ÖZET
Rehin hakkı, alacaklının borç ilişkisinden kaynaklanan alacağını güvence altına almak amacıyla borçlu tarafından kendi malvarlığı üzerinde veya üçüncü kişinin alacaklı lehine borçlunun borcu için kendi malvarlığı üzerinde tesis edilen, borcun ödenmemesi üzerine alacaklı tarafından üzerinde rehin tesis edilen, alacağı teminat altına alan malvarlığını paraya çevirtme ve alacağını alma imkanı veren mülkiyet hakkında sınırlama getiren, herkese karşı ileri sürülebilen bir sınırlı ayni haktır. Sınırlı ayni hak niteliğinde olan rehin hakkı taşınır ya da taşınmaz malvarlığı üzerinde veya alacak yahut diğer haklar üzerinde kurulabilir. Taşınmaz malvarlığı üzerindeki kanun gereği(ipso iure) sınırlı sayıda(numerus clausus) kurulabilecek olan rehin türleri, ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedidir. Taşınmaz rehnine konu olabilecek olan taşınmazlar( arazi, kat mülkiyete tabi olan bağımsız bölüm, tapu kütüğüne kaydedilmiş olan bağımsız ve sürekli haklar) tek kişi mülkiyetinde olabileceği gibi birlikte mülkiyet( elbirliği veya paylı mülkiyet) şeklinde de olabilir. Böylelikle, üzerinde rehin kurulabilecek olan taşınmaz tek kişi mülkiyetinde ise bu kişi tarafından, elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği maliklerinin oy birliği ile taşınmaz üzerinde alacaklı lehine rehin tesis edilebilir. Bununla birlikte, üzerinde rehin tesis edilecek olan taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise o duruma paydaşların oybirliği ile paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazın tamamı üzerinde rehin tesis edilebilir. Aynı şekilde, her bir paydaş paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazdaki payı üzerinde borcu için veya üçüncü kişinin borcu için alacaklı lehine rehin tesis edilebilir. Ancak, paydaşlar biri, birkaçı veya tamamı kendi payı üzerinde rehin tesis etmiş ise o durumda paydaşlar taşınmazın tamamı üzerin de rehin tesis edemez. Bu kural mutlak olmakla birlikte bu kuralın kapsamına girmeyen durumları da mevcuttur. Bunun yanında, paylı mülkiyete tabi olan taşınmaz da paydaşlar taşınmazın tamamı üzerinde rehin tesis etmiş ise her bir paydaş kendi payı üzerin de sonradan rehin tesis etmesinde herhangi bir engel yoktur.
Rehin hakkı, alacaklının borçludan borç ilişkisi kapsamında olan doğmuş veya doğması muhtemel olan alacağının teminatı olarak borçlunun kendi maliki bulunduğu malvarlığı üzerinde veya üçüncü kişinin borçlu için alacaklı lehine kendi malvarlığı üzerinde, bu anlamda taşınmazı, taşınırı veya alacağı ya da diğer hakları üzerinde tesis etmiş olduğu, borcun vadesi gelmiş olmasına rağmen halen daha ödenmemesi halinde alacaklı tarafından söz konusu malları veya alacakları satıp paraya çevirtme ve alacağını öncelikle alma imkanı veren bir sınırlı ayni haktır. Sözün özü, rehin, alacaklıya alacağına kavuşmak için, başkasına ait bir değeri paraya çevirtip "değerlendirme hakkı" verir[1]. Rehin hakkının, alacaklıya tanımış olduğu yegane yetki, borcun borçlu tarafından ödenmemesi halinde üzerinde kendi lehin rehin tesis edilen malvarlığını paraya çevirtme ve alacağını almasıdır[2].
Rehin hakkının konusunu, hem taşınır mallar hem de taşınmaz mallar oluşturmaktadır. Ancak, çalışmamızın konusu gereği sadece taşınmaz rehni üzerinde duracağız. Rehin konusu taşınmazın, taşınmaz rehnine hakim olan belirlilik ilkesi gereği tapuya kayıtlı olması gerekmektedir. Rehine konu olacak taşınmazın tapu kayıtlı olmasının dışında tek kişi mülkiyetin de olması veya birlikte mülkiyetin de olması bakımından birtakım farklılar arz etmektedir. Bu anlamda, tek kişi mülkiyetin de tapuya kayıtlı olan taşınmazın üzerinde alacaklı lehine müstakil maliki tarafından rehin tesis edilebilirken, elbirliği mülkiyetinde elbirliği maliklerinin tamamı tarafından, paylı mülkiyette ise taşınmazın tamamı üzerinde paydaşların tamamının muvafakati ile diğer bir ifade ile oybirliği ile rehin tesis edilir( TMK m. 688 f. 3, 692 f. 2, 702 f. 2). Bununla birlikte, paydaşlardan her biri kendi payı üzerinde rehin tesis edebilir. Ancak bir veya birkaç paydaş ya da paydaşların tamamı kendi payı üzerin de rehin tesis etmesi halinde daha sonra bu paydaşlar taşınmazın tamamı üzerin de rehin tesis edemez.
Bu yüzden, bu çalışmamızda rehin hakkı, taşınmaz rehni, paylı mülkiyet, ipotek, paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki payların rehni veya taşınmazın tamamı üzerindeki rehin tesis edilmesi, paylar üzerinde rehin tesis edildikten sonra taşınmazın tamamı üzerinde rehin tesis edilip edilmeyeceği ya da paylı mülkiyete tabi taşınmazın tamamı üzerinde rehin tesis edildikten sonra her bir paydaşın kendi payı üzerinde rehin hakkı tesis edip etmeyeceği meselesini veya varsa bu durumun istisnai hallerini veya daha doğru bir ifade ile kapsamına girmeyen halleri yasal mevzuat ve öğreti ışığında değerlendireceğiz.
II. REHİN HAKKI VE TAŞINMAZ REHNİ:
Rehin hakkı, esas itibarıyla teminat sağlamak amacıyla öngörülmüş olan malvarlığı üzerindeki mutlak haktır[3]. Bu genel tanımdan hareketle, rehin hakkı alacaklının alacağını güvence altına almak amacıyla borçlunun kendi malvarlığında veya üçüncü kişi borçlunun borcu için alacaklı lehine kendi malvarlığında rehin tesis etmiş olduğu, borcun vadesinde ödenmemesi halinde diğer bir deyişle borçlu mütemerrit olması halinde üzerinde rehin tesis edilen malvarlığının cebri icra aracılığı ile paraya çevirttirerek alacağına öncelikle kavuşması imkanını sağlayan bir sınırlı ayni haktır[4].
Rehin hakkı, yukarıda da defaten ifade ettiğimiz üzere, taşınır veya taşınmaz malvarlığı üzerinde kurulabileceği gibi alacaklar veya diğer haklar( fikri mülkiyet haklar ,sınai mülkiyet hakları ve sair(vs.).) üzerinde de kurulabilir.
Rehin hakkı, hukuki niteliği itibarıyla eşya üzerindeki mutlak haklardan olan sınırlı bir ayni haktır[5]. Mutlak olması hasebiyle herkese karşı ileri sürülebilir veya herkes tarafından ihlal edilebilir niteliktedir. Mutlak sınırlı ayni haklardan olması dolasıyla rehin hakkı, alacaklıya mülkiyet hakkının malike tanımış olduğu kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinden yalnızca tasarrufta bulunma daha doğru bir deyişle rehin konusu malı( taşınmazı, taşınırı, alacağı veya diğer hakları vs.) paraya çevirtme yetkisi vermektedir.
Bununla birlikte, rehin hakkı, feri nitelikte bir haktır. Yani, kural olarak, doğumu, varlığı, geçerliliği veya sona ermesi asıl alacağa bağlı olan bir haktır[6]. Rehin ile teminat altına alınan alacak geçersiz ise o durumda tesis edilen rehinde geçersizdir. Rehin hakkının, feri hak niteliğinde olmasının da bir sonucu, alacağın devredilmesi halinde rehin hakkı da alacakla birlikte alacağı devralan alacaklıya geçmesidir.
