Güçlendirme süreci, bir yapının “riskli yapı” statüsüne sahip olup olmamasına göre tamamen farklı hukuki sonuçlar doğuran çift kulvarlı bir mekanizmadır. Riskli yapı tespitinden sonra güçlendirme, ancak maliklerce süresi içinde yapılacak başvuru, teknik uygunluk raporu, 4/5 çoğunluk kararı, güçlendirme projesi ve ruhsat aşamalarının tamamlanmasıyla işletilebilir. Buna karşılık, henüz riskli yapı şerhi bulunmayan yapılarda rejim değişir; bu aşamada tek bir kat maliki dahi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca mahkeme üzerinden güçlendirme sürecini başlatma yetkisine sahiptir ve diğer maliklerin rızası aranmaz. Bu çalışma, her iki rejimin hukuki dayanaklarını, başvuru koşullarını ve yargı içtihatlarının belirlediği sınırları ele alarak güçlendirme yolunun hangi şartlarda işletilebildiğini ortaya koyacaktır.
1) RİSKLİ YAPI ŞERHİ OLMADIĞI DURUMLARDA KAT MÜLKİYETİ KANUNU MADDE 19/2’YE GÖRE GÜÇLENDİRME
Riskli yapı tespitinden önce bir kat maliki, binasının yıkılmasını istemiyorsa ana taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2’ye dayanarak “güçlendirme yapılmasına izin verilmesi, güçlendirme sürecinin yürütülmesi için yöneticiye veya kendisine yetki verilmesi ve güçlendirme bedellerinin maliklerden avans olarak toplanması” talepli bir dava açmalıdır; bu davada mahkeme teknik bilirkişi incelemesi yaptırarak güçlendirmenin mümkün olup olmadığını belirler, maliklerin rızası aranmaz.
Yargıtay 5. HD., E.2022/6144, K.2022/10838, sayılı ve 14.06.2022 tarihli kararında:
Riskli yapı tespiti ve 6306 süreci yokken, tek bir kat malikinin dahi nasıl güçlendirme talep edebileceğini açıklamaktadır. Yargıtay, 6306 sürecinin başlamadığı yapılarda güçlendirme işlemlerinin tamamen Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürüdüğünü vurgulamıştır.
Riskli yapı şerhi yoksa 6306 süreci uygulanmaz.
“Dava açıldığı tarihte ana taşınmazda riskli yapı tespiti ve şerhinin bulunmadığı… gözetilerek…”
Tek malik, diğerlerinin rızası olmasa bile güçlendirme isteyebilir.
Yargıtay, riskli yapı süreci yokken güçlendirme talebinin tamamen KMK m.19/2 üzerinden yürütüleceğini açıkça ortaya koymuştur. Karardaki temel alıntı:
“Her kat maliki… diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını isteyebilir… ve buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla… güçlendirilmesini ve masrafın tahsilini talep edebilir.”
Güçlendirme yapılacaksa yetki verilmesi gerekir.
Yargıtay, tek malik tarafından açılan bu tür davalarda mahkemenin şu yolu izlemesi gerektiğini belirtmiştir:
“…güçlendirme bedelinin… kat maliklerinden avans niteliğinde… toplanması… …varsa öncelikle yöneticiye yetki ve uygun süre verilmesi, …yöneticinin bulunmaması veya yerine getirmemesi halinde davacı tarafın yetkilendirilmesi gerekir…”
Teknik inceleme zorunludur.
Karar, tek malik güçlendirme istediğinde dahi mahkemenin mutlaka teknik inceleme yapması gerektiğini belirtmiştir:
“Mahallinde konusunda uzman bir bilirkişi kurulu oluşturularak keşif yapılmalı… statik hesaplar, taşıyıcı elemanların kesit ve donatıları, karot deneyleri… güçlendirme yöntemi ve güçlendirme bedeli tam olarak tespit edilmelidir.”
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin E. 2024/3649, K. 2024/ 9430 sayılı ve 02.12.2024 tarihli ilamında da;
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca, kat malikleri ana taşınmazın bakımını, mimari durumunu, güzelliğini ve özellikle sağlamlığını korumakla yükümlü olup; ana taşınmazın acilen onarılmasının veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkeme kararıyla tespit edilmesi hâlinde, bu onarım ve güçlendirme işlemlerinin proje ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Bu çerçevede, mahkemece hazırlattırılacak güçlendirme projesi doğrultusunda binanın güçlendirilmesine karar verilmesi ve buna ilişkin giderlerin kat maliklerinden tahsili amacıyla eda davası açabilir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.
