Olağanüstü kat malikleri kurulu, önceden öngörülmeyen durumlarla başa çıkmak ve ortak menfaatleri korumak adına kritik bir mekanizmadır. Bu kurul, kriz anlarında hızlı ve etkili karar alınmasını sağlayarak, ortak yaşam düzeninin devamlılığını teminat altına alır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 29/2. maddesine göre aşağıdaki şartlarda olağanüstü genel kurul yapılabilir:

- Önemli bir sebebin çıkması halinde,

- Yöneticinin veya denetçinin veya

- Kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve

- Toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla,

- Toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

- İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

- İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

“Toplantı için çağrı metninin davacılara tebliğinde ilgili yasa metnindeki 15 günlük süre şartının yerine getirilmediği, iptali istenen toplantının olağanüstü kat malikleri toplantısı olması sebebiyle sıkı şekil kurallarına tabi olduğu anlaşılmakla; olağanüstü toplantılar için öngörülen süreye, şekil şartlarına ve diğer usullere uyulup uyulmadığı konusunda inceleme yapılması ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/6491 K. 2019/462 T. 24.1.2019)

ELDEN İMZALATILAN TOPLANTI ÇAĞRILARI GEÇERLİ Mİ?

“Dosyadaki bilgi ve belgelere göre, kat malikleri kurulu toplantısının 27.05.2014 günü yapıldığı, toplantıya çağrı için tebligatın elden imza karşılığı davacıya 25.04.2014 tarihinde tebliğ edildiği ve tebliğin yasada aranan koşullara uygun olduğu dolayısı ile toplantının usulüne uygun çağrı yapılmadığı gerekçesi ile iptaline dair mahkeme gerekçesi yerinde olmadığı anlaşılmıştır.” (Yargıtay 18. HD., E. 2015/9665 K. 2016/5535 T. 4.4.2016)

ELEKTRONİK ORTAMDA YAPILAN TOPLANTI BİLDİRİMLERİ GEÇERLİ Mİ?

“Dosyada bulunan bilgi ve belgelere göre; Y... B.. imzası ile 25 Temmuz 2012 tarihinde olağanüstü toplantı yapılmasına karar verildiği, bu durumun davacıya 26 Temmuz 2012 tarihinde elektronik ortamda iletildiği, Yasanın ve yönetim planının hükümlerine aykırı olarak on beş günlük süre dolmadan 09.08.2012 tarihinde toplantının yapılıp karar alındığı anlaşıldığından, bu kararların iptaline karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD., E. 2013/15445 K. 2014/7064 T. 15.4.2014)

PANOYA ASILARAK İLAN EDİLEN OLAĞANÜSTÜ TOPLANTIDAKİ KARARLARIN AKIBETİ NE OLUR?

“16.10.2009 tarihinde olağanüstü toplanılmasına karar verildiği, apartman panosuna asılması suretiyle duyuru yapıldığı anlaşılmaktadır. Buna göre yönetim planının iptali ile ilgili 16.10.2009 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı olup, yasanın aradığı şekil şartına uyulmadığından bu toplantıda alınan kararların iptaline...” (Yargıtay 18. HD., E. 2013/4171 K. 2013/17798 T. 12.12.2013) Olağan toplantılar için yapılan çağrılara ilişkin olarak, emredici bir kanun hükmü bulunmadığından, bu tür çağrılar site duyuru panosunda ilan edilerek gerçekleştirilebilmektedir.

ÇAĞRI KAĞIDINI İMZALAMAKTAN İMTİNA EDEN KAT MALİKİ ÇIKARSA NE OLUR?

“Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin 2. fıkrası, olağanüstü toplantıya davetin kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla yapılabileceğini hükme bağlamış olup, toplantıya davetin bir çağrıyla yapılması tercih edilmiştir. Çağrı kağıdını imzalamaktan imtina eden davacı bu konuda iyiniyetli değildir. Bu durumda, mahkemece olağanüstü toplantıya çağrının usulüne uygun olduğunun kabulünde bir isabetsizlik görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD., E. 1992/985 K. 1992/2006 T. 27.03.1992)

TOPLANTIYA KATILAN KAT MALİKİ ÇAĞRI USULÜNE UYULMADIĞI İDDİASINDA BULUNABİLİR Mİ?

