I. GİRİŞ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) kira sözleşmeleri 4 farklı tipte düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları, uygulamada en çok karşılaşılan ve ihtilafa neden olan kira sözleşmesi tipi olmuştur. Kanun koyucu, kiralananın tahliyesini sınırlı sayıda düzenlemiş olup kiraya veren bu sebepler haricinde kiralananın tahliyesi yoluna gidememektedir.
Tahliye sebepleri kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklı olarak iki ayrı başlıkta düzenlenmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliye talebi uygulamada en sık başvurulan tahliye sebebi olarak karşımıza çıkmaktadır. Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası açılmadan önce kiracıya bildirimde bulunma zorunluluğu konusunda uygulamada kafa karışıklıkları doğmaktadır. Bu hususa dikkat edilmemesi halinde ise açılan davanın süresinde açılmaması nedeniyle usulden reddi söz konusu olmaktadır.
Bu yazımızda belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası kavramına kısaca değinip dava açmadan önce kiracıya yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olup olmadığını ele alacağız.
II. İHTİYAÇ KAVRAMI
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdiren bir tahliye türü olup TBK madde 350’de düzenlenmiştir. Buna göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Buna göre, ihtiyaç kavramı iki şekildedir. Bunlardan birincisi kiralananın belirli kişilerce konut ya da işyeri olarak kullanma, ikincisi ise kiralananın kullanımını imkânsız hale getirecek şekilde esaslı ve kapsamlı tadilat zorunluluğudur. Bu hallerden birisinin varlığı halinde kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilecektir.
III. BİLDİRİM ve DAVA AÇMA SÜRESİ
Kira hukuku, tahliye dava açma sürelerinin belirlenmesinde sıkı şekil şartlarına tabi tutulmuştur. İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davasının hangi sürede açılacağı TBK 350’de düzenlenmiştir. Buna göre; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yazımızın konusu belirli süreli kira sözleşmeleri olduğundan sadece bu yönde açıklama yapılacaktır.
Bu noktada belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında süre sonunda sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli olarak mı devam etiğinin tespiti oldukça önemlidir. Zira sözleşmenin belirli-belirsiz olması dava açma süresi bakımından farklılık yaratmaktadır. Bu da davanın usulden reddedilme riskini getirmektedir.
Uygulamada belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarının süre sonunda “belirli devam edeceği” kuralında bilgi kirliliği bulunmaktadır. Bunun sebebinin kira hukuku genel hükümlerinde sürenin sona ermesiyle sözleşmenin sona ermesini düzenleyen TBK 327 hükmü olduğunu düşünüyoruz. İlgili hükme göre; “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” Burada önemle altı çizilmesi gereken husus bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanmamasıdır.
TBK 347 hükmü gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme süre bitiminde belirsiz süreli sözleşmeye dönmemektedir. Sözleşme aynı şartlarda 1 yıl belirli süreli olarak uzar. “Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.”[1]
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarının süre bitiminde belirsiz süreli sözleşmeye dönmeyeceğini etraflıca izah ettikten sonra bildirimde bulunma hususunun ve dava açma süresinin tespiti daha sağlıklı şekilde yapılacaktır. TBK 350’de düzenlendiği gibi ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılabilir. Ancak bildirim hususu dava açma süresinde özel bir durum yaratabilmektedir. Şöyle ki,
Dava açmadan önce kiracıya ihtarname çekme gerekliliği konusunda ikili bir ayrım bulunmaktadır. Kural olarak, dava açmadan önce kiracıya ihtarname çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak taraflar arasında imzalanan sözleşmede; “tarafların belirli bir süreden önce yazılı bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin yenileceği” şeklinde fesih ihbar süresi belirlenmişse Yargıtay bu süreye uyulması gerektiğini kabul etmektedir. Diğer bir ifadeyle kiraya veren, sözleşmeden belirtilen bu süreye uygun olarak yazılı şekilde bildirimde bulunmak zorundadır. Aksi halde davanın süresinde açıldığından bahsedilemeyecektir. “Olayımıza gelince; davaya dayanak olup hükme esas alınan ve taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmayan 15.02.2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 8. maddesinde ''kiracı veya mal sahibi kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hususundaki irade beyanlarını kontrat süresinin bitiminden 2 ay önce karşı tarafa bildirmek zorundadır. aksi takdirde kira süresi 1 yıl daha uzamış sayılır.'' düzenlemesi mevcuttur. Anılan sözleşme hükmü gereğince davacı tarafından sözleşme bitim tarihinden 2 ay önce davalıya gönderilen bir ihtar bulunmadığından kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzamış olup 11.09.2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”[2]
