KİRA HUKUKU UYUŞMAZLIKLARININ ÇÖZÜMÜNDE RE'SEN DİJİTAL DENETİM MODELİ: RE-TES PROJE ÖNERİSİ

Özet

Bu çalışmada, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 355'te düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrasındaki 3 yıllık kiralama yasağının etkin şekilde denetlenmesi amacıyla geliştirilen 'Re'sen Tahliye ve Takip Entegre Sistemi' (RE-TES) yazılım ve hukuk modeli önerilmektedir. Mevcut yasal düzende, yasağın ihlal takibi tamamen eski kiracının bireysel imkanlarına bırakılmış olup bu durum hakkın kötüye kullanılmasına ve yargı organlarında fuzuli dava yoğunluğuna yol açmaktadır. Önerilen RE-TES modeli; UYAP, TAKBİS, MERNİS ve EPDK veri tabanlarını bütüncül bir mimariyle entegre ederek, hak sahibi dışındaki üçüncü kişilerin abonelik ve ikamet hareketlerini kamu eliyle, şikayete bağlı olmaksızın re'sen ve dijital olarak denetlemeyi hedeflemektedir. Sistem, ihlalin tespiti halinde otomatik idari yaptırım ve tazminat tahakkuku mekanizmasını işleterek hem toplumsal barışa katkı sunmakta hem de adli mekanizmaların üzerindeki iş yükünü hafifletmektedir.

1. GİRİŞ

Son yıllarda makroekonomik parametrelerdeki değişimler ve taşınmaz değerlerindeki artışlar, kiralayan ve kiracı arasındaki hukuki uyuşmazlıkları sosyolojik bir husumet boyutuna taşımıştır. Özellikle mülk sahiplerinin, mevcut kiracıları tahliye edip taşınmazı daha yüksek bedellerle üçüncü kişilere kiralayabilmek adına 'gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye' kurumunu araçsallaştırdıkları görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinin birinci fıkrası, kiralayanın gereksinim amacıyla tahliye ettirdiği taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını açıkça hükme bağlamıştır. Ancak, bu emredici hükmün işlevselliği, ihlalin tespiti noktasında ciddi bir zafiyet barındırmaktadır.

Yasal yaptırımların (en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat) tetiklenebilmesi, mülk sahibinin evi başkasına kiraladığının eski kiracı tarafından öğrenilmesine ve ispatlanmasına bağlıdır. Kiracının tahliye edildikten sonra eski taşınmazın abonelik durumlarını izlemesi, çevre sakinlerinden istihbarat toplaması veya adreste fiili fiziki takip yapması hayatın olağan akışına aykırıdır. Bu çalışmada, hukuk devleti ilkesinin ve sözleşme adaletinin tesisi amacıyla, denetim yükümlülüğünün kiracıdan alınarak devletin dijital altyapısı eliyle re'sen yürütülmesini öngören RE-TES (Re'sen Tahliye ve Takip Entegre Sistemi) modeli akademik ve teknik boyutlarıyla incelenmiştir.

2. RE-TES SİSTEM MİMARİSİ VE HUKUKİ ALTYAPI

RE-TES, adli ve idari kurumların veri tabanlarını uçtan uca birbirine bağlayan, yapay zeka tabanlı bir denetim algoritmasıdır. Sistemin hukuki altyapısı 'Zorunlu Hak Sahibi Beyanı' ve 'TAKBİS Şerhi' olmak üzere iki temel aşamadan oluşmaktadır.

2.1. İhtiyaç Şerhi ve e-Devlet Beyan Prosedürü

Mahkeme kararı, icra takibi ya da noter kanalıyla ihdas edilen tahliye süreçlerinin tamamlanