Giriş

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin hukuki güvenliğin en güçlü dayanaklarından biri tapu sicilidir. Modern özel hukuk sistemlerinde tapu sicili, yalnızca kayıtların tutulduğu teknik bir envanter değil; mülkiyet hakkının aleniyetini, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini ve en önemlisi de hukuki işlem güvenliğini teminat altına alan kurumsal bir güvencedir. Ne var ki, bu güven mekanizmasının işlemesi, sicilin doğru tutulmasına bağlıdır. Sicilin gerçeğe aykırı şekilde oluşması yahut tutulması halinde, çoğu zaman telafisi güç, hatta kimi durumlarda aynen iadesi imkânsız zararlar doğmaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi tam da bu noktada devreye girer ve açık bir biçimde, “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur” hükmünü öngörür. Bu düzenleme, klasik anlamda kusura dayalı sorumluluk rejiminin ötesinde, tapu siciline duyulan kamusal güvenin korunmasına yönelmiş ağırlaştırılmış bir objektif sorumluluk alanı yaratmaktadır. Doktrin ve yargı kararlarında bu sorumluluğun “kusursuz sorumluluk”, “tehlike sorumluluğu” ve “ağırlaştırılmış objektif sorumluluk” olarak nitelendirilmesi tesadüf değildir. Zira burada Devlet, yalnızca kendi görevlilerinin bireysel kusurundan değil, bizzat kurup işlettiği sicil sisteminin doğurduğu tehlikeden sorumlu tutulmaktadır.

Uygulamada bu hükmün en görünür hale geldiği alanlar ise sahte vekâletnameyle yapılan devirler, sahte kimlik kullanılarak gerçekleştirilen tapu işlemleri, gerçeğe aykırı mirasçılık belgeleri, yanlış yüzölçümü tespitleri, kadastro kaynaklı nitelik hataları ve orman vasfı sebebiyle sonradan iptal edilen tapulardır. Bu vakalarda sorun, salt bir memur hatasından ibaret olmayıp, kişilerin tapu siciline güvenerek kurdukları mülkiyet düzeninin sonradan çökmesidir. Dolayısıyla TMK m. 1007, yalnızca bir tazmin normu değil; aynı zamanda mülkiyet hakkının kurumsal güvencesini tamamlayan bir koruma mekanizmasıdır.

I. TMK m. 1007’nin Hukuki Niteliği ve Yargı Yolu

TMK m. 1007’de öngörülen sorumluluk, idarenin genel hizmet kusuru rejiminden ayrılır. Burada söz konusu olan, idarenin kamu hizmetini kötü işletmesinden kaynaklanan klasik bir idare hukuku sorumluluğu değil; özel hukuk alanında, tapu siciline tanınan güvenin Devlet eliyle korunmasının doğal sonucudur. Bu nedenle uyuşmazlıklar idari yargıda değil, adli yargıda; Hazine aleyhine açılacak davalarla Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür.

Bu ayrım uygulamada önemlidir. Zira çoğu kez ilk bakışta “tapu müdürlüğünün hatalı işlemi” şeklinde görülen olaylarda, yanlış yargı yoluna başvurulması hak kaybına yol açabilmektedir. Oysa yerleşik içtihat, tapu müdürü veya memurunun kusurlu olup olmamasından bağımsız olarak, tapu sicilinin tutulmasında kişilerin malvarlığı menfaatlerini koruyan hukuk kurallarına aykırı davranılmış olmasının Devletin sorumluluğu için yeterli olduğunu kabul etmektedir. Kusur, zarar görene karşı dış ilişkide değil; ancak Devletin kendi personeline yönelteceği rücu aşamasında önem taşır.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.06.2018 tarihli, 2017/2025 E., 2018/1189 K. sayılı kararı ile Anayasa Mahkemesinin 20.07.2017 tarihli kararı, TMK m. 1007 kapsamındaki sorumluluğun kusursuz sorumluluk rejimi içinde değerlendirilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Aynı doğrultuda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2018/5-480, K. 2021/1182 sayılı kararında da, bu tür uyuşmazlıkların idari yargıda değil, adli yargıda çözümleneceği vurgulanmıştır.

II. Devletin Sorumluluğunun Şartları

TMK m. 1007’ye dayalı tazminat sorumluluğunun doğabilmesi için üç temel unsurun birlikte gerçekleşmesi gerekir: tapu sicilinin tutulmasında hukuka aykırı bir işlem yahut eksiklik, bir zarar ve hukuka aykırılık ile zarar arasında uygun illiyet bağı.

