Kurulan her sözleşme, taraflar için belirli ölçüde risk içerir. Beklenen yararın sağlanamaması veya kabul edilebilir risklerin gerçekleşmesi hâlinde sözleşmenin bağlayıcı olmadığı iddiasında bulunulamaz. Ancak; bu bağlayıcılığın katı şekilde uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir. Hakkaniyete aykırı sonucun iyileştirilmesi amacıyla uyarlama kurumuna başvurulabilir. Bu kurum, Sulh Hukuk Mahkemesinde uyarlama davası açılarak veya tarafların kendi aralarında anlaşmasıyla işletilebilir.
TBK m.138 uyarınca, uyarlama davası açılabilmesi için:
1. Kira sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,
2. İfanın beklenmesinin dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz hâle gelmiş olması,
3. Kiracının, borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir.
Olağanüstü durumun öngörülebilirliği, ‘basiretli iş adamı gibi davranma yükümlüğü’ olan tacirler için ayrıca irdelenmelidir. Sadece bu yükümlülüğe dayanılarak tacirlerin uyarlama talepleri reddedilmez; ancak tüketiciye oranla sorumlulukları daha fazladır. Tacirlerin öngörülerinin daha yüksek olması beklenir.
Hukuk Genel Kurulu E.2014/13-1614 K.2014/900 sayılı kararında, Türkiye ekonomisinin alınan tedbirlere rağmen istikrarlı olmadığı belirtilmiştir. ‘Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir’ ifadesiyle kur dalgalanmalarının olağanüstü durum olmadığı kabul edilmiş ve uyarlama davasına yer olmadığına karar verilmiştir.
Uyarlamanın mümkün olmadığı hâllerde kural olarak kiracı sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilir. Kiracı, istisnai hâllerde sözleşmeden dönebilir.
Kira sözleşmeleri özelinde uyarlama davasının bir görünümü de kira tespit davasıdır. Dava sonucunda sadece kira bedeli belirlenir. Bu dava da uyarlama davası gibi Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.
TBK m.344/3 uyarınca; kiraya veren ve kiracı arasında bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Hukuk Genel Kurulu 2005/3-23 E. 2005/48 K. sayılı kararında, ‘Birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde, her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların sözleşmeye bağlılık kuralı gereği uymaları zorunludur’ sonucuna varmıştır.
Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. 2021/267 K. sayılı kararında TÜFE oranını aşan kira artışının uygun olmadığında oybirliğiyle karar vermiştir.
-----------
https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2014-1614-k-2014-900-t-12-11-2014
https://www.youtube.com/watch?v=PCQUw6MbsfE&t=937s
http://www.kazanci.com