Öğretide, rehin hakkının feri niteliğine bağlı olarak ortaya çıkan hukuki sonucuna dair şu hususa dikkat çekmektedirler[7]: Taşınmaz rehnin de, rehin ile teminat altına alınan alacak maddi anlamda herhangi bir sebeple sona ermiş olmasına rağmen tapu sicilinde rehin hakkı şeklen görünmesi halidir. Böyle bir durumda, alacak ortadan kalmış olması ile birlikte feri hak niteliğinde olması hasebiyle rehin hakkı da alacakla birlikte ortadan kalmış veya sona ermiştir. Ancak tapu sicilinde rehin hakkı şeklen gözükmektedir. Rehin hakkının tapu sicilinden terkin edilebilmesi için rehin hakkı sahibinin terkin talebinde eş söyleyişle terkine muvafakat beyanında bulunması gerekmektedir. Eğer, rehin hakkı sahibi terkin talebinde bulunmamış ise veya terkin sözleşmesi gereğince terkin talebinde bulunma yükümlülüğünü yerine getirmemiş ise o durumda taşınmaz maliki tarafından terkine zorlama davası daha doğru bir ifade ile tapu sicilinin düzeltilmesi davasını(uygulamadaki deyimi ile tapu iptal ve tescil davası) açması gerekmektedir[8].
Taşınmaz rehni, alacaklının doğmuş veyahut ileride doğacak olan alacağını güvence altına almak amacıyla borçlunun maliki bulunduğu taşınmaz üzerinde veya üçüncü kişinin borçlu için kendi maliki bulunduğu taşınmaz üzerinde tesis edilen, alacağın zamanında ödenmemesi üzerine alacaklı tarafından rehin konusu taşınmazı paraya çevirme yetkisi veren ve bu surette alacağına kavuşma imkanı veren bir sınırlı ayni haktır[9]. Rehin hakkı, taşınır mallar veya alacaklar üzerinde kurulduğu gibi taşınmaz mallar üzerinde de kurulabilir. Eş söyleyişle, rehin hakkının konusunu taşınmazlarda oluşturmaktadır. Bu kapsamda, arazi, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler üzerinde veya tapu kütüğüne tescil ederek taşınmaz hüviyeti(kimliği) kazanan bağımsız ve sürekli haklar üzerinde de taşınmaz rehni kurulabilir. Bunun yanında taşınmaz rehni türleri, ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üçe ayrılmaktadır[10].
Taşınmaz rehinin konusunu, arazi, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler veya tapu kütüğüne tescil ederek taşınmaz hüviyeti(kimliği) kazanan bağımsız ve sürekli haklar veya kat irtifakı oluşturmaktadır. Görüldüğü üzere, taşınmazların üzerinde taşınmaz rehninin kurulabilmesi için üzerinde rehin kurulacak taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekmektedir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar, taşınmaz rehin hukukuna hakim olan belirlilik ilkesi gereğince üzerinde taşınmaz rehni kurulması mümkün değildir. Zira, taşınmaz rehninin kurulması için üzerinde rehin kurulacak taşınmazın tapuya kayıtlı olması belirlilik ilkesini bir gereğidir[11].
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar Yargıtay kararları[12] uyarınca taşınır mal hükmünde olduğundan üzerinde ancak taşınır rehni kurulabilir[13].
a) Arazi:
Araziler, taşınmaz rehninin konusu oluşturmaktadır. Arazi kavramı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda(TMK) tanımı yapılmamıştır[14]. Bununla birlikte, Tapu sicilinin kanunun öngörmüş olduğu usul ve esaslar dahilinde tutulması için çıkarılan Tapu Sicil Tüzüğünün[15](TST) m.9 f.1, c.1’e göre, Arazi, sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır. Şeklinde tanımlanmıştır. Aynı şekilde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Hakkında Kanunun[16] tanımlar kenar başlıklı m.3 f.1-ç’ye göre, Arazi: Toprak, iklim, topografya, ana materyal, hidroloji ve canlıların değişik oranda etkisi altında bulunan yeryüzü parçasını, ifade etmiş olduğunu düzenleyerek bu şekilde bir tanımlama yoluna gitmiştir.
b) Kat Mülkiyetine Tabi Olan Bağımsız Bölümler:
Kat mülkiyetine tabi olan bağımsız bölümlerde taşınmaz rehninin konusu oluşturmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun(KMK) tarifler kenar başlıklı m.2 f.1-a’da yer alan “…ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine…”şeklindeki tarifi ile bağımsız bölümünün tanımını yapmıştır. Buna göre, kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Yasanın, kat mülkiyeti ve bağımsız bölüm ile ilgili yapmış olduğu tanımın dışında öğretide de kat mülkiyeti şu şekilde tanımlanmıştır[17]: Kat mülkiyeti, sosyal yaşam ilişkileri ve ekonomik nedenlerden dolayı, binanın belirli bölümlerinin üzerinde kurulmuş, bağımsız, arsadaki pay ve ortak yere bağlı özel mülkiyet hakkıdır.
Yukarıda yasanın ve öğretinin yapmış olduğu tanımlar ve açıklamalar ışığında kat mülkiyetine tabi olan bağımsız bölümler kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmekle ayrı bir taşınmaz kimliği kazanmış olduğu için söz konusu bağımsız bölüm üzerinde taşınmaz rehni tesis edilebilir.
c) Kat İrtifakı:
Kat irtifakı, 634 sayılı KMK’nın tarifler kenar başlıklı m.2 f.1-(c), c.1’de şu şekilde hüküm altına alınmıştır: “Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına” kat irtifakı denir.
Aynı şekilde adı geçen kanun m.3 f.3’de, kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olduğu ifade edilmiştir.
Öğretide, Oğuzman/ Seliçi / Oktay- Özdemir , kat irtifakını, paylı mülkiyete konu bir arazide, paylı maliklerin aralarındaki sözleşmeye göre, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerden oluşmak üzere bina inşa etme ve inşa edilen binada kat mülkiyetine çevirtme yetkisi veren ve aynı zamanda paydaşlara binayı inşa etme borcu altına sokan hukuki bir kurum olduğunu ifade etmektedir[18]. Bununla birlikte, aynı yazarlar, kat irtifakının bir irtifak hakkının olmadığı, bu hakkın eşya bağlı bir borç olduğu görüşündedirler[19]. Şöyle ki; irtifak hakkının bağımsız veya asli şekilde hak sahibine bir şeyi yapma borcu( kat mülkiyetine tabi olacak şekilde bağımsız bölümleri içeren bina inşa etme borcu) yüklememiş olduğunu, yapma edimini ancak bir irtifak hakkında yan borç olarak öngörülebildiği, bu sebeple bu hakkın bir irtifak hakkı niteliğinde olmadığı belirtilmektedir. Aynı şekilde, bu hakkın bir sınırlı ayni hak niteliğinde olmadığı da belirtilmektedir. Zira, sınırlı ayni hakkın mülkiyet hakkının hak sahibine sağlamış olduğu yetkilerin bir veya birkaçının mülkiyet hakkından bağımsızlaştırılması suretiyle sınırlı ayni hak sahibine verildiği, ancak kat irtifakın bu tarife de uymadığını ifade edilmektedir[20].
Ancak buna rağmen öğretide bazı yazarlar kat irtifakının kendine özgü bir kurum olduğu ve bu hakkın bir sınırlı ayni hak olduğunu savundukları görülmektedir[21].
Her ne kadar kat irtifakı kavramı, KMK da bir irtifak hakkı olarak tanımlanmış ise de kat irtifakının bir irtifak daha üst bir ifade ile sınırlı ayni hak olmadığı, tamamen eşyaya bağlı bir borç olduğu kanaatindeyiz. Zira, bu durum eşya hukukunun ayni haklar kurumuna ve işin niteliğine daha uygun düşmektedir.
Kat irtifakı, KMK m. 10 ve devamında (vd.), kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmektedir. Her ne kadar, Kat Mülkiyeti Kanununda, kat irtifakının kat mülkiyeti kütüğüne ayrı ayrı açılacak sayfalara tescil veya kaydedileceği hususu öngörülmüş ise de bu durum kat irtifakına taşınmaz kimliği kazandırmayacaktır[22]. Zira, böyle bir hükmün getiriliş amacı tamamen hakkın tesisinde diğer bir ifade ile tescilinde, el değiştirilmesinde kolaylık yaratmak amaçlı olduğu, bu hükmün belirtilen bu amaç için getirilmiş olduğu KMK m. 15 ve 17’de yer alan hükümlerinin kapsamında çıkarılmaktadır[23].