“Olayımıza gelince; Taraflar arasında imzalanan 01.01.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 19. maddesinde, Kontratın sona ermesinden bir ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceği kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından 11/12/2012 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesi bildirilmiş kiralananın tahliye edilmemesi üzerine 30.01.2013 tarihinde açılan davada işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilmesi istenmiştir. Davacının gönderdiği ihtarname 1 ay öncesi kapsamadığından süresinde kabul edilemez.” [3]
Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına bakıldığında ise, Yargıtay uygulamasına paralel karar verildiğini görmekteyiz. “Somut dava bu kapsamda değerlendirildiğinde, davacının eşi ile birlikte taşınmazı 13.03.2020'de satın aldıkları, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.05.2020 başlangıç tarihli olduğu, kira sözleşmesinin 7. maddesinde, kontratın sona ermesinden 60 gün evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceğinin kararlaştırıldığı, davacı 15/04/2021'de ihtar göndermekle birlikte taraflar sözleşmenin sona ermesinden 60 gün önce sözleşmenin devam etmeyeceğine ilişkin yazılı ihtar göndermediklerinden sözleşmenin 01/05/2020 tarihinden itibaren 1 yıl süreyle yenilendiği, bu durumda mahkemece dava süresinde açılmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olduğundan davalının istinaf talebinin kabulüne karar verilmiştir.”[4]
“01/08/2017 tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar 7. Maddesinde '' sözleşme süresi olan bir yılın sona ermesinden 45 gün önce kiracı ve kiralayan tarafından sözleşmenin feshi yazılı olarak bildirilmediği takdirde sözleşme aynı koşullar altında % 10 un altına düşmeyecek şekilde yıllık üfe ortalamasında artışla bir yıl daha uzatılmış sayılır " önceden ihbar şartı olup tarafların serbest iradeleri ile sözleşmeye koymuş oldukları hükümler taraflar yönünden bağlayıcı ve geçerlidir. Davacı tarafından davalıya gönderildiği anlaşılan sözleşmenin ihtiyaç nedeniyle yenilenmeyeceği iradesini bildirir ihtarnamenin davalıya sözleşmenin bitiminden 45 gün önce önce tebliğ edilmesi gerektigi halde, 22/06/2021 tarihinde tebliğ edildiği, bu yükümlülüğün yerine getirilmediği, (sözleşmede belirtilen 45 gün önce feshi ihbarın 39 gün önce yapıldığı) ihtarın süresi içinde yapılmadığı, davanın süresinde açılmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektigi, davalının istinaf nedenlerinin değişik gerekçe ile yerinde olduğu anlaşılmıştır.”[5]
“Kira sözleşmesinin özel koşullar 2. maddesinde; sözleşmenin sona ermesinden iki ay önce taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları takdirde sözleşmenin bir yıl daha uzamış ve yenilenmiş olacağı kararlaştırılmıştır. Bu düzenleme geçerlidir ve tarafları bağlar. Davacı kiralayan tarafından sözleşmenin bitim tarihi olan 15.7.2016 tarihinden 2 ay önce feshi ihbar gönderilmemesi nedeniyle sözleşmenin 2.maddesi gereğince dayanak sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamıştır. Bu durumda 21.7.2016 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Dava süresi kamu düzenine ilişkin olup Hâkim tarafından re'sen her aşamada dikkate alınması gerekmektedir. Mahkemece davanın süresinde açılmaması nedeniyle süreden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından, davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.”[6]
Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesine ve Bursa BAM 4. Hukuk Dairesine ayrı bir parantez açmamız gerekecektir. İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesindeki heyetler bu konuda farklı yönde kararlar vermektedir. Bir heyet, “Kira sözleşmesinin 20.maddesinde "...Kontratın sona ermesinden bir ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir." hükmünün kararlaştırıldığı, getirilen düzenlemenin tahliye davası açılması için öngörülen bir ihbar şartı olmadığı, dava açma süresinin TBK'nın 350. maddesi ile kira süresinin bitiminden itibaren bir ay olarak düzenlendiği, anılan sözleşme hükmünün TBK 350. maddesindeki yasal dava açma süresini bertaraf etmeyeceği, davanın 1 aylık yasal sürede açıldığının kabulü ile mahkemenin esasa girerek davayı sonuçlandırması gerekirken, davanın süresinde açılmadığına ilişkin kararının hatalı olduğu anlaşılmıştır.” [7] Aynı yönde bknz.[8]
