göre değişir. Sızıntı üst komşudan ya da bağımsız bir bölümden kaynaklanıyorsa, onarım giderlerini genellikle sorumlu dairenin sahibi veya kiracısı üstlenir. Ortak tesisattan veya apartman altyapısından kaynaklanan sızıntılarda ise, tüm apartman sakinlerinin aidatından harcama yapılır ya da apartman yönetimi onarım giderlerini üstlenir. Eğer bir sigorta poliçesi varsa, onarım ve tadilat masrafları sigorta tarafından da karşılanabilir. Her durumda, masrafların belgelenmesi ve karşı tarafa resmi bildirim yapılması yasal haklar açısından önemlidir.

Sel ve Doğal Afet Kaynaklı Su Baskınları :

Aşırı yağış sonucu meydana gelen sel baskınları, özellikle alt katlarda oturanlar için ciddi risk oluşturur. Sel nedeniyle evin içine dolan su, hem eşyaları hem de yapısal öğeleri kullanılmaz hale getirebilir. Poliçeye sel teminatı dahil edilmişse, bu tür afet kaynaklı zararlar sigorta tarafından karşılanır. Afet bölgesi ilan edilen durumlarda, devlet destekli sigortalarla birlikte özel sigorta poliçeleri de devreye girer.

Sel, mücbir sebep olarak değerlendirildiğinden, belediyenin sorumluluğuna gitmek genellikle mümkün değildir. Ancak, belediyenin sel baskını riski yüksek bir alanı imara açması veya hizmet kusuru (örneğin, zayıf set hattı) nedeniyle zarar meydana gelmişse, belediye bu zararı karşılamakla yükümlüdür.

Sel nedeniyle uğranılan zararların tazmini için belediyeye karşı açılacak davalar, İdare Mahkemelerinde açılmalıdır. Yetkili mahkeme, zarara sebep olan eylemin gerçekleştiği yer veya davacının yerleşim yeri İdare Mahkemeleridir. Belediyeye karşı açılacak tam yargı davası, zararın öğrenildiği tarihten itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemelerinde açılmalıdır.

DASK Evi Su Basmasını Karşılar mı?

DASK’ın su basmasını karşılayıp karşılamadığı insanlar tarafından sıklıkla merak ediliyor. Bu soruyu cevaplamak için öncelikle DASK’ın ne olduğu üzerinde durmak gerekiyor. Ülkemizin deprem kuşağında olması, depreme karşı her daim hazırlıklı olunmasını gerektiriyor. “DASK” Doğal Afet Sigortaları Kurumu’nun kısaltması olup konut sahiplerinin deprem nedeniyle yaşayabilecekleri ekonomik zararları karşılamayı amaçlıyor. 1999 Gölcük depremi sonrasında deprem konusundaki toplum bilincini artırmak ve depreme hazırlıklı olmasını sağlamak için kurulan DASK, birlikte çalıştığı özel sigorta şirketleri aracılığıyla tüm konutların depreme karşı sigorta güvencesi altında olmasını sağlamayı hedefliyor. Yaptırılması devlet eliyle zorunlu tutulmuş olan zorunlu deprem sigortası halk arasında “ DASK sigortası” olarak da adlandırılıyor.

DASK sigortası su baskını nedeniyle oluşan zararları karşılamıyor. Su baskını teminatından faydalanabilmek için konut sigortası yaptırmak ve su baskınlarının poliçe kapsamında olduğundan emin olmak gerekiyor. DASK sigortası tamamen depremden kaynaklı zararlara yönelik yaptırılan bir sigorta türü. Deprem ve depremin neden olduğu tsunami, infilak, toprak kayması gibi nedenlerle konutlarda meydana gelen zararlar DASK tarafından karşılanabiliyor.

Sonuç :

Su baskısı veya suyun kontrolsüz şekilde taşması sonucu bir başkasının malına zarar verilmesi halinde, zarar veren kişi veya kurum hukuken sorumlu tutulabilir. Su baskısından doğan zararlar, genellikle haksız fiil sorumluluğu çerçevesinde değerlendirilir: bir kişinin veya işletmenin ihmali, kötü bakımı ya da hukuka aykırı davranışı sonucunda başkalarının malına zarar verilmişse, zarar veren tazminat ödemekle yükümlü olur. Bu kapsamda zarar gören taraf, uğradığı maddi zarar ve değer kaybı için maddi tazminat talep edebilir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, suyun kontrolsüz akışı veya yanlış drenaj gibi nedenlerle komşu mülke zarar verilmesi, komşu hukukunu ihlal eden bir davranış olarak kabul edilir. Bu tür bir zarar için ilgili kişi, haksız fiil hükümleri kapsamında dava açabilir ve teknik bilirkişi raporları, su akışını gösteren deliller ve zarar tespit tutanakları gibi belgelerle iddiasını destekleyebilir. Su baskısından kaynaklanan zararlar yalnızca doğrudan fiziksel hasarı değil, altyapı, boya, malzeme, yapı, yerleşim alanı veya işletme kaybı gibi geniş kapsamlı ekonomik kayıpları da içerebilir. Teknik raporlar ve uzman bilirkişi görüşleri, olayda kusurun varlığını, zarar ile suyun neden olduğu etki arasındaki nedensellik bağını gösteren en önemli delillerdir.

Su baskısından kaynaklanan zararlar, Türk Borçlar Kanunu ve komşuluk hukuku hükümleri çerçevesinde değerlendirilmekte olup, kusurlu davranış veya ihmal sonucu meydana gelen taşkınlar tazminat sorumluluğu doğurur. Üst komşu tesisatı, apartman ortak giderleri ya da belediye altyapısından kaynaklanan su baskınlarında zarar gören taraf; onarım bedelleri, eşya kayıpları ve değer düşüklüğü için maddi tazminat talebinde bulunabilir.