I. GİRİŞ: MÜLKİYET HAKKINA MÜDAHALENİN SINIRLARI VE ANAYASAL GÜVENCELER
Mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) Ek 1. Protokol ile güvence altına alınmıştır. Kamulaştırma, bu hakka yapılan en ağır müdahalelerden biridir. Bu nedenle hukuk devleti ilkesi gereği, kamulaştırma işlemi ancak "kamu yararı" amacıyla, "kanunla" ve "ölçülülük ilkesine" uygun olarak yapılabilir. Anayasa Mahkemesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, kamulaştırma yetkisi sınırsız değildir; kamu yararı amacı ile bireyin mülkiyet hakkı arasında "adil bir denge" (fair balance) kurulması zorunludur.
II. İDARİ SÜREÇ ANALİZİ: KAMULAŞTIRMANIN HAZIRLIK VE KARAR AŞAMALARI
Kamulaştırma süreci, idarenin tek taraflı iradesiyle başlasa da, yargısal denetim ve satın alma usulü gibi aşamalarla dengelenmiştir. Bu süreç, teknik detayları yoğun bir idari prosedürler zinciridir.
A. Kamu Yararı Kararı ve Onay Mekanizması
Kamulaştırmanın ilk ve kurucu unsuru "kamu yararı kararı"dır. 2942 sayılı Kanun'un 5. ve 6. maddeleri, hangi mercilerin bu kararı vereceğini ve onaylayacağını hiyerarşik bir düzen içinde belirlemiştir.
• Yetki Unsuru: Kamu yararı kararını verecek merci, kanunda tahdidi olarak sayılmıştır. Yetkisiz merci tarafından alınan karar, idari işlemin yetki unsuru yönünden sakatlanmasına ve iptaline yol açar.
• Sebep Unsuru (Gerekçe): Danıştay, kamu yararı kararının soyut bir gerekçeye dayanmasını kabul etmemekte; somut, projeye dayalı, etütleri yapılmış ve ödenek durumu belirli bir ihtiyacın varlığını aramaktadır. Örneğin, "ileride doğabilecek ihtiyaçlar için" yapılan kamulaştırmalar, Danıştay 6. Dairesi tarafından genellikle iptal edilmektedir.
B. Kamulaştırma İşlemine Başlama ve Tapuya Şerh (Madde 7)
İdare, kamulaştırma kararından sonra taşınmazın ölçekli planını yapar, maliklerini tespit eder ve tapu siciline "kamulaştırma şerhi" verilmesini talep eder. Bu şerh, 6 ay süreyle geçerlidir. 6 ay içinde bedel tespiti davası açılmazsa şerh kendiliğinden hükümsüz kalır (Madde 7/3). Bu düzenleme, mülkiyet hakkının süresiz olarak askıda kalmasını önleyen önemli bir güvencedir.
C. Satın Alma Usulünün Zorunlu Önceliği (Madde 8)
Kanun koyucu, uyuşmazlıkların yargıya taşınmadan çözülmesi için "satın alma usulünü" (pazarlık) zorunlu bir ön aşama olarak öngörmüştür.
• Kıymet Takdir Komisyonu: İdare bünyesinde oluşturulan bu komisyon, taşınmazın tahmini bedelini belirler.
• Uzlaşma Komisyonu: Malikle pazarlık görüşmelerini yürütür.
• Dava Şartı Olarak Satın Alma: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, idare satın alma usulünü usulüne uygun olarak denemeden (örneğin, malike usulüne uygun davetiye çıkarmadan) doğrudan tescil davası açarsa, dava "dava şartı yokluğu" nedeniyle reddedilmelidir. Bu aşama şekli bir prosedür değil, esasa etkili bir zorunluluktur.
