3402 sayılı Kadastro Kanunu, taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını belirleyerek tapu sicilini oluşturmayı amaçlarken, mülkiyet hakkının korunması ile hukuki güvenlik (istikrar) ilkesi arasında hassas bir denge kurmaktadır. Bu dengenin en temel araçları, Kanun'un 12. maddesinde düzenlenen hak düşürücü sürelerdir. Kadastro işlemlerinden kaynaklanan tescil hatalarının düzeltilmesi, tutanakların kesinleşme durumuna göre on yıllık genel hak düşürücü süreye veya yirmi yıllık özel zilyetlik süresine tabi tutulmuştur.
On Yıllık Genel Hak Düşürücü Süre (Madde 12/3) ve Hukuki Niteliği Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi uyarınca, kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere karşı, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 19.03.2024 tarihli, 2023/6020 E., 2024/2246 K. sayılı kararında açıkça vurgulandığı üzere, bu süre bir zamanaşımı değil, "hak düşürücü süre" niteliğindedir ve sürenin geçmesiyle kadastro öncesi haklar (ayni veya şahsi) tamamen ortadan kalkar. Bu süre, kamu düzenine ilişkin olumsuz bir dava şartı olup, yargılamanın her aşamasında hakim tarafından re'sen gözetilir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 10.03.2022, 2021/4199 E., 2022/1980 K.).
Yargı içtihatları, bu sürenin uygulanmasında son derece katı bir yaklaşım benimsemiştir. Örneğin, murisin ölümü veya mirasçıların durumu on yıllık sürenin işlemesini durdurmaz veya yeniden başlatmaz Hatta Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 2003/1 E., 2004/1 K. sayılı kararıyla, vakıf şerhinin tapu sicilinden silinmesi veya yazılmasına ilişkin davaların dahi bu on yıllık hak düşürücü süreye tabi olduğu, Kanun'un tasfiye amacı güttüğü ve ayrıcalık tanınamayacağı hükme bağlanmıştır.
2. Kesinleşmemiş Tutanakların Tescili ve Yirmi Yıllık Özel Süre (Madde 12/4) Kanun koyucu, 12. maddenin son fıkrasında, kesinleşmemiş kadastro tutanaklarının herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmesi halinde uygulanacak istisnai bir koruma mekanizması öngörmüştür. Bu hükme göre, taşınmazı tescil tarihinden itibaren yirmi yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar ve halefleri, Türk Medeni Kanunu’nun "tapuya itimat" prensibinden yararlanırlar.
Doktrinde bu uygulamanın, tapuya güven ilkesinden ziyade olağanüstü zamanaşımı ile kazanma kurumuna benzediği yönünde eleştiriler bulunsa da, Anayasa Mahkemesi'nin 21.09.1993 tarihli, 1993/21 E., 1993/30 K. sayılı kararı bu tartışmalara anayasal bir nokta koymuştur. Yüksek Mahkeme, bu düzenlemenin özel mülkiyete konu tapusuz taşınmazlarla sınırlı olduğunu, Medeni Kanun'daki olağanüstü zamanaşımı ve tapuya itimat prensibine paralel bir kazanma yolu niteliği taşıdığını belirterek, kamu yararı ve tapu sicillerinin kararlılığı amacıyla getirilen bu kuralın Anayasa'ya aykırı olmadığına hükmetmiştir.
Hak Düşürücü Sürelerin İstisnaları ve Uygulama Sınırları Kadastro Kanunu'ndaki süreler mutlak görünse de, mülkiyet hakkının özünü zedelememek adına yargı kararlarıyla sınırları çizilmiş önemli istisnalar mevcuttur:
Tespit Harici Bırakılan Yerler: Hakkında kadastro tutanağı düzenlenmeyen veya yol boşluğu gibi nedenlerle tespit harici bırakılan yerler için 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanmaz. Bu alanlar için kadastro öncesi zilyetliğe dayalı tescil davaları her zaman açılabilir.
Haksız El Atmanın Önlenmesi: TMK 683. maddesi kapsamındaki mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve yıkım davaları, haksız eylem niteliğinde olduğundan Kadastro Kanunu 12/3'teki süreye tabi değildir.
İhdasen Tesciller: Kadastro tutanağı olmaksızın, ihdas yoluyla Hazine adına tescil edilen taşınmazlara karşı açılan davalarda 10 yıllık sürenin uygulanması, Anayasa Mahkemesi tarafından mahkemeye erişim hakkının ihlali sayılmıştır.
