I. GİRİŞ
Son zamanlarda yaşanan yüksek enflasyon, döviz kurlarındaki artış, ülkemize olan göç ile birlikte konut ve işyeri kira bedelleri ciddi şekilde artmıştır. Bu durum, kiracılar ile kiraya verenler arasındaki ihtilafların artmasına neden olmuştur. Kira ihtilaflarının artmasıyla birlikte kiraya verenler ile kiracılar, kira hukukuna dair bilinen doğruların yanlış olduğunu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) hükümlerine göre kiracının kiralanandan tahliyesinin çok da kolay olmadığına şahit oldu.
Tahliye sebeplerinin sınırlı olması özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin rayicin altında kalması nedeniyle kiraya verenler bakımından sorun oluşturmaya başlamıştır. Kiraya verenler, kira bedelini rayice uygun belirlenmesi için TBK’da 344/3 hükmünde düzenlenen kira bedeli tespiti açma yoluna gitmeye başlamıştır. Bu düzenleme, belirli şartlar dahilinde kira bedelinin rayice uygun hale getirilmesine imkân tanımaktadır. Bu yazımızda beş yıldan uzun süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira bedeli tespiti davası açma hakkına dair açıklamalarda bulunacağız.
II. KİRA BEDELİ ve ARTIŞI
Taraflar, kira sözleşmesinde kira bedelini belirlemenin yanında yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline belirli bir oranda artış yapılabileceğini kararlaştırabilir. Bu noktada artış şartını düzenleyen TBK madde 344/1’e değinmek gerekecektir. Zira kanun koyucu, artış oranına üst sınır getirmiştir. Buna göre; “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (”TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Tarafların sözleşmede öngördüğü artış oranı bu sınır üzerinde kalırsa anlaşılan oran kısmen geçersiz olacak ve sınır oranında artış yapılacaktır.
Tarafların sözleşmede belirlediği artış oranının üst sınırın altında olması halinde sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği artış sözleşmedeki orana göre yapılacaktır. Bu nedenle artış hükmünün; “TBK 344/1 gereği TUİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre artış yapılır.” şeklinde yazılması, kiraya verene en üst sınırdan artış talep etme imkânı verecektir.
Taraflar, sözleşmede belirli ve muayyen şekilde artış oranı kararlaştırmamış ise kiraya veren yeni dönemde artış talep edemeyecektir. “Sözleşmede aylık kira 900,00 TL olup, her ay peşin ödeneceği ve özel şartlar 8.maddesinde “kira dönemi sonunda akit yenilendiğinde yeni dönem kira artış oranı yıllık enflasyon oranı kadar artırılacağı” kararlaştırılmıştır. Kira bedeli artırımına ilişkin bu düzenleme Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre belirli ve muayyen olmadığından kira artırım oranının belirgin olduğu kabul edilemez. … Sözleşme hükümlerine göre kira bedelinin artırımının belirli ve muayyen olmadığına, davacı tarafından da söz konusu yeni dönemlere ilişkin kira tespit davası da açılmadığına göre aylık kiranın 900,00 TL olduğu kabul edilerek sonuca gidilmesi gerekirken ortada belirli ve muayyen bir artış oranı varmışçasına yeni dönem kiralarının endeks uygulanmak suretiyle belirlenmesi ve bulunan bu miktara göre hüküm kurulması doğru değildir.”[1]
Bu durumda kiraya verenin, açacağı TBK 344/2 kapsamında kira tespiti davasında; kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
III. KİRA BEDELİ TESPİTİ
Kira bedeli tespit davası yalnızca “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları” için uygulama alanına sahip olan ve TBK 344/3’te hüküm altına alınan bir düzenlemedir. Buna göre, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”. Bu kapsamda talepte bulunmak için kira ilişkisinin en az beş yıldır devam etmesi gerekmektedir.
Bu yazımızda beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli tespiti davası açma hakkı değerlendirildiğinden bu davaya ilişkin diğer detaylara girmiyoruz. Bu yazıyı ele alma sebeplerimizde birisi; hem Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi hem de Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinden hocamız olan değerli Prof. Dr. Faruk ACAR tarafından kaleme alınan “Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde TBK M.344/3’ün Uygulanması Sorunuyla İlgili Bir Yargıtay Kararı İncelemesi”[2] başlıklı makalesinin uygulamada neden olduğu kafa karışıklığının giderilmesidir.
