banner647

ÖZET

Kira sözleşmesi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesi kapsamında kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konutu ve çatılı işyerlerinde Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin şartlar Türk Borçlar Kanunu’nun 344-345’inci maddelerinde düzenlenmiştir. Bu bağlamda taraflar en başında kira bedelini belirleme konusunda mutlak bir serbestiye sahipken süreklilik arz eden kira sözleşmesinde artış konusunda kanun koyucu bir sınır koymuştur. Bu sınır önceki kira döneminin on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasıdır. Ancak ülkede yaşanan enflasyon nedeni ile kanun koyucu 7409 Sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 1’inci maddesi ile artış konusunda %25’lik bir sınırlama daha getirmiştir. İşbu makalede bu sınırlamalar ve eleştirileri detaylı bir şekilde açıklanacaktır.

GİRİŞ

Bilindiği üzere kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt etmiş olduğu sözleşmedir. Bedel bu sözleşmenin asli unsuru olup bedel unsuru olmadan kira sözleşmesinin kurulması mümkün değildir. Ancak bedel unsurunun nasıl belirleneceği ve neye göre artacağı önemli bir olgudur. Bu kapsamda işbu makalede ilk olarak kira bedeline ilişkin genel hususlar, ikinci olarak kira bedelindeki artışın neye göre belirleneceği ve burada dikkat edilmesi gereken hususlar ve son olarak 7409 Sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 1’inci maddesi kapsamında getirilen düzenlemeden bahsedilecektir.

1. GENEL OLARAK

Bilindiği üzere taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kira bedelini diledikleri gibi belirleyebilirler; dolayısıyla, başlangıçta belirlenen kira bedeline müdahale edilmesi pek imkan dahlinde değildir. Bu kapsamda ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu[1] kapsamında belirlenmiş olan genel hükümler baz alınmaktadır. Bu bağlamda TBK’nin 28’inci maddesinde “Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir” şeklinde ifade edildiği üzere aşırı yararlanmaya ilişkin hükümler uygulanabilir; bu bağlamda kiracı edimler arasındaki oransızlığın giderilerek bedelde bir indirime gidilmesini talep edebilir.[2]

Ayrıca yine bilindiği üzere borçlar hukukumuzda ahde vefa ilkesi kabul edilmiştir; bu bağlamda borçlu kendisine yer verilen edimi sözleşmeye uygun olarak yerine getirmek zorundadır; ancak bazı hal ve şartlarda borçlunun bu yükümlülükleri yerine getirmesinin kendisinden beklenmesi 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun[3] 2’inci maddesi kapsamında beklenemez.[4] Bu kapsamda TBK’nin 138’inci maddesi kapsamında aranan belirli şartlar söz konusudur. Bu şartlar; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması, bahse konu olağan üstü durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olması, ilgili olayın sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması ve borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasıdır.[5] Her ne kadar sözleşmede öngörülen hususlar dışında kira bedeline müdahale çok mümkün değil ise de Yargıtay içtihatlarıyla TBK madde 138’deki şartlara dayanılarak mahkeme aracılığıyla bu müdahalenin yapılabileceği kabul edilmiştir.[6]

TBK madde 344’ün lafzında açıkça ifade edildiği üzere kira bedelinin artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla taraflarca sözleşme ile belirlenebileceği gibi belirlenmediği durumlarda bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre de belirlenir. Ayrıca, yine TMK madde 344 kapsamında taraflardan birinin talebi halinde taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Ancak, 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un[7] geçici 1’inci maddesi ile konut kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerli olacağına ve bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranının geçerli olacağına ilişkin hüküm yürürlüğe girmiştir. Bu hüküm sadece konut kiraları açısından geçerlidir.

2. KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Bilindiği üzere kira bedeli kira sözleşmesinin kurulması için gerekli asli unsurlardan biridir; zira kira bedelinin olmadığı durumlarda kira sözleşmesinin varlığından bahsedilemez bilakis kullanım ödüncü sözleşmesinden bahsedilir.[8] Zira TBK’nin 299’uncu maddesinde de “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde ifadelere yer verilerek kira sözleşmesinin asli unsurlarından birinin kira bedeli olduğu açık ve net bir şekilde ifade edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345’inci maddeleri kira bedelinin belirlenmesine ilişkin durumları açık ve net bir şekilde ortaya koymaktadır.[9]