Bu çerçevede, binasının yıkılmasını istemeyen kat malikleri, riskli yapı tespitini beklemeden, 6306 sürecine girmeksizin ve diğer maliklerin rızası aranmaksızın, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca mahkeme kanalıyla güçlendirme sürecini doğrudan başlatabilir.
2)RİSKLİ YAPI TESPİTİNDEN SONRA GÜÇLENDİRME
Riskli yapı tespitinden sonra güçlendirme seçeneğinin ancak maliklerin süresinde yapacakları başvuru ile gündeme gelebilir. İdare başvuru olmaksızın re’sen güçlendirme değerlendirmesi yapmakla yükümlü değildir. Riskli yapı tespitinde güçlendirme seçeneğinin işletilmesi için malik iradesi ve süresinde başvuru zorunludur.
Riskli Yapı Tanımı
6306 sayılı Kanun’un 2. maddesine göre riskli yapı; riskli alan içinde olsun veya olmasın, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik inceleme ile tespit edilen yapılardır. Yargıtay 3. HD., 2015/19592 E., 2016/9259 K. Sayılı ve 09.06.2016 tarihli kararında ; beton kalitesi çok düşük, deniz kumu kullanılmış, donatıları yetersiz ve korozyona uğramış, hatta kaba inşaat seviyesinde olsa dahi taşıyıcı sistemi ciddi zafiyet gösteren yapıların “ekonomik ömrünü tamamlamış” sayılacağı ve riskli yapı olarak değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İDD., E. 2020/272, K. 2020/904, sayılı ve 25.09.2020 tarihli kararında:
“...6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin ‘riskli yapıların yıktırılması’ başlıklı 8/5. maddesi gereğince:
⁃ Riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için bu maddenin 2. fıkrasına göre 60 gün olarak yapı maliklerine verilen süre içerisinde,
⁃ Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğuna dair teknik rapor alınması,
⁃ Kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile güçlendirme kararı alınması,
⁃ Güçlendirme projesinin hazırlatılması,
⁃ Güçlendirme ruhsatı için ilgili idareye başvuruda bulunarak güçlendirme ruhsatının alınması gerektiği vurgulanmıştır.
Kararda:
“...güçlendirme projesinin hazırlatılması noktasında maliklerce herhangi bir başvuruda bulunulmaması, idarenin de kendiliğinden belirtilen hususta karar alacağına dair bir düzenlemenin mevcut olmaması...” nedeniyle güçlendirme talebi kabul görmemiştir.
Riskli yapı tespitine karşı dava devam ederken malikler güçlendirme şartlarını tamamlayıp güçlendirme ruhsatı alırsa, riskli yapı statüsü hukuken sona erer ve riskli yapı işlemine dayanan hukuki sonuç ortadan kalkar ve dava konusuz kalır.
Danıştay 6. Daire, E. 2019/10532, K. 2020/4078, T. 07.05.2020
“Davacı tarafından sunulan 19/01/2018 tarihli dilekçe ve 19/06/2018 tarihli temyiz dilekçesinde; davacının bağımsız bölümünün de bulunduğu … taşınmaz hakkında, Karşıyaka Sulh Hukuk Mahkemesinin E:2015/7 Değişik İş sayılı dosyasında yapılan yargılamada söz konusu binada güçlendirme yapılabileceğine karar verildiği…”
“…bunun üzerine sunulan güçlendirme projesine istinaden tadilat ruhsatı düzenlendiği…”
“…tapu kaydındaki riskli yapı şerhinin İzmir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 25/10/2017 tarih ve 24583 yevmiye sayılı işlemi ile kaldırıldığı belirtilerek… yapı ruhsatı sunulmuştur.”
“Bu durumda; riskli yapı tespit kararı bulunan taşınmaz hakkında, güçlendirme projesine istinaden yapı ruhsatı düzenlenerek, tapu kaydından riskli yapı şerhinin kaldırıldığı anlaşıldığından…”
“…İdare Mahkemesince; konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.”
Malikler güçlendirme için teknik rapor, proje ve ruhsat başvurusu aşamalarını tamamlayarak geçerli bir başvuru yaptıysa, idare bu başvuru sonuçlandırılmadan yıkım ve tahliye işlemlerine devam edemez.