İlgili makalede T.C. Yargıtay 6. HD., 11.02.2015 tarihli ve 2014/13763 Esas, 2015/1173 Karar sayılı kararı[3] incelenmiştir. Karara konu uyuşmazlıkta 10 yıllık kira sözleşmesinin 6. döneminde kira tespit davası açılmış, yerel mahkeme ÜFE oranını esas alarak davayı kısmen kabul etmiştir. Yargıtay dairesi ise kira sözleşmesinin 10 yıl süreli oluşuna ve kira parasının bu süre içerisinde ne oranda artırılacağı kararlaştırıldığına itibar edilmesi gerekir demiştir. Buna göre yapılacak artış suretiyle kira bedeli saptanacaktır. Böylece Yargıtay yerel mahkeme kararını bozmuştur.
Değerli hocamız, beş yıldan uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında 6. yıl itibariyle TBK m.344/3 uyarınca kira tespit davası açılamayacağı, kira artırım kaydı içerir bir sözleşmenin varlığı halinde tespit davası açılırsa, bu davanın teknik anlamda tespit davası olmadığı gibi, mahkeme sözleşmedeki kira artırım kaydına itibar ederek kira bedelini tespit etmesi gerektiği görüşünü savunmuştur.
Sayın hocamızın bu görüşüne katılmadığımızı, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde TBK 344/3 kapsamında kira bedeli tespiti davası açılması önünde yasal bir engel bulunmadığını belirtmek isteriz. Zira madde metninde çok sarih bir şekilde; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda demek suretiyle bu davanın açılabileceği belirtilmiştir. İlgili yargıtay kararı ve makale pekâlâ bu tarz sözleşmelerde kira bedeli tespiti davası açılamayacağı fikrini oluşturmaktadır. Ancak burada önemli bir detayın altını çizmek gerekmektedir. Zira bu detay nedeniyle sözleşme süresi fark etmeksizin belirli bir süre zarfında, kiracısı tacir olan işyeri kiralarında kira bedeli tespiti davası açılamamıştır.
6353 Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. maddesi ile 31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2. Maddesi; “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde değiştirilmiştir.
Bu değişiklik neticesinde kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK 344 ve 3. fıkrada yer alan kira bedeli tespiti hükmü, 1/7/2012 - 1/7/2020 tarihleri arasında ertelenmiş ve yürürlüğe girmemiştir. Bu düzenlemenin mefhumu muhalifinden konut niteliğindeki kiralananlar için sözleşme süresi fark etmeksizin TBK 344/3 kapsamında kira bedeli tespiti davası açılacağı anlaşılmaktadır.
İlgili Yargıtay kararına konu kiralanan işyeri niteliğindedir. Kiracısı tacir olan işyeri kiralarında TBK 344/3 uygulanma olanağına sahip olmadığından bu somut olay için 10 yıl süreli kira sözleşmesinde kira bedeli tespitinin açılamayacağı söylenebilir. Karar konu sözleşme 1 yıl süreli olsa dahi TBK 344 ertelendiğinden yine kira bedeli tespiti davası açılamayacaktır. Ancak 1/7/2020 tarihi itibariyle kiracısı tacir olan işyeri kiralarında bu hüküm uygulandığından içinde olduğumuz dönemde beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen hem konut hem de işyeri kiraları için kira bedeli tespiti davası açılacaktır. Konut bakımından belirttiğimiz gibi 1/7/2012 tarihinden itibaren kira bedeli tespiti davası açılabilmektedir.
Erteleme döneminde kiracısı tacir olan işyeri kiralarında TBK 344/3 hükmünün uygulanmayacağına T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 27.6.2019 Tarih, 2017/8186 Esas, 2019/5879 Karar sayılı içtihadında[4] şu şekilde değinilmiştir. 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde; “….Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. …….. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacağı bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesinin hükümlerinin tatbik olacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.”
