Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, özellikle miras kalan taşınmazlarda uygulamada sıkça karşılaşılan ve büyük önem taşıyan bir hukuki süreçtir. Elbirliği mülkiyeti, ortakların her birinin taşınmazın tümünde ortaklıkla sahip olması durumunu ifade eder. Paylı mülkiyet ise, her bir ortağın belli bir hissesi olduğu ve bu hissenin tapuda ayrıca gösterildiği mülkiyet şeklidir. Tapu müdürlüğü, elbirliği mülkiyetine sahip taşınmazların, belirlenmiş süre içinde diğer ortaklardan itiraz gelmemesi ve paylaşım davasının açılmamış olması koşuluyla paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verebilir.

Bu dönüşüm sürecinde, tapu müdürlüğü tarafından belirlenen süre zarfında, taşınmaz malın diğer ortaklarından bir itiraz gelmezse ve hakkında paylaşım davası açılmamışsa, taşınmaz otomatik olarak paylı mülkiyete dönüştürülür ve bu durum tapu kayıtlarına işlenir. Ortakların her birinin elde edeceği pay oranları, mirasçılık belgesinde yer alan oranlara göre tespit edilir.

Öte yandan, tapu müdürlüğünün çağrısına yanıt olarak eğer elbirliği mülkiyetindeki herhangi bir ortak işleme itiraz eder veya tapu müdürlüğüne belirlenen süre içerisinde paylaşım davası açıldığı bildirilirse, bu durumda paylı mülkiyete geçiş talebi gerçekleştirilmez. İtiraz veya dava varlığı, paylı mülkiyete geçişi durdurucu bir unsur olarak kabul edilir.

Elbirliği mülkiyet bir taşınmaza birden fazla kişinin sahip olduğu durumu belirtir. Elbirliği mülkiyeti miras sebebiyle ortaya çıkar. Bunun için en az iki mirasçının olması gerekir. Miras bırakandan tek bir kişiye miras kalması durumunda elbirliği mülkiyeti oluşmaz. Elbirliği mülkiyeti ile iştirak halinde mülkiyet aynı şeyi ifade eder.

Türk Medeni Kanunu 701/2. maddesi uyarınca elbirliği mülkiyetinde maliklerin pay oranları kesin olarak belirtilmez. Her bir malik hem tüm malın tamamında hem de ortaklığa dahil edilen diğer mallarda eşit haklara sahiptir.

Elbirliği mülkiyetinde, mirasçılar sadece kendi aralarında taşınmazı satabilirler. Dışarıdan üçüncü bir kişiye satış yapamazlar. Bu mülkiyet şekli, maliklerin kişisel tasarruf hakkını kısıtlar, zira elbirliği mülkiyetine konu olan malların yönetimi daha karmaşıktır. Bir ortak, kendi payını başkasına satamaz, rehin gösteremez ya da bağışlayamaz.

Elbirliği mülkiyet şeklinde, taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı tamamen ortaklara aittir ve bölünemez bir nitelik taşır. Ancak, taşınmaz sahipleri zamanla kendi payları üzerinde daha bağımsız kararlar vermek isteyebilir. İşte bu gibi durumlarda, elbirliği mülkiyet sahipleri, ortak bir karar alıp, taşınmazlarını paylı mülkiyete dönüştürebilirler. Paylı mülkiyet, her bir ortağın belirli bir paydaş olmasını ve taşınmaza ilişkin haklarını bağımsız olarak kullanabilmelerini sağlar.

Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Nasıl Geçilir?

Tüm mirasçılar birlikte tapuya başvurduklarında, elbirliği mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülebilir. Tamamının anlaşmasıyla tapu müdürlüğüne başvurarak elbirliği mülkiyetlerini paylı mülkiyete çevirme talebinde bulunabilirler. Bu süreçte, ortakların tamamının oybirliği ile hareket etmesi, geçişin sorunsuz bir şekilde sağlanabilmesi için kritik öneme sahiptir. Ancak, herhangi bir mirasçı imza atmayı reddederse, mülkiyet elbirliği halinde kalır. Elbirliği mülkiyetlerinin paylı mülkiyete dönüşmesi için bütün mirasçıların tapuya gelmeleri ya da vekalet vermeleri gereklidir.

Elbirliği mülkiyetlerine sahip ortakların tamamının bu değişikliği yapma konusunda mutabık olması gerekir. Kararın resmiyet kazanması için tapu müdürlüğüne başvurulmalıdır. Tapu müdürlüğü, gerekli belgelerin sunulması ve işlemlerin tamamlanmasının ardından mülkiyet türünü paylı mülkiyete dönüştürecektir.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için tüm mirasçılar tapuya gelmezse mirasçılardan biri ya da birkaçı tapuya başvuruda bulunarak taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmesi talep edebilir.

