14 Ekim 2022

TOKİ İLE YAPILACAK OLAN SÖZLEŞMENİN MAHİYETİ ve ŞARTLARI

TOKİ’nin ANLAMI ve KURULUŞU

Ülkemizde hızlı nüfus artışı ve hızlı kentleşme sebebiyle oluşan konut ve kentleşme sorunlarının çözülmesi ve üretimin artırılarak işsizliğin azaltılması sebebiyle, 1984 yılında Genel İdare dışında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı kurulmuştur. Yine bu tarihte yürürlüğe giren 2985  sayılı Toplu Konut Kanunu ile özerk Toplu Konut Fonu oluşturulmuştur.

Toplu Konut İdaresi Başkanlığının işlevi Türkiye'de konut üretim sektörünün teşvik edilerek hızlı artan konut talebinin planlı bir şekilde karşılanmasını sağlamak ve fiyat istikrarının korunması yönünde belirlenmiştir. 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu Toplu Konut İdaresi Başkanlığına özerk ve esnek hareket etme imkanı sağlamıştır. Aynı zamanda, Genel Bütçe dışındaki Toplu Konut Fonu ile de İdare konut uygulamaları için sürekli ve yeterli kaynağa sahip olmuştur.

Konut Piyasasına Kamu Müdahalesi :

2020 yılı TÜİK verilerine bakıldığında açıklanan konut sahipliği oranı yüzde 57.8 görülmektedir. Bu oran 2006-2020 yılları arasına ait olup 2014-2020 yılları arasında, bir önceki yıllara oranla yüzde 3.3 azalma göstermiştir. Düşük konut sahiplik oranının ana sebebi ise düşük gelirli ailelerin finansmana ulaşmasının zor koşullara tabi tutulması olarak görülmektedir. Bu bağlamda, alt/orta gelir gruplarına yönelik erişilebilir fiyattaki sosyal konut üretiminin başlıca kamusal politikalar arasında olduğu görülmektedir ki; bu da sosyal devlet ilkesi bağlamında öne çıkmaktadır. Sosyal konut arzının artırılması toplumun geniş kesimlerinin barınma koşullarının daha sağlıklı hale gelmesine katkı sağlamakta, toplumsal gelişmeyi ve ekonomik verimliliği desteklemektedir.

Konut Arzındaki Sorun ve TOKİ

TOKİ ve belediyelerin sosyal konut projelerini yaparken birden fazla avantajı söz konusu olmaktadır. Şöyle ki, toplu konut yapılması için belediye hizmetlerini haiz kentsel arsa sunumu, konut üretimi konusunda doğrudan (kamulaştırma, arazi ve arsa düzenlemesi, ön alım hakkı vb. araçlarla) kamu müdahalesi olanağı ve planlama yetkisine sahip olunması olarak belirlenebilir. Son yıllarda dünyada yükselen enflasyon ile birlikte artan inşaat maliyetleri ile birlikte hızla artan konut fiyatlarına erişim ise çok zorlaştığından dolayı Devlet özelinde TOKİ çok daha önem arz eden bir kurum halini almıştır. Nitekim devletin özellikle alt/orta gelir grubunun konut gereksinimini, TOKİ aracılığıyla ve toplu konut üretimi ile karşılamaya çalıştığı görülmektedir. Kurum, yoksul/ alt/dar/orta gelir gruplarına yönelik konut üretildiğini, üretilen konutların maliyet fiyatına kira öder gibi küçük taksitlerle ve uzun vadeli olarak satıldığını, konutlara yönelik başvuru/ödeme koşullarının gelir düzeylerine göre farklılıklar içerdiğini belirtmektedir (TOKİ 2010b, 14)

YAPILACAK SÖZLEŞMENİN TÜRÜ ve NİTELİĞİ:

TOKİ’nin resmi sitesinden edindiğimiz bilgiye göre söz konusu Gayrimenkul Satış İşlemleri Özel Hukuk Hükümlerine tabi olacağı yönündedir.