Sebepsiz Zenginleşme: 10 yıllık süre kaçırıldığı için taşınmazın aynını talep etme hakkı düşen kişilerin, tapu iptal davasının reddedilip kesinleşmesi sonrasında, davalı Hazineye karşı ikame bedel (sebepsiz zenginleşme) talep etme hakları saklı tutulmuştur.
3402 sayılı Kadastro Kanunu (KK) kapsamında tapu tescillerine karşı açılacak davalar, mülkiyet hakkının mutlak ve süresiz niteliğine getirilen en radikal istisnalardan birini oluşturmaktadır. İlgili mevzuat ve literatür incelendiğinde ulaşılan en temel ve doğrudan sonuç; kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren işlemeye başlayan 10 yıllık genel hak düşürücü sürenin (KK md. 12/3) ve kesinleşmemiş tutanakların tescili halinde uygulanan 20 yıllık özel sürenin (KK md. 12/4), kadastro öncesi hukuki sebeplere dayalı tüm ayni ve şahsi hak iddialarını kesin olarak tasfiye ettiğidir. Bu sürelerin geçmesiyle birlikte, başlangıçta yolsuz (geçersiz) olabilecek bir tapu sicil kaydı, hukuken dokunulmaz ve geçerli hale gelmekte; gerçek hak sahibinin dava açma hakkı, kamu düzeni ve hukuki güvenlik (tapu sicilinin kararlılığı) ilkeleri gereğince tamamen ortadan kalkmaktadır.
Usuli Sonuçlar ve Dava Stratejisine Etkiler Kadastro Kanunu'ndaki sürelerin usul hukuku bakımından yarattığı sonuçlar, avukatların dava stratejilerini doğrudan belirlemektedir.
Dava Şartı ve Re'sen İnceleme: 10 ve 20 yıllık süreler Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) anlamında birer "dava şartı" olduğunu vurgular. Bu süreler kamu düzenine ilişkindir ve yargılamanın her aşamasında hakim tarafından re'sen (kendiliğinden) gözetilmek zorundadır. Davalının bu süreyi bir itiraz veya def'i olarak ileri sürmesine gerek yoktur.
Görevli Mahkeme Ayrımı: İtiraz süreçlerinde zamanlama, görevli mahkemeyi değiştirir. 30 günlük askı ilan süresi içerisinde açılacak davalarda görevli mahkeme Kadastro Mahkemesi iken, tutanakların kesinleşmesinden sonraki 10 yıllık hak düşürücü süre içinde açılacak tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Kanun Yolları (Ek Madde 6): Mevzuatta belirtildiği üzere, 7251 sayılı Kanun ile getirilen Ek Madde 6 sayesinde, kadastro öncesi nedene dayalı davalarda miktar ve değere bakılmaksızın istinaf ve temyiz yolu açık tutulmuştur. Bu durum, hak kayıplarının üst derece mahkemelerinde denetlenebilmesi için stratejik bir güvencedir.
Kadastro Kanunu kapsamında tescile itiraz süreleri, mülkiyet hakkının korunması ile tapu sicilinin güvenilirliği arasındaki hassas terazide, ibreyi "sicilin güvenilirliği ve hukuki istikrar" yönüne kaydıran tasfiye edici mekanizmalardır. 10 yıllık genel (KK md. 12/3) ve 20 yıllık özel (KK md. 12/4) hak düşürücü süreler, iyi niyet araştırması dahi yapmaksızın kadastro öncesi hak iddialarını sonlandırmaktadır.
Pratik bir değerlendirme yapmak gerekirse; dava süreçlerinde ilk incelemesi gereken husus, uyuşmazlık konusu taşınmazın kadastro tutanağının kesinleşme tarihidir. Dava dilekçesi hazırlanırken, iddiaların "kadastro öncesi" bir sebebe mi (örneğin kadastro öncesi harici satın alma), yoksa "kadastro sonrası" bir sebebe mi (örneğin kadastro sonrası sahte vekaletname ile devir) dayandığı titizlikle ayrıştırılmalıdır. Zira kadastro sonrası sebeplere dayalı yolsuz tescil iddialarında KK md. 12'deki hak düşürücü süreler değil, TMK'nın genel hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Hak sahiplerinin mülkiyet haklarını yitirmemeleri için kadastro askı ilanlarını yakından takip etmeleri ve 10 yıllık süresini kaçırmamaları hayati önem taşımaktadır.