İstanbul BİM 4. İDD., E. 2017/1090, K. 2018/708, sayılı ve 04.04.2018 tarihli kararında:
“…6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin 5. bendi uyarınca, riskli yapı tespiti yapılan yapının maliklerince, riskli yapıda güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirildiği, güçlendirme projesi hazırlatıldığı, güçlendirme ruhsatı için davalı belediyeye de başvuruda bulunulduğu hususları birlikte değerlendirildiğinde, maliklerin tamamının katılımı ile binanın güçlendirilmesi yolundaki iradenin ortaya konulduğu ve bu konudaki prosedürlerin tamamlanarak güçlendirme ruhsatı verilmesi için davalı idareye başvuruda bulunulduğu açık olduğundan, bu aşamadan sonra binanın güçlendirilerek yaşatılması seçeneğini tercih eden maliklerin bu talebinin mevzuat hükümleri doğrultusunda değerlendirilmeden ve yapının güçlendirilebileceğine ilişkin teknik rapor doğrultusunda imar mevzuatına göre tadilat ruhsatı verilmesi yolundaki kat maliklerinin başvurusu sonuçlandırılmadan riskli yapı belirlemesi olduğundan bahisle yapının yapının tahliyesi ve yıkımı yolunda tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uygunluk görülmemiştir.”
Güçlendirme teknik olarak mümkünse ve kat malikleri bu yönde irade ortaya koymuşsa, idare yıkım işlemine geçmeden önce güçlendirme sürecinin rapor, 4/5 çoğunluk kararı, proje ve ruhsat aşamalarıyla tamamlanmasını beklemek zorundadır.
İstanbul BİM 6. İDD., E. 2018/2078, K. 2019/399, T. 12.03.2019
“...bu durumda; öncelikle dava konusu riskli yapının güçlendirilerek korunması ve risklerin bertaraf edilmesi imkanı bulunduğu ve kat maliklerinin ekseriyetinin de bu yönde irade beyanında bulunarak karar almış oldukları dikkate alındığında... yapının güçlendirilmesi sürecinin sonuçlandırılması gerekirken bu seçenek değerlendirilmeden... yapının yıkımına yönelik tesis edilen dava konusu işlemlerde hukuka uygunluk bulunmamaktadır.”
“...güçlendirmenin mümkün olduğu durumlarda maliklerce güçlendirmenin (yıkım için verilen süre de) mümkün olduğuna dair alınan raporun akabinde ayrıca kat malikleri kurulundan güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve güçlendirme ruhsatının alınması gerekmekte olup, riskli yapı belirtmesinin terkini ancak güçlendirme yapıldıktan sonra mümkündür.”
Taşıyıcı sistemdeki ağır hasar nedeniyle binanın teknik olarak güçlendirilemeyeceği bilirkişi raporuyla ortaya konulmuşsa, idarenin güçlendirme ruhsatını reddedip yıkım yönünde işlem tesis etmesi hukuka uygundur. Bina güçlendirme rejiminde “teknik olarak güçlendirilebilirlik” şartı, soyut bir ihtimale değil; yapının güncel fiziksel durumuna ilişkin somut, ölçülebilir ve bilimsel değerlendirmelere dayanmak zorundadır.
İzmir BİM 3. İDD., E. 2019/1201, K. 2020/306, T. 12.05.2020:
“...bu inceleme kapsamında düzenlenen 12.11.2019 tarihli bilirkişi raporunda, ‘keşif tarihi itibarıyla mevcut taşınmazda yapılan incelemede, yapıda ciddi tahribatlar bulunduğu, taşıyıcı sistemin parçası olan döşemelerde hasar meydana gelmiş olması sebebiyle dosyada bulunan güçlendirme projesinin yeterli olmadığı, mevcut haliyle yapının teknik anlamda güçlendirilemeyeceği, riskli yapı şerhi sebebiyle can güvenliği tehdidi oluşturan binanın yıkılmasının hem mali hem de teknik açıdan daha sağlıklı olduğu’ yolunda görüşlere yer verildiği...”
“...yapının taşıyıcı sisteminin parçası olan döşemelerde ciddi oranda hasar meydana geldiği ve mevcut haliyle teknik anlamda güçlendirme olanağının bulunmadığı sonucuna varılmış; güçlendirme yapı ruhsatı talebinin reddine yönelik tesis olunan davalı idare işleminde hukuka aykırılık görülmemiştir.”
Güçlendirme İçin Alınacak Rapor Nasıl Olmalıdır?
Danıştay 6. Dairesi, E. 2019/7299, K. 2020/4163, T. 12.05.2020
Güçlendirme kararı verilebilmesi için hazırlanacak teknik raporun, binanın yapısal niteliğini, statiğini, zemin durumunu ve 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde öngörülen kriterleri tam olarak ortaya koyması gerekir. Danıştay’ın aşağıdaki değerlendirmeleri, raporun hangi nitelikte olması gerektiğini açıkça göstermektedir:
“...raporda dava konusu riskli yapının niteliğinin betonarme veya yığma/kagir yapı olduğuna ilişkin detaylı incelemenin yapılmadığı...”
“...raporda yapının mevcut durumunun Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ve Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar kapsamında değerlendirilmediği anlaşılmaktadır.”
“Bu açıklamalar ışığında; bilirkişi raporunun hükme esas alınabilecek nitelikte bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”
“...güçlendirmeye ilişkin proje ve ruhsat ile güçlendirmenin yapının statiğine ve zemine etkisi de araştırılmak suretiyle... yeterli uzmanlığa sahip bilirkişi heyetiyle birlikte yapının bulunduğu alanda keşif yapılarak... hazırlanacak raporun değerlendirilmesi... gerekmektedir.”
Güçlendirme Talebi, Kat Malikleri Çoğunluğu Sağlanmadan İleri Sürülebilir mi? (KMK m.19 – 6306 m.8/5)
Yargıtay 5. HD., E. 2023/7715, K. 2023/11211, T. 20.11.2023
Davada, 2 numaralı bağımsız bölüm maliki olan davacı, binayı riskli yapı olarak tespit ettiren ve yeniden yapım için müteahhitle anlaşan diğer malik aleyhine başvuru yapmıştır. Davacı; yapının güçlendirme ile ayakta tutulabileceğini, buna rağmen davalının kendisini yıkım ve yeniden yapım sözleşmesini imzalamaya zorladığını; hatta imzalamaması hâlinde bağımsız bölümünün 6306 sayılı Kanun kapsamında satılacağına dair ihtar gönderildiğini ileri sürmüştür. Bu nedenle davacı, riskli yapı işlemlerinin durdurulmasını, taşınmazın güçlendirme ile korunup korunamayacağının tespitini ve güçlendirme mümkün ise KMK m.19 kapsamında güçlendirme yapma yetkisinin kendisine verilmesini talep ederek davayı açmıştır.
Karar, bina güçlendirme sürecinde tek bir malikin başvurusunun veya güçlendirme niyetinin yeterli olmadığını, güçlendirmenin yasal olarak işletilebilmesi için 6306 Uygulama Yönetmeliği m.8/5’te öngörülen “KMK m.19/2 çoğunluğu”nun sağlanmasının zorunlu olduğunu açık biçimde teyit etmektedir. Yargıtay, güçlendirme teknik olarak mümkün olsa bile, malikin arsa payı oranı ve çoğunluk yetersizliği nedeniyle güçlendirme kararı alınamadığı sürece güçlendirme sürecinin hukuken işlemeyeceğini belirtmiştir.
Güçlendirme Ruhsatı Talebinin Reddi İşlemine Karşı Açılan Davadan Feragat Edilirse Ne Olur?
İstanbul BİM, 6. İDD, E. 2020/273, K. 2020/903, T. 25.09.2020
Güçlendirme ruhsatı verilmemesi, riskli yapı tespiti, zemin etüdü ve teknik incelemeye ilişkin tüm tartışmalar, davacı tarafından davadan feragat edilmesi hâlinde mahkeme tarafından esastan incelenmemektedir. Feragat, yargılamayı sona erdiren ve kesin hüküm sonuçları doğuran tek taraflı bir irade beyanı olarak kabul edildiğinden, mahkeme güçlendirme isteminin haklılığına ilişkin hiçbir değerlendirme yapmaz; sadece davanın konusuz kalması sebebiyle “karar verilmesine yer olmadığına” hükmeder.
SONUÇ
Riskli yapı tespitinden sonra güçlendirme sürecine ilişkin uyuşmazlıklar, büyük ölçüde idarenin başvuruyu nasıl değerlendirdiği etrafında şekillenir. En yaygın dava türü, maliklerin teknik raporunu, 4/5 çoğunluk kararını ve güçlendirme projesini eksiksiz sunmasına rağmen ruhsatın verilmemesi üzerine açılan ruhsat verilmemesine ilişkin iptal davasıdır. Buna ek olarak, idarenin güçlendirme talebi sonuçlandırılmadan tesis ettiği tahliye ve yıkım işlemleri de iptal istemiyle yargısal denetime konu olur. Bazı durumlarda ise idarenin güçlendirme ruhsatı vermesi, diğer maliklerin veya taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişilerin menfaatlerini etkileyebildiği için ruhsat verilmesine karşı iptal davası açılması mümkündür. Süreç güçlendirme ile tamamlandığında tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılmaması da iptal davasına konu olabilir.
Av. Gökhan BİLGİN & Av. Batuhan ÖNAL