III. YARGISAL AŞAMA: BEDEL TESPİTİ VE TESCİL DAVASI (MADDE 10)
2001 yılında yapılan 4650 sayılı Kanun değişikliğiyle, idarenin tek taraflı olarak bedel belirleyip el koyma yetkisi kaldırılmış; bedelin mahkemece tespiti ve peşin ödeme sistemi getirilmiştir. Bu dava, kamulaştırma hukukunun en teknik ve en sık karşılaşılan dava türüdür.
A. Davanın Hukuki Niteliği ve Tarafları
Madde 10 davası, idare tarafından açılan, taşınmazın bedelinin tespiti ve idare adına tescilini amaçlayan bir davadır. Davacı idare, davalı ise tapu malikidir. Bu davada mahkeme, "resen araştırma ilkesi" gereği gerçek bedeli bulmakla yükümlüdür; tarafların sunduğu delillerle bağlı değildir.
B. Değerleme Kriterleri (Madde 11) ve Yargıtay İçtihatları
Kamulaştırma hukukunun kalbi, taşınmazın değerinin nasıl belirleneceğidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bu konuda son derece katı ve matematiksel formüllere dayalı bir içtihat birliği oluşturmuştur. Taşınmazlar iki ana kategoride değerlendirilir:
1. Arsa Vasfındaki Taşınmazlar:
Bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için ya belediye imar planı içinde olup belediye hizmetlerinden yararlanması ya da meskun mahal içinde olup fiilen bu hizmetlerden yararlanması gerekir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 17.04.1998, 1996/3 E., 1998/1 K.).
• Yöntem: "Emsal Karşılaştırması" (Madde 11/1-g).
• Emsal Kriterleri: Emsalin; satış tarihinin kamulaştırma tarihine yakın olması (tercihen aynı yıl), özel amaçlı satış (akraba arası, muvazaalı vb.) olmaması, niteliklerinin dava konusu taşınmaza benzemesi ve tapuda kayıtlı resmi bir satış olması gerekir. Emlak vergisi beyanları veya emlakçı ilanları emsal alınamaz.
• Hesaplama: Emsal taşınmazın değeri, ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) ile dava tarihine güncellenir ve taşınmazlar arasındaki kadastral farklar (konum, imar durumu vb.) oranlanarak dava konusu taşınmazın değeri bulunur.
2. Arazi (Tarım Arazisi) Vasfındaki Taşınmazlar:
Arsa niteliği taşımayan her yer arazidir.
• Yöntem: "Net Gelir Metodu" (Kapitalizasyon) (Madde 11/1-f).
• Veri Kaynağı: İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün resmi verileri esas alınır.
• Hesaplama: Arazide ekilen ürünlerin (münavebe planı) yıllık brüt geliri bulunur, bundan üretim masrafları düşülür ve elde edilen "Net Gelir", kapitalizasyon faizine bölünerek arazinin çıplak değeri bulunur.
• Kapitalizasyon Faizi: Yargıtay uygulamasına göre, arazinin bulunduğu bölgeye, sulu/kuru olmasına ve nüfus yoğunluğuna göre %3 ile %6 arasında değişen bir oran uygulanır. Oran düştükçe arazinin değeri artar.
3. Objektif Değer Artışı:
Yargıtay, "objektif değer artışı" kavramını sınırlı uygulamaktadır. Taşınmazın konumu, yola cephesi, yerleşim yerlerine yakınlığı gibi unsurlar nedeniyle bilirkişilerce belirlenen %50-300 arası artışlar, somut gerekçelere dayanmalıdır. Soyut ifadelerle yapılan fahiş artışlar bozma sebebidir.
C. Tescil ve Ödeme
Mahkemece tespit edilen bedel, idare tarafından bankaya bloke edilir. Bedelin yatırıldığına dair makbuz mahkemeye sunulunca, mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin malike ödenmesine karar verir. Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararları sonrası, artık tespit edilen bedele dava tarihinden itibaren 4 ay geçtikten sonra yasal faiz işletilmesi zorunludur.