2.1. Kira Bedelinin Tespitinde Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı Uygulama Bulmaz.

TBK’nin 343’üncü maddesinde kira bedelinin, açık ve net bir şekilde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı kuralının istisnası olduğu ortaya konmuştur. [10] Bu hüküm ile yeni kira döneminde yeniden kira bedeli belirlenmesinin önü açılmıştır.[11] Dolayısıyla, başlangıçta belirlenmiş olan kira bedelinin daha sonradan hal ve koşullar çerçevesinde gerek sözleşme ile gerekse de mahkeme kararı ile arttırılabileceği izahtan varestedir.[12]

2.2. Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin TBK 344-345 Hükümleri Kira Sözleşme Süresinin Tamamlanıp Yeni Bir Kira Döneminin Başlaması Halinde Uygulama Alanı Bulur.

TBK’nin 347’inci maddesi “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” şeklinde ifadelere yer vererek konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı tarafından belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadan sözleşme sonraki kira dönemi için de yenilenmiş olarak varsayılır. Ayrıca yine madde kiraya veren tarafından sözleşme süresinin tamamlanmış olduğu gerekçe gösterilerek kira sözleşmesinin feshedilemeyeceğini ortaya koymaktadır. Buradaki uyuşmazlık yenilenen başka bir deyişle uzayan kira sözleşmesi döneminde kira bedelinin nasıl belirleneceğidir. Bu durum ya sözleşmede direkt olarak belirlenir ya da belirsiz kalır. Aşağıda hem kira bedelinin sözleşme özgürlüğü kapsamında 7409 sayılı kanun yürürlüğe girmeden önce nasıl revize edileceği hem de belirlenmediği durumlarda yeni kira bedelinin nasıl tespit edileceği ifade edilecektir.

2.2.1. Kira Bedelinin Sonraki Kira Dönemleri İçin Sözleşme İle Belirlenmesi

Öncelikle taraflar sözleşmede bir yıldan fazla bir süre belirlemiş, her bir kira yılı için uygulanacak olan kira bedelini de sözleşme ile belirlemiş olabilirler. Mesela taraflar ilk yıl için bir bedel ikinci yıl için ayrı bir bedel belirlemiş olabilirler. İlgili durumda ilgili sözleşme hükmünün geçerli mi olacağı, başka bir deyişle sözleşme serbestisine mi üstünlük tanınacağı yoksa TBK madde 344’ün lafzında açıkça ifade edildiği üzere kira bedelinin artış oranının belirlenmesinde bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya mı riayet edileceği hususu hem öğretide hem de Yargıtay nezdinde tartışmalıdır.[13] Doktrinde bir görüş ve Yargıtay tarafından sözleşmede açık ve net bir şekilde bir artış miktarı belirlenmiş ise bu artış miktarına riayet edilmesi gerektiği ifade edilmiştir.[14] Bizim de katıldığımız diğer bir görüşe göre TBK’nin 344’üncü maddesi açıktır; bu kapsamda ilk yıldan sonraki yapılacak kira bedeli artışlarında TBK 344 kapsamında belirlenen bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya riayet edilmesi gerekmektedir.[15]

Ayrıca bilindiği üzere ülkemiz dahil bütün modern hukuk sistemlerinde her ne kadar sözleşme yapma özgürlüğü genel kural olarak belirlenmiş olsa da bu kural mutlak değildir; devletlerin sahip olduğu pozitif yükümlülükler ve sosyal devlet anlayışı bu sözleşme özgürlüğü anlayışına belirli sınırlar koymaktadır.[16] Bu sınır kira sözleşmeleri bakımından da kanun koyucu tarafından öngörülmüştür. Bu bağlamda, TBK’nin 344’üncü maddesine göre kiraya verenin kira bedelini mutlak artış konusunda bir yetkisi yoktur; bilakis bir artış oranı belirlenecek olsa bile bu artış oranında bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya riayet edilmesi gerekmektedir. Kanun koyucu kira bedelinin artışına ilişkin madde 344’ü kamu düzeni kapsamında değerlendirmiş ve bahse konu bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamayı sınır olarak tayin etmiştir.[17] Dolayısıyla, 7409 sayılı kanun yürürlüğe girmeden önce kira artış oranı belirlenirken kiracı ve kiraya veren TBK 344 kapsamında bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamayı geçmemek zorundaydı. Ancak, 7409 sayılı kanun ile bu hususa geçici bir süre ile sadece konutlar bakımından bir sınır getirilmiştir. İlgili husus ileride açıklanacaktır.