Bu bakımdan akla ilk gelecek sözleşme türü olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi  olacaktır. Şöyle ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman zarfında devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmeyi ifade etmektedir. Daha açık bir ifadeyle ileride resmi şekilde tapu memuru önünde bu taşınmazı alıcıya devretmeyi taahhüt etmektedir. Diğer taraftan şunu bilmek gerekir ki taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin tamamının geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (MK m.706). Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılığı olmayacaktır. Yukarıdaki bilgiler ışığında TOKİ ile yapılacak olan sözleşme şartları taşıması halinde bu sözleşme hükümlerine tabi olacağı söylenebilir. Burada son değinmek istediğimiz husus iş bu sözleşme Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi olacaksa, alacaklı (vatandaş) bu hakkını tapuya şerh ettirebilecek midir? Şöyle ki, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, yalnızca sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesiyle mümkün olacaktır. (MK m. 1009). Noterlik Kanununa baktığımızda noterler tarafından yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan biri (tek taraflı olarak yapılabilir) isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Taraflardan biri dilekçe ile tapuya başvurarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirebilir. ( Tapu Kanunu m. 26 ve MK m. 1009).

Bu sözleşme dışında akla gelebilecek bir diğer sözleşme ise Taksitle satış  sözleşmeleridir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.17/1 Taksitle satış sözleşmesi, satıcı veya sağlayıcının malın teslimi veya hizmetin ifasını üstlendiği, tüketicinin de bedeli kısım kısım ödediği sözleşmeler olarak düzenlemiştir.. Diğer taraftan kanunun getirdiği en bariz şekli şart, taksitli satışın mutlaka yazılı sözleşme ile yapılması zorunluluğudur. Ancak satıcı veya sağlayıcı sırf sözleşmeyi yazılı yapmadığı gerekçesiyle tüketicinin aleyhine olacak şekilde sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez. Bu sözleşmenin en önemli yanı ise söz konusu sözleşmeden cayma hakkı karşımıza çıkmaktadır..Tüketici taksitli satış sözleşmesinden 7 gün içerisinde hiç bir gerekçe ileri sürmek zorunda kalmaksızın cayabilir. Tüketici aleyhine cezai şart uygulanamaz ve bu kurala aykırı sözleşme hükümleri de geçersiz kabul edilir. Tüketici kalan taksitlerin bir kısmını veya tamamını önceden ödemek isteyebilir. Bu durumda satıcı ödenen miktarla orantılı olarak faiz ve komisyonda indirim yapmak zorundadır. Ön ödemeli taksitle satış sözleşmesi hakkında ise Türk Borçlar Kanunundaki ilgili hükümler uygulanmaktadır.

TOKİ Sözleşmesinin İmzalanma Aşaması;

Gelir durumun göz önüne alınarak aranan koşulları taşıyan vatandaşlar, TOKİ konutları için kuraya müracaat etmelidir. Başvuru sahiplerinin hak kazanma usulü ise, idare genel uygulamalarında olduğu üzere kura ile belirlenmektedir.

Geçtiğimiz günlerde yayınlanan İlk Evim isimli projesinin içeriği ve şartları ise şöyledir;

PROJEDE YER ALAN TAŞINMAZ TÜRLERİ

1) Konut

2) Konut Arsası

3) Sanayi Siteleri

Konut Başvuru Şartları

1) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak

2) Başvuruda bulunana,proje il sınırları içerisinde en az 1 yıl ikamet etmesi veya proje il nüfusuna kayıtlı olması

3) Başvuruda bulunanların kendileri, eşleri ve velayetleri altındaki çocukları üzerine Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde tapuda kayıtlı konutlarının bulunmaması; TOKİ’den daha önce ev sahibi olmaması

4) İstanbul için aylık hane halkı gelirinin, en fazla net 18.000 TL, yurt genelinde 16.000 TL olması (Şehit Aileleri, Harp ve Vazife Malulleri ile bunların Dul ve Yetimleri Hariç)

5) Bir hane halkı adına, tek başvuru yapılması

6) Başvuruları yapacak vatandaşlarımızın; 18 yaşını tamamlamaları gerekmektedir

7) Genç kategorisine 14/09/1992 tarihinden sonra doğan vatandaşlarımız müracaat edebilecektir.

