Giriş

Son zamanlarda en çok karşımıza çıkan konulardan biri de kiracı ve kiraya veren ilişkileridir. Son dönemde ülkemizde yaşanan ekonomik kriz ve bu krizin beraberinde getirmiş olduğu yüksek enflasyon, gerek kiracıları gerekse de mülk sahibi olan kişileri ciddi sıkıntılara sokmaktadır. Kiracılar bir sonraki kira döneminde kira artışına yönelik endişeler duymakta; mülk sahipleri ise bekledikleri kira artışlarının kiracıları tarafından yapılıp yapılmayacağı noktasında endişeler duymaktadır. Bu noktada kiracı ve kiraya verenin orta yolu bulduğu durumlarda sorun yaşanmamakla birlikte, orta yolun bulunamadığı durumlarda hukuki yollara başvurulması gerekmektedir.

Kira Bedelinin Belirlenmesinde Yaşanan Sorunlar

Kiracı ile kiraya veren ilişkilerinde kuşkusuz en önemli sorun, içinde bulunduğumuz ekonomik koşullar nedeniyle, kira bedelinin belirlenmesidir. Kiracı ve kiraya veren kişiler günümüzde sıklıkla kira bedelinin belirlenmesi noktasında anlaşmazlığa düşmektedir. Nitekim bu gibi durumlarda, kira bedelinin, tek taraflı olarak, serbestçe belirlenmesi mümkün olmamaktadır. Özellikle, mülk sahibi kişilerin belirlemiş oldukları kira bedellerinin kiracıları tarafından kabul edilmemesi halinde, kira sözleşmesinin feshedilmesi uygulamada pek mümkün olmamaktadır. Zira yürürlükteki Türk Borçlar Kanunumuza göre, düzenli bir biçimde kirasını ödeyen, kiralanana zarar vermeyen ve neticeten kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin yüklemiş olduğu sorumlulukları yerine getiren bir kiracının, kira bedelinde tarafların anlaşamaması nedeniyle, tahliye edilmesi pratikte söz konusu olmamaktadır. Dolayısıyla kira sözleşmesine aykırı davranmayan kiracının tahliye edilmesi belli başlı şartların varlığı halinde mümkün olabilmektedir.

Kira Sözleşmesine Aykırılık

Kira sözleşmesine aykırılık, kira borcunun gününde ve eksiksiz bir biçimde ödenmemesi halinde ortaya çıkabileceği gibi, kira sözleşmesinde, örneğin alt kira yasağı bulunması halinde, kiracının kiralananı alt kiraya vermesi veya kiralananı bir başkasına devretmesi durumu da kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmektedir. Aynı şekilde kiracının kiralananda yasa dışı eylemlerde bulunması da kira sözleşmesine aykırı bir durumu oluşturmaktadır.

Kira Sözleşmesine Aykırılığın Bulunmadığı Hallerde Kira Sözleşmesinin Feshi

Kira sözleşmesine aykırı bir durumun söz konusu olmadığı hallerde, kiracının kiraya verenin isteği üzerine kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliye edilebilmesinin yolları 4 ana başlık üzerinde toplanmaktadır. Bunlardan biri kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi olurken bir diğeri kiralananda ciddi bir tadilat işleminin gerekmesi halinde söz konusu olmaktadır. Yine kira sözleşmesi süresinin 10 yılı aştığı durumlarda kiralanan tahliye edilebilmektedir. Bir diğer durum ise tahliye taahhütnamesinin varlığı olmaktadır.

Kiralananın İhtiyaç veya Tadilat Sebebiyle Tahliyesi

Kiralananın ihtiyaç halinde veya tadilat sebebiyle tahliye edilmesi mümkün olmasına karşın Türk Borçlar Kanunumuza göre bu hususta belli başlı şartların varlığı aranmaktadır. Örneğin kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi halinde, o kiralananın 3 yıl boyunca bir başkasına kiraya verilmesi mümkün olmamakta; aksi halde kiraya verenin, ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirmiş olduğu kiracısına en az 1 yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemesi gerekmektedir. Yine aynı şekilde kiralananda ciddi bir tadilat işleminin yapılacak olması sebebiyle kiralananın tahliye edildiği durumlarda, bu tadilat işlemlerinin zaruri olması gerekmekte ve kiracı kiralananı kullanırken bu tadilatın yapılmasının mümkün olmaması gerekmektedir.