Bu çerçevede öncelikle sicilin tutulmasına ilişkin hukuka aykırı bir olgu bulunmalıdır. Bu hukuka aykırılık, yalnızca yanlış tescilden ibaret değildir; terkin, şerh, beyan, yüzölçümü yazımı, cins tashihi veya kadastro tespiti safhasında yapılan hatalar da bu kapsamdadır. İkinci unsur, gerçek ve kesinleşmiş bir zararın doğmasıdır. Eğer hak sahibi hâlen tapu kaydının düzeltilmesini sağlayabiliyor yahut mülkiyet kaybı henüz kesinleşmemişse, Hazinenin tazmin sorumluluğundan söz etmek için erken davranılmış olur. Üçüncü unsur ise illiyet bağıdır. Uygun nedensellik bağı, özellikle sahte belgelerle yapılan işlemler bakımından tartışma konusu olmakta; ancak Yargıtay çoğu durumda, tapu dairesinde yapılan işlem zarar zincirinin merkezi halkasını oluşturduğu sürece illiyet bağının kesilmediği sonucuna ulaşmaktadır.

1. Yolsuz tescil ve sicile güven ilkesi

TMK m. 1007 uygulamasının omurgasını “yolsuz tescil” olgusu oluşturur. Gerçek hak durumuna uymayan her tescil, özü itibarıyla yolsuz tescildir. Tapu siciline güvenerek işlem yapan kişi açısından asıl mesele, kaydın görünürde hukuka uygun fakat maddi gerçeğe aykırı olmasıdır. Bu aykırılık, mülkiyetin irade dışı el değiştirmesine yahut hak sahibinin sonradan tapusunu kaybetmesine neden olduğunda, sicile güven ilkesi bir yandan üçüncü kişileri korurken, öte yandan asıl malik bakımından TMK m. 1007’nin tazmin korumasını gündeme getirir.

2. Sahte vekâletname, sahte kimlik ve gerçeğe aykırı mirasçılık belgesi

Uygulamada en sık karşılaşılan örneklerden biri, sahte vekâletname ile taşınmaz devridir. Malik adına düzenlenmiş görünen sahte vekâletnameyle işlem tesis edilmesi, çoğu zaman sahte nüfus cüzdanı veya başka kimlik belgeleriyle desteklenmektedir. Benzer şekilde, gerçeğe aykırı mirasçılık belgesine dayanılarak yapılan intikaller ve devamındaki devirler de ciddi mülkiyet kayıplarına yol açmaktadır.

Bu tür durumlarda kimi zaman “üçüncü kişinin ağır hilesi” nedeniyle illiyet bağının kesildiği ileri sürülse de, Yargıtay’ın ağırlıklı yaklaşımı bunun aksinedir. Çünkü zarar, nihayetinde tapu dairesinde gerçekleştirilen ve sicilde hukuki sonuç doğuran işlem nedeniyle meydana gelmektedir. Tapu memurunun ilk bakışta sahteliği ayırt edememiş olması da Devletin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Tam tersine, sicilin güvenilirliğinin kamusal düzeyde taahhüt edilmiş olması nedeniyle, bu risk Devlet tarafından üstlenilmiş sayılır.

Bu yaklaşım, Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 23.10.2018 tarihli, 2018/3613 E., 2018/6730 K. sayılı kararı ile Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25.11.2025 tarihli, 2025/5389 E., 2025/15118 K. sayılı kararında açıkça görülmektedir. Benzer doğrultuda, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin E. 2021/7415, K. 2022/3104 sayılı kararında, sahte vekâletname ve sahte nüfus cüzdanı ile gerçekleştirilen tapu devrinde illiyet bağının kesilmediği ve Devletin TMK m. 1007 kapsamında kusursuz sorumlu olduğu kabul edilmiştir.

Burada ayrıca not edilmelidir ki, sahte vekâletname vakalarında sadece Hazine değil, 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 162 uyarınca noterler de kusursuz sorumluluk esasına göre sorumlu olabilmektedir. Bu halde zarar gören, müteselsil sorumlulardan dilediğine başvurma imkânına sahiptir. Dolayısıyla uygulamada dava stratejisi belirlenirken, sorumluluk halkasının yalnızca tapu idaresiyle sınırlı olmadığı gözden kaçırılmamalıdır.