8) Başvuru Bedeli:500 TL

9)Başvuru tarihi 14 Eylül - 31 Ekim 2022

SANAYİ SİTESİ BAŞVURU ŞARTLARI

1)Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olması

2) Projenin bulunduğu il nüfusuna kayıtlı olmak veya o il sınırlarında faaliyette bulunuyor olmak

3) 18 yaşını doldurmuş olmak

4) Ustalık Belgesi, İşyeri Açma Belgesi, İlgili Oda Kayıt Belgesi veya Vergi Mükellefi olmak, e-Ticaret yapıldığına dair nace kodu v.b. bilgileri gösterir belgeler

5) Kendisinin, eşinin ve 18 yaşından küçük çocukları mülkiyetinde sanayi dükkanı olmaması

6) Başvuru Bedeli: 2.000 TL

7) Başvurular 10 Ekim 2022 - 7 Kasım 2022 tarihleri arasında E-Devlet üzerinden ve İl Merkezlerinde Halk Bankası, İlçelerde ise Ziraat Bankası Şubelerinden yapılacaktır.

Ödeme Şartları

- Başvuru bedeli : 2000 TL

- İhale sonrası yaklaşık dükkan bedeli üzerinden %10 peşinat bedeli,

- Kalan bakiye borç banka sözleşmesi sonrasında başlamak üzere 120 Ay vade (6 aylık dönemlerde Memur maaşı artış oranında artış uygulanacaktır.)

İLK EVİM ARSA SATIŞI BAŞVURU ŞARTLARI:

1) Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşı olmak.

2) 18 yaşını doldurmuş olmak.

3) O Belediye sınırları içerisinde ikamet etmek.

Tahsis edilecek arsalar, Büyükşehir Merkez ilçelerden herhangi birisinde ise Merkez ilçelerden herhangi birisi sınırı içinde ikamet etmek. Diğer Belediyelerde ise arsa tahsisi öngörülen Belediye  sınırları   içerisinde ikamet   etmek.

4) Aylık Gelir Durumu 16.000 TL'nin altında olması.

5) Arsa tahsis edilecek kimselerin, kendisinin veya eşinin veya ergin olmayan çocuğunun herhangi bir belediye sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya her hangi bir yerde bir ev veya apartmanın ayrı bir dairesine karşılık olan arsa payına sahip olmaması şarttır.

6) 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca yapılmış olan uygulamalardan daha önce faydalanmamış olmak.

7) Başvuru bedeli olarak 500 TL yatırılması

8) Başvurular 10 Ekim 2022 - 7 Kasım 2022 tarihleri arasında Ziraat Bankası Şubelerinden yapılacaktır.

HAK SAHİPLİLİĞİ  SONRASI 775 SAYILI KANUNA GÖRE TAHSİS SÜRECİ  

1) Arsa tahsis bedelinin 1/10'u peşin geriye kalanı 9 yılda 9 eşit taksitle ve faizsiz olarak ödenir.

a) Arsa tahsisi yapıldıktan sonra, 1/10 arsa tahsis bedeli peşinatının ödenmesi, noter taahhütnamesi imzalanarak arsa tahsis bedeli geriye kalan 9 taksitin 9 yılda 9 eşit taksitle ödenmek üzere Toplu Konut İdaresini izafeten Ziraat Bankası A.Ş. ile borçlanma sözleşmesi imzalanmasını müteakiben arsa tahsisi kesinleşmiş olur.

b) Taksit ödeme tarihi; peşinat bedeli ödendikten sonra, sözleşme imza tarihinden itibaren 1 yıl sonraki tarihtir. Tahsis sahibi peşinat tutarı yatırıldıktan 1 yıl sonra başlamak üzere, taksitler aylık yada yıllık eşit taksitler halinde ödenebilir. Ancak sözleşme aşamasında aylık ya da yıllık sözleşme tiplerinden sadece biri tercih edilecektir.

2- Kesinleşen arsa tahsisi sonrasında tahsis sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmesini teminen taahhütname alınır.

3- 3 ay içerisinde ipotekli ve takyitli olarak tapu devri yapılır.

