Yargıtay, fazla ödendiği ileri sürülen kira bedellerinin geri istenmesinde davanın adından çok gerçek niteliğinin dikkate alınması gerektiğini vurguladı. Kararda, ayrıca reddedilen dava miktarını aşan vekâlet ücretine hükmedilmesinin de hukuka aykırı olduğu belirtildi.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklar çoğu zaman kira artışları, ödeme tarihleri, banka hesapları ve tahliye talepleri etrafında şekilleniyor. Ancak bu uyuşmazlıklarda önemli bir başka mesele daha var: Kiracının fazla ödediğini düşündüğü kira bedelini geri almak istemesi hâlinde hangi hukuki yola başvurması gerektiği.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 5 Mayıs 2026 tarihli, 2026/3039 Esas ve 2026/2767 Karar sayılı ilamı, tam da bu soruna ilişkin önemli bir değerlendirme içeriyor.

Karar, basit gibi görünen ancak uygulamada ciddi sonuçlar doğurabilen bir noktaya dikkat çekiyor: Bir davacının talebini yanlış veya farklı bir hukuki terimle ifade etmesi, mahkemenin uyuşmazlığın gerçek niteliğini inceleme yükümlülüğünü ortadan kaldırmıyor.

Uyuşmazlık nasıl ortaya çıktı?

Karara konu olayda kiracı, 3 Ağustos 2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi kapsamında kira ödemelerini yaptığını, ödemelerin kiraya verenin eşi tarafından bildirilen banka hesabına yönlendirildiğini ve taraflar arasında kira bedellerinin her ayın 15'inde ödenmesi konusunda fiilî bir mutabakat bulunduğunu ileri sürdü.

Kiracının iddiasına göre ev sahibi, kira dönemi içerisinde çeşitli gerekçelerle artış talep etmiş, kiracıdan fazla ödeme alınmış ve sonrasında Ağustos 2024 kira bedelinin ödenmediği iddiasıyla tahliye talepli icra takibi başlatılmıştı. Kiracı ayrıca, ödemelerin kabul edilmemesi üzerine tevdi yeri tayin edildiğini belirtti.

Kiracı, Kasım 2024'e kadar yaptığı ödemeler yönünden fazla ödendiğini ileri sürdüğü 9.822 TL'nin, 15 Ekim 2024 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte geri verilmesini istedi.

Ev sahibi tarafı ise davanın süresinde açılmadığını ve ödemelerin rızaen yapılmış olması nedeniyle davacının hukuki yararının bulunmadığını savunarak davanın reddini talep etti.

Burada özellikle vurgulanması gereken husus şudur: Fazla ödeme yapıldığı, hukuka aykırı kira artışı gerçekleştiği veya taraflardan birinin haklı olduğu bu aşamada kesinleşmiş bir tespit değildir. Bunlar, uyuşmazlık kapsamında ileri sürülen iddia ve savunmalardır.

Mahkeme neden davayı reddetti?

İlk derece mahkemesi, uyuşmazlığı İcra ve İflas Kanunu'nun 72. maddesinde düzenlenen istirdat davası çerçevesinde değerlendirdi.

İstirdat davası, genel olarak icra takibi kapsamında borçlu olmadığı bir parayı ödemek zorunda kalan kişinin, ödediği paranın geri verilmesini talep ettiği dava türüdür. Bu davanın kendine özgü şartları bulunur.

İlk derece mahkemesi, somut olayda geri istenen son ödemenin icra ödeme emri tebliğ edilmeden ve kesinleşmiş bir icra takibi bulunmadan yapılmış olmasına dayanarak istirdat davasının şartlarının oluşmadığı sonucuna ulaştı ve davayı reddetti.

Ancak uyuşmazlığın asıl meselesi, kiracının fazla ödediğini ileri sürdüğü kira bedellerini geri istemesiydi.

Yargıtay'ın değerlendirmesi de tam bu noktada önem kazanıyor: Bir paranın geri istenmesi her zaman İcra ve İflas Kanunu anlamında istirdat davası açılmasını gerektirmez. Öncelikle, geri istenen paranın hangi hukuki ilişki kapsamında ve hangi sebeple ödendiğine bakılmalıdır.

Yargıtay: Davanın adına değil, gerçek niteliğine bakılmalı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26. ve 33. maddelerine dayanarak önemli bir ayrım yaptı.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26. maddesine göre hâkim, tarafların talep sonucuyla bağlıdır. Başka bir ifadeyle mahkeme, tarafın ne istediğini dikkate almak zorundadır; talep edilenden farklı bir şeye kendiliğinden hükmedemez.