III. Orman Vasfı ve Kadastro Hataları Bağlamında TMK m. 1007’nin Genişleyen Uygulama Alanı

TMK m. 1007’nin güncel içtihatlarla genişleyen uygulama alanı, özellikle orman niteliği nedeniyle iptal edilen tapular ve kadastro işlemlerinden doğan zararlar bakımından dikkat çekicidir.

1. Orman vasfı nedeniyle iptal edilen tapular

Geçmişte özel mülkiyete konu edilmiş, ancak sonradan orman vasfı taşıdığı tespit edilerek Hazine adına tescil edilen taşınmazlar bakımından, mesele artık yalnızca teknik bir tapu düzeltmesi olarak görülmemektedir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin Turgut ve Diğerleri/Türkiye ve Köktepe/Türkiye kararları ile Anayasa Mahkemesinin bireysel başvuru kararları, bu tür müdahaleleri mülkiyet hakkı yönünden değerlendirmiştir. Buna göre, taşınmazın bedeline karşılık gelen makul bir tazminat ödenmeksizin kişilerin mülklerinden mahrum bırakılması, mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale teşkil eder.

Bu doğrultuda TMK m. 1007, etkili iç hukuk yolu niteliği kazanmıştır. Kişinin taşınmazın orman olduğunu bilmesi yahut bilebilecek durumda bulunması da her somut olayda Devletin objektif sorumluluğunu ortadan kaldıran bir unsur olarak kabul edilmemektedir. Nitekim Anayasa Mahkemesinin 09.06.2021 tarihli Sabahat Günindi başvurusu (B. No: 2018/15204) ile Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 13.12.2011 tarihli, 2011/10631 E., 2011/14629 K. sayılı kararı bu yaklaşımın güçlü örneklerindendir.

2. Kadastro işlemlerinden doğan zararlar

Kadastro hatalarının TMK m. 1007 kapsamında olup olmadığı meselesi, Yargıtay içtihat tarihinde önemli bir kırılma noktası yaşamıştır. Uzun süre kadastro tespitlerinin tapu sicilinin tutulmasından ayrı değerlendirilmesi yönünde eğilim bulunsa da Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 tarihli, 2009/4-383 E., 2009/517 K. sayılı kararı ile bu anlayış terk edilmiştir. Buna göre, kadastro tespit işlemleri tapu kütüğünün oluşumunun ilk aşamasıdır ve tapu işlemleriyle birlikte bir bütün oluşturur.

Bu sebeple kadastro tutanaklarındaki yanlış yüzölçümü, sınır, vasıf veya malik tespiti gibi hatalardan doğan zararlar da TMK m. 1007 kapsamında değerlendirilir. Güncel içtihat da aynı yöndedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 12.02.2025 tarihli, 2023/16 E., 2025/36 K. sayılı kararı ile Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 17.12.2024 tarihli, 2024/4717 E., 2024/9933 K. sayılı kararı, kadastro işlemlerini tapu sicilinin tutulması kavramı içinde ele alan yaklaşımı sürdürmektedir. Aynı çizgi, Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin E. 2019/4511, K. 2020/2105 sayılı kararında da görülmektedir.

Bu içtihat gelişimi, uygulamada özellikle yanlış yüzölçümü yazımı, tarla yerine arsa vasfı verilmesi, orman yahut mera niteliğinin göz ardı edilmesi gibi vakalarda doğrudan önem taşımaktadır. Çünkü bu tip hatalar ilk anda “kadastro uyuşmazlığı” gibi görülse de, sonuçta mülkiyet hakkının eksilmesine yol açtıkları ölçüde TMK m. 1007 çerçevesinde Devletin kusursuz sorumluluğunu doğurabilmektedir.

IV. Zamanaşımı: Sürenin Niteliği ve Başlangıç Anı

TMK m. 1007’ye dayalı tazminat davaları bakımından en çok tartışılan başlıklardan biri zamanaşımıdır. Kanunda özel bir süre öngörülmemiş olduğundan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesindeki 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. Bugün itibarıyla gerek doktrinde gerek Yargıtay içtihadında baskın görüş bu yöndedir.