“07.07.2018 tarihli toplantının olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı olduğu, davacının iptalini istediği toplantıya katıldığı ve alınan kararlara muhalif kaldığı anlaşıldığından çağrı kurallarına uyulmadığını ileri sürerek kurul kararını iptalini istemesi davada olması gereken iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.” (Konya BAM, 4. HD., E. 2019/1091 K. 2020/325 T. 11.3.2020)

“Dosya arasında bulunan bilgi ve belgelerin incelenmesinde iptali istenen kat malikleri toplantısının olağanüstü toplantı olduğu, davacılara usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmemiş olsa bile toplantıya katılmış olmaları nedeniyle bu usulsüzlükten söz edilerek toplantının iptalini istenemeyeceğinden mahkemece işin esasına girilerek kat malikleri kurulunda alınan kararların Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre iptal edilmesini gerektiren nedenlerin bulunup bulunmadığı, tarafların iddia, savunma ve dosyada mevcut bütün deliller değerlendirilerek alınacak bilirkişi raporu da değerlendirilip hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD., E. 2015/5933 K. 2015/7940 T. 11.5.2015)

KARARA KATILMAYAN ANCAK İMZALARKEN İTİRAZİ KAYIT KOYMAYAN KAT MALİKİ KARARIN İPTALİNİ İSTEYEBİLİR Mİ?

“İptali istenen 10.10.2013 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olduğu konusunda bir şüphe olmayıp davacılara usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmemiş olsa bile toplantıya katılmış olmaları ve toplantı tutanağında muhalefet şerhi bulunmaması nedeniyle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi hükümlerine uygun bir dava açılmadığı anlaşıldığından usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA…” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/3080 K. 2017/6743 T. 25.9.2017)

TOPLANTININ GEÇERLİ OLMASI İÇİN ASGARİ KATILIM SINIRI NEDİR?

“KMK 30/1 hükmü uyarınca kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır hükmü uyarınca ana yapıda toplam paydaş sayısı 95 kişi olduğu, paydaş hesabına bir daireden fazla paydaş tek kişi sayılarak ve bir dairede müşterek mülkiyet sahipleri ayrı ayrı paydaş sayılarak toplantı nisabı 95 bağımsız bölüm maliki /2 = 47.5 kişi (48 kişi) olacağı, karar defterinde ise toplantı 45 kişinin katılımı ile açılması sebebi ile pay/paydaş çoğunluğunun birlikte arandığı "paydaş" çoğunluğunun olmadığının tespiti olunduğu, ilk toplantı olması, yönetim planının 20 ve KMK 30. maddesi uyarınca bağımsız bölüm paydaş sayısı itibariyle yarıdan fazlası ile toplantının açılması koşulunun getirilmemesi nedeni ile toplantının sunulan hükümlere uygun olmadığı anlaşıldığından, ... Sitesinin 04/02/2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının geçersizliğine ve bu kurulda alınan kararların iptaline…” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/2842 K. 2017/9248 T. 9.11.2017)

OLAĞANÜSTÜ TOPLANTIDA ALINAN KARARA KATILMAYANLAR NASIL İMZA ATMALIDIR?

“Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32/4 maddesinde kat malikleri kurulu kararının toplantıya katılan bütün kat maliklerince imzalanacağı, karara aykırı oy verenlerin bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyacağı düzenlenmiştir.”   (Antalya BAM, 6. HD., E. 2020/544 K. 2021/1784 T. 2.11.2021)

OLAĞANÜSTÜ KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA ALINAN KARARLARA KARŞI HANGİ SÜREDE DAVA AÇILABİLİR?

“Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; iptali istenen toplantının 01.09.2013 tarihli olağanüstü kat malikleri kurul kararı olduğu tespit edilmekle, 634 sayılı KMK'nın 33. madde “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz" hükmü gereği toplantıda alınan kararlar yokluk ve mutlak butlanla batıl karalardan olmadığından ve davanın KMK'nın 33. maddesindeki ilgili süreler geçtikten sonra açılmış olması nedeniyle davanın süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/2409 K. 2018/1654 T. 12.3.2018)

SÜREYE TABİ OLMADAN İPTALİ İSTENEBİLECEK KARARLAR VAR MIDIR?