Aynı Kanun'un 33. maddesi ise hukukun uygulanması bakımından hâkime önemli bir görev yükler. Taraflar olayları ve maddi vakıaları ortaya koyar; bu olayların hukuken nasıl nitelendirileceğini ve hangi hukuk kurallarının uygulanacağını hâkim belirler.

Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde ortaya şu sonuç çıkar: Hâkim, davacının ne istediğiyle bağlıdır ancak bu talebin hukuki niteliğini belirlerken davacının kullandığı kavramlarla sınırlı değildir.

Somut olayda kiracının amacı, kesinleşmiş bir icra takibi kapsamında cebri icra tehdidi altında ödediği bir parayı geri almak değil; kira ilişkisi çerçevesinde hukuki sebep olmaksızın fazla tahsil edildiğini ileri sürdüğü bedellerin iadesini sağlamaktı.

Bu nedenle Yargıtay, talebin İcra ve İflas Kanunu'nun 72. maddesindeki istirdat davası olarak değil, sebepsiz zenginleşme ve fazla ödemenin iadesine ilişkin genel hükümler çerçevesinde bir alacak davası olarak değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

Böylece uyuşmazlığın yalnızca istirdat davasının şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmesini hukuka aykırı buldu.

Sebepsiz zenginleşme ne anlama geliyor?

Kararın temel kavramlarından biri olan sebepsiz zenginleşme, en basit ifadeyle bir kişinin haklı ve geçerli bir hukuki sebep olmaksızın başka bir kişinin malvarlığı aleyhine zenginleşmesidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 77. maddesi ve devamındaki hükümler, sebepsiz zenginleşmeden doğan geri verme borcunu düzenler.

Kira ilişkisi bakımından bu durum şöyle düşünülebilir: Bir kiracı, hukuken ödemesi gerekenden daha fazla kira bedeli ödediğini ve fazla ödemenin geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığını ileri sürüyorsa, şartları mevcut olduğunda bu tutarın iadesini talep edebilir.

Ancak burada önemli bir ayrıntı vardır. Her fazla ödeme iddiası kendiliğinden sebepsiz zenginleşme oluşturmaz. Ödemenin hangi sözleşmeye veya hukuki ilişkiye dayandığı, kira artışının geçerliliği, tarafların anlaşmaları, ödeme belgeleri ve somut olayın diğer özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla bu karar, kiracıların ileri sürdükleri her fazla ödeme talebinin mutlaka kabul edileceği anlamına gelmiyor. Kararın önemi, bu taleplerin doğru hukuki çerçevede ve esastan incelenmesi gerektiğini ortaya koymasında yatıyor.

Kiracılar açısından karar ne ifade ediyor?

Karar, kira bedelini fazla ödediğini düşünen kiracılar bakımından önemli bir usul hukuku mesajı içeriyor.

Bir kiracı, fazla ödediği kira bedelinin iadesini isterken talebini hangi hukuki kavramla adlandırdığından bağımsız olarak, öncelikle olayları ve talebini açık biçimde ortaya koymalıdır. Ödemelerin hangi aylara ilişkin olduğu, ne kadar ödeme yapıldığı, ne kadarının iadesinin istendiği ve fazla ödemenin neden hukuki dayanaktan yoksun olduğu açıklanmalıdır.

Bu noktada banka dekontları, kira sözleşmesi, yazışmalar, ödeme açıklamaları ve varsa taraflar arasındaki anlaşmaları gösteren diğer belgeler önem taşıyabilir.

Bununla birlikte, kiracının yalnızca fazla ödeme yaptığını ileri sürmesi yeterli değildir. İade talebinin hukuki dayanağının ve miktarının somutlaştırılması, uyuşmazlığın esasının sağlıklı biçimde incelenebilmesi açısından gereklidir.

Kararın kiracılar bakımından ortaya koyduğu temel yaklaşım şudur: Bir iade talebi, yalnızca yanlış hukuki nitelendirme nedeniyle incelenmeden reddedilmemeli; talebin gerçek niteliği belirlenerek esası değerlendirilmelidir.

Ev sahipleri açısından karar ne ifade ediyor?

Karar yalnızca kiracıların hak arama yolları açısından değerlendirilmemelidir. Ev sahipleri bakımından da önemli sonuçlar doğurabilecek bir hukuki yaklaşım içeriyor.

Fazla kira tahsil edildiği iddiasıyla karşılaşan ev sahibi, yapılan ödemelerin hukuki dayanağını, kira sözleşmesindeki hükümleri, taraflar arasındaki anlaşmaları ve ödeme kayıtlarını ortaya koyabilmelidir.