“Kat irtifakı kurumu temelde paylı mülkiyet ilişkisine dayanmaktadır”[24]. Paylı mülkiyet konusu taşınmaz üzerinde eşyanın tamamını maddi anlamada kullanmayı gerektiren oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı, geçit hakkı gibi irtifak hakları kurulması mümkün değildir[25]. Bununla birlikte, intifa hakkı, taşınmaz yükü veya rehin hakkı gibi sınırlı ayni hakların paylı mülkiyet rejimine tabi eşya daha özelde taşınmaz üzerinde kurulması mümkündür. Kat irtifakı kurumu, bünyesinde paylı mülkiyet ilişkisini barındırdığından paylı mülkiyet konusu eşya veya taşınmaz üzerinde kurulabilecek olan sınırlı ayni haklar kat irtifakı üzerinde de kurulabilir. Bu manada, az yukarıda da izah ettiğimiz üzere, kat irtifakı üzerinde intifa hakkı, taşınmaz yükü ve de çalışmamızın konusunu oluşturan rehin hakkı da pekala kurulması mümkündür. Nitekim öğretide de, kat irtifak hakkı sahibi olan kişi veya kişiler, kendilerine özgülenmiş olan bağımsız bölümleri diğer kat irtifak hakkı sahiplerinin muvafakatini almadan devredebileceği gibi kat irtifakı kurumu ile bağdaşır nitelikte sınırlı ayni hak daha özelde rehin hakkı tesis edilebileceğini, tesis edilen rehin hakkı aynı zamanda arsa payını da takyit etmiş olduğunu ifade etmektedir[26].
Ayrıca bir hususa değinmekte fayda vardır: Her ne kadar öğretide, kat irtifakı kurulmuş yerlerdeki bağımsız bölümler üzerinde taşınmaz rehni tesisi mümkün olduğu, bağımsız bölüm üzerinde taşınmaz rehni tesis edilmesi halinde bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı da taşınmaz rehni ile kayıtlanmış olduğunu ifade edilmekteyse de burada asıl rehnedilen şey arsa payıdır. Zira, kat irtifakı kurulmuş ve fakat kat mülkiyeti kurulmamış olan yerlerde kat irtifakı yasa gereği kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmekteyse de, bu durum kat irtifakına tabi olan bağımsız bölüme taşınmaz kimliği kazandırmamaktadır. Kat irtifakının kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi zorunluluğu tamamen işlem güvenliğini ve devir kolaylığını sağlamak amacıyladır. Aksine durumda, kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasında herhangi bir fark kalmayacaktır. Bu yüzden, kat irtifakında asıl rehin edilen şey arsa payıdır. Eş söyleyişle, asıl rehnedilen şey paylı mülkiyet payıdır.
d) Bağımsız ve Sürekli haklar:
Bağımsız ve sürekli haklarda, arazi ve kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler gibi taşınmaz rehnine konu edilebilir. Bir irtifak hakkının bağımsız ve sürekli hak olarak tapu kütüğüne tescil edilebilmesi için birtakım unsurlara ihtiyaç vardır. Bunlar süreklilik ve bağımsızlık unsurudur. Süreklilik unsurundan, anlaşılması gereken irtifak hakkının süresiz veya en az 30 yıl süre için tesis edilmesi gerekmektedir. Bağımsızlık unsurundan, anlaşılması gereken ise söz konusu irtifak hakkının devredilebilmesi veya miras yoluyla intikal edilebilmesi gerekmektedir. Bu anlamda, şahısla kaim olan irtifak haklarından olan intifa hakkı ve oturma (sükna) hakkı bağımsız ve sürekli hak olarak tapuya kaydolunması mümkün değildir. Çünkü, intifa hakkı ve oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı irtifak haklarından olup; devredilmesi veyahut miras yoluyla intikali mümkün değildir. Ancak, eşyaya bağlı irtifak hakları, bu anlamda geçit hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı gibi haklar bağımsız ve sürekli hak olarak tapu kütüğüne taşınmaz kimliği ile tescil edilir[27]. Nitekim, bu husus 4721 sayılı TMK m. 998 f.3 ‘de şu şekilde hüküm altına almıştır: ”Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.”
C. Taşınmaz Rehnine Hakim Olan İlkeler:
Taşınmaz rehnine hakim olan ilkeler öğretide genel olarak, Belirlilik İlkesi, Kamuya Açıklık İlkesi ve Rehin Derecelerinin Sabitliği İlkesi olarak ifade edilmektedir. Bizler çalışmamızın doğrudan konusunu oluşturduğu için daha çok belirlilik ilkesi üzerinde duracağız.
Taşınmaz rehnine hakim olan ilkelerden belirlilik ilkesinin iki yönü bulunmaktadır. Bu ilkeye göre, üzerinde rehin kurulacak taşınmazın tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması ve alacağında belirli olması gerekmektedir.
Bu ilkenin gereği olarak üzerinde rehin tesis edilecek olan taşınmazın tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerekmektedir[28]. Bu durum TMK m. 853 f.1 de aynen şu şekilde amir hüküm olarak belirtilmiştir: “Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.” Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz üzerinde taşınmaz rehni bu anlamda ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedinin tesis edilmesi mümkün değildir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz ancak taşınır rehni hükümlerine tabidir. Nitekim yargıtay uygulaması da bu yöndedir.
Aynı şekilde, Rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir. Bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamaz.(TMK m.854)
Bununla birlikte, Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır(TMK m.855).
Anılan ilkenin ikinci yönü ise, alacağın belirli olmasıdır. Bu durum TMK m.851 f. 1 de şu şekilde hüküm altına alınmıştır: Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir. TMK m. 851 deki düzenlemeye göre, üzerinde rehin kurulacak olan taşınmazın tapu kütüğünde alacağın miktar itibariyle gösterilmesi zorunluluğunu ifade etmiştir. Diğer bir ifade ile borcun kaynağı ne olursa olsun rehin ile güvence altına alınacak olan alacağın parasal karşılığının miktar itibariyle tapu kütüğünde gösterilmesi gerekmektedir[29]. Böyle bir zorunluluğun getirilmesinin yegane amacı üzerinde rehin kurulan taşınmazın üzerinde ne oranda bir yükün olduğunu kamuya açık hale getirmektir.
Ancak hemen belirtmekte fayda vardır ki; TMK m.851 de yer alan kural mutlak değildir. Yani kesin bir alacağın yanında ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacak içinde rehin tesis edilebilir[30].
“Kamuya açılık ilkesi, eşya üzerinde mevcut olan ayni hakların varlığını ve bu hakkın sahibinin kim olduğunun herkes tarafından belirlenebilir olmasını ifade eder”[31]. Kamuya açıklık ilkesinin sonucu olarak, taşımaz rehni kural olarak tapuya tescil sonucunda(tescilin olumsuz hükmünün sonucu) tesis edilmekte veya geçerlilik kazanmaktadır. Bunun sonucu da, üçüncü kişilerin iyi niyetini ortadan kaldırmaktadır. Eş söyleyişle, üzerinde rehin tesis edilen taşınmaz üzerinde rehin tesis edilmediği iddiasında bulunulamaz. Bu ilke gereğince, üzerinde rehin tesis edilen taşınmazı ilgilileri bu kapsamda, haciz alacaklıları, diğer sınırlı ayni hak sahipleri, üçüncü kişiler vs. taşınmaz üzerindeki yükleri görebilme imkanına sahiptir[32].
4. Rehin Derecelerinin Sabitliği İlkesi:
Türk eşya hukuku sistemi, taşınmaz rehni bakımından taşınır rehninden farklı olarak ilerleme sistemi yerine sabit dereceler sistemini kabul etmiştir. Bu sisteme göre, kural olarak, rehin konusu taşınmazın değeri farazi olarak parçalara bölünmekte ve rehin konusu alacak taşınmazın değerinin bir bölümü ile güvence altına alınmaktadır.[33]Bu ilkenin sonucu olarak da, önceki derecede yer alan rehinli alacaklı tam olarak tatmin edilmeden, sonraki derecelerde yer alan alacaklılara ödeme yapılmamaktadır. Aynı şekilde önceki derecelerde tesis edilmiş olan taşınmaz rehni herhangi bir sebeple( geçersizlik, ifa, takas, ibra, itfa, vs.) sona ermesi halinde boşalan dereceden sonra gelen dereceler kural olarak( kanun hükmü, boşalan dereceye ilerleme sözleşmesi olması hariç ) boşalan dereceye ilerlemezler.
Paylı Mülkiyet, maddi olarak bölünmemiş olan bir mal üzerinde kişilerin belirli pay oranında diğer kişiler ile birlikte malik olduğu birlikte mülkiyet türüdür(TMK m.688 f.1). Tanımda da ifade ettiğimiz üzere, paylı mülkiyet, birlikte mülkiyetin bir türüdür. Bu mülkiyet türüne göre, birden çok kimse aralarındaki anlaşma veya kanun gereği belirli bir oranda söz konusu mala veya alacağa birlikte maliktirler. Bu kısmında paylı mülkiyetin tanımı, unsurları ve hukuki niteliği üzerinde duracağız.
