1. Giriş
Türkiye'de kentleşme pratiklerinin son yarım yüzyılda geçirdiği radikal dönüşüm, hukuki altyapıyı zorlayan yeni olguları beraberinde getirmiştir. 1965 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), o dönemin mimari ve sosyolojik gerçekliği olan "tek parsel üzerindeki tekil apartman" modelini esas alarak hazırlanmıştır. Ancak 2000'li yıllarla birlikte hız kazanan kentsel dönüşüm ve "markalı konut" projeleri, binlerce bağımsız bölümü, sosyal tesisleri, ticari alanları ve karmaşık altyapı sistemlerini barındıran devasa "site" ve "toplu yapı" modellerini ortaya çıkarmıştır.
Bu yapısal dönüşüm, klasik mülkiyet hukuku kavramlarını yetersiz bırakmış ve özellikle site yönetimlerinin hukuki niteliği konusunda ciddi tartışmalara yol açmıştır. Bir yanda milyarlarca liralık bütçeleri yöneten, yüzlerce personel istihdam eden site yönetimleri; diğer yanda bu yönetimlerin "tüzel kişiliği olmadığı" gerçeği, hukuk uygulayıcılarını (hakimler, avukatlar ve yöneticiler) zorlu bir ikilemle karşı karşıya bırakmaktadır.
Bu makale, site yönetimlerinin Türk Hukukundaki "sui generis" (kendine özgü) yapısını, temsil yetkisinin sınırlarını, tüzel kişilik yokluğunun yarattığı sorunları ve Yargıtay'ın katı şekilcilikten işlevsel yaklaşıma evrilen içtihatlarını derinlemesine incelemeyi amaçlamaktadır.
2. Site Yönetimlerinin Hukuki Statüsü: Tüzel Kişilik Sorunu ve "Sui Generis" Yapı
Türk hukuk sisteminde kişi kavramı, haklara ve borçlara ehil olmayı ifade eder ve gerçek kişiler ile tüzel kişiler olarak ikiye ayrılır. Site yönetimleri, ne bir dernek ne bir şirket ne de bir vakıftır. KMK, yönetimi bir tüzel kişi olarak tanımlamaktan kaçınmış, bunun yerine onu kat maliklerinin iradesini yansıtan bir "icra organı" olarak kurgulamıştır.
2.1. Yasal Dayanak ve Vekalet İlişkisinin Niteliği
KMK'nın 38. maddesi, yöneticinin hukuki statüsünü belirleyen temel normdur: "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur." Bu hüküm, yönetimin varlığının ontolojik olarak kat malikleri kuruluna bağlı olduğunu gösterir. Yönetim, bağımsız bir iradeye sahip değildir; iradesi, Kat Malikleri Kurulu (KMK) kararlarıyla şekillenir.
Borçlar Kanunu'ndaki vekalet sözleşmesinden farklı olarak, buradaki vekalet ilişkisi "kanuni" bir nitelik taşır. Yönetici atandığı andan itibaren, kanundan doğan bir temsil yetkisine sahip olur. Ancak bu temsil yetkisi, tüzel kişilik perdesinin sağladığı korumayı sağlamaz. Yani, site yönetimi adına yapılan bir işlemden doğan borçlardan, kural olarak yönetici şahsen değil, onu vekil tayin eden kat malikleri (müvekkiller) sorumludur.
2.2. Tüzel Kişilik Yokluğunun Pratik Sonuçları
Tüzel kişiliğin olmaması, yönetimin bir "hiç" olduğu anlamına gelmez. Hukuk düzeni, site yönetimlerine "kısmi ehliyet" veya "işlevsel süje" diyebileceğimiz bir statü tanımak zorunda kalmıştır:
• Vergi Hukuku Açısından: Site yönetimleri, kapıcı, güvenlik görevlisi gibi personel çalıştırdıkları için vergi kimlik numarası alır ve muhtasar beyanname verirler. Burada bir "işveren" sıfatı söz konusudur.
• Sosyal Güvenlik Hukuku Açısından: 5510 sayılı Kanun kapsamında site yönetimleri işyeri sicil numarası alarak işveren statüsünde işlem yaparlar.
• İcra Hukuku Açısından: KMK m. 35/i uyarınca, aidat borçları için site yönetimi (yönetici sıfatıyla) doğrudan icra takibi başlatabilir.
Bu durum, doktrinde "tüzel kişiliği olmayan topluluklar" başlığı altında incelenmekte olup, site yönetimlerinin hukuki statüsü, yetkileri kanunla sınırlandırılmış özel bir temsilcilik türü olarak kabul edilmektedir.
3. Temsil Yetkisi ve Sınırları: Yetkisiz Temsil Riski
Yöneticinin yetkileri sınırsız değildir. KMK'nın 35. maddesi, yöneticinin görevlerini tadadi (sayma yoluyla) olarak belirtmiştir. Bu görevler; kararların uygulanması, ana gayrimenkulün korunması, bakımı, onarımı, sigorta ettirilmesi, aidatların toplanması ve tebligatların kabulüdür.
3.1. Olağan ve Olağanüstü İşler Ayrımı
Yöneticinin temsil yetkisini kullanırken "olağan yönetim işleri" ile "olağanüstü işler" arasında ayrım yapması hayati önem taşır.
• Olağan İşler: Asansörün periyodik bakımı, temizlik malzemesi alımı, faturaların ödenmesi gibi rutin işler için yöneticinin her seferinde kurul kararı almasına gerek yoktur. Bu yetki, KMK m. 35'ten ve İşletme Projesi'nden doğrudan kaynaklanır.
• Olağanüstü İşler: Dış cephe mantolaması, esaslı tadilatlar, güvenlik şirketiyle yıllık sözleşme yapılması veya müteahhide dava açılması gibi konular "olağanüstü" niteliktedir.
3.2. Yetkinin Kaynağı: İşletme Projesi ve Genel Kurul Kararları
Yönetimin üçüncü kişilerle sözleşme yapabilmesi ve harcama yapabilmesi için yetkisini İşletme Projesi'nden veya Kat Malikleri Kurulu kararından alması gerekir. İşletme projesi, sitenin bir yıllık tahmini bütçesidir ve kesinleştiğinde İcra İflas Kanunu m. 68 anlamında "ilam niteliğinde belge" sayılır.
Yargıtay uygulamalarında, yöneticinin yetkisiz temsilci durumuna düşmemesi için, özellikle dava açma veya büyük çaplı onarım sözleşmeleri imzalama konularında Kat Malikleri Kurulu'ndan özel yetki alması gerektiği vurgulanmaktadır. Örneğin, genel kurulda "yönetime dava açma yetkisi verilmesi" şeklinde genel bir ibare yerine, "X firmasına karşı ayıplı ifa nedeniyle dava açılması için yönetime yetki verilmesi" şeklinde somutlaştırılmış kararlar alınması, hukuki güvenliği artırır.
4. Yargısal Pratiklerde "Taraf Ehliyeti" Sorunu (Aktif ve Pasif Husumet)
Kat Mülkiyeti Hukukunun en tartışmalı ve içtihatlarla en çok şekillenen alanı, site yönetimlerinin dava açıp açamayacağı (aktif husumet) veya yönetime karşı dava açılıp açılamayacağı (pasif husumet) konusudur.
4.1. Klasik Görüş: "Yönetim Dava Açamaz"
Klasik medeni usul hukuku görüşüne göre, taraf ehliyeti medeni haklardan yararlanma ehliyetinin usul hukukundaki karşılığıdır. Tüzel kişiliği olmayan bir yapının taraf ehliyeti de yoktur. Bu katı görüşe göre, bir siteyi ilgilendiren davada (örneğin müteahhide karşı ayıplı ifa davası), davanın tüm kat malikleri tarafından birlikte açılması (mecburi dava arkadaşlığı) veya tüm kat maliklerine karşı açılması gerekirdi.
4.2. Modern Yargıtay Yaklaşımı: "Usul Ekonomisi ve Zorunluluk"
Binlerce daireli bir sitede, ortak alandaki bir asansör arızası veya dış cephe yalıtımı için 2000 malikin tek tek vekalet vermesini beklemek, hukuki korumayı fiilen imkansız hale getirmektedir. Yargıtay, bu tıkanıklığı aşmak için "işlevsel yorum" metoduyla hukuku geliştirmiştir.
Önemli İçtihat Analizi:
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/13432 E. sayılı kararında mahkeme, sosyolojik gerçekliği hukuki kalıpların önüne koymuştur: "Yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulmaması... uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurmaktadır." Mahkeme, modern şehir hayatının gereklilikleri doğrultusunda, site yönetimlerine belirli koşullarda taraf ehliyeti tanınması gerektiğini belirtmiştir.
Benzer şekilde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/260 E. sayılı kararında; "Apartman yönetiminin tüzel kişiliği yok ise de; yönetici Yasadan ve yönetim plânından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir" denilerek, sözleşmenin tarafı olan yönetimin, bu sözleşmeden doğan davalarda da taraf olabileceği kabul edilmiştir.
4.3. Yönetimin Dava Açabileceği Haller ve İstisnalar
Yargıtay kararları ışığında, site yönetimleri şu durumlarda dava ehliyetine sahiptir:
1. Ortak Gider Alacakları (Aidat Davaları): KMK m. 35/i uyarınca, yönetici aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı doğrudan dava açabilir ve icra takibi yapabilir. Bu konuda genel kurul kararına dahi gerek yoktur, kanun doğrudan yetki vermiştir.
2. Ortak Alanlara Müdahalenin Men'i: Ortak alanların haksız işgali (örneğin sığınağın depoya çevrilmesi) durumunda, yönetici "ana gayrimenkulü koruma" görevi kapsamında müdahalenin men'i davası açabilir.
3. Hizmet Sözleşmeleri: Yönetimin taraf olduğu sözleşmelerden (güvenlik, peyzaj, asansör bakım vb.) doğan uyuşmazlıklarda, sözleşmenin tarafı sıfatıyla dava açabilir.
4. Ayıplı İfa ve Eksik İşler (Kritik Alan): Müteahhide karşı, ortak alanlardaki ayıplar için açılacak davalar en hassas konudur. Yargıtay, bu davalarda yöneticinin "Kat Malikleri Kurulu tarafından özel olarak yetkilendirilmiş olmasını" şart koşmaktadır (Bkz. Yargıtay 3. HD 2024/3912 E.). Eğer genel kurul kararı yoksa, mahkemeler yöneticiye bu eksikliği gidermesi (karar alıp gelmesi) için süre vermektedir.
Dava Açılamayacak Haller: Mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren (tapu iptal tescil, şufa hakkı vb.) davalarda site yönetiminin hiçbir şekilde taraf ehliyeti yoktur. Bu davalar doğrudan malikler tarafından açılmalıdır.
5. Toplu Yapı Yönetimine Geçiş Sorunu ve Fiili Yönetimler
KMK'nın 66. ve devamı maddeleri ile düzenlenen "Toplu Yapı" (Site) yönetimine geçiş, uygulamada büyük sorunlar barındırmaktadır. Birçok site, fiilen toplu yapı gibi yönetilmesine rağmen, tapuda "Toplu Yapı Şerhi" bulunmamakta veya "Toplu Yapı Yönetim Planı" tescil edilmemektedir.
İstanbul 16. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin kararında da belirtildiği üzere; "Fiilen inşaatı bitirilen kat irtifak aşamasındaki sitelerde ve apartmanlarda kat mülkiyeti hükümleri uygulanacağından" sitenin henüz resmi olarak toplu yapı yönetimine geçmemiş olması, fiili yönetimin yetkilerini tamamen ortadan kaldırmaz. Yargıtay, şekli eksikliklere rağmen fiilen oluşan ve maliklerce benimsenen yönetimlerin kararlarını, iyi niyet ve hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde geçerli kabul etme eğilimindedir. Ancak, hukuki güvenliğin tam sağlanması için toplu yapı şerhinin tapuya işlenmesi elzemdir.
6. Sonuç ve Değerlendirme
Türk Kat Mülkiyeti Hukuku, mevzuatın statik yapısı ile toplumsal yaşamın dinamik yapısı arasında bir denge arayışındadır. Site yönetimleri, tüzel kişiliği haiz olmamakla birlikte, Yargıtay'ın "işlevsel yorum" metodu sayesinde, kat malikleri topluluğunun menfaatlerini koruyabilecek bir "sınırlı taraf ehliyetine" kavuşmuştur.
Bu "sui generis" yapı, yöneticilere büyük sorumluluklar yüklemektedir. Yöneticiler, bir yandan kat maliklerinin vekili olarak hareket ederken, diğer yandan işletme mantığıyla hareket eden bir organizasyonu yönetmektedir. Hukuki güvenlik açısından, site yönetimlerinin özellikle üçüncü kişilere veya müteahhitlere karşı açacakları davalarda, Kat Malikleri Kurulu'ndan açık, net ve detaylı bir "dava takip yetkisi" almaları hayati önem taşır. Aksi takdirde, "aktif husumet yokluğu" nedeniyle davanın reddedilme riski her zaman mevcuttur.
Gelecekte yapılacak yasal düzenlemelerde, belirli büyüklüğün üzerindeki site yönetimlerine (örneğin 500 bağımsız bölüm üzeri) sınırlı da olsa bir tüzel kişilik statüsü tanınması, mevcut karmaşayı giderecek en köklü çözüm olacaktır.