Tapu müdürlüğü, bütün mirasçılara talep hakkında tebligat gönderir. Eğer tebligat sonrası herhangi bir itiraz gelmezse ve yasal süreçler tamamlanırsa, tapu müdürlüğü mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürür. Eğer bir itiraz olursa, mülkiyet elbirliği halinde kalmaya devam eder.

Tebligat Süreci

Elbirliği mülkiyetten paylı mülkiyete geçiş işlemi başlatıldığında, taşınmazın sahibi olan ortaklara önemli bir tebligat süreci başlar. Tapu müdürlüğü, ilgili taşınmazın diğer sahiplerine Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebligat çıkarır. Bu süreçte, başvuruda bulunan kişi posta masraflarını ödemek zorundadır.

Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş için yapılan başvurunun ardından tapu müdürlüğü devreye girer. Tapu müdürlüğü, taşınmazın diğer ortaklarına yönelik tebligatı başlatır. Bu tebligat, kişilere itirazlarını belirli bir süre dahilinde bildirmeleri için yapılır.: Masraflar, başvuru sırasında elbirliği mülkiyetindeki paya sahip olan kişi tarafından ödenmelidir. Ödeme yapılmadan süreç başlamaz.

Tebligatlar 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nda belirlenen usullere uygun şekilde yapılır. Bu kanunun 49’uncu maddesi gereğince tebligatlar yapılır ve ortakların adresleri tapu veya nüfus müdürlüğü kayıtlarından saptanır. Tebligat süreci, elbirliği mülkiyetten paylı mülkiyete geçiş için zorunludur. Tüm işlemler kanuni usullere göre yapılmalıdır. Sürecin ilerlemesi için masrafların önceden karşılanması gereklidir.

Bu adımlar, elbirliği mülkiyet sahibi olan kişiler için paylı mülkiyete geçiş sürecinde atılacak resmi ve yasal adımlardır. Taşınmazın sahiplerinin haklarını korumak ve sürecin şeffaflığını sağlamak amacıyla belirlenmiş prosedürler titizlikle uygulanmalıdır.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin birçok faydası vardır. Paylı mülkiyette paydaşlar, sahip oldukları hisseler üzerinde bireysel tasarruf hakkına sahiptirler. Kişi kendi payını serbestçe satabilir, üçüncü kişilere rehin edebilir ya da bağışlayabilir. Bu, paylı mülkiyeti elbirliği mülkiyetine göre daha esnek ve yönetilebilir kılmaktadır.

Paylaşma Davası

Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası, Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesine göre açılabilir. Bu dava türü ile ilgili olarak yargı yetkisi ve görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ilgili maddeleriyle belirlenmiştir. İlgili kanun hükümlere göre, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davasına bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. Bu tür davalarda yetkili mahkeme ise: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Fakat, davaya konu olan birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa ve bu taşınmazlar için TMK m.644 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ile ilgili dava açılacaksa, bu durumda, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilmektedir. Özetle, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ile ilgili dava açmak isteyenler için görevli ve yetkili mahkeme, davanın niteliğine ve taşınmazın yerine bakılarak tespit edilir ve dava süreci bu mahkemelerde yürütülür. Bu süreç hakkında detaylı bilgi ve rehberlik için gayrimenkul alanında uzman bir avukata danışmak her zaman yararlı olacaktır.

Elbirliği mülkiyetinde, miras kalan mal varlığının tamamı mirasçılar arasında bir bütün olarak kabul edilir. Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi uyarınca, elbirliği mülkiyeti oluşturan terekedeki taşınmazlar veya diğer haklar, mirasçıların karşılıklı anlaşmalarıyla paylı mülkiyete dönüştürülebilir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası, mirasın bölünmesi ve her mirasçının kendi payını bağımsız olarak yönetebilmesini sağlamak için açılan bir tür davadır. Bu dönüşüm davası sadece taşınmazlar için değil, miras bırakılan kişinin adına açılmış banka hesapları gibi nakdi varlıklar için de geçerli olur. Örneğin, miras bırakanın banka hesabında bulunan para, eğer banka hesabı elbirliği mülkiyeti şeklinde mirasçılara intikal etmişse, paylı mülkiyete dönüştürme talebiyle ilgili paydaşlar tarafından dava yoluyla talep edilebilir. Tüm mirasçılar veya bir kısmı, ortak mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi için dava açabilir. Mahkeme, davanın koşullarını ve tarafların taleplerini değerlendirir. Elbirliği mülkiyetinin dönüşümü, miras paylaşımı sırasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir ve mirasçıların kendi paylarını istedikleri gibi yönetmelerine olanak tanır.

5403 Sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu ve Düzenleme Alanı

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu; toprağın geliştirilmesi, korunması, tarım arazilerinin sınıflara ayrılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi, miras kalan tarla vasfındaki arazilerin mirasçılar arasındaki ihtilaflar nedeniyle parçalanmasının ve bu nedenle tarımdaki verimsizliğin azalmasının önlenmesi, tarımsal arazilerin planlı kullanımının sağlanması amacıyla düzenlenmiştir.

Tarla vasfındaki araziler, ülkenin tarımsal faaliyetlerinin gerçekleşme alanı olması ve beslenme, ekonomik gibi alanlarda büyük bir orana sahip olması nedeniyle fazlasıyla önem taşımaktadır. Ülkedeki tarım arazilerinin verimini kaybetmesi ve verimsiz tarım faaliyetleri nedeniyle de hasat edilen ürünler pahalılaşmakta ve vatandaş pahalılaşan bu ürünleri temin etmekte zorluk çekmektedir. Tarım arazilerinin verimsizleşmesinin en büyük nedeni de bu arazilerin küçük parçalara ayrılması ve kullanışsız hale gelmesidir.

Tarla Bölünebilir Mi? Tarım Arazisinin Bölünebilmesinin Koşulları Nelerdir?

Tarla vasfındaki arazilerin bölünüp bölünmemesi hususu 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu kanuna ek olarak ise 15 Mayıs 2014 tarihinde Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun yürürlüğe girmiş ve tarlaların bölünebilmesi, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri gibi hususları düzenlemiştir.

15 Mayıs 2014 tarihli bu düzenleme ile tarım arazileri yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez. Tarla vasfındaki bu arazilerin elbirliği mülkiyetten paylı mülkiyete geçiş işlemi ile aynı zamanda paylı mülkiyet olarak intikal edilmesi, vasıf değişikliği, pay temliki gibi işlemler bakanlığın iznine tabidir. Uygulamada yukarıda sayılan işlemler için Tapu Müdürlüğüne yapılan başvurular, Tapu Müdürlüğünün Tarım ve Orman Bakanlığından görüş alması ile gerçekleşir. Yapılacak bu işlemler harçlardan ve damga vergisinden muaftır.

Tarla Kaç Dönüme Kadar Bölünebilir? Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü Nedir?

Tarım arazileri 2014 yılından sonra gelen değişiklikle beraber yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında bölünemez. Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri ise kanunun ekler kısmındaki tabloda belirtildiği üzere bakanlık tarafından bölgeler arasındaki il ve ilçe farklılıkları göz önünde bulundurularak hesaplanmış değerlerdir.

İfraz Nedir? Tarlada İfraz İşlemi Yapılabilir Mi?

İfraz işlemi en kısa tabirle bir arazinin parsellere ayrılarak bölünmesi işlemidir. İfraz işlemi neticesinde bir arazi parçalara ayrılabilir ve her parçası yeni parsel numaralarına sahip olur. Böylelikle bir araziden yeni parsel numaralı araziler elde edilir. Ülkemizde tarım arazilerinin gerek paydaşlar, gerek mirasçılar arasındaki ihtilaflar nedeniyle parça parça ayrılması tarım arazilerinin verimsizleşmesine neden olmakta, tarla vasfındaki araziler için yapılacak ifraz işlemleri bakanlığın onayına tabi olmaktadır. Bakanlık bu tür işlemlerin onaylanmasında tarlanın yola olan uzaklığı, tali bir yola erişimi, etraftaki diğer tarım arazilerinin konumu, çevre şartları gibi birçok faktöre göre inceleme yapıp onay kararı verir. Bakanlık onayı sonrasında ise ifraz işlemi neticesinde tapu müdürlüğünce 30 gün içinde tescil veya terkin işlemini gerçekleştirir.

Miras Kalan Tarla Nasıl Paylaştırılır?

Peki, miras kalan bir tarım arazisinin, belirlenen bu yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğünün altında kalması halinde nasıl bir paylaşım gerçekleşecektir. Tarım arazisinin büyüklüğünün yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğü altında kalması halinde ise kanuna göre birkaç farklı yöntem bulunmaktadır.

