İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE UYARLAMA DAVALARI

19.07.2022 - 15:15 Yayınlanma

25.04.2024 - 14:45 Güncelleme

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE UYARLAMA DAVALARI

1. BÖLÜM

A- İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir sorusunun cevabını kısaca özetlemek gerekir ise; bir taraf diğer tarafın arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümlere sahip bir bina inşa etme borcu altına girmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de taraflar arasındaki anlaşmayı konu edinen hususların detaylı ve açıklayıcı olarak yer alması gereken sözleşmelerdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu taşınmazın devri ya da devir vaadi oluşturduğu için sözleşmenin şekli büyük önem taşımaktadır. İnşaat sözleşmeleri düzenleme şeklinde ve noter onaylı olarak yapılmak zorundadır. Günümüzde en sık karşılaşılan sorunlardan biri tarafların adi yazılı olarak düzenlediği sözleşmelere dayalı olarak tapuda devir iddiasında bulunmalarıdır ki, bu gibi durumlarda tarafların hak kaybına uğramaları büyük olasılıktır.

B- İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN HAK VE BORÇLARI NELERDİR?

İnşaat sözleşmesi çift taraflı borç yükleyen bir sözleşme olmakla birlikte niteliği gereği karma bir sözleşmedir. İnşaat sözleşmesinde yüklenici taraf bir inşaat yapma borcu, sadakat ve özen yükümlülüğü, ayıba karşı tefekkül borcu altına girerken, iş sahibi ise arsa payını devir borcu ve bedel ödeme borcu altına girmektedir.

Mevzuatımızda kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açıkça düzenlenmemiş olmakla birlikte, doktrinde baskın görüşe göre hangi hukuk kuralının uygulanacağı noktasında farklı görüşler bulunmaktadır. Sözleşmedeki boşluğun, taraf menfaatleri gözetilerek şartın ve durumun özellikleri esas alınarak kıyas yoluyla ve boşluğun hâkim tarafından doldurulması suretiyle giderilmesi gerektiği kanısı hakimdir.

2. BÖLÜM

YÜKLENİCİ FİRMA, SÖZLEŞME İMZALANIRKEN ÖNGÖREMEDİĞİ OLAĞANÜSTÜ DURUMLARA RAĞMEN, EDİMİNİ AYNI KOŞULLARLA YERİNE GETİRMEK ZORUNDA MIDIR? YÜKLENİCİ FİRMA ARSA SAHİBİNDEN BEDEL ÖDEME HUSUSUNDA EK PARA TALEBİNDE BULUNABİLİR Mİ?

Sözleşmelerin doğası gereği temel ilke sözleşmeye bağlılık esastır. Ahde vefa ilkesi gereği, sözleşme yapıldığı andaki haliyle aynen uygulanmalıdır. Mevzuatımızda mevcut ilgili kanun maddesini incelemek gerekir ise,

‘’Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici belirlenen bedelin arttırılmasını isteyemez.

Eser öngörülenden az emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile iş sahibi, belirlenen bedelin tamamını ödemekle yükümlüdür.’’ (TBK Madde 481/1-3)

Görüldüğü üzere, ücret götürü bedel olarak belirlenmiş ise bu ücret kural olarak değiştirilemez. Yüklenici götürü bedel üzerinden sabit bir fiyatla inşaat yapım borcunu yerine getirmeyi, olayların beklenen akışında devam etmesi durumunda ahde vefa ilkesi gereği, inşaat yapım borcunu yerine getirmektedir.

ANCAK, Tarafların aralarında mutabakata vardığı ve akdedilen sözleşmeler tarih itibariyle yüklenicinin inşaat yapma borcunun ifasının sonuna kadar değişen ekonomik-piyasa koşulları sebebiyle katlanılamaz hale gelebilir. Günümüz Türkiye’sinde özellikle son yıllarda inşaat yapım malzeme maliyetlerinin katlanarak artması inşaat yapma borcu altına giren yüklenici firmaların mahvına sebep olacak düzeyde çekilmez hale gelebilmektedir. Hal böyle iken, yüklenici firma günümüz piyasasında maliyetlerinin hızla artacağından haberi olmaksızın iş sahibiyle imzalamış olduğu bir sözleşmeyi aynı koşullarla yerine getirmek zorunda mıdır? Karşılıklı edimler arasındaki denge öngörülemeyen olağanüstü olayların varlığı ile bozulmuş ise, halen ahde vefa ilkesi mutlak uygulanmalı mıdır? Bu soruların cevapları ise, Türk Borçlar Kanunu 480/2 ve Türk Medeni Kanunu madde 2’de saklıdır.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi mutlak, katı ve sınırsız bir ilke değildir, sözleşmenin ifasında meydana gelen ağır koşullara karşı yüklenicinin edimini ifaya mahkum edilmesi hakkaniyet ve adalet duygularıyla bağdaşmaz.

Türk Borçlar Kanunu madde 480/2’nin amacı, yukarıda izah etmiş olduğumuz üzere bozulan dengenin yeniden kurulmasını sağlamak adına sözleşmenin revize edilerek sözleşmenin değiştirilmesine olanak kılar. Hakim, söz konusu ilgili kanun maddesi ve Türk Medeni Kanunu madde 2’ye dayanarak sözleşmenin uygulanmasında ortaya çıkan edimler arasındaki dengeyi yeniden kurma olanağına sahiptir. Son olarak dikkat edilmesi gereken önemli bir husus vardır ki, Türk Borçlar Kanunu madde 480/2’den yalnızca yüklenici firma faydalanabilmektedir.

3. BÖLÜM

TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 480/2 MADDESİNİN UYGULAMA ALANI

Türk Borçlar Kanunu Madde 480/2’nin uygulama alanının olması adına kısaca izah etmek gerekir ise,

- Olağanüstü bir durumun meydana gelmiş olması ve bu durumun her iki tarafı da etkilemiş olması,

- Olağanüstü durumun meydana gelmesinde tarafların etkisinin olmaması,

- Meydana gelen olağanüstü durumun anlık veya kısa süreli değil, uzun soluklu bir durum olması,

- Taraflarca meydana gelen olağanüstü durumun öngörülmesinin beklenememesi gerekmektedir.

Yukarıda sayılan bendlerin birlikte meydana gelmesi durumunda, yüklenici firma tarafından TBK/480-2 maddesine başvurulabilecek ve edimler arasında meydana gelen denge bozukluğunun hakim tarafından yeniden dengeye getirilmesi talep edilebilecektir. gerektiği unutulmamalıdır.

Yargıtay Yerleşik İçtihatlarında yer verdiği üzere sözleşmelerin uyarlanması talebi değerlendirilirken somut olayda yukarıda yer verilen bendlerin bir arada bulunması mutlak aranan koşuldur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 30.05.2001 Tarihli, 2001/15-402e. 2001/459k. Sayılı Kararı,

‘Öğreti ve uygulamada ani edimli sözleşmeler dışında ilke olarak sürekli borç ilişkilerinde yukarıda yazılı kuralların uygulanacağı kabul edilmektedir. Bu açıklamalardan sonra somut olaya baktığımızda, taraflar arasında fabrika ve idari binanın anahtar teslimi suretiyle davalı tarafından götürü bedel karşılığında 01/02/1994 ile 30/06/1994 tarihleri arasında yapılıp anahtar teslimi suretiyle davacı iş sahibine teslimi konusunda tarafların anlaştığı uyuşmazlık konusu bulunmamaktadır. Davacı tarafından 30/06/1994 tarihinden 4, 5 ay sonra yapılan tesbitte götürü işin %85'nin tamamlandığı anlaşılmaktadır. Davalı da 26/04/1995 tarihli cevap dilekçesinde de inşaatın 85'ini gerçekleştirdiğini ve davacıdan 1.100.000.000 TL. aldığını, oysa gerçekleştirdiği 85 inşaat için 1.310.000.000 TL. harcadığını kabul etmektedir. Davalı bu dava ile birleştirilen 1995/328 esas sayılı dosyada 1.100.000.000 TL. iş yerine 1.610.000.000 TL.lık harcama yaptığını ileri sürmekte ise de, asıl davadaki cevap dilekçesindeki ikrarı ile bağlı bulunmaktadır. Koşulları yazılı sözleşme ile tesbit edilen bir binayı muayyen zaman içerisinde belli bir götürü bedel karşılığı yapıp teslim etmeyi kabul eden yüklenici, bu bedel karşılığında binayı yapmak zorundadır. Yukarıda açıklandığı gibi, sözleşmede kararlaştırılan bedel ile davalı-birleştirilen davanın davacının harcamaları arasında işlem temelini çökertecek derecede aşırı bir fark bulunmadığı görülmüştür.

Kısa süreli olan bu sözleşmede borcun ifasının imkansız hale geldiğinden de söz edilemez. Basiretli bir tacir, kısa süreli bu borç ilişkisinde gerekli önlemleri almak suretiyle ekonomik güçlüğü pekala aşabilir. Bu durumda sözleşmeye hakimin müdahalesinin kabulü hakkaniyet ve objektif iyiniyet kurallarına aykırı düşer.

Öte yandan yüklenicinin uyarlama istemesi için davadan önce temerrüde düşmemesi gerekir. Oysa sözleşme süresi içinde davalı edimini yerine getirmemiş inşaatın ancak 85'ini yapabilmiştir. O halde temerrüde düşen borçlu, uyarlama talep hakkını yitirmiş olur.

Ayrıca uyarlama davası, 4 Nisan 1994 kararlarından 1 yılı aşkın zaman geçtikten sonra açılmıştır. Bu durumda davalı-birleştirilen davanın davacısı bir yıl önceki olağanüstü koşullardan söz ederek sözleşmenin uyarlanması talebini ileri sürmesi MK. 2. maddesindeki iyiniyet kurallarına da aykırı bulunmaktadır.

Bu gerekçelerle özel daire bozma ilamına uyulması gerekirken eski kararda direnilmesi doğru görülmemiştir. Bu nedenle karar bozulmalıdır.’

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2013/11149 E. , 2013/26086 K. Sayılı Kararı,

“…dövizde günlük artışların yaşandığı bir ortamda davacının başlangıçta seçme özgürlüğü varken serbest iradesiyle kredi türünü belirleyerek yasak olmayan döviz ile borçlanmayı tercih ettiği ve uzun süreli bir sözleşmeyi imzaladığı anlaşılmakta olup, davalı bankanın davacıyı yönlendirdiği iddiası da ispatlanamamıştır. Öte yandan dava kredi geri ödemesinin başladığı tarihten yaklaşık 3 yıl 7 ay sonra açılmış olup, ödenen taksitler yönünden talep edenin temerrüde düşmediği de dikkate alındığında davacının sözleşmeyi benimsediğinin de kabulü gerekir. Sözleşmenin kuruluşundan sonra değişen hal ve şartların olağanüstü ve objektif nitelikte olmayan nispi bir oransızlığın, tek başına sözleşmenin uyarlanması için yeterli olmadığı sözleşme tarihinde ödenen taksitler ile ülkemizdeki yatırım enstrümanlarının özelliğine göre TL bazında olan borçlanma arasında fahiş bir farkın oluşmadığı, risk aralığında kaldığı kabul edilmeli, sözleşme şartlarının gelinen noktada davacı için tahammül edilemez olmadığı ve uyarlama şartlarının oluşmadığı..”