“Bunun yanında “öğrenciye kiraya verilmemesi” şeklinde alınan bir karar doğrudan mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte olduğundan yok hükmünde karar olup bu kararın iptali hususunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesinde de süre koşulu aranmayacaktır.” (Yargıtay 18. HD., E. 2015/6569 K. 2016/1558 T. 8.2.2016)

“Toplantı yeter sayısı bulunmadan yapılan toplantı ve alınan kararlar yok hükmündedir” (Yargıtay 18. HD., E. 2011/7989, K. 2011/11856 T. 22.11.2011)

“Yönetim planına aykırı olarak ayrı bir yönetime sahip olan E blok hakkında A, B, C, D blok yönetimi tarafından genel yönetim ve giderlere ilişkin alınmış olan kararda anılan kanun maddeleri ve yönetim planı kapsamında usul ve yasalara aykırıdır. Yönetim planına aykırı olarak kat malikleri kurulunca alınmış karar yokluk hükmü ile malul olduğundan süre şartı aranmaz.” (Gaziantep BAM 3. HD., E. 2017/424, K. 2017/430 T. 2.5.2017)

“Kanunun 19. maddesinde; kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım vb. tesisler yaptıramayacağı hükme bağlanmıştır.

Davacının toplantıya katılmadığı ve eldeki davayı da yasanın aradığı altı aylık süre geçtikten sonra 13.04.2013 tarihinde açtığı, iptali istenen 03.10.2010 tarihli kat malikleri kurulu kararının 6. sırasındaki site içerisine bekçi kulübesi ve depo yaptırılmasına dair kararın, 634 Sayılı Yasanın 19. maddesine uygun alınmadığı anlaşıldığından; yok hükmünde bir karar olduğu, bu kararın iptali hususunda aynı Yasanın 33. maddesinde belirtilen süre koşulu bulunmadığı…” (Yargıtay 18. HD., E. 2013/15913 K. 2014/554 T. 16.1.2014)

OLAĞANÜSTÜ KURULDA ÇAĞRI KAĞIDINDA BELİRLENEN GÜNDEM DIŞINA ÇIKILIRSA NE OLUR?

“634 sayılı KMK'nın 29. madde hükmüne göre olağanüstü toplantılarda gündem dışı konuların ele anılıp görüşülemeyeceği anlaşılmakla, mahkemece davaya konu toplantıda ek teklif ile görüşülen gündem dışı alınan kararların neler olduğu tespit edilerek bu kararların iptaline karar verilmeli, davacının 13/5/2014 tarihli celsedeki beyanı da açıklatılarak iptalini istediği kararlar netleştirilmeli ve olağanüstü kat malikleri toplantılarında gündem dışı konunun görüşülemeyeceği de göz önünde bulundurularak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir.” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/3316 K. 2018/7303 T. 13.11.2018)

“Sözü edilen toplantıda bunun dışında olmak üzere yönetim planının bazı maddelerinin kaldırılmasına ve değiştirilmesine de karar verilmiş olup, toplantıda kabul edilen işletme projesine bu değişikliğin bir bölümü yansıtılmıştır.

Bu durumda, olağanüstü toplantı sebepleri arasına dahil edilmeyen yönetim planındaki değişiklik ve ona dayanılarak düzenlenen işletme projesinin iptali gerektiğinin düşünülmeyerek davanın tamamının reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD., E. 1992/985 K. 1992/2006 T. 27.03.1992)

OLAĞANÜSTÜ GENEL KURULDA ALINAN KARARLARIN İPTALİ İÇİN AÇILACAK DAVA KİME YÖNLENDİRİLİR?

“Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 5711 sayılı Kanun ile değişik 38. maddesinin ikinci fıkrasına göre; kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.” (Antalya BAM 6. HD., E. 2020/544 K. 2021/1784 T. 2.11.2021)

TOPLANTININ NEDEN GEREKLİ OLDUĞUNUN BELİRTİLMESİ ZORUNLU MUDUR?

Kat maliklerinin olağanüstü toplantıya çağrılmasını gerektiren sebebin gerçekten önemli olup olmadığını değerlendirme yetkisi, kanunda belirtilen oran ve özellikte bir iradeyle karar alınması koşuluyla, kat maliklerine aittir. Bu durumda, sebebin önemliliği tartışmaya açık bir konu olmaktan çıkar ve davaya konu edilemez. Ancak, davaya konu olabilecek husus, olağanüstü toplantıya çağrı usulünün kanuna uygun şekilde yapılıp yapılmadığıdır.

DENETİM KURULU OLARAK GÖREVLENDİRME YAPILDIYSA KURUL ÜYELERİNDEN BİRİNİN YAPTIĞI OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI ÇAĞRISI GEÇERLİ MİDİR?

“Mahkemece; kat malikleri kurulu kararının iptali davalarında KMK'nın 33. maddesi uyarınca sadece kat malikleri davacı olabileceğinden .........Yönetimi adına kat malikleri kurulu kararının iptali için açılan davanın aktif husumet yokluğu nedeni ile reddine, toplantının olağanüstü toplantı niteliği taşımasına, toplantıya çağrı metninde olağanüstü toplantı yapılmasını gerekli kılan sebebin yazılı olmaması, kat maliklerine çağrının yönetim planı ve KMK hükümlerine göre yapılması zorunlu şekilde tebliğ edilmemesi, kat maliklerince daha önce yapılan toplantı ile denetleme kurulunun kurul olarak görevlendirilmesi rağmen sadece bir denetim kurulu üyesinin olağanüstü toplantı çağrısında bulunduğu nazara alınarak davacılar ... ve ... tarafından kat malikleri kurulu kararlarının iptali için açılan davanın kabulüne…” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/3371 K. 2018/5845 T. 24.9.2018)

YÖNETİM KURULU ÜYELERİ TEK BAŞINA OLAĞANÜSTÜ KURUL İŞLEMLERİNİ YAPABİLİR Mİ?

“Bunun yanında kat malikleri tarafından seçilen yönetim kurulu üyelerinin her biri, kat malikleri kurulu kararı veya yönetim planında aksine bir hüküm olmadıkça, yasanın yöneticiye tanıdığı tüm hak ve yetkileri kullanabilir.” (Yargıtay H.G.K., E.2002/18-245  K.2002/194 T.20.03.2002).

YÖNETİM PLANINDA BELİRLENEN OLAĞAN GENEL KURUL TARİHİ DIŞINDA YAPILAN HER TOPLANTI OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL ŞARTLARINI YERİNE GETİRMEK ZORUNDA MIDIR?

“Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerin incelenmesinden; anataşınmaza ait yönetim planın 10. maddesinde kat malikleri kurulu toplantısının her yıl mayıs ayının birinci pazar günü yapılacağı belirtildiğinden 03/02/2013 tarihinde yapılan toplantının olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı olduğu anlaşılmaktadır. Davalının cevap dilekçesinde davacının şifahen çağrıldığı, ancak kendisinin toplantıya katılmadığı savunması, toplantılarla ilgili herhangi bir yazılı tebligat ve ilanın yapılmadığına dair beyanı karşısında usulüne uygun çağrı ve ilan olmadan toplantının yasanın yukarıda anılan hükmüne aykırı olarak yapıldığı dikkate alınmadan yerinde bulunmayan gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/3667 K. 2017/8573 T. 30.10.2017)

RİSKLİ YAPILAR İÇİN YAPILAN OLAĞANÜSTÜ TOPLANTILARDA ALINAN KARARLARIN DURUMU NE OLUR?