Asıl önem taşıyan husus ise bu sürenin ne zaman işlemeye başlayacağıdır. Güncel uygulama, zamanaşımının öğrenme tarihinden değil, zararın doğduğu tarihten itibaren başlayacağı konusunda nettir. Burada zarar, tapu iptal ve tescil davasının açıldığı tarih ya da kişinin mülkiyetinin tehlikeye girdiğini fark ettiği an değildir. Zarar, mülkiyet kaybının hukuken kesinleştiği anda doğar.

TMK m. 705/2 uyarınca mülkiyet, bazı hâllerde tescilden önce mahkeme kararıyla kazanılıp kaybedilebilir. Bu sebeple, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarih, mülkiyet hakkının fiilen ve hukuken sona erdiği andır. Dolayısıyla 10 yıllık zamanaşımı da bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Mülkiyet kaybı kesinleşmeden zarar doğmuş sayılamayacağından, daha erken bir tarihin esas alınması isabetli değildir.

Bu ilke, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 05.03.2024 tarihli, 2023/9158 E., 2024/2679 K. sayılı kararı ile Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.12.2024 tarihli, 2024/4252 E., 2024/6907 K. sayılı kararında açık biçimde ortaya konulmuştur. Aynı doğrultuda, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin E. 2020/10212, K. 2021/8540 sayılı kararı da 10 yıllık sürenin asıl hakkı ortadan kaldıran kararın kesinleşmesiyle başlayacağını belirtmektedir.

Uygulamada bu husus hayati önemdedir. Özellikle uzun süren tapu iptali davalarının ardından, hak sahiplerinin “zararı yıllar önce öğrendikleri” gerekçesiyle zamanaşımı savunmasıyla karşılaşmaları mümkündür. Oysa yerleşik içtihat, öğrenme unsurunu değil, kesinleşmiş mülkiyet kaybını esas almaktadır.

V. Tazminatın Hesaplanması: Gerçek Zarar İlkesi ve Esas Alınacak Tarih

TMK m. 1007 kapsamında hükmedilecek tazminatın amacı, zarar görenin malvarlığında meydana gelen eksilmeyi gidermektir. Başka bir ifadeyle, burada cezalandırıcı değil telafi edici bir tazminat söz konusudur. Bu nedenle temel ilke “gerçek zarar”ın karşılanmasıdır.

Uygulamada en kritik sorunlardan biri, taşınmazın hangi tarihteki değerinin esas alınacağıdır. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı, dava tarihinin değil; zararın doğduğu anın, yani tapu iptal kararının kesinleştiği tarihin esas alınması gerektiği yönündedir. Dava tarihine göre değerleme yapılması, mülkiyet kaybının gerçekleştiği andaki malvarlığı eksilmesini yansıtmadığı için bozma sebebi sayılmaktadır.

Bu ilke, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 09.11.2023 tarihli, 2023/4384 E., 2023/10663 K. sayılı kararı ile Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 02.05.2016 tarihli, 2015/2408 E., 2016/4969 K. sayılı kararında açıkça benimsenmiştir. Aynı şekilde, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin E. 2022/4150, K. 2023/1120 sayılı kararı da dava tarihinin esas alınmasını bozma nedeni olarak göstermektedir.

1. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda değerleme

Taşınmaz arsa niteliğinde ise, değerlendirme gününden önceki, özel amacı bulunmayan emsal satışlar esas alınarak emsal karşılaştırma yöntemi uygulanır. Burada asıl amaç, piyasadaki gerçek değer hareketini mümkün olduğunca nesnel biçimde yansıtmaktır. Emsal seçiminde konum, imar durumu, altyapı olanakları, yüzölçümü ve kullanım potansiyeli gibi unsurlar dikkate alınmalıdır.

2. Arazi niteliğindeki taşınmazlarda değerleme

Taşınmaz tarım arazisi niteliğindeyse, net gelir metoduna başvurulur. Bu yöntemde dekar başına ortalama verim, ürün deseni, toptan satış fiyatı, üretim maliyetleri ve uygun kapitalizasyon faizi gibi kriterler göz önüne alınır. Böylece taşınmazın getiri değeri üzerinden bir gerçek zarar hesabı yapılır. Faiz de kural olarak, tapu iptal kararının kesinleştiği tarihten itibaren yürütülür.

Bu ayrım yalnızca teknik bilirkişi hesabı bakımından değil, dava dilekçesinin kurgusu açısından da önemlidir. Zira yanlış vasıf kabulü, tazminat miktarını doğrudan etkileyebilir. Uygulamada pek çok bozma kararının, taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğunun yeterli açıklıkta tespit edilmemesinden kaynaklandığı görülmektedir.