Görüldüğü üzere kira bedeline ilişkin artışın belirlenmesi belirli hususlar bakımından 1 yıllık sözleşmeler ile 1 yıldan uzun süreli sözleşmelerde değişmektedir. 1Yıllık kira sözleşmesi için az önce de ifade edildiği üzere durum nettir. Bu kapsamda 7409 sayılı kanun yürürlüğe girmeden önceki düzenlemeye göre yapılacak yorumda belirlenecek fiyat artış bedeli veya oranı bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamayı geçemez. Ancak, 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde 1’inci yıldan sonraki yıl için belirlenecek olan artış miktarı veya oranında tarafların serbest olmadığı hususu da tartışmalıdır. Yargıtay, bu durumda tarafların serbest olduğunu düşünürken, doktrinde bizim de katıldığımız diğer görüş aksi yönde olup tarafların 2’inci kira yılında yapacakları artışta tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama ile bağlı olduğu yönündedir.

2.2.2. Kira Sözleşmesinde Herhangi Bir Artış Oranı Belirlenmemesi

Eğer taraflar kira sözleşmesinde herhangi bir artış oranı belirlememişlerse TBK madde 344’te bulunan “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir” hüküm gereği hakime başvurulması gerekmektedir.[18] Hakim bu kapsamda maddede de ifade edildiği üzere ilgili artışı belirlerken “hakkaniyete göre” kriterini esas alacaktır.[19] Bu kapsamda hakimin gerçekleştirebileceği azami artış on iki aylık TÜFE bedelidir.[20] Az önce de ifade ettiğimiz üzere 7409 sayılı kanun gereği ilgili geçici madde 1 yürürlükte olduğu sürece konutlarda uygulanmayacak ve bahse konu azami sınır %25 olarak esas alınacaktır. Her ne kadar 7409 sayılı kanun ile geçici bir düzenleme yapılmış ise de ilgili düzenlemenin yürürlük süresi tamamlandıktan sonra tekrardan konutlarda da TBK 344/2 uygulama alanı bulacağı için bu hükmü değerlendirmek gerekmektedir. Doktrinde kabul edilen bir görüşe göre hakimi hakkaniyete göre yapacağı tespitte sınırlayan tek olgunun 12 aylık TÜFE ortalaması olması yeterli değildir.[21] Tarafların kira sözleşmesinin artışına ilişkin hiçbir hüküm koymaması ve 5 sene boyunca aynı bedeli ödemeye devam etmesi halinde doktrinde kabul edilen bir görüşe göre TBK 344/2 uygulama alanı bulmayacak ve kira bedeli 5 sene boyunca sabit kalacaktır.[22] Ancak, 5 yıllık sürenin sonunda anlaşma yapılıp yapılmamasının bir önemi bulunmamaktadır. Taraflar TBK 344/3’e göre kirada revizyon talep edebilirler.

2.2.3. Kira Bedeli Tespit Davası

TBK madde 344/3’de “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” şeklinde ifade edildiği üzere, taraflar anlaşma yapıp yapmadığına bakmaksızın TÜFE’deki 12 aylık değişim oranı dikkate alınarak, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önüne alınarak 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakkaniyete uygun bir revizyon hakimden talep edebilir. Bu kapsamda 4 farklı unsur ilgili maddede kriter olarak belirlenmiştir. Bu kapsamda TÜFE oranı, hakkaniyet, emsal kira bedelleri ve kiralanan konutun ya da iş yerinin durumu bu kapsamda değerlendirilecektir.[23] 7409 Sayılı Kanun’un geçici 1’inci maddesi TBK 344/3’ü kapsamadığından ilgili hükmün bu madde açısından uygulama alanı bulacağı kanaatinde değiliz. Dolayısıyla, bu madde kapsamında açılacak davalarda hakim yine ilgili hususları dikkate alacaktır.

2.3. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması

Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin açılacak olan dava aşırı enflasyon, salgın hastalık, devalüasyon gibi durumlarda oluşan aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kiracı tarafından gündeme getirilen bir yoldur.[24] Uyarlamaya ilişkin hukuki yolun yasal dayanağı TBK 138’de yer alan “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır” şeklindeki hükümdür. Buna göre taraflardan birinin uyarlama isteyebilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması, bahse konu olağan üstü durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olması, ilgili olayın sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması ve borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması şartlarının gerçekleşmesi gerekmektedir; ilgili şartlar Yargıtay tarafından yakın tarihli ve COVID 19 salgınına ilişkin bir kararda ihtiyati tedbir kararı alınmasını sağlamıştır.[25] Dolayısıyla, uyarlama edimler arasındaki dengesizliği ortadan kaldırmak ve sözleşme bedelinde revizyona gitmek için önemli yollardan biridir.