“Dosya kapsamı ve tüm bu açıklamalara göre; dava konusu taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerde bulunan riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, 19.10.2014 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların 6306 sayılı Kanuna ilişkin olması hususları göz önüne alındığında mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine ek olarak 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği hükümleri de değerlendirilmek suretiyle karar verilmesi gerekmektedir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında somut olayda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiği, kat malikleri kurulu kararının alındığı tarihte yapının hâlen mevcut olması nedeniyle 6306 sayılı Kanun’un uygulanamayacağı, bu nedenle iptali istenen toplantıya ilişkin hazirun cetveli, toplantı tutanakları celp edilerek bilirkişi incelemesi yaptırılması ve sonucuna göre karar verilmesi, bu itibarla direnme kararının Özel Daire bozma kararında belirtilen nedenlerle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.” (Yargıtay HGK., E. 2018/654 K. 2022/163 T. 22.2.2022)

İKİNCİ TOPLANTI İLK TOPLANTIDAN TAM 7 GÜN SONRA MI, 7. GÜNDEN SONRA GELEN GÜNDE Mİ YAPILMALI?

“Ancak, 634 sayılı Kat Malikleri Kanunu'nun 29/3. Maddesi olağanüstü toplantının ilk çağrısı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede, hangi tarihte ve saatte yapılacağı da belirtileceği ve ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zamanın yedi günden az olmayacağı hükmüne yer verdiğinden, davalı yönetimce, yapılan olağanüstü toplantı çağrısında, ikinci toplantı arasında en az yedi gün süre bırakılması kuralı doğru uygulanmadığı yani yedi günden sonra gelen günde toplantı yapılması gerekirken, tam yedinci gününde toplantı tarihi kararlaştırılarak toplantının yapılmış olması kanunun emredici kuralına aykırı olduğundan asıl ve birleşen dava kabulü ile, F1 Sitesinin 22/04/2018 tarihli olağanüstü kat malikleri toplantısının iptaline karar verilmek gerekmiştir.” (Ankara BAM, 17. HD., E. 2020/1131 K. 2020/1262 T. 18.12.2020)

TOPLU YAPI YÖNETİMİNE GEÇİŞMEMİŞSE GÖREVLİ MAHKEME NERESİDİR?

“Dosya içindeki bilgi ve belgelerle, tapu kaydı ve yönetim planının incelenmesinden; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşıldığından, uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Buna göre görev hususu da genel hükümler uyarınca belirlenmelidir.

Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bu nedenle mahkemece, genel hükümlere göre asıl görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”  (Yargıtay 20. HD., E. 2018/5552 K. 2018/7509 T. 26.11.2018)

OLAĞANÜSTÜ KURULUN 2. TOPLANTISINI YAPMAK GEREKİRSE KARAR NİSAPLARI BUNDAN NASIL ETKİLENİR?

“Yine aynı Yasanın yönetici ve denetçi atanmasıyla ilgili 34. ve 41. maddelerinde bu atamaların kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile yapılması gerektiği hükme bağlanmış olup, emredici nitelikteki bu hükmün toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılacak ikinci toplantıda da uygulanması gerekir. Başka bir söyleyişle, toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılacak olan kat malikleri kurulu toplantısında, katılanların çoğunluğunun oyları ile genel idari konularda karar alınabilir ise de yönetici ve denetçi seçimiyle ilgili karar alınamayacağı gibi; ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Yönetim Planının 8. maddesine göre de “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile her yıl Eylül ayında toplanacaktır” Yönetim Planı 13. maddesine göre “Yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir.” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/1229 K. 2018/212 T. 17.1.2018)

BAŞKA ADRESTE OTURDUĞU İÇİN TOPLANTIDAN HABERDAR OLMADIĞINI İDDİA EDEN KAT MALİKİNİN DURUMU NE OLUR?

“7201 sayılı Kanun'un Ek-1 inci maddesi, 634 sayılı Kanun’un uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibinin, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorunda olduğunu, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatların bu adrese yapılacağını düzenlemektedir.

Somut olayda davacı kat malikinin ana taşınmazdaki maliki bulunduğu bağımsız bölüm harici bir yerde oturduğu iddiası bulunmadığı gibi davacı yönetimin 634 sayılı Kanun kapsamında kanunun öngördüğü şekilde olağanüstü toplantı çağrısını yaptığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 5. HD., E. 2023/5107 K. 2023/10404 T. 6.11.2023)

İNTİFA HAKKI SAHİPLERİ OLAĞANÜSTÜ KURUL KARARININ İPTALİNİ İSTEYEBİLİR Mİ?