VI. Rücu Mekanizması: Dış İlişkide Kusursuzluk, İç İlişkide Kusur

TMK m. 1007’nin ikinci fıkrası, Devletin ödediği tazminat bakımından iç ilişkiyi düzenler: “Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.” Bu hüküm, sistematiğin doğru anlaşılması bakımından önemlidir. Çünkü zarar görene karşı Devletin sorumluluğu kusursuz nitelikteyken, Devletin kendi görevlisine dönebilmesi için kusurun varlığı aranır.

Başka bir anlatımla, vatandaşın davasında tapu memurunun kastı veya ihmali ispat edilmek zorunda değildir. Ancak Hazine, ödediği tazminatı tapu görevlisine yahut somut olaya göre sahte vekâletnameyi düzenleyen notere rücu edecekse, iç ilişkide kusuru ortaya koymakla yükümlüdür. Bu ayrım, kusursuz sorumluluk rejiminin mantıksal sonucudur: Devlet, kamusal güveni teminat altına aldığı için dış ilişkide tazmin borçlusudur; fakat bu yükün nihai olarak kusurlu personele yansıtılması, kusurun ispatına bağlıdır.

2644 sayılı Tapu Kanunu Ek Madde 2 ise rücu davaları bakımından özel zamanaşımı rejimi öngörmektedir. Buna göre Devletin rücu istemi, ödeme tarihinden itibaren iki yıl ve her hâlde zarara yol açan işlemin yapıldığı tarihten itibaren on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Dolayısıyla rücu zamanaşımı, tapudaki yanlışlığın yapıldığı tarihten değil, Hazinenin zarar görene fiilen ödeme yaptığı tarihten itibaren işlemeye başlar; ancak on yıllık üst süre her durumda gözetilir.

Bu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2002 tarihli, 2002/4-640 E., 2002/830 K. sayılı kararı ile Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 15.03.2018 tarihli, 2018/293 E., 2018/1935 K. sayılı kararında; ayrıca Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin E. 2021/1850, K. 2022/4510 sayılı kararında vurgulanmıştır. Son kararda özellikle, memurun kusurunun illiyet bağını kuracak ağırlıkta ispatlanması ve Tapu Kanunu Ek Madde 2’deki sürelerin mahkemece re’sen gözetilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Sonuç

TMK m. 1007, Türk hukukunda tapu siciline duyulan güvenin gerçek güvencesini oluşturan temel normlardan biridir. Bu hükmün önemi, yalnızca tapu memurunun hatasından doğan zararın tazmin edilmesinde değil; Devletin, kurduğu ve işletmekte olduğu sicil sisteminin doğurduğu riskleri üstlenmesinde yatmaktadır. Tapu sicilinin doğru tutulmaması, çoğu zaman kişilerin en temel malvarlığı değerlerini, yani mülkiyet hakkını doğrudan etkiler. Mülkiyet hakkı ise yalnızca özel hukuk ilişkilerinin değil, Anayasal düzenin ve hukuk devleti ilkesinin de çekirdek alanlarından biridir.

Sahte vekâletnameyle yapılan devirler, sahte kimlik kullanılarak gerçekleştirilen tesciller, gerçeğe aykırı mirasçılık belgeleri, yanlış kadastro tespitleri ve orman vasfı nedeniyle iptal edilen tapular; TMK m. 1007’nin soyut bir norm olmaktan çıkıp doğrudan hayatın içine yerleştiği başlıca örneklerdir. Bu olaylarda Devletin sorumluluğunun kabulü, bireyin idare karşısında korunması kadar, tapu siciline dayalı ekonomik ve sosyal düzenin sürdürülebilirliği bakımından da zorunludur.

Son kertede, TMK m. 1007’nin işlevi, yalnızca zarar göreni tazmin etmek değildir. Asıl işlev, mülkiyet hakkının kamusal sicil eliyle zedelenmesi halinde hukuk düzeninin bu kaybı sahipsiz bırakmayacağını göstermektir. Devletin kusursuz sorumluluğu, bu yönüyle, tapu siciline güven ilkesinin tamamlayıcı unsuru ve mülkiyet hakkı güvencesinin vazgeçilmez bir uzantısıdır.