2.4. 7409 Sayılı Kanun Kapsamında Getirilen %25’lik Sınır

7409 Sayılı Kanun ‘un geçici 1’inci maddesi ile “ Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır” şeklinde ifadelere yer verilerek sadece konut kiraları bakımından kanunun yürürlük tarihi ile şimdilik 1.7.2023 tarihleri arasında kira bedelinin yenilenmesine ilişkin olarak yapılacak anlaşmalar kira bedelinin %25’ini geçemeyecektir. Bu hüküm 5 yılı doldurmuş olan kira sözleşmeleri haricinde tüm konut kiralarını kapsamaktadır. Ayrıca bu hüküm ile eğer bir önceki on iki aylık dönemin TÜFE ortalaması %25’in üzerindeyse %25’in üzerinde gerçekleşen artışlar geçersiz olacaktır. Bu hükmün en eleştirilen yanı kanımızca sadece konut kiralarını kapsamasıdır. Zira, bu enflasyondan konut kiracıları kadar iş sahipleri de mağdur olmuşladır. Hatta onların ödeyeceği diğer masraflar da dikkate alındığında onların mağduriyeti çok daha fazladır. Hatta, ilgili hükmün sadece konutlara uygulanmasının naçizane Anayasa madde 10’da yer alan eşitlik ilkesine aykırı olduğunu düşünmekteyiz. Ayrca, önceki döneme ait 12 aylk TÜFE oranı %25’in üzerindeyse kiraya verenler de bu hükümden zarar görecektir. Dolayısıyla, ilgili hükmün hem kiraya verenler hem de işyerleri açsısından sorunlar teşkil ettiğini düşünmekteyiz.

SONUÇ

Yukarıda açıklandığı üzere kira bedeli kira sözleşmesinin asli unsurlarından bir olup bahse konu bedel olmadan bir kira sözleşmesinin varlığından bahsedilemez. Ayrıca, TBK madde 343’e göre kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenebilecek tek husus bedel unsuru olup bir istisna teşkil etmektedir. Bahse konu bedel artış oran veya miktarı sözleşme ile belirlenebileceği gibi belirlenmeyebilir. TBK 344 kapsamında sözleşme ile belirlenecek artış bedeli bir önceki kira döneminin 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu bağlamda artış için kanun koyucu tarafından bir sınır konulmuştur. Tam bir serbestlik tanınmamıştır. Burada kiracının menfaati gözetilmiştir. Yine bir oran belirlenmediği durumlarda ilgili artış taraflardan birinin başvurusu üzerine “hakkaniyete göre” 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde yapılabilecektir. Ancak 5 yıl ve 5 yılın üzerinde olan kira sözleşmeleri için kira bedelinin belirlenip belirlenmediği dikkate alınmaz. Bu durumda, herhalukarda hakim taraflardan birinin başvurusu üzerine 12 aylık olarak TÜFE oranı, hakkaniyet, emsal kira bedelleri ve kiralanan konutun ya da iş yerinin durumunu dikkate alarak yeni bir kira bedeli tayin edecektir. Aynı zamanda TBK 138 kapsamında aşırı ifa güçlüğü gibi bir surum söz konusu olursa kiracı kira bedelinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir. Ancak, yukarıda da ifade edildiği üzere 7409 sayılı kanun ile birlikte sadece “konutlar” bakımında TÜFE dışında yeni bir üst sınır belirlenmiştir. Bu kapsamda, bahse konu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır; başka bir deyişle %25’in üzerinde belirlenen miktarlar geçerli olarak kabul edilmeyecektir. Bu hüküm kira bedelinin sözleşmede belirlenmediği ancak hakim tarafından belirlendiği durumlarda da uygulama alanı bulacaktır. Ancak ilgili hüküm 5 yılı doldurmuş olan kira sözleşmelerine ilişkin TBK 344/3 hükmünü kapsamamaktadır. Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere ilgili geçici maddenin en eleştirilen yanı kanımızca sadece konut kiralarını kapsamasıdır. Zira, bu enflasyondan konut kiracıları kadar iş sahipleri de mağdur olmuşladır. Hatta onların ödeyeceği diğer masraflar da dikkate alındığında onların mağduriyeti çok daha fazladır. Bununla birlikte, ilgili hükmün sadece konutlara uygulanmasının Anayasa madde 10’da yer alan kanun önünde eşitlik ilkesine aykırı olduğunu düşünmekteyiz. Ayrıca, önceki döneme ait 12 aylk TÜFE oranı %25’in üzerindeyse kiraya verenler de bu hükümden ciddi bir zarar görecektir. Ayrıca %25’lik oranın neye göre belirlendiği de meçhuldür. Neden bu oranın belirtildiğinin kanun koyucu tarafından ortaya konmasının gerektiğini düşünmekteyiz. Ayrıca bu hükmün neden 5 yıl ve üzeri kira sözleşmelerini kapsamadığı da soru işaretidir. Neticeten, ilgili madde kapsamında eleştireceğimiz hususlar ilgili maddenin işyerlerini kapsamaması, kiraya verenlerin bu hükümden görmüş olduğu zarar, %25’lik oranın neye göre belirlendiğinin belirli olmaması ve son alarak 5 yılın üzerindeki kira sözleşmelerini neden kapsamadığıdır. Kanımızca, bu hususların da dikkate alındığı bir hüküm daha isabetli olurdu.