“Kural olarak, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ancak kat malikleri tarafından dava edilebilir. İstisnai hallerde, intifa hakkı sahipleri bu hakka konu olan bağımsız bölümü yasa, yönetim planı ve sözleşme hükümleri uyarınca kullanmalarına ve ondan yararlanmalarına engel olan veya bunu kısıtlayan kurul kararlarının iptalini isteyebilirler. Yine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 38. maddesine 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı Kanunla eklenen fıkrada açıkça gösterildiği üzere kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.

Mahkemece davanın yönetici aleyhine açılmış olduğu hususu dikkate alınıp işin esasına girilerek toplanacak deliller doğrultusunda davacıların sıfatları da değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın aktif ve pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/2785 K. 2017/7374 T. 5.10.2017)

OLAĞANÜSTÜ KURUL ÇAĞRISININ YAPILDIĞININ VE KATILIMIN İSPATI NASIL YAPILMALIDIR?

“KMK'nın 29. maddesi gereğince olağan üstü toplantı çağrılarının yapılmasında yasal şartların eksiksiz olarak yerine getirilmesi zorunlu olup, çağrının yasal şartlara uygun olarak yapıldığının ancak yazılı belge ile kanıtlanabilmesinin mümkün olduğu, davacı tarafından kendisine toplantı daveti ve çağrısının yapılmadığı iddia edilmiş olup, söz konusu toplantının yapılmasına ilişkin olarak Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinde hüküm altına alınan toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı çağrısının yapıldığına ilişkin herhangi bir belgenin dosyaya sunulamaması sebebiyle kanunun ön gördüğü zorunlu şartlar yerine getirilmeden yapılan olağanüstü toplantıda alınan kararların iptaline karar verilmesi gerektiği…”(Yargıtay 20. HD., E. 2018/2750 K. 2018/8108 T. 11.12.2018)

“28/10/2012 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısının ilk toplantı olduğu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 30. maddesine göre (26+1) 27 kişi ile toplanması gerektiği ve fakat hazirun cetvelinden bu çoğunluğun sağlanmadan toplantının gerçekleştirildiği gerekçeleriyle 28/10/2012 tarihli kat malikleri genel kurulunda alınan tüm kararların iptaline, yönetici atanması talebinden 05.05.2015 tarihli feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.” (Yargıtay 20. HD., E. 2017/4232 K. 2017/9093 T. 7.11.2017)

OLAĞANÜSTÜ GENEL KURULDA VEKİL İLE TEMSİL MÜMKÜN MÜ?

09.12.2013 günlü kat malikleri kurul kararının içinde bulunduğu karar defteri ile bu kararların alındığı tarihteki bu toplantılara çağrı için kat malikleri adına çıkarılan çağrı belgelerinin, hazirun listelerinin ve gündemin, kat malikleri kurulu toplantısında vekil ile temsil edilen kat maliklerinin vekaletnamelerinin, çağrı davetiyelerinin davacılara tebliğine ilişkin tüm bilgi ve belgelerin ilgili yönetimden celbedilerek 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri

gereğince olağanüstü toplantı için çağrı koşullarına uyulup uyulmadığı, çağrının süresinde yapılıp yapılmadığı, alınan kararların bağımsız bölüm maliki ve arsa payı bakımından yeterlilik sayıları incelenmeli, KMK’nın 33. maddesinde belirtilen 1 ve 6 aylık süreler içerisinde dava açılıp açılmadığı hususu incelenmeli, alınan kararların mahiyeti itibariyle butlanla yada yoklukla malul olup olmadığı hususu değerlendirilmeli, bu konuda uzman bilirkişilerden rapor alındıktan sonra hüküm kurulması gerekirken mantolama işleminin faydalı olduğu gerekçesi ile reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir." gerekçesiyle kararın bozulmasına hükmedilmiştir. (Yargıtay 20. HD., E. 2019/4520 K. 2020/947 T. 24.2.2020)

Av. Gökhan BİLGİN & Hukuk Öğrencisi Burcu Simay DEMİR