B. Paylı Mülkiyetin Tanımı ve Unsurları
“Paylı Mülkiyetin tanımı öğretide genel olarak , aynı hukuki statüde bulunan birden çok kimsenin, belirli bir eşyanın bütününe, aynı zaman dilimi içerisinde, pay oranları belirlenmek suretiyle malik oldukları bir birlikte mülkiyet şekli olarak ifade edilmektedir.”[34]Zira, paylı mülkiyet rejimi 4721 sayılı TMK m.688 vd. düzenlenmekle birlikte, kanunda açıkça bu mülkiyet rejimin tanımı yapılmamıştır[35]. Öğretide, paylı mülkiyetin unsurları özetle şu şekildedir:
- Paylı mülkiyete konu hak veya malın maddi olarak bölünmemiş olması gerekmektedir. Paylı mülkiyete konu malın maddi olarak bölünmek suretiyle veya münferit mülkiyete çevrilmesi halinde ortadan paylı mülkiyet söz konusu olmaz. Müstakil( münferit) mülkiyet durumu ortaya çıkmaktadır[36].
- Paylı mülkiyet konusu mal veya eşya üzerindeki tek bir mülkiyet söz konusudur. Paylı mülkiyet konusu eşya veya mal üzerindeki bir tek mülkiyet söz konusudur. Diğer bir ifade ile eşya üzerindeki mülkiyet paydaşları payı oranında yaygındır[37].
- Paylı mülkiyet konusu eşya üzerinde paydaşların belirli oranda payı bulunmaktadır. Paylı mülkiyet rejimine tabi olan eşya üzerinde paydaşların belirli oranda farazi payları bulunmaktadır. Bu paylar, söz konusu eşyanın belirli bir yerine isabet etmemektedir. Paydaşların maliki bulunduğu mülkiyet payı eşyanın tamamına yaygındır.
- Paydaşlar paylı mülkiyet konusu eşya üzerindeki mülkiyet payı oranını aralarında anlaşarak kanun belirmiş istisnalar(3194 sayılı İmar Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Hakkındaki Kanun, 3402 sayılı Kadastro Kanunu vs.) saklı kalmak kaydı ile serbestçe belirleyebilirler. Eğer paydaşlar paylı mülkiyet konusu eşya üzerinde pay oranını kararlaştırılmamış olması halinde paydaşlar eşit oranda pay hakkında sahiptirler(TMK m. 688 f. 2).
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir(TMK m.688 f. 3). Bununla birlikte, her bir paydaş paylı mülkiyet rejiminin öngörmüş olduğu kurallar ve hukuk düzeni çerçevesinde paylı mülkiyet konusu eşyayı üzerindeki payı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma serbestîsine, muhtariyetine sahiptir( TMK m.683 f. 1, 693).
IV. PAY ÜZERİNDE REHİN KURULDUKTAN SONRA TAŞINMAZIN TAMAMI ÜZERİNDE REHİN KURULUP KURULAMAYACAĞI MESELESİ :
A. Tapuya Kayıtlı Olan Taşınmazlar Bakımından:
1. Pay Üzerinde Rehin Kurulması ve Rehnin Tapu Siciline Tescil Şekli:
Her bir paydaş kendi borcu için veyahut üçüncü kişinin borcu için paylı mülkiyete konu taşınmazın üzerindeki payı üzerinde taşınmaz rehni tesis edebilir( TMK m.688 f. 3, 857 f. 1). Taşınmaz rehninin tapu siciline tescili gerçekleştirilebilmesi için belirli şartlara ihtiyaç vardır[38]. Bu kapsamda pay üzerinde tesis edilecek rehin için kazanma sebebi ve tescil talebinin olması gerekmektedir[39]. Görüldüğü üzere, bir rehnin tapu siciline tescil için gerekli olan şartlardan birisi geçerli bir kazanma sebebidir. Kazanma sebebi ise, genel olarak, taşımaz rehni sözleşmesi, ölüme bağlı tasarruf, kanun hükmü veya mahkeme kararıdır[40].
Tescil için diğer bir şart ise, tescil talebidir. Tescil talebinde kasıt ise, tasarruf yetkisine sahip olan taşınmaz maliki(paydaş) veya taşınmaz malikinin usulüne uygun şekilde yetkilendirilmiş olan temsilci tarafından tescile muvafakat beyanında bulunmasıdır[41].
Bununla birlikte, paylı mülkiyete tabi olan taşınmazın pay üzerinde kurulan rehnin tescili hakkında kanunumuzda açık bir hüküm yoktur. Pay üzerindeki rehnin tesisi hususunda TST m.31 de düzenleme yer almaktadır. Bu sebeple, rehin hakkı TST m.31’e göre tescil edilmektedir. Adı geçen madde hükmüne göre, her bir rehin hakkına “A” harfinden başlamak üzere alfabetik harfler vermek suretiyle, alacaklının adı ve soyadı, alacaklı tüzelkişi ise tam unvanı, rehin ile teminat altına alınan miktar, faiz oranı, rehin derecesi, tescil tarihi ve yevmiye numarası gibi hususlar gösterilerek taşınmazın tapu kütüğünde yer alan rehinler sütununa tescil edilir[42]. Ve son olarak, hangi payın rehin hakkı ile kayıtlandığı hususu taşınmazın tapu kütüğünde yer alan düşünceler sütununa işlenir[43]( TST m.33 f.1).
2. Taşınmazın Tamamı Üzerinde Rehin Tesisi ile TMK m.692 f.2 Hükmü ve Bu Hükmün Amacı:
Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşları kendi payları üzerinde tek başına diğer paydaşların muvafakati almadan rehin tesis edebildiği halde taşınmazın tamamı üzerinde ancak paydaşların oy birliği ile taşınmaz rehni, bu manada ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi kurulabilir(TMK m.692 f. 1).
Bununla birlikte, paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlarından biri veya hepsi kendi payları üzerinde taşınmaz rehni tesis ettikten sonra paydaşlar paylı mülkiyet konusu taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni tesis edemez(TMK 692 f. 2). Aynı şekilde, kanun koyucu bu konu hakkındaki benzer bir düzenlemeye TMK m.857 f. 2 de şu şekilde yer vermiştir: “Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemezler.” Ve yine, bu husus Tapu Kanunu(TK) ve TMK’nın uygulanmasına dönük olarak çıkarılan TST’nin m.33 f.3 de ayrıca vurgulanmıştır.
Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlarının kendi payları üzerinde taşınmaz rehni kurduktan sonra paydaşlar söz konusu taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehninin kurulmasını yasaklayan kural TMK’nın hazırlanmasında kaynak olarak alınan mehaz İsviçre Medeni Kanunun(İMK) m. 648 f.3’e esinlenilerek alınmıştır[44]. Bu durum TMK m. 857. Madde gerekçesinde de ifade edilmiştir. Madde gerekçesinde, paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşları tarafından kendi payları üzerinde rehin tesis edilmesi halinde taşınmazın tamamı üzerinde rehin tesis edilemeyeceği yönünde yasak nitelikteki hüküm getirilmiş olduğunu, böyle bir düzenlemenin amacı ise rehnin paraya çevrilmesi aşamasında ortaya çıkarılabilecek olan uyuşmazlıkları ortadan kaldırmak amaçlanmış olduğu belirtilmektedir[45].
Ve fakat, taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni kurulduktan sonra taşınmazın paydaşları kendi payları üzerinde taşınmaz rehni kurulabilmesinde hukuken hiçbir engel yoktur[46]. Zira, böyle bir halde, taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni kurulduktan sonra taşınmazın paydaşlarının kendi payları üzerinde taşınmaz rehni kurulması halinde pay rehni lehtarları taşınmaz rehni lehtarının kıdeme itibar ilkesi gereğince öncelikli olduğunu, rehnin paraya çevrilmesi halinde taşınmaz rehni lehtarının öncelikle tatmin edilebileceğini öngörmektedir.[47]Aynı şekilde paydaşlarda kendi payları üzerinde taşınmaz rehni kurduktan sonra başkaca taşınmaz rehnide kurabilir. Böyle bir durumda da rehnin paraya çevrilmesinde herhangi bir olumsuzluk ile yahut karmaşa ile karşı karşıya kalınmayacaktır. Çünkü, pay üzerinde birden fazla farklı farklı derecelerde kurulmuş olan taşınmaz rehninde sabit dereceler sistemi dikkate alınacaktır.
