TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, GEÇERLİLİK ŞARTLARI VE İFA EDİLMEMESİNDEN DOĞAN HUKUKİ SONUÇLAR

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, vaat altına alınan ana sözleşme açısından bağlayıcı olması bazı şekli koşulları gerektirmektedir. Öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 maddesi gereğince noterler tarafından res’en (düzenleme şeklinde) düzenlenmelidir. İlaveten tapu sicil memurlarının da ana sözleşmeyi (taşınmaz satış sözleşmesi) düzenleme konusunda yetkili olduklarından, ön sözleşmeyi(taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) düzenleme konusunda da yetkili oldukları doktrinde ve pratikte kabul edilmektedir. Satış vaadi sözleşmelerinde taşınmazın bedeli ve mülkiyeti devir borcu altına girilen taşınmazın belirlenebilir olması gerekmektedir. İlaveten belirtmek isteriz ki taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapusuz taşınmazlar için yapılamamaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin yapılabilmesi için sözleşmenin vaat eden tarafının satışı vaat edilen taşınmazın maliki olması gerekmemektedir. Önemli olan husus ön sözleşme gereğince yapılacak ana sözleşme olan satış sözleşmesinin düzenleneceği sırada, satış vaat eden tarafın taşınmazın maliki konumunda olmasıdır.

Paylı mülkiyete konu taşınmazların taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu edinilmesi mümkündür ancak elbirliği halinde mülkiyete konu olan olan taşınmazlar için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerliliğini korusa dahi tapu tescili istenemez ve dolayısı ile sözleşmenin ifası mümkün olmayacağından TBK’nın borcun ifa edilmemesi ve temerrüde ilişkin hükümleri uygulama bulacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ayni hak niteliğine haiz olmayıp sözleşmenin tarafları lehine yalnızca kişisel hak tesis eder. İş bu sözleşme ayni hak sağlamadığı için vaat edilen tarafından sözleşmenin yapılmasını talep etme hakkı taşınmazın sonraki maliklerine karşı ileri sürülemeyecektir. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafları iş bu kişisel hakkın 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. Maddesi gereğince tapu siciline şerh verilmesini isteyebilirler. Satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilebilmesi için taraflar arasında ayrıca bir şerh anlaşması yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile taşınmaz satış sözleşmesinin yapılması kendisine vaat edilen taraf, iş bu hakkını taşınmazın sonraki maliklerine karşı ileri sürebilecektir. Şerhin etkisi 5(beş) yıldır. Tapu Kanunu’nun 26. Maddesinin ilgili fıkrası aşağıdaki gibidir:

“Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir . Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.”

Kanunda açıkça 5(beş) yıl içinde satış yapılmaması halinde res’en terkin yapılacağını belirtmesine karşın Yargıtay’ın 5(beş) yılın sonunda hakkın terkin edilmesinin malikin talebi ile yapılacağını öngören kararları vardır.

Satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın kullanılması üzerine taşınmaz malikinin borcunu yerine getirip getirmemesine göre çeşitli ihtimaller gündeme gelecektir:

1. Taşınmaz maliki taşınmaz satışı borcunu ifa etmek isterse tapu sicil memurları tarafından taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilecektir .

2. Taşınmaz malikinin satış sözleşmesini yapmaktan kaçınması durumunda sözleşmenin vaat edilen tarafı TMK 716. Maddesi gereğince tescili isteme hakkına sahiptir. Bu durumda mahkeme kararı ile taşınmazın mülkiyeti hükmen satış vaat edilene tescil edilir:

Tescili isteme hakkı Madde 716

Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

3. Satış vaat edenin, karşı tarafın satış talep ettiği anda malik olmaması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinde kaynaklanan taşınmaz satış vaadini yerine getiremediğinde TBK’nın 112 vd. hükümleri gereğince vaat edilenin zararını tazminle yükümlüdür. Uygulamada sıklıkla ortaya çıkan sorunlardan biri de budur. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitler arsa payı karşılığı olarak kendilerine devredilmesi muhtemel olan bağımsız bölümleri taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile üçün kişilere uygulamada devretmektedirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası sırasında arsa sahibi ile yüklenici(müteahhit) arasında vuku bulan uyuşmazlıklar neticesinde sözleşmeden dönülmesi veya yüklenicinin edimini ifa edememesi sebebiyle arsa payı sahibinin sözleşmeden döndüğü durumlar olabilmektedir. Bu durumda yüklenici,(müteahhit) taşınmaz satış sözleşmesi ile henüz malik olmadığı taşınmaz için satış vaadinde bulunduğu tarafa borcunu ifa edememektedir ve borcun ifa edilmemesi nedeniyle zararı tazmin yükümlülüğü kanunen doğmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK Madde 146’da belirlenen 10 (on) yıllık genel zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı süresinin hesaplanmasında sözleşmenin ifasının mümkün olup olmadığı önem arz etmektedir. Yargıtay ifa olanağının bulunmadığı süreçte zamanaşımının işlemeyeceğini kabul etmektedir.

Av. YAREN ÖMÜR

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, GEÇERLİLİK ŞARTLARI VE İFA EDİLMEMESİNDEN DOĞAN HUKUKİ SONUÇLAR

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?

Yargı Kararlarıyla Muris Muvazaasının İspatı Ve Unsurları

EV SAHİPLERİ İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? NEDEN ÖNEMLİDİR?