KAYNAKÇA

1. Özen B., “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/372918 (Erişim tarihi :15.06.2022),

2. Bilgili F. ve Demirkapı, E. Borçlar Hukuku(2018), Bursa, Dora Yayıncılık.

3. Özyakışır Ö., Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli(2019), Ankara, Adalet Yayıncılık.

4.Yavuz C., Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler C. I , (2022), İstanbul, Beta Yayıncılık.

5. Özdemir H., Kira Hukuku Davaları(2022), Ankara, Seçkin Yayıncılık.

6. Öncü Ö., “6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İzmir Barosu Dergisi, Borçlar Kanunu Özel Sayısı, Yıl 77, S. 2 (İzmir 2012).

7. Şenol K. E., “Sözleşmenin İçeriğini Belirleme Özgürlüğü ve Bunun Genel Sınırı”, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/292465 (Erişim tarihi :16.06.2022).

8. Uysal K., “Kira Bedelinin Tespiti”(2019), Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi.

9. İNCEOĞLU M. M., BAŞ E., “Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Kira Parasının Belirlenmesi” (2011), Prof. Dr. Şener Akyol’a Armağan, İstanbul, Filiz Kitabevi.

10. GÜMÜŞ M. A., “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (2012), İstanbul, Vedat Kitapçılık.

11. Gümüş M. A. , Borçlar Hukuku Özel Hükümler C. I.(2013), İstanbul, Vedat Kitabevi.

12. Yargıtay 3. HD. 2021/5067 E. ve 2021/7930 K. , https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/3-hukuk-dairesi-e-2021-5067-k-2021-7930-t-7-9-2021 , (Erişim tarihi: 15.06.2022).

13. Yargıtay H.G.K. 2005/3-23 E., 2005/48 K. https://www.kararara.com/forum/viewtopic.php?t=29198 ,( Erişim tarihi: 16.06.2022.).

14. Yargıtay 3. HD. 2019/1914 E. ve 2019/7955, http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17128 , ,( Erişim tarihi: 16.06.2022.).

15. Yargıtay 3. HD. 2017/8186 E., ve 2019/5879 K, http://www.kazanci.com.tr/gunluk/3hd-2017-8186.htm , (Erişim tarihi: 17.06.2022.).

16. Yargıtay 3. HD. 2021/3452 E., 2021/6001 K., https://legalbank.net/arama , (Erişim tarihi: 17.06.2022.).

-----------------------

[1] R.G.11.1.2011, No: 6098 (Bundan Sonra “TBK” olarak anılacaktır.)

[2] Burak Özen, “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/372918 (Erişim tarihi :15.06.2022), s. 2035.

[3] R.G.22.11.2001, No: 4721 (Bundan Sonra “TMK” olarak anılacaktır.)

[4] Fatih Bilgili ve Ertan Demirkapı, Borçlar Hukuku, (Bursa: Dora Yayıncılık, 2018), s.83.

[5] Bilgili, Demirkapı, a.g.e., s. 83.

[6] Karar için bkz. Yargıtay 3. HD. 2021/5067 E. ve 2021/7930 K. , https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/3-hukuk-dairesi-e-2021-5067-k-2021-7930-t-7-9-2021 , (Erişim tarihi: 15.06.2022).

[7] R.G. 8.6.2022, No: 7409 (Bundan Sonra “7409 Sayılı Kanun” olarak anılacaktır.)

