Bu doğrultuda 6306 sayılı Kanun’un m.2/d bendinde “riskli yapı” tanımına yer verilmiştir. Bu tanıma göre riskli yapı “ Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmıştır. İlmi ve teknik verilere dayanılarak tespit, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisans verdiği kurum ve kuruluşlar eliyle yaptırılır. Bu kuruluşlar Uygulama Yönetmeliği’nin 6. maddesinin 1. fıkrasında belirtilmiştir. Bakanlıkça lisanslandırılan kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az %40 kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler, ilgili sivil toplum kuruluşları, gerekli izinleri almış yapı denetim kuruluşları ile inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilirler. Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespiti konusunda görev alacak mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, en az beş yıllık kıdeme sahip olmaları, Bakanlık vasıtasıyla düzenlenecek eğitimlere katılmaları ve bu eğitim sonunda yapılacak yazılı sınavda en az yetmiş puan alarak başarı belgesi almaya hak kazanmış olmaları gerekmektedir. Ancak lisanslandırma talebi bulunan üniversiteler adına riskli yapı tespitinde bulunacak mühendislerin öğretim üyesi olması durumunda bu şart aranmaz. Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarda en az bir tane inşaat mühendisi bulunması zaruridir.
Bakanlık öncelikle belirli bir süre vererek ve masrafı kendilerine ait olmak üzere riskli yapının tespitini yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine yaptırır. Yani riskli yapı tespiti için başvuruyu, tespit için gerekli bedelin ödenmesi kaydıyla kendisinin o yapıyla mülkiyet bağı olduğunu ispat eden herkes yapabilir. Verilen süre içerisinde yaptırılmadığında tespitler, Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlıkça veya İdarece yapılan veya yaptırılan tespite ilişkin masraflardan malikler hisseleri oranında sorumludur. Yapılan tespitlerin “ilmi ve teknik verilere uygun olarak yapılmaması” çokça bu durumun yargıya taşınarak iptal davalarının açılmasına sebebiyet vermektedir.
“… binaların risk seviyeleri açısından sınıflandırmasının gerçekleştirilebilmesi için bütün binaların ilgili Yönetmeliğin ekinde yer alan hızlı değerlendirme formları ile değerlendirilmesi yapılarak, elde edilen sonuçların sınıflandırma amacıyla kullanılması, yığma ve betonarme yapıların istatistik olarak orantılı bir şekilde seçilmesi, örnekleme yoluyla tipik binalar seçilerek bu binaların ayrıntılı olarak incelenmesi sonucunda bir korelasyon çıkarılıp buna göre genel yapı stoğu riskinin belirlenmesi gerektiği, söz konusu alana ilişkin detaylı zemin etüdü verisi bulunmadığı gibi yukarıda belirtilen bilimsel verileri içeren teknik incelemenin de yapılmadığı, dolayısıyla işlemin dayanağı teknik raporun yapıların can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığını kanıtlayacak nitelikte olmadığı hususları dikkate alındığında…” (Danıştay 6. Dairesi 29.04.2020 T. 2019/16314 E., 2020/3906 K.)
Riskli yapı tespitine ilişkin değerleme raporunda Bakanlık esaslarına göre yapılan incelemede herhangi bir eksiklik tespit edilmezse, en geç on iş günü içerisinde, riskli olan yapının tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce, ayni ve şahsi hak sahiplerine, tapu kütüğüne işlenen belirtmeleri, riskli yapı tespitine karşı tebliğin yapıldığı tarihten itibaren on beş gün içerisinde bir dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebliğ tarihinden itibaren idarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen sürede yapının yıktırılması gerektiği hususlarını bildiren tebligat gönderilir. Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, tebellüğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde, İstanbul il sınırları içinde ilçe belediyelerine, İstanbul il sınırları dışında ise il müdürlüklerine bir dilekçe ile itiraz edebilirler. Dilekçede bir gerekçe göstermeksizin, sadece riskli yapı tespitine itiraz ediyorum denilmesi yeterlidir. Dilekçe ile birlikte ekinde tapu fotokopisi, itiraz eden malikin nüfus cüzdanı fotokopisi ve tapu müdürlüğünce gönderilen tebligat örneği sunulmalıdır. Vekil ile itiraz edilmesi halinde bu belgelere vekaletname örneği ve vekilin nüfus cüzdanı fotokopisi eklenmelidir. Yapılan itirazların süresi içerisinde yapılıp yapılmadığı kontrol edildikten sonra itirazlar, ilçe belediyesi veya il müdürlüğü tarafından incelenmek ve karara bağlanmak üzere yetkilendirilmiş teknik heyete gönderilir. Teknik heyet itirazları yerinde görürse, artık yapının riskli olduğuna ilişkin tespit ortadan kalkar ve tapu kütüğündeki şerh terkin ettirilir. Fakat teknik heyet itirazların reddine karar verdiği takdirde riskli yapı tespiti kesinleşmiş olur ve böylece tespit aşaması tamamlanır.