IV. ACELE KAMULAŞTIRMA (MADDE 27): İSTİSNAİ BİR YOL
Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma sürecinin (özellikle satın alma ve tescil davasının) uzun sürmesi ihtimaline karşı, idarenin taşınmaza "el koyabilmesini" sağlayan geçici bir tedbir niteliğindedir.
• Şartları: 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu'nun uygulanacağı haller, Cumhurbaşkanlığı kararı ile aceleliğine karar verilen haller veya özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlar.
• Süreç: İdare, Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurur. Mahkeme, 7 gün içinde (uygulamada daha uzun sürer) bilirkişi marifetiyle taşınmazın değerini tespit eder. Bu değer bankaya yatırılınca idare taşınmaza el koyar.
• Hukuki Nitelik: Acele kamulaştırma kararı bir "tescil" kararı değildir; sadece "el koyma" yetkisi verir. Mülkiyet hala maliktedir. İdarenin daha sonra mutlaka Madde 10 davası açarak kesin bedeli tespit ettirmesi ve tescili sağlaması gerekir.
• Danıştay Denetimi: Danıştay 6. Dairesi, son yıllarda acele kamulaştırma kararlarını sıkı bir denetime tabi tutmaktadır. İdarenin sadece "projenin çabuk bitmesi" arzusunu yeterli görmemekte; acelelik halinin somut, zorunlu ve kamu yararı açısından kaçınılmaz olmasını aramaktadır. Enerji projeleri (HES, RES) dışındaki konularda verilen acele kamulaştırma kararları sıklıkla iptal edilmektedir.
V. KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA: HUKUKA AYKIRI MÜDAHALE
İdarenin, Kamulaştırma Kanunu'ndaki usullere uymadan özel mülkiyete müdahale etmesi, hukuk devletinde kabul edilemez bir durumdur. Bu durum ikiye ayrılır:
A. Fiili El Atma
İdarenin taşınmaza fiziken girmesi, yol yapması, park yapması, tesis kurmasıdır.
• Görevli Yargı: Adli Yargı (Asliye Hukuk Mahkemesi).
• Davanın Niteliği: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu durumu "haksız fiil" niteliğinde görür. Malik, "müdahalenin men'i" veya "bedel tazminatı" davası açabilir. Uygulamada genellikle bedel davası açılır ve taşınmazın bedeli idareden tahsil edilerek tapu idareye devredilir.
B. Hukuki El Atma
İmar planında taşınmazın okul, park, yol gibi kamu alanına ayrılmasına rağmen, idarenin uzun yıllar (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre makul süre 5 yıldır) kamulaştırma yapmaması ve taşınmazın imar hakkının kısıtlanmasıdır.
• Görevli Yargı: İdari Yargı (İdare Mahkemesi).
• Süreç: Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 2013 tarihli ilke kararı ile bu davaların idari yargıda "tam yargı davası" olarak görülmesi gerektiği kabul edilmiştir. Malik, mülkiyet hakkının kısıtlanması nedeniyle uğradığı zararın tazminini ister.
VI. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Türk kamulaştırma hukuku, idarenin kamu gücü ayrıcalığı ile bireyin mülkiyet hakkı arasındaki çatışma alanıdır. Yargısal denetim; idari yargıda "işlemin hukuka uygunluğu" (sebep unsuru), adli yargıda ise "gerçek karşılığın (bedelin) ödenmesi" üzerinden yürümektedir.
Hukuk uygulayıcıları için kritik noktalar şunlardır:
1. Değerleme: Arsa/Arazi ayrımının doğru yapılması ve emsalin niteliği davanın kaderini belirler.
2. Usul: Satın alma usulünün bir dava şartı olduğu unutulmamalıdır.
3. Acele Kamulaştırma: Bu yolun istisnai olduğu ve mülkiyeti geçirmediği, sadece el koyma yetkisi verdiği gözden kaçırılmamalıdır.
4. Faiz: Anayasa Mahkemesi kararları ışığında, kamulaştırma bedelinin değer kaybına uğramaması için faiz başlangıç tarihlerine dikkat edilmelidir.
