İskan bir inşaatın projesine uygun olarak tamamlandığını gösterir. Ülkemizdeki bina stokunun büyük bir kısmını İskânsız yapılar oluşturur. Bunun iki ana sebebi vardır. 

- Ya projeye aykırılık olduğu için iskan vermiyorlardır.

- Ya da inşaat yarım bırakılmıştır. 

İskan taşınmazın değerini doğrudan etkiler. Bankaların kredi vermesi için çok önemli bir kriterdir. Satın alınacak taşınmazın iskan durumu gözardı edilemez. İskan durumu ilgili belediye veya il özel idaresinden sorulabilir. Ayrıca e-devlette bulunan ”Yapı kullanma izin belgesi” sayfasından bakılabilir.

Bir inşaat projesinde olağan beklenti yapının tamamının projeye uygun olarak tamamlanması ve tamamına ilişkin iskanın alınmasıdır. Ancak bazı durumlarda yapının sadece bir kısmı için de iskan alınması mümkün olmaktadır. çeşitli sebeplerle yapının bir kısmı için iskan alınamadığı veya iskan alma sürecinin uzadığı durumlarda kısmi iskan alınma olanağı hem müteahhitler hem de alıcılar için avantajlı bir durum yaratacak, normalde iskan alınabilecek kısımlar için sürecin uzaması ve belirsizlik ortaya çıkması engellenmiş olacaktır.

Kısmi iskan alma olanağının çok bilinmemesi nedeniyle bu imkandan yeterince faydalanılmadığı gözlemlenmektedir. Hatta uygulayıcılar da bu yola yaygın başvurulmadığı için meseleyi nasıl ve hangi hukuki temellerde ele almaları gerektiğini zaman zaman kestirememektedir. Aşağıda kısmi iskan verilmesinin mümkün olduğu durumlara işaret eden mevzuata ve birkaç örnek karara işaret edeceğiz.

3194 sayılı İmar Kanunumuzun 30. maddesi tamamlanmamış inşaatlara da kısmen kullanılmasının mümkün olduğu hallerde iskan verilmesi gerektiğini düzenlemiştir:

”Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için, inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.”

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi:

"Yapı tamamlandığında tamamının veya kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlarının kullanılabilmesi için, mal sahibinin müracaatı üzerine yapı ruhsatını veren ilgili idareden izin alınması zorunludur. Bu iznin alınması için ilgili idareye yapılan başvuru dilekçesi ekinde, fenni mesullerin veya yapı denetim kuruluşlarının yapının ruhsat eki projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığını, mevzuata uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığını belirten raporları, yetki belgesini haiz mimar, mühendis veya kuruluşlarca tanzim edilen enerji kimlik belgesi ile yapıya ilişkin fotoğrafları yer alır."

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 2. maddesinde:

”Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek” işi yapı denetim kuruluşlarının görevleri arasında sayılmıştır.

Danıştay 6. Dairesi 2020 tarihinde verdiği bir kararda İmar Kanunu madde 30 ve Yönetmeliğin 64 maddesini beraber uygulamak suretiyle değerlendirme yapmıştır:

”Yapının tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün

kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapıldığının tespiti üzerine yapı kullanma izni verilebileceği, davacıya ait bağımsız bölümün bulunduğu binada ve/veya sitede statik, elektrik tesisatı, mekanik ve sıhhı tesisat ve mimari yönden eksikliklerin bulunduğu görüldüğünden, bu itibarla davacının bu yöndeki başvurusunun reddi yolundaki dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”

Danıştay 6. Dairesi 2017 yılında verdiği bir başka kararda:

”Davacı tarafından zemin katta yer alan 2 dükkanın sonradan yapılan değişiklikle 4 daireye dönüştürülmesinin yukarı katlarda yer alan dairelere zarar verip vermediği incelenerek elde edilecek sonuca göre, şayet bu proje değişikliği yukarıda yer alan dairlere zarar vermiyorsa; yapının ruhsat ve eklerine uygun olmayan kısmı için İmar Kanunu 32. maddeye göre işlem tesis edileceği açık olmakla birlikte; yapının kısmen kullanılması mümkün olan, ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmeyen kısmı için kısmi yapı kullanma izni verilebileceği açıktır.”

İllerin imar yönetmeliklerinde de benzer hükümler bulunmaktadır. Mesela İstanbul İmar Yönetmeliği 67. Maddesinde:

”İlgili idareler, yapı kullanma izni işlemlerinde; uydu antenleri ve diğer haberleşme antenleri ile telefon, televizyon, kablo tv ve fiberoptik internet gibi, sesli ve görüntülü haberleşme ve iletişim sistemlerine dair tesisatı, kullanıcıların aynı hizmeti aynı anda farklı kuruluşlardan sağlamasına imkân veren çoklu sisteme uygun olarak ve görüntü ve haberleşme kirliliğine yol açmayacak şekilde tesis edilip edilmediğini, ticari binalarda standartlara uygun ve görüntü kirliliğine yol açmayacak şekilde tabela yeri bırakılıp bırakılmadığını, binalarda usulüne uygun atık ayrıştırma bacası yapılıp yapılmadığını, ilgili mevzuatına uygun olarak yenilenebilir enerji kaynaklarından faydalanılıp faydalanılmadığını, sitelerde gri su toplama havuzu, dış güvenlik kamerası tesisatı ve benzeri önlemlerin alınıp alınmadığını varsa projesini de dikkate alarak denetlemek zorundadır.”

506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanunu 83. maddesinde 5198 sayılı Kanun'un 12. maddesinin 2. fıkrasıyla eklenen son fıkrada;

Valilikler, belediyeler, ve ruhsat vermeye yetkili diğer merciiler tarafından, yapı kullanma izin belgesi verilmeden önce ilgililerden bu bina inşaatı işyerlerinden dolayı Kuruma borçlarının bulunmadığına dair Kurumca düzenlenmiş bir belgenin istenmesinin zorunlu olduğu kurala bağlanmıştır. Ancak Danıştay müteahhidin borçlarının şahısların mülklerine sirayet edemeyeceğine hükmetmiştir.

SONUÇ:

Bir inşaat projesinde öngörülen koşullar uyarınca ve yapı güvenliği sağlanarak bitirildiğini gösteren en önemli resmi belge mahiyetindeki iskanın çeşitli sebeplerle yapının tamamı için alınamadığı durumlarda projeye uygunluk gösteren ve güvenlik sorunu bulunmayan diğer bölümler için kısmi iskan alınmasının mümkün olduğunu hukuki dayanaklarıyla sunmaya çalıştık. Her ne kadar arzu edilen ve beklenen husus iskanın yapının tamamı için alınmış olması ise de mevzuatın öngördüğü koşullar gerçekleştiği takdirde yapının bazı kısımları için daha erken ruhsat alma imkanının hem müteahhitler hem de yapı bölümlerini satın almak isteyenler için önemli olduğu açıktır.