Riskli yapı tespiti kararının kesinleştiği tarihten itibaren otuz gün içerisinde idare mahkemesinde, yürütmenin durdurulması istemiyle birlikte idari işlemin iptali dava edilebilir. İdare mahkemesi talep doğrultusunda yürütmenin durdurulmasına karar verdiğinde, esas hakkında karar verilinceye kadar tahliye ve yıkım aşamalarına geçilemez. Riskli yapı tespitine yapılan itirazın reddedilmesi veya bu tespite itiraz edilmemesi halinde, riskli yapı tespiti kesinleşmiş olur ve artık tahliye işlemlerine başlanabilecektir. Tahliye aşamasına ilişkin iş ve işlemleri ilçe belediyeleri yürütmektedir. İlçe belediyesi yapı maliklerine, altmış günden az olmamak süre vererek yapının tahliyesi ve yıktırılması hususunda bildirimde bulunur. Bu bildirimden sonra mahallinde yapılan kontrol neticesinde yapının yıktırılmadığı tespit edildiğinde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günlük ek süre verilir. Eğer o yapı içerisinde yapı malikinin kendisi değil de, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kimseler oturuyorsa tahliye ve yıkım kararı yapı malikince noter kanalıyla kendilerine bildirilmelidir. Tahliye kendisine bildirilmeyen kiracı veya ayni hak sahibine, başvurması halinde, ilçe belediyesi tarafından altmış günlük ve otuz günlük süreler verilecektir. Hak sahiplerine verilen altmış günlük ve otuz günlük sürelerin bitiminde, idare tarafından riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz gibi temel hizmetlerin verilmemesi ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Temel hizmetlerin verilmesi kesildikten sonra ve yıkım için bir başvuru olmadığı takdirde o yapı ilçe belediyesi tarafından resen yıktırılır. Yıkım bedeli, yapı maliklerinin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine müşterek ipotek olarak işlenir. Altmış günlük ve otuz günlük tahliye sürelerinin tamamı tüketilmeden ilçe belediyesine yapı malikince/maliklerince yıkım ruhsatı için başvurulabilir. Bu takdirde yapının tamamen tahliye edildiği ve temel hizmetlerin fiilen kapatıldığının tespiti sağladıktan, yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul görevlendirildikten sonra altı iş günü içerisinde yıkım ruhsatı düzenlenir.
Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi, yapı maliklerince yine kanunda öngörülen altmış günlük ve otuz günlük süreler içerisinde istenebilir. Bunun için tüm kat maliklerinin 4/5’ nin yazılı rızası alınmalı, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilmeli, güçlendirme projesi hazırlatılmalı ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınmalıdır. Güçlendirme işi, mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından verilecek sürede tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesi terkin edilir.
Riskli yapılarda, yapıların yıktırılmış olması şartı ve yapının paydaşı olup olmama şartı aranmaksızın, malikler arsa payları oranında 2/3 çoğunlukla tevhit, imar adası bazında uygulama, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullere ilişkin karar alabilirler.
Av. Zeynep İrem DURMAZ
Yararlanılan Kaynaklar:
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
5393 Sayılı Belediye Kanunu
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, Riskli Yapı Süreci.
Prof. Dr. Gürsel Öngören, Kentsel Dönüşüm Hukuku