Öğretide, paylı mülkiyet konusu taşınmaz üzerinde bir ya da birkaç paydaşın kendi payı üzerinde taşınmaz rehni kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni tesis edildikten sonraki hukuki durumu TMK m. 692 f. 2 hükmü olmaması ihtimalinde ne gibi hukuki sonuçlar ile karşılaşılabileceğini ve bu soruna ilişkin hukuk kuralı hakkında genişçe tartışılmıştır[48]. Bundan sonra bu konu hakkında öğretideki görüşlere ve değerlendirmelere yer vereceğiz.
Paylı mülkiyet konusu taşınmazın paydaşları tarafından kendi payları üzerinde tesis edilecek olan rehin hakkı ile taşınmazın tamamı üzerindeki kurulacak rehin hakkı her ne kadar ayrı ayrı sınırlı ayni hak olsa da söz konusu rehin hakları( pay rehni, taşınmazın tamamı üzerindeki rehin) aynı eşyanın bu anlamda taşınmazın aynı ekonomik değerinden faydalanmaktadır[49]. Bu sebeple, böyle bir durumda yani paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazın paydaşları tarafından kendi payı üzerinde taşınmaz rehni tesis ettikten sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni tesis edilmesi halinde rehnin paraya çevrilmesi halindeki uygulama da ortaya çıkacak veya çıkabilecek olan sorunların çözümünde sabit dereceler sisteminin bu konuya cevap vermeyeceğini, zira sabit dereceler sisteminin ancak paylı mülkiyet konusu taşınmazın payları üzerindeki kurulacak birden fazla taşınmaz rehni ile taşınmazın tamamı üzerinde birden fazla tesis edilecek olan taşınmaz rehnine ilişkin sorunlara daha doğru bir ifade ile “öncelik ilişkisini” düzenlemektedir[50]. Eş söyleyişle, sabit dereceler sistemi, pay rehni tesis edildikten sonra taşınmazın tamamı üzerinde tesis edilen veya edilecek olan rehin ile aralarındaki sorunlara, hangisinin öncelikle tatmin edilebileceğine ilişkin çözüm getirmemektedir. Çözümü ancak eşya hukukunun genel prensiplerinden olan kıdeme itibar ilkesinde aranması gerektiği öğretide ifade edilmektedir[51]. Tamda bu noktada, öğretide Kapancı tarafından TMK m.692 f. 2 hükmünün bir an için olmaması halinde, pay rehnini tesis edildikten sonra taşınmazın tamamı hakkında rehin tesis edilmesi durumda bu iki rehin arasındaki öncelikle tatmin edilme meselesi kıdeme itibar ilkesi kapsamında iki ihtimal üzerinde değerlendirilmiştir.
Bu kapsamda ilk ihtimalde[52], pay üzerinde rehin hakkı sahibinin alacağının muaccel olmasına rağmen borçlu tarafından borcun ödenmemesi üzerine, pay üzerinde rehin hakkı sahibi olan kişi, (bu arada taşınmaz tamamı üzerinde rehin hakkına sahip olan kişinin alacağı henüz muaccel olmamış veya muaccel olmakla birlikte henüz takibe geçilmemiş ise) rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibat başlatması halinde alacağına sorunsuz şekilde kavuşacaktır. Taşınmaz tamamı üzerinde kurulan rehin hakkının lehtarı olan kişi ise, alacağı muaccel olmaması veya muaccel olmasına rağmen takibe geçilmemesi durumunda, pay rehninin paraya çevrilmesi halinde payı iktisap edecek olan kişi taşınmaz üzerindeki takyidatları bu anlamda taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına sınırlama getiren durumları gördüğü için daha doğru bir ifade ile bu riskten haberdar olduğu için veya rehnin paraya çevrilebileceğini öngördüğü için taşınmazın tamamı üzerindeki rehin hakkı sahibinin rehin hakkına herhangi bir helal meydana gelemeyecektir.
İkinci ihtimalde[53], taşınmazın tamamı üzerinde kurulmuş olan rehin hakkı sahibi lehtarın alacağının muaccel olması halinde rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibata geçilmesi halinde( bu arada pay üzerinde kurulan rehin hakkı sahibinin rehin ile teminat altına alınan alacağı muaccel olmamış veya muaccel olmakla birlikte henüz bu kişi tarafından rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibata geçilmemiş ise) birtakım sorunlar baş gösterecektir. Bu anlamda, rehnin paraya çevrilmesinde sonucunda rehne konu paylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisi ve dolayısıyla pay ortadan kalabileceği ihtimali gündeme gelecektir. Böyle bir ihtimalde, taşınmazın tamamı üzerinde kurulan rehin hakkına göre öncelikte olan pay rehni zarar görecek ve bu durum pay rehni lehtarı aleyhine durum ortaya çıkacaktır. Öğretide bu durum, ayni ikame ilkesi gereğince, bu itibarla, taşınmazın yerine geçen ikame değer olan para üzerinde devam edeceği görüşü ileri sürülmektedir[54]. Böyle bir durumda ise, bütün paydaşların durumunun gözetilmesi gerekmektedir. Taşınmazın payı üzerinde tesis edilen rehin hakkına öncelik tanınması halinde, rehnin paraya çevrilmesi sonucunda elde edilen taşınmazın tamamının değerinden pay rehni lehtarının payına isabet eden değerin çıkarılarak taşınmazın tamamının üzerinde tesis edilen rehnin diğer paydaşların payına isabet eden değer üzerinden devam edilmesi durumunda pay rehni lehtarı diğer paydaşlara göre daha avantajlı duruma gelmiş olacaktır[55]. Haliyle bu durum öğretide haklı olarak eleştirilmekte, pay rehni lehtarının diğer paydaşlara göre daha avantajlı durumunun ortadan kaldırılarak daha doğru bir deyişle paydaşlar arasında denkliğin sağlanması için buna özgü paylaştırma kuralının öngörülmesi gerektiği ifade edilmekte. Ancak bu defa da böyle bir paylaştırma kuralın öngörülmesi de pay rehni lehtarının öncelikli alacağını veya öncelik durumuna halel getireceği ifade edilmektedir.
Görüldüğü üzere, paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlarından birisi veya birkaçı kendi payı üzerinde taşınmaz rehni kuruduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni kurulmasında, uygulama özellikle, rehnin paraya çevrilmesi aşamasında, hangi rehin hakkı sahibinin öncelikli olduğunu, hangisinin daha önce tatmin edilmesi gerektiği, diğer paydaşların bu durumda yaşayabileceği aleyhe durumlar gibi bir takım olumsuzluklar ile karşılaşmamak adına yasa koyucu tarafından TMK m.692 f. 2 hükmü bağlamında bir yasak hüküm getirmek yoluna gitmiştir[56]. Ancak, pay üzerinde rehin kurulduktan sonra, taşınmazın tamamı üzerinde rehin kurulamaması durumu ile kurulması durumu karşılaştırıldığında, taşınmazın tamamı üzerinde rehin kurulması durumu, hem taşınmaz malikleri hem de rehinli alacaklı bakımından sağlanacak ekonomik değer daha yüksek olabileceği hususu göz önüne alındığında yasa koyucu TMK m.692 f.2 de yer alan yasaklama yerine, pay üzerinde rehin kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde rehin kurulması imkanı veren ve rehnin paraya çevrilmesinde ki muhtemelen sorunları ortadan kaldıracak veyahut en azından minimize edecek bir yasal düzenlemesi yapması kanaatimizce daha yerinde olacaktır.
TMK m.692 f. 2 yasak hükmü olmasına rağmen taşınmaz malikleri tarafından pay rehni kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni kurması halinde tesis edilen rehin yolsuz tescil niteliğindedir[57]. Yapılan tescilin yolsuz olması hasebiyle tapu sicilinin düzeltilmesi davasını ilgililer ikame edebilir.
Son olarak ifade etmek gerekir ki, TMK m.692 f. 2 de yer alan yasak hüküm tescile tabi olan kanuni ipoteklerde de uygulama alanı bulunur[58]. Örneğin, satıcı ipoteği, yapı alacaklısı(inşaatçı)ipoteği, kat mülkiyeti kanundan kaynaklanan ortak giderin ödenmemesi halinde ve kanunda yer alan diğer türden tesis edilecek ipoteklerde bu yasak kapsamında olup; pay rehni kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde tescile tabi kanuni ipotek hakkı tesis edilemez.