4-a) Tahsis edilen müstakil arsalar üzerine; arsa tahsis tarihinden itibaren ilk yıl içerisinde konut inşaatına başlanması, 2 yılda nüve kısmının tamamlanması şarttır.

b) İmar planlarına göre toplu yapılaşmaya uygun olan (müstakil arsa tahsisi yapılamayacak) taşınmazlar taliplilerce bankaya müracaat edildiğinde bu taşınmazlar için diğer başvuru sahipleri ile müşterek müracaat etmiş sayılır. Kura sonrası bu taşınmazlardaki hak sahipleri de müşterek müracaatları sebebiyle aynı arsa içerisindeki diğer ortakları ile 775 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen inşaat yapma şartlarına uymayı peşinen kabul ve taahhüt eder.

Müşterek parseller için kura çekimi yapıldıktan sonra parsel bazlı ortaklar (7 ve üzeri ortaklar için), 3 ay içinde konut yapı kooperatifi kuracak olup, bu taşınmazdaki yapım süreci kooperatif kanuna göre yürütülecektir. Bu kooperatiflerden ayrılanların olması halinde, bunların yerine kurada belirlenmiş olan yedek listeden hak sahipleri üye olarak alınacaktır.

Müşterek arsa için müracaat edenler, tapu senedinin tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde konutunu yapmaya başlamaları ve önceden tespit edilen plana göre tüm bloklar için zemin kat taban döşeme seviyesini en geç 2 yıl içinde bitirmeleri şarttır.

Bu şarta uymayanlardan tahsis edilen arsalar, hiçbir hüküm alınmasına gerek olmaksızın ödemiş olduğu bir bedel var ise %10'u kesilerek kalan meblağ iade edilerek geri alınır.

5- Bu Kanun hükümlerine dayanılarak yapılan tüm işlemler her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.Tapu devri esnasında döner sermaye harcı, tahsis sahibi tarafından ödenir.

6- Arsa tahsisi için yapılan müracaat sayısının tahsis edilecek arsa sayısından fazla olması halinde, arsa sayısı kadar asil ve asil sayısı kadar yedek hak sahipleri noter kurası ile belirlenecektir.

Noter kurası ve diğer duyurular İdarenin www.toki.gov.tr internet adresinde yayımlanacak ve tahsis sahiplerine kısa mesaj yolu ile iletilecektir.

7-İmar planı çalışmaları sonucu arsaların belirlenmesi ve altyapı çalışmalarının (elektrik, su, kanalizasyon) tamamlanmasını müteakiben inşaat yapımına ait süreler başlayacaktır.

(Noter kurası sonucu kendilerine asıl ve yedek olarak arsa isabet etmeyenler ile arsa tahsisinden yararlanmaktan vazgeçen ve yedek listede sırası gelmeyenlerin başvuru bedeli iade edilecektir. Kendilerine arsa tahsis edilenlerin ödemiş oldukları başvuru bedeli peşinat bedeline dahil edilecektir.)

Adem ARAS
Hukuk Fakültesi Öğrencisi

Kaynakça

1) Orer, G. 2016. Ekonomik Kamu Düzeni ve Devletin Ekonomiye Müdahalesi .

Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, 0 (6), 363-393.

https://dergipark.org.tr/tr/pub/mdergi/issue/16886/175840

2)TOKİ Modeli ve Finansal Yapısının Analizi Yener COŞKUN, Muhasebe Bilim Dünyası

Dergisi, Yıl 2015, Cilt 17, Sayı 3, 617 - 638, 01.09.2015

3) Karasu, M. A. 2009. Devletin Değişim Sürecinde Belediyelerin Konut Politikalarında Farklılaşan Rolü, Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14 (3).

4)TOKİ Kanunu! 

5) Yazım aşamasında yardımlarından dolayı Üniversite hocalarımdan İdare Hukuku alanından sayın Arş.Gör.Emre SOYER ve Medeni Hukuk alanından sayın Arş.Gör. Ömer Faruk ÇELİK hocama teşekkür ve şükranlarımı sunuyorum.

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Fatih Aras 2 ay önce

Başarılarının devamını diliyorum değerli avukatım