1. Bu yöntemlerden ilki mirasçıların, paylarının hepsini tek bir mirasçıda toplaması yöntemidir. Böylelikle mirasçılar arasındaki bu işlemle tarla vasfındaki araziler tek bir pay halinde kalacaktır.

2. Mirasçılar tarla vasfındaki arazilerini aile içerisinde kuracakları bir limited şirkete devrini gerçekleştirebilir veya kanun çerçevesinde kuracakları aile malları ortaklığına devrini sağlayabilirler.

3. Bu yöntemler sonucunda paylaşılamayan tarla vasfındaki arazilerin mirasçılara elbirliği halinde intikal etmesi nedeniyle tüm mirasçıların onayı ile üçüncü kişiye satışı gerçekleştirilebilir.

4. Mirasçılar, bu yöntemlerin hiçbirisinde ortak bir karar alamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak tarla vasfındaki arazinin Mahkeme kanalı ile paylaştırılmasını isteyebilirler. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak İzale-i Şüyu davası ile mirasçılar tarlanın aynen taksim ile bölünmesini, bu gerçekleşmiyor ise tarlanın satılarak elde edilen bedelin miras payı oranında mirasçılara bölünmesini kararlaştırabilirler.

Elbirliği İle Malik Olunan Tarla Satılabilir Mi?

Yukarıda yapılan tanımlar ışığında bir tarlada elbirliği mülkiyet ile malik olan kişiler, bu tarlanın satışını, tüm hissedarların ortak satış kararı ile üçüncü bir Kişiye veya hissedarlardan birisine gerçekleştirebilmektedir. Elbirliği malik olan bu kişilerin pay oranları belli olmadığı için satış ancak ve ancak tüm hissedarların ortak imzası ile gerçekleşir. Kişiler, malik oldukları bu mallar üzerindeki elbirliği mülkiyetlerini paylı mülkiyete geçirmeleri halinde ise payları belli olmakta ve satış da dâhil payları oranındaki işlemleri gerçekleştirebilmektedirler.

Kanun koyucu tarafından tarım arazileri için yapılacak elbirliği mülkiyet halindeki taşınmazın paylı mülkiyete geçirilmesi işlemi Bakanlık onayına bırakılmıştır. Böylelikle tapuların paylı mülkiyete geçirilmesi zorlaştırılmakta, tapuların tek elde toplanması amaçlanmaktadır.

Sonuç :

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, özellikle miras kalan taşınmazlarda uygulamada sıkça karşılaşılan ve büyük önem taşıyan bir hukuki süreçtir. Elbirliği mülkiyeti, mirasçılar arasında pay oranlarının belirli olmaması nedeniyle tasarruf işlemlerini zorlaştırırken; paylı mülkiyet, her bir paydaşın kendi hissesini bağımsız olarak kullanabilmesine, satabilmesine veya devredebilmesine olanak tanımaktadır. Bu yönüyle paylı mülkiyet, taşınmazların yönetimi ve ekonomik değerinin değerlendirilmesi açısından daha pratik ve esnek bir mülkiyet türüdür.

Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi tapu müdürlüğü aracılığıyla veya Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak dava yoluyla mümkündür. Tüm mirasçıların rızası bulunması hâlinde işlem tapuda daha hızlı şekilde sonuçlanırken, mirasçılar arasında uyuşmazlık bulunması durumunda TMK m.644 kapsamında yargı yoluna başvurulması gerekmektedir. Tapu müdürlüğü tarafından yürütülen tebligat süreci ve itiraz mekanizması ise, ortakların haklarının korunmasını amaçlayan önemli bir güvencedir.

Özellikle tarla ve tarım arazileri bakımından, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında getirilen sınırlamalar dikkate alınmalıdır. Tarım arazilerinin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşecek şekilde bölünmesi kural olarak yasaklanmış olup, elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş, ifraz, pay temliki ve benzeri işlemler çoğu durumda Tarım ve Orman Bakanlığı iznine tabidir. Bu düzenlemeler, tarım arazilerinin parçalanmasını önlemeyi ve tarımsal verimliliği korumayı amaçlamaktadır.

Sonuç olarak, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi; mirasçıların haklarını netleştiren, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini genişleten ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçen önemli bir hukuki imkândır. Ancak sürecin tapu işlemleri, tebligat aşaması, dava yolu ve tarım arazilerine özgü sınırlamalar bakımından teknik ve dikkat gerektiren yönleri bulunmaktadır. Bu nedenle, hak kaybı yaşanmaması adına elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi sürecinde gayrimenkul ve miras hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.