3. TMK m.692 f.2 Hükmü Kapsamında Değerlendirilmeyecek Haller:
TMK m.692 f. 2 yer alan payların üzerinde taşınmaz rehni kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni kurulamayacağına dair yasak hükmü emredici hukuk kuralı mahiyetindedir. Bununla birlikte, öğretide, bu nitelikteki emredici hukuk kuralının yanında pay rehni kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni kurulabilecek istisnalar haller daha doğru bir ifade ile TMK m. 692 f.2 hükmü kapsamına girmeyen haller veya ihtimaller olduğu belirtilmektedir. Şimdi ise, öğretinin bu konu hakkındaki açıklamalarına yer vereceğiz:
- Paylı mülkiyet konusu taşınmazın paydaşları tarafından kendi payları üzerinde taşınmaz rehni kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde rehin ancak, bütün ilgililer( paydaşlar, pay rehni lehtarı vs.) taşınmazın tamamı üzerinde kurulacak rehin hakkının daha önce kurulmuş olan pay rehninden öncelikli olduğu hususunda aralarında anlaşmak suretiyle kurulabilir[59]. Nitekim, İsviçre Fedaral Mahkemesi de, bütün ilgililerin anlaşması ile taşınmazın tamamı üzerindeki kurulacak olan rehnin pay rehnine göre öncelikli olduğunu anlaşmalarında şart koşmak suretiyle mümkün olduğunu belirtmektedir[60]. Bu anlaşma, yazılı şekilde olabileceği gibi pay rehni lehtarlarının rehin haklarından feragat etmesi şekilde olabilir. Ancak feragat zorunluda değildir[61].
Bununla birlikte öğretide bir kısım yazarlara göre, TMK m. 692 f.2 ve TST m. 33 f.3 hükümleri bunu yani feragat hususunu zorunlu kılmakta olduğunu belirtmektedir[62]. Bu görüşü savunan yazarlara karşı da feragatin bir karşılığının olması gerektiğini, bu karşılığın ise maddi bir değer olabileceği gibi sonraki tarihli yeni bir pay rehni kurulması ile mümkün olduğunu, ancak bu son belirtilen hususun yani sonraki tarihli yeni pay rehni kurulabileceği içeren çözüm yöntemi ise TMK m.692 f.2 hükmünün kapsamını girmeyen hallerden bu bölümün başında belirtmiş olduğumuz bütün ilgililerin bir araya gelmek kaydı ile taşınmazın tamamı üzerinde kurulacak olan rehnin pay üzerinde önceden kurulmuş olan rehinden öncelikle olacağına dair yazılı anlaşmadan yeniden rehin tesis edileceği için daha maliyetli olduğu ifade edilmektedir[63].
Bir başka yazara göre de, pay rehni kaldırılmadıkça taşınmaz rehni kurulamayacağını ifade edilmektedir[64].
- Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni kurulabilmesi için pay rehni kurarken üzerinde rehin hakkı kurulacak olan payda birden fazla sabit derece oluşturmak ve pay rehninin baştan birkaç derece boş bıraktıktan sonraki derecede kurulmak suretiyle mümkündür[65]. Böylelikle, pay rehni kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde rehin hakkı kurulabilmesi için paylar üzerinde ki önceki derecelerde boşluk bırakılmış olacaktır. Bu surette kurulacak olan taşınmaz rehni, pay rehnine göre öncelikli olacaktır.
- Öğretiye göre, pay rehni kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde kurulacak olan taşınmaz rehninin mümkün olmasının bir diğer yolu ise toplu rehindir. Toplu rehin, birden fazla taşınmazın bir alacağın tamamını teminat altına alan kollektif rehin, müşterek rehin, müteselsil rehin olarak da anılan rehin türüdür[66]. Bu rehin türü, TMK m. 855 f. 1 de şu şekilde düzenlenmiştir: “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır”
- Son olarak, tescile tabi olmayan kanuni rehin haklarında TMK m.692 f. 2 hükmü uygulanmaz. Zira, kanun gereği tescile tabi olmayan rehin hakları diğer rehin haklarından öncelikli olduğu için pay üzerinde rehin kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde tescile tabi olmayan rehin hakları kurulabilir[67].
Neticeten, ilke olarak paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşları kendi payları üzerinde taşınmaz rehni kurulduktan sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni kurulması, uygulamada payda kurulan rehin ile taşınmazın tamamı üzerinde kurulan rehin hakkı arasında öncelik sorunu veya öncelikle kimin tatmin edileceği sorunu, rehinin paraya çevrilmesi sonucunda paylaştırma konusunda ortaya çıkabilecek olan sorun ya da olumsuzluklar sebebiyle mümkün değildir. Ancak, yukarıda yer vermiş olduğumuz hallerde pay üzerinde rehin hakkı tesis edildikten sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni kurulması mümkün olabilecektir.
B. Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar Bakımından:
Ülkemizde birçok yerin daha henüz kadastrosu yapılmamış olduğundan dolayı tapuya kayıtlı olmayan birçok taşınmaz bulunmaktadır[68].
Öğretide bazı yazarlar tarafından tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı olmadığını ifade etmektedirler[69]. Ağırlıklı görüşe mensup olan bazı yazarlar ise bu durumun doğru olmadığı, olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin tescil harici kazanılması imkanı ve diğer durumlar sebebiyle tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların üzerinde mülkiyet hakkının olabileceği ifade edilmektedir[70]. Bizlerde, baskın olan tapusuz taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının olduğu görüşünden yanayız. Zira, tapuyu kayıtlı olmayan taşınmazların zilyetlik yoluyla olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabileceğine eşya hukukunun prensibi ortadadır.
Bir taşınmazın tapuya kayıtlı olması veya kayıtlı olmaması söz konusu taşınmazın devrinin şekli noktasında önem arz etmektedir. Tam da bu noktada bu konu ile ilgili kısaca birkaç Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı( YİBK) üzerinde duracağız.
22.11.1944 tarihli, 27/32 sayılı YİBK’ da[71], “ tapuya kayıtlı olan taşınmazların zilyedi tarafından haricen satışı ve tesliminin kanuni “olmadığı içtihat altına almıştır.
Yargıtay, 09.10.1946 tarihli, 12/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında[72] ise “tapuya kayıtlı olmayan taşınmazın maliki olmayan zilyedi tarafından yapılan satışın zilyetliğin devri borcu yükleyen bir sözleşme olduğunu, bu nitelikteki sözleşmenin de herhangi bir şekil şartına tabi olmadığını “içtihat ve hüküm altına alınmıştır.
Öğretide, bir görüşe göre, tapusuz taşınmazların ancak resmi şekilde yapılarak satılabileceğini belirtilmektedir[73]. Buna karşılık, bir başka görüşe göre de, tapusuz taşınmazların taşınırlara ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanmak suretiyle zilyetliğin devrinin yapılarak taşınmaz mülkiyetinin devrini sağlanabileceğini ifade edilmektedir[74]. Nitekim, bazı Yargıtay kararları da bu yöndedir[75].
Kanaatimizce de, tapusuz taşınmazların mülkiyetinin nakli taşınır mülkiyetin devrine dair kuralların kıyas yoluyla uygulanmak suretiyle olabilecektir.
Bu açıklamalar ışığında, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların rehnine dönecek olursak; tapusuz taşınmazlar üzerinde taşınmaz rehni belirlilik ilkesi kapsamında kurulması mümkün değildir[76]. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde taşınır rehnine ilişkin hükümler kıyasen uygulanmak suretiyle taşınır rehni tesis edilebilir[77].
Dolayısıyla, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde taşınmaz rehni dışında taşınır rehni kurulabilecektir. Bununla birlikte, paylı mülkiyet konusu taşınır veya tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde paydaşlardan birinin veya birkaçının yahut tamamının kendi payı üzerinde taşınır rehni tesis kurulduktan sonra taşınır malın veya tapusuz taşınmazın tamamı üzerinde rehin hakkı kurulmasını yasaklayan herhangi bir kural yoktur. Bu sebeple, pay üzerinde rehin hakkı kurulduktan sonra tapusuz taşınmazın tamamı üzerinde geçerli surette rehin hakkı kurulabilecektir.
Ancak öğretide bir görüşe göre, TMK m.692 f. 2 de yer alan yasak nitelikteki hükmün taşınır eşyaları üzerinde kurulacak rehinler hakkında da kıyasen uygulanabileceği yönündedir[78]. Yani, taşınır eşya veya tapusuz taşınmazların paydaşlarından biri, birkaçı veyahut tamamı kendi payı üzerinde taşınır rehni tesis ettikten sonra tapusuz taşınmazın ya da taşınır malın tamamı üzerinde taşınır rehni tesis edilemeyeceğini ifade etmektedir.