Kira Sözleşmesi Süresinin 10 Yılı Aştığı Hallerde Tahliye

Kira sözleşmeleri uygulamada genellikle 1 yıllık olarak düzenlenmekte olup bir sonraki yılın aynı döneminde kendiliğinden yenilenmektedir. İşte bu ilk yenileme döneminin üzerinden 10 yıl geçtiği taktirde bir sonraki uzama döneminin sonunda kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilme hakkı doğmaktadır. Ancak burada oldukça dikkat edilmesi gereken husus, 10 yıllık sürenin ne zaman dolacağı olup uygulamada en büyük sorunlar bu noktada çıkmaktadır. Zira kanunumuzda bahsedilen 10 yıllık süre, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren değil, kira sözleşmesinin kendiliğinden yenilendiği ilk yıldan itibaren hesaplanmaktadır. Şöyle ki, 1 yıl süreli bir kira sözleşmesinin ilk yenileme dönemi bir sonraki yıl olacağından, böyle bir sözleşmede 10 yıllık süre kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten 1 yıl sonra başlamaktadır. Dolayısıyla 1 yıl süreli kira sözleşmeleri için aslında 10 yıllık süre, pratikte 11 yıl olmaktadır. Ancak 11.yılın sonunda da doğrudan tahliye yoluna başvurulamamakta; 11 yıldan sonraki yıl uzama dönemi olarak kabul edilmekte ve o uzama döneminin sonunda tahliye söz konusu olabilmektedir.

Peki ya taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçti ve kira bedeli civardaki emsal kiralara göre oldukça düşük kaldı diyelim. Kira bedeli noktasında kiracınızla anlaşamadığınızı düşünelim fakat 10 yıllık süre de dolmadığı için tahliye talebinde de bulunamıyorsunuz. Ne yapmalısınız?

Böyle bir durumda kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edebilirsiniz. Ancak bunun için kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 5 yılın geçmiş olması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, 10 yıllık sürenin hesaplanmasından farklı olarak, kira bedelinin tespitinin istenmesi, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren hesaplanmakta ve sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçtikten sonra söz konusu olabilmektedir.

Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı Halinde Tahliye

Tahliye taahhütnamesi adı üzerinde kiracının kiraya verene kiralananı belli bir tarihte tahliye edeceğini garanti etmesi durumudur. Ancak tahliye taahhütnamesi de hukukumuzda sıkı şartlara bağlanmış olup ilgili şartların gerçekleşmemesi halinde geçersiz sayılmaktadır. Bu şartlardan öncelikli ve en önemli olanı, tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra yapılmasıdır. Kiralananın kiracıya kullanması için teslim edilmesinden önce yapılan tahliye taahhütnameleri geçersiz sayılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhütnamesinin mutlaka kira sözleşmesinin imzalandığı günden başka bir günde imzalanması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile tahliye taahhütnamesinin imzalandığı tarihin aynı gün olması halinde tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılacaktır. Bu sebeple uygulamada herhangi bir sorun yaşamamak adına, tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarihin mutlaka taahhütnamede belirtilmesi ve kira sözleşmesinin imzalandığı günden ileri bir tarihte imzalanması faydalı olacaktır.

Sonuç

Kira sözleşmeleri imzalandıktan bir süre sonra ortaya çıkan sorunlarda, kira sözleşmesinin feshi ve neticeten kiracının tahliyesi, belli başlı şartların varlığı halinde söz konusu olabilmektedir. Kiraya verenin, kira bedelinin gününde ve tam bir biçimde ödenmediği haller ile kira sözleşmesine aykırı davranılan hallerde kira sözleşmesini feshetme hakkı baki olmakla birlikte, yalnızca kira bedelinde tarafların anlaşamaması sebebiyle kira sözleşmesinin feshedilerek kiracının tahliye edilmesi hukuki çerçevede mümkün olmamaktadır. Yukarıda ayrıntılı bir biçimde izah ettiğimiz üzere, kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi, mülk sahibinin veya yakınlarının kiralanana ihtiyacı; kiralananda yapılması gereken zaruri bir tadilat; kira sözleşmesi süresinin 10 yılı aştığı haller ve tahliye taahhütnamesinin varlığı gibi sebeplerin söz konusu olduğu hallerde mümkün olabilmektedir.

Av. Özge Nur ALTINTAŞ