Diğer heyet ise, Yargıtay ve diğer Bölge Adliye Mahkemeleriyle (Bursa hariç) paralel şekilde karar vermektedir. “Taraflar arasında 05.04.2010 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin Hususi Şartlar Bölümünün 11. Maddesinde kontratın sona ermesinden 1 ay önce taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları taktirde kontratın 1 yıl daha uzayacağı ve yenileneceği kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından davalıya Ankara ... Noterliğinin 01.04.2019 tarihli ... yevmiye sayılı ithamnamesiyle taşınmazda yeniden inşa ve imar çalışmalarının başladığı, kira süresinin bitiminde 05.04.2019 tarihi itibarıyla taşınmazın tahliye edilmesi aksi takdirde tahliye davası açılacağının ihtar edildiği, ihtarnamenin 09.04.2019 tarihinde tebliğ edildiği görülmüşse de, sözleşmenin 11.madde hükmüyle kararlaştırılan ihtar şartının süresinde yerine getirilmediği anlaşılmış, kira sözleşmesinin aynı koşullarla 05.04.2019 tarihinden itibaren bir yıl süre ile uzadığının kabulü gerekmiştir. Bu durumda TBK 353.maddesinin uygulanma imkânı bulunmadığı, Yargıtay 3.HD'nin 2017/16499 Esas, 2017/17280 Karar sayılı, 07/12/2017 tarihli ilamı ile aynı Dairenin 2018/1166 Esas, 2018/2175 Karar sayılı 08/03/2018 tarihli benzer emsal kararlarının da aynı yönde olduğu nazara alındığında, dava süresinde açılmadığından reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne ilişkin kararın yerinde olmadığı anlaşılmıştır.”[9] Aynı yönde bknz.[10]
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi de Yargıtay görüşünü benimsememiştir. “Somut olayda ise kira sözleşmesinin hususi şartlar 19. maddesindeki düzenleme yalnızca bildirim yoluyla feshe ilişkin bir düzenleme olup, bu düzenlemenin yorum yolu ile genişletilip tüm tahliye davalarının feshi ihbar koşuluna bağlanmış olduğu kabul edilemez. Sözleşmenin 19. maddesindeki düzenlemenin kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin tüm dava sebepleri yönünden feshi ihbar koşulu olarak kabul edilmesi amacı aşan bir yorum olacaktır. …. Dairemizin 2018/586 Esas, 2018/621 Karar sayılı kararında, kira sözleşmelerinde bulunan benzer koşulların sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi sebepleri içinde yer alan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında feshi ihbar koşulu olarak geçerli olduğu kabul edilmiş ise de, dairemizce yapılan değerlendirmede bu içtihatlara uymak mümkün olmamış ve dairemiz uygulamasının buna göre değiştirilmesi gerekmiştir. Nitekim, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi'nin 2021/2114 Esas, 2023/2227 Karar sayılı kararında da benzer düzenlemenin sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi yönünden feshi ihbar koşulu olarak geçersiz olduğu kabul edilmiştir.”[11] Bu kararda Bursa 4. Hukuk Dairesinin önceki görüşünü değiştirdiğini görüyoruz.
IV. SONUÇ
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası açmadan evvel yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak taraflar arasında imzalanan sözleşmede tarafların ya da kiraya verenin belirli süre önceden bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin yenileceği şeklinde bir hüküm varsa, kiraya veren sözleşmedeki süreye göre yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Aksi halde, dava her ne kadar süre bitiminden itibaren 1 ay içinde açılsa da süresinde açılmamış kabul edilecektir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde kira uyuşmazlıklarına 5 ayrı daire (35.,36.,49.,54.,55.) bakmaktadır. Bu dairelerden 36.,49.,54.,55 Hukuk Daireleri, Yargıtay görüşünü benimsemiştir. Her ne kadar İstanbul BAM. 36. Hukuk Dairesi daha önceki kararlarında Yargıtay görüşüne dirense de bozulan bir kararları sonrası görüşünde ısrar etmemiş ve Yargıtay görüşüne dönmüştür. İstanbul 35. Hukuk Dairesi heyetleri bu konuda iki ayrı karar vermektedir. Sözleşmedeki süreye uygun şekilde yazılı bildirimde bulunmadığından davası reddedilen davacının istinaf başvurusunun, İstanbul 35. Hukuk Dairesinin sözleşmedeki süreye geçerlilik tanımayan heyetine tevzi edilmesi halinde davanın esasının görülmesi ihtimali mevcuttur.
Av. Yankı BÜYÜKSEZER | Av. Arb. Metincan UÇAR
------------------
[1] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 12.10.2017 tarih, 2017/2914 Esas, 2017/13808 Karar sayılı ilam
[2] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 08.03.2018 tarih, 2018/1166 Esas, 2018/2175 Karar sayılı ilam
[3] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 22.10.2014 tarih, 2014/9312 Esas, 2014/11422 Karar sayılı ilam
[4] T.C. İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi 15.06.2023 tarih, 2022/2548 Esas, 2023/1770 Karar sayılı ilam.
[5] T.C. İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi 22.01.2025 tarih, 2023/938 Esas, 2025/178 Karar sayılı ilam.
[6] T.C. Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi 02.11.2017 tarih, 2017/1458 Esas, 2017/1561 Karar sayılı ilam.
[7] T.C. İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi 03.05.2024 tarih, 2024/1068 Esas, 2024/940 Karar sayılı ilam.
[8] T.C. İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi 28.11.2023 tarih, 2021/2114 Esas, 2023/2227 Karar sayılı İlam.
[9] T.C. İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi 11.04.2025 Tarih, 2022/3412 Esas, 2025/857 Karar sayılı ilam.
[10] T.C. İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi 07.03.2024 Tarih, 2023/2668 Esas, 2024/465 Karar sayılı ilam.
[11] T.C. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi 24.04.2024 Tarih, 2024/1157 Esas, 2024/1036 Karar sayılı ilam.