Bu noktada ilginç olan akademi dünyasının yanlış bir yorum olsa da içtihada önem atfetmesidir. Çünkü, uygulamada bilindiği üzere akademi dünyası kanunu öncelemekte, Yargıtay ise emredici hükümlere aykırı olmamak koşulu ile sözleşme iradesine üstünlük tanımaktadır. Yukarıda alıntılanan karardan da anlaşılacağı üzere 8 yıl süre ile tacirler açısından uygulama alanı bulamayan TBK 344/3 maddesi yerine öncelik sözleşmeye, sözleşmede soruna cevap bulunamaması halinde çözümün 818 sayılı Eski Borçlar Kanunu çerçevesinde çözüleceği belirtilmiştir. Ancak bu durum, yürürlüğü ertelenen madde bakımından ve yürürlüğe girdiği tarihe kadardır. Yürürlük tarihinden itibaren ise TBK 344/3 hükmü gerek konut olsun gerek çatılı iş yeri olsun kendine uygulama alanı bulmaktadır.
Nitekim T.C. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 12.06.2019 tarih, 2018/2610 Esas, 2019/1238 Karar sayılı kararında[5]; 10 yıllık sözleşmenin 5. yılından sonra kira tespit davası açılabileceğine hükmetmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi “Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15/06/2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli, davalı ile dava dışı K6 arasında imzalanan kira sözleşmesi ve kiralananın davacı tarafından 28/06/2013 tarihinde satın alındığı hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış şartına yer verilmemiş olup, davacı tarafından TBK'nın 345/2. maddesi gereğince yeni dönemden en az bir ay önce dava açılmamış ve yine bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmamış ise de, davacı vekili 18/01/2018 tarihli duruşmada 15/06/2017 tarihinden başlayan yeni dönem için kira tespiti istediğinden 14/06/2016 tarihinde açılan davanın süresinde olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece aldırılan bilirkişi raporunda, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin aylık 1.400,00 TL olduğu belirtilmiş olup, mahkemece dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak ve davalının eski kiracı olduğu göz önüne alınarak hak ve nesafet indirimi yapılarak kira bedeli tespit edilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığından davalı vekilinin esasa yönelik istinaf istemleri yerinde değildir” demek suretiyle 15.06.2011 tarihli ve 10 yıllık kira sözleşmesine istinaden 15.06.2017 tarihi itibari ile kira parasının hak ve nesafete göre tespit edilebileceğini belirtmiştir.
Yine T.C. Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 22.11.2024 tarih, 2024/2019 Esas, 2024/1890 Karar sayılı kararında[6] da 22.09.2015 tarihli 10 yıllık iş yeri sözleşmesine ilişkin davada, 22.09.2022-22.09.2023 dönemi için kira parasının hak ve nesafete göre tespiti kararına hükmetmiştir.
IV. SONUÇ
TBK 344/3 kira bedeli tespiti davasının beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda açılabileceğini belirtmiştir. 1/7/2012 tarihinden itibaren konut kiralarında, 1/7/2020 tarihinden itibaren kiracısı tacir olan işyeri kiralarında bu hüküm uygulama alanına sahiptir. 1/7/2012 - 1/7/2020 tarihleri arasında kiracısı tacir olan işyeri kiraları uygulanmama sebebi sözleşme süresinden bağımsız olarak TBK 344 hükmünün bu süre zarfında ertelenmiş olmasıdır.
Av. Yankı BÜYÜKSEZER
Av. Arb. Metincan UÇAR
---------------
[1] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 18.04.2013 tarih, 2013/4920 Esas, 2013/7081 Karar sayılı içtihat.
[2] https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/2034719 ACAR, Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde TBK M.344/3’ün Uygulanması Sorunuyla İlgili Bir Yargıtay Kararı İncelemesi.
[3] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 11.02.2015 tarih, 2014/13763 Esas, 2015/1173 Karar sayılı içtihat.
[4] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 27.6.2019 Tarih, 2017/8186 Esas, 2019/5879 Karar sayılı içtihat
[5] T.C. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 12.06.2019 tarih, 2018/2610 Esas, 2019/1238 Karar sayılı kararı.
[6] T.C. Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 22.11.2024 tarih, 2024/2019 Esas, 2024/1890 Karar sayılı kararı.