Bu görüşün akabinde akıllara hemen şu husus gelmektedir: Yasa koyucu TMK m.692 f. 2, 857 f. 2 de yer alan yasak hükmünü tamamen tapuya kayıtlı taşınmazlar için koymuştur. Eş deyimle, TMK m.692 f. 2 ve 857 f. 2 de yer alan hüküm yasak nitelikte ve istisnai nitelikte bir hükümdür. Bu yüzden, istisnalar dar yorumlanır ilkesi gereğince(singularia non sunt extenda) istisnai nitelikteki yasak hükümler, bu manada TMK m.692 f.2 hükmü, taşınırlarını rehnine ilişkin sorunlarda geniş şekilde yorumlanmak suretiyle veya kıyasen, uygulanamaz[79].
Ancak, istisnalar dar yorumlanır ilkesi bir önceki paragrafta belirtildiği şekilde katı surette uygulanıp TMK m.692 f. 2 ve 857 f. 2 de yer alan istisnai nitelikteki yasak hüküm kıyasen paylı mülkiyete tabi taşınır veya tapusuz taşınmazlara kıyasen uygulanmaması yönünde görüş ortaya koymak yasa koyucunun amacına(ratio legisi’ne) uygun düşmeyecektir. Öğretide, bir olay veya durum hakkında kanunda açık bir hüküm olmadığı takdirde, o olaya benzer olan husus hakkında kanunda düzenlenmiş olan genel nitelikteki hükümler kanunda düzenlenmemiş olan olaya kıyasen uygulanabileceğini ifade edilmektedir[80]. Bununla birlikte, istisnai nitelikteki kuralların -kural olarak- kıyasen uygulanamayacağını, ancak Alman doktrin ve Federal Mahkemenin yeni bazı kararlarında, istisnaların dar yorumlanacağı veya kıyasen uygulanamayacağı yönünde genel bir kuralın olmadığı, bu yüzden bu istisnai nitelikteki kurallarında altında yatan temel düşünce( yasa koyucunun amacı, ratio legis’i) sınırları içerisinde kalarak kıyasen uygulanabileceği belirtmektedir[81]. Bu yüzden, TMK m.692 f. 2 ve 857 f. 2 hükmünün getiriliş amacı( ratio legis), temel felsefesi dikkate alındığında TMK m.692 f. 2 ve 857 f. 2 hükmü taşınır veya tapusuz taşınmazlarda da niteliğine uygun düştüğü ölçüde kıyasen uygulanabilecektir. Nitekim, bu hüküm uygulanmadığı takdirde taşınmazlarda olduğu gibi taşınırlar veya tapusuz taşınmazların paydaşları kendi payı üzerinde taşınır rehni tesis ettikten sonra taşınırın ya da tapusuz taşınmazın tamamı üzerinde taşınır rehni tesis edilmesi halinde söz konusu rehnin paraya çevrilmesinde uygulamada birtakım karışıklıklara ve sorunlara sebep olabilecektir.
Rehin hakkı, borçlunun alacaklıya olan borcu için kendi malvarlığında ya da üçüncü kişinin borçlunun borcu için alacaklı lehine kendi malvarlığında alacaklı lehine tesis etmiş olduğu, borcun vadesinde ödenmediği takdirde alacaklı tarafından rehin konusu malı paraya çevirttirip alacağını alma imkanı veren asıl alacağa bağlı olan, feri nitelikteki bir sınırı ayni haktır. Rehin hakkı taşınır mal, alacak veya diğer haklar üzerinde kurulabilmesinin yanında taşınmazlar üzerinde de kurulabilir. Aynı şekilde, taşınmaz üzerinde kurulacak olan rehinlerde( ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi) rehin konusu taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi olabileceği gibi paylı mülkiyet rejimine de tabi olabilir. Rehin konusu taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi ise taşınmazda paydaş olan kişiler kendi payları üzerinde taşınmaz rehni tesis edilebilir. Paydaşlar kendi payları üzerinde taşınmaz rehni tesis edildikten paydaşlar oy birliği ile karar almak suretiyle sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni tesis edilemez(TMK m.692 f. 2, 857 f. 2). Çünkü, öğretide ve yasama organın TMK m.857 f. 2 de yer alan madde gerekçesinde pay üzerinde rehin tesis edildikten sonra taşınmazın tamamı üzerinde tesis edilmesi halinde bu durum rehnin paraya çevrilmesinde birtakım karışıklıklara, karmaşaya veya önce kimin yani hangi rehin lehtarının tatmin edilmesi gerektiği sorunları ortaya çıkarmış olduğu ifade edilmektedir.
Kural bu olmakla birlikte yani, paylı mülkiyet konusu taşınmazın paydaşları kendi payları üzerinde taşınmaz rehni tesis ettikten sonra bütün paydaşların tamamı üzerinde taşınmaz rehni kurulamayacağı yönünde olsa da bu kuralında bir takım istisnai halleri daha doğru bir deyişle bu kural kapsamında değerlendirilmeyecek hallerde vardır. Bu itibarla, bütün ilgililer bu anlamda paydaşlar veya pay üzerinde rehin hakkını haiz olan rehin lehtarları aralarında taşınmazın tamamı üzerinde kurulacak olan taşınmaz rehinin daha önce paylarda kurulmuş olan pay rehninden öncelikli olduğunu yönünde anlaşarak veya taşınmazın paydaşları kendi paylarında taşınmaz rehni kurarken birkaç boş derece bırakmak suretiyle pay rehnini daha sonraki derecelerde kurulması suretiyle taşınmazın tamamı üzerinde kurulacak olan taşınmaz rehnine imkan sağlayarak ya da paylı mülkiyete tabi taşınmazın paylarında toplu rehin kurmak suretiyle veyahut tescile tabi olmayan kanuni rehin hakları tesis ederek , pay üzerinde taşınmaz rehni tesis edildikten sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni bu manada, ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi tesis edilebilir. Bu sayılan istisnai haller dışında paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlarından birisi, birkaçı veyahut tamamı kendi payları üzerinde taşınmaz rehni tesis ettikten sonra taşınmazın tamamı üzerinde taşınmaz rehni tesis edemez.
Yunus ÇAK*
----------------
* Elazığ Barosu Avukatı, İstanbul Gedik Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans Öğrencisi
[1] Rona Serozan, ‘Taşınmaz Rehni.’, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 64.2,Y. 2006, s. 301
[2] Serozan, s.301.
[3] M. Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 20. Baskı, İstanbul, 2017, s. 897; Mehmet Ayan, Eşya Hukuku III Sınırlı Ayni Haklar, 8. Bası, Seçkin Yayınları, Ankara, 2017, s.155; Canan Ruhi, Ahmet Cemal Ruhi, Rehin ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi, 2. Baskı, Seçkin Yayınları, Ankara, 2022, s.17; Oğuzhan Ünsal ‘Sigortalı Eşyalar Üzerindeki Rehin Hakkı.’ Yüksek Lisans Tezi, Hacettepe Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara, Y.2021, s. 4;
[4] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 897.
[5] Ünsal, s. 4; Serozan, s.302
[6] Ünsal, s. 6
[7] Ünsal, s.7; Şeref Ertaş , Eşya Hukuku, 14. Baskı, Barış Yayınları, İzmir,2018 s. 566
[8] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 920-921.
[9] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 897-898; Ayan, s. 161.
[10] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 898; Ayan, s. 161-162.
[11] Lale Sirmen, Eşya Hukuku, Ankara, 2013, s. 632.
[12] Y.16.HD. T.07.05.2004, 5201/7024
[13] Murat Tümerdem, ‘Taşınmaz Rehninde Belirlilik’, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi 32,Y.2017, s.339
[14] Ünsal, s. 9
[15] T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, (çevrimiçi), https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/2.5.20135150.pdf, (19.02.2023)
[16]T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, (çevrimiçi)https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=5403&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5, (19.02.2023)
[17] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 608-609; Ali Rıza İlgezdi, Adım Adım Kat Mülkiyeti Hukuku, 2. Baskı, Seçkin Yayınları, Ankara, 2021, s.71; Haluk Saruhan, ’Kat Mülkiyetine Getirilen Yenilikler’, Yüksek Lisans Tezi, Hasan Kalyoncu Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Gaziantep, Y.2017, s. 2
[18]Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s.632.