Özellikle kira bedelinin ev sahibinden başka bir kişinin hesabına yatırılması gibi durumlarda, ödemenin kimin talimatıyla yapıldığı, bu kişinin ödemeleri hangi sıfatla kabul ettiği ve kiraya verenin bu ödemelerden haberdar olup olmadığı gibi hususlar uyuşmazlığın çözümünde önem kazanabilir.

Bununla birlikte, bir ödemenin ev sahibinin eşinin hesabına yapılmış olması tek başına ödemenin geçersiz olduğu veya kiraya vereni bağlamadığı sonucunu doğurmaz. Bu durum, somut olayın özellikleri ve taraflar arasındaki ilişkinin niteliği çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Yargıtay'ın yaklaşımı, tarafların ileri sürdükleri iddiaların yalnızca isimlendirmelerine göre değil, dayandıkları maddi olaylar ve hukuki ilişkiler üzerinden incelenmesi gerektiğini gösteriyor.

Kararın ikinci önemli yönü: Vekâlet ücreti dava değerini aşabilir mi?

Kararda dikkat çeken bir diğer konu da yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücreti.

İlk derece mahkemesi, dava değeri 9.822 TL olmasına rağmen davalı lehine 18.000 TL vekâlet ücretine hükmetmişti.

Yargıtay, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri bakımından bu durumu da hukuka aykırı buldu ve reddedilen dava değerini aşan vekâlet ücretine hükmedilemeyeceğini belirtti.

Bu tespit, dava açmayı düşünen kişiler açısından özellikle önemlidir. Çünkü bir davada yalnızca talep edilen tutar değil, dava sonunda ortaya çıkabilecek yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücreti de dikkate alınmalıdır.

Ancak kararın bu bölümünü, her davada karşı vekâlet ücretinin hiçbir koşulda dava değerini aşamayacağı şeklinde sınırsız bir kurala dönüştürmemek gerekir. Vekâlet ücretinin belirlenmesinde ilgili tarihte yürürlükte olan tarife hükümleri, uyuşmazlığın türü ve somut yargılama koşulları önem taşır. Somut olayda Yargıtay'ın tespiti, hükmedilen 18.000 TL vekâlet ücretinin 9.822 TL tutarındaki dava değerini aşmasına ilişkindir.

Bu nedenle mahkemelerin vekâlet ücretini belirlerken ilgili tarife hükümlerini ve uyuşmazlığın özelliklerini dikkatle değerlendirmesi gerekir.

Sonuç olarak Hukuki nitelendirme, adil bir yargılamanın temel parçalarından biridir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bu kararı, kira uyuşmazlıkları özelinde görünse de daha geniş bir usul hukuku ilkesini hatırlatıyor.

Mahkemenin görevi yalnızca tarafların kullandığı hukuki kavramları tekrar etmek veya bir talebin belirli bir dava türünün şartlarını taşımadığını tespit etmekle sınırlı değildir. Hâkim, tarafların ileri sürdüğü maddi vakıaları ve talep sonucunu dikkate alarak uyuşmazlığın hukuki niteliğini belirlemeli ve uygulanması gereken hukuk kurallarını resen değerlendirmelidir.

Elbette bu görev, hâkime tarafların talep sonucunu değiştirme veya talep edilmeyen bir şeye hükmetme yetkisi vermez. Hukuki nitelendirme ile taleple bağlılık ilkesi birlikte uygulanmalıdır.

Karar, bu iki ilkenin birbiriyle çelişmediğini; aksine doğru bir yargılama için birlikte gözetilmeleri gerektiğini gösteriyor.

Kiracılar açısından fazla ödendiği ileri sürülen kira bedellerinin iadesi, ev sahipleri açısından ise bu iddiaların hukuki dayanağının değerlendirilmesi bakımından önemli bir hatırlatma söz konusu. Aynı zamanda karşı vekâlet ücretinin belirlenmesinde de ilgili tarife hükümlerinin dikkatle uygulanması gerektiği vurgulanıyor.

Sonuç olarak, bir davada kullanılan hukuki terim önemlidir; ancak uyuşmazlığın gerçek niteliğinin önüne geçmemelidir. Hukuki uyuşmazlıkların çözümünde esas olan, tarafların ne yaşadığının, ne talep ettiğinin ve bu talebin hangi hukuki temele dayandığının doğru belirlenmesidir.

Dayanak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.05.2026 tarihli, 2026/3039 E., 2026/2767 K. sayılı karar.