[8] Özkan Özyakışır, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, (Ankara: Adalet Yayıncılık, 2019), s. 176.

[9] Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler C. I, (İstanbul: Beta Yayıncılık, 2022), s.702.

[10] Hayrunnisa Özdemir, Kira Hukuku Davaları, (Ankara: Seçkin Yayıncılık 2022), s.500.

[11] Özdemir, a.g.e, s. 500.

[12] Yavuz, a.g.e., s. 705.

[13] Özyakışır, a.g.e, s.197.

[14] Karar için bkz Yargıtay H.G.K. 2005/3-23 E., 2005/48 K. “…Hemen belirtilmelidir ki, birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, "sözleşmeye bağlılık" kuralı gereği uymaları zorunludur. Zira, artış kuralı konulmakla her kira dönemi için kiracının ödeyeceği kira bedelinin taraflarca kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir. Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan,, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava açmak hakkına sahiptir ve kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan ihtirazı kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmaz…”, https://www.kararara.com/forum/viewtopic.php?t=29198 ,( Erişim tarihi: 16.06.2022.); Özyakışır, a.g.e, s.198.

[15] Özge Öncü, “6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İzmir Barosu Dergisi, Borçlar Kanunu Özel Sayısı, Yıl 77, S. 2 (İzmir 2012) , s. 300-348.

[16] Kübra Ercoşkun Şenol, “Sözleşmenin İçeriğini Belirleme Özgürlüğü ve Bunun Genel Sınırı”, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/292465 (Erişim tarihi :16.06.2022) , s. 711.

[17] Karar için bkz. Yargıtay 3. HD. 2019/1914 E. ve 2019/7955. “…Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır…”, http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17128 , ,( Erişim tarihi: 16.06.2022.); Özdemir, a.g.e., s. 502.

[18] Hande Uysal, “Kira Bedelinin Tespiti”, (Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi, 2019), s. 72

[19] Uysal, a.g.e., s.72.

[20] Uysal, a.g.e., s.72-73.

[21] M. Murat İNCEOĞLU, Ece BAŞ, “Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Kira Parasının Belirlenmesi”, Prof. Dr. Şener Akyol’a Armağan, (İstanbul: Filiz Kitabevi, 2011) s.531; Uysal, a.g.e., s.74.

[22] Mustafa Alper GÜMÜŞ, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, (İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2012), s.76.

[23] Yavuz, a.g.e., s. 710 ; Konuyla ilgili bkz. Yargıtay 3. HD. 2017/8186 E., ve 2019/5879 K. “…Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır. 18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir…”, http://www.kazanci.com.tr/gunluk/3hd-2017-8186.htm , (Erişim tarihi: 17.06.2022.).

[24] Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler C. I., (İstanbul: Vedat Kitabevi, 2013) , s.252.

[25] Karar için bkz. Yargıtay 3. HD. 2021/3452 E., 2021/6001 K. “Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek. 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşın İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş. “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ilanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak, kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama işleminin temeli, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurullarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır, d. Borçlu, borcunu henüz ila etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır ” denilerek TBK öncesi Yargıtay uygulamasında kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir. Bilindiği üzere: bir kimsenin tek taraflı irade beyanıyla yeni bir hukuki ilişki meydana getirebildiği hallerde kurucu (inşai-yenilik doğurucu) hakların varlığından sözedilir. Kural olarak inşai hak sahibinin bu hakkını tek taraflı olarak kullanmasıyla hukuki sonuç doğar. Ancak bazı inşai haklarda hak sahibinin bu hakkını tek taraflı olarak kullanmasıyla hukuki sonuç kendiliğinden doğmaz. Bu inşai hakların mutlaka mahkeme aracılığı ile kullanılması gerekir. Mahkeme inşai davanın kabulüne karar verirse bu karar inşai niteliktedir. Çünkü bu kabul kararı ile yeni bir hukuki durum yaratılır. Bu durumda açılan davaya inşai dava denilebilir ve bu inşai hakkına dayanarak mahkemeden bir hukuki durumun değiştirilmesine veya kaldırılmasına veya yeni bir hukuki durumun yaratılmasına karar verilmesini ister. İnşai davaların kabulü halinde verilen inşai kararlar kural olarak geleceğe etkilidir. Yani bu hakkın kazanılması ile ortaya çıkan yenilik doğurucu etki kural olarak gelecek için olup geçmişe etkili değildir.”, https://legalbank.net/arama , (Erişim tarihi: 17.06.2022.).

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.