[19] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 633.
[20] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 633.
[21] Bülent Köprülü, Selim Kaneti, Sınırlı Ayni Haklar, 2. Bası, İstanbul, 1982, s.196.
[22] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 637.
[23] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 637
[24] Abdussamet Uslu, ‘Kat İrtifakı’, Yüksek Lisans Tezi, Selçuk Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Konya, 2018, s. 146
[25] Uslu, s.146.
[26] Uslu, s. 144.
[27] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 162.
[28] Ayrıntılı bilgi için bkz: Tümerdem, s.337-366.
[29] Tümerdem, s.356.
[30] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 899.
[31] O. Gökhan Antalya, ‘Eşya Hukukuna Hakim İlkelerden Aleniyet İlkesi’, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Prof. Dr. Bülent TAHİROĞLU'na Armağan, Özel Sayı, C. 23, S. 3, Y.2017, s.420
[32]Hikmet Uğur Ünal, ‘Taşınmaz Rehnine Hakim Olan İlkeler’, Yüksek Lisans Tezi, Çankaya Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara, 2020,s.29
[33] Oğuzman, Seliçi, Oktay -Özdemir, s.923.
[34] Fikret Eren, Mülkiyet Hukuku, Gözden Geçirilmiş 4. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2016, s. 85-86
[35] A. Lale Sirmen, Eşya Hukuku, Yetkin Hukuk Yayınları, 4. Baskı, Ankara, 2016, s. 272
[36] Sirmen,(4.baskı), s. 272
[37] Sirmen,(4.baskı), s.272
[38] Burada kastedilen rehin tescil ile kazanılan rehne ilişkindir. Çünkü rehnin, sicil dışı kazanım halleri de bulunmaktadır.
[39] Oğuzman, Seliçi, Oktay -Özdemir, s.911; Ayan, s.203.
[40] Oğuzman, Seliçi, Oktay -Özdemir, s.911-916; Ayan, 205.
[41] Oğuzman, Seliçi, Oktay -Özdemir, s.918.
[42] Ayan, s. 206.
[43] Ayan, s.208.
[44]Prof. Dr. İlhan Helvacı, Türk Medeni Kanunu, (çevrimiçi), http://www.ilhanhelvaciturkmedenikanunu.com/turk-medeni-kanunu/turk-medeni-kanunu-madde-857#:~:text=Madde%20857%20%2D%20Payl%C4%B1%20m%C3%BClkiyette%20payda%C5%9F,ve%20maliklerin%20tamam%C4%B1%20ad%C4%B1na%20rehnolunabilir.)(20.02.2023); Kadir Berk Kapancı, ‘Paylı mülkiyet konusu taşınmaz malın paylarından biri rehin hakkıyla kayıtlandıktan sonra aynı malın tamamı üzerinde bir başka rehin hakkı daha kurulabilir mi?-TMK M. 692 F. 2 üzerine bir inceleme’, Legal Hukuk Dergisi, Cilt: 14, S.165, Y. 2016, s.4775.
[45]TBMM Mevzuat Bilgi Sistemi, (Çevrimiçi), https://mevzuat.tbmm.gov.tr/mevzuat/faces/kanunmaddeleri?pkanunlarno=10285&pkanunnumarasi=4721,(21.02.2023): “Madde 857-Yürürlükteki Kanunun 772 nci maddesini karşılamaktadır. “Yürürlükteki Kanundan farklı olarak ve İsviçre Medenî Kanununun 648 inci maddesinin son fıkrasında 19 Aralık 1963 tarihinde yapılan değişikliğe uygun şekilde maddeye yeni bir fıkra eklenmiştir. Bu yeni hükümle, bir veya birkaç pay üzerine rehin kurulduktan sonra o taşınmazın tümü üzerinde rehin kurulması yasaklanmıştır. Bu suretle böyle bir rehnin paraya çevrilmesinde karşılaşılacak zorluklar önlenmek istenmiştir. Başka bir hüküm değişikliği yoktur.”
[46] Ancak, taşınmazın tamamı üzerinde rehin tesis edildikten sonra paydaşlar pay üzerinde rehin tesis edilmesinin akabinde tekrardan yani ikinci defa taşınmazın tamamı üzerinde rehin tesis edilemez. Zira, böyle bir durumda TMK m.692 f.2 hükmü devreye girmektedir.
[47] Çağrı Şengöz, ‘Paylı Mülkiyet Kavramı ve Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi’, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara,2017, s.31; Kapancı, s.4783-4784
[48] Ayrıntılı Bilgi İçin Bkz: Kapancı, s. 4767-4795
[49] Kapancı, s.4776.
[50] Kapancı, s. 4776.
[51] Kapancı, s.4779.
[52] Ayrıntılı bilgi için ayrıca bkz: Kapancı, s. 4780.
[53] Ayrıntılı bilgi için ayrıca bkz: Kapancı, s.4781-4785.
[54] Kapancı, s.4781.
[55] Kapancı, s. 4781-4782.
[56] Serozan,s.318; Kapancı, s. 4783; Zeynep Özcan, ‘Paylı Mülkiyette Paydaşların Yetkileri ve Yükümlülükleri’, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara, 2013, s.49-50; Şengöz, s.30-31.
[57] Kapancı, s.4783.
[58] Kapancı, s.4785.
[59] Kapancı, s.4786-4787.
[60] Lale Sirmen, Eşya Hukuku Dersleri, Yetkin Yayınları, 2. Baskı, Ankara, 2013, s.304
[61] Kapancı, s.4787.
[62] Bilgehan Çetiner, Taşınmaz Teminatı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2015, s. 191;Kemal Tahir Gürsoy, ‘Müşterek Mülkiyete İlişkin Türk Medeni Kanunu Hükümlerinin Yetersizliği ve Bu Hususta İsviçre Medeni Kanununda Yapılan Değişiklikler’, Medeni Kanun – 50. Yıl Sempozyumu, I. Tebliğler, İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Enstitüsü, Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1978, s. 277 (Naklen, Kapancı, s.4787)
[63] Kapancı, s.4787.
[64]Sümer Altay, Ali Eskiocak, Türk Medeni Hukukunda Taşınmaz Rehni, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2007, s. 48( Naklen, Kapancı, s.4787)
[65] Kapancı, s.4788.
[66] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 908.
[67] Kapancı, s. 4785.
[68] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s.399.
[69] Feyzi Necmeddin Feyzioğlu, Şufa Hakkı, İstanbul,1959, s. 280-281.
[70] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s.400.
[71] RG. 14.03.1945, s.5955.
[72] RG. 20.06.1947, s. 6637.
[73] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s.403.
[74] Jale Akipek, Turgut Akıntürk, Eşya Hukuku, İstanbul, 2009, s. 474; Kevork Acemoğlu, Türk Hukukunda Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmayan Gayrimenkullerin Hukuki Durumu, İstanbul, 1965, s.62 vd.
[75]Yargıtay 8. HD, 07.03.2005, E.1196, K.1722; Yargıtay 1.HD, 10.07.2006, E.6276, K.8058,( http://www.legalbank.net/ ) Erişim Tarihi: 25.03.2023.
[76] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s.906.
[77] Sümer Altay, Ali Eskiocak, Türk Medeni Hukukunda Taşınmaz Rehni İpotek İpotekli Borç Senedi İrat Senedi, İstanbul, 2007, s. 45; Y.16.HD. T.07.05.2004, 5201/7024.
[78] Aslı Makaracı Başak, Taşınır Rehni Sözleşmesi, On iki Levha Yayınları, İstanbul, 2014, s. 17.
[79] Ayrıntılı bilgi için bkz: Aynur Yongalık, ‘İstisnalar Dar Yorumlanır Kuralı ve Değerlendirilmesi’ Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 60.1,Y. 2011, s.1-18.
[80] Yongalık, s. 11-12.
[81] Hans- Martin Pawlowski, Methodenlehre für Juristen, 2. Aufl., Heidelberg, 1991, s.218( Naklen, Yongalık, s.12); Markus Würdinger, Ausnahmevorschriften sind analogiefähig, Heft 11, JuS 2008, s. 949 vd( Naklen, Yongalık, s.12); Markus Würdinger, Die Anologiefähigkeit von Normen, Eine methodologische Untersuchung über Ausnahmevorschriften und deklaratorische Normen, AcP 2006, s. 965(Naklen, Yongalık, s.12).
Anahtar Kelimeler: Paylı Mülkiyet, Taşınmaz Rehni, İpotek, Kat İrtifakı, Pay Üzerinde Rehin
