I. GİRİŞ

Son zamanlarda yaşanan enflasyon, döviz kurlarındaki artış, ülkemize olan göç ile birlikte konut ve işyeri kira bedelleri ciddi şekilde artmıştır. Bu durum, kiracılar ile kiraya verenler arasındaki ihtilafların artmasına ve özellikle eski kiracıların ödediği kira bedellerinin rayicin altında kalmasına neden olmuştur.

Bu durumdan mustarip olduğunu düşünen kiraya verenler, kira bedelinin rayice uygun hale gelmesi için hukuki yollara başvurmaktadır. TBK’da kira bedelinin emsallerine uygun hale getirilmesini sağlayan temel düzenlemelerden bir tanesi TBK 344/3’te ele alınmıştır. Kira bedeli tespiti olarak bilinen bu düzenleme, belirli şartlar dahilinde kira bedelinin rayice uygun hale getirilmesine imkân tanımaktadır. Bu yazımda kira bedeli tespit davalarında kira sözleşmesinde kira bedelinin aylık ve yıllık ödenmesi halinde mahkeme veznesine ödenecek harcın belirlenmesine ilişkin açıklamada bulunacağım.

II. KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASI

Kira bedeli tespit davası yalnızca “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları” için uygulama alanına sahip olan ve TBK 344/3’te hüküm altına alınan bir düzenlemedir. Buna göre, taraflarca kira bedeli artışıyla ilgili bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Bu kapsamda talepte bulunmak için kira ilişkisinin en az beş yıldır devam etmesi gerekmektedir. Kanun koyucunun amacı uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin emsal rayiçlerine uygun şekilde belirlenmesini sağlamaktır. Bu dava türünde hâkim, TBK 344/1-2’de yer alan artış üst sınırı ile bağlı değildir.

Bir yıl süreli sözleşmelerde 5. yenileme döneminden sonra bu kapsamda kira bedeli tespiti talep edilebilir. 4. Kira döneminde açılan davalar bakımından ise; “Bu kapsamda; Dava tarihi itibariyle 5 yıllık kira süresi dolmadığından 18/06/2015 tarihinde açılan dava ile 30/04/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez ise de yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönemin (01/01/2016) başladığı göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için hak ve nefasete göre kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken….” [1] davacıya beşinci dönem için kira bedelinin tespitini isteyip istemediği sorulmalıdır.

III. DAVA AÇARKEN HARCIN BELİRLENMESİ

Dava açılırken alınması gereken harçların türü ve miktarı 492 Sayılı Harçlar Kanununda düzenlenmiştir. Harçlar Kanunu madde 17 “Gayrimenkulün tahliyesi davalarında, yazılı mukavele olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır.” demek suretiyle tahliye davalarında harca esas değer, bir yıllık kira bedeli olarak belirlenmiştir.

Harçlar Kanununda tahliye davalarında açık düzenleme bulunmakla birlikte kira bedeli tespiti davalarında alınacak harçla ilgili düzenleme yoktur. Bu nedenle bu husus Yargıtay kararlarıyla belirlenmiştir. Harca esas değer belirlenirken, kira bedelinin aylık ya da yıllık ödenmesi harca esas değerin tespitinde önem teşkil etmektedir.

- Kira sözleşmesinde kire bedelinin aylık ödeneceği belirlenmişse;

“Kira bedelinin tespiti davalarında, aylık kira bedelinin tespitinin talep edilmesi halinde, alınması gereken karar ve ilam harcının aylık kira farkı üzerinden hesaplanması gerekir. Talep aylık kira bedelinin tespitine ilişkin olduğuna göre, hükmedilen aylık kira parası ile tespite konu dönemde ödenen kira parasının tutarı arasındaki fark üzerinden karar ve ilam harcı alınması gerekirken, karar ve ilam harcına fazla miktarda hükmedilmesi de doğru olmadığı gibi …..”[2]

“492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tespit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır. Bu durumda mahkemece aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekirken yıllık kira bedeli üzerinden harç tahsiline karar verilmesi de doğru değildir….,”[3]

- Kira sözleşmesinde kira bedelinin yıllık ödeneceği belirlenmişse;

“Kira bedelinin tespiti davalarında, yıllık kira bedelinin tespitinin talep edilmesi halinde, alınması gereken karar ve ilam harcının yıllık kira farkı üzerinden hesaplanması gerekir Somut olayda; Davacılar, yıllık net 17.500TL olan kira bedelinin 01/10/2015 tarihinden itibaren, yıllık net 30.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişler, Mahkemece 01/10/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin yıllık 24.000TL olarak tespitine karar verilmiştir. Talep yıllık kira bedelinin tespitine ilişkin olduğuna göre, hükmedilen yıllık kira parası ile tespite konu dönemde ödenen kira parasının tutarı arasındaki fark üzerinden karar ve ilam harcı alınması gerekirken, karar ve ilam harcına fazla miktarda hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.” [4]

IV. SONUÇ

Kira bedeli tespiti davası açılırken harca esas değer; kira bedeli, aylık ödenecekse mevcut ve talep edilen aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden; yıllık ödenecekse mevcut ve talep edilen yıllık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanacaktır. Yıllık alınması gereken harcın aylık yatırılması halinde mahkeme harç tamamlama yoluna gidecektir. Verilen sürede harcın tamamlanmaması halinde HMK 150 kapsamında işlem tesis edilecektir.

---------------

[1] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 04.04.2019 tarihli, 2017/6958 E. 2019/3016 K. sayılı içtihat.

[2] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 17.02.2021 tarih, 2021/459 E., 2021/1557 K. sayılı içtihat.

[3] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 26.12.2017 tarih, 2017/15454 E., 2017/18281 K. sayılı içtihat.

[4] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 16.12.2020 tarih, 2020/10957 E., 2020/7853 K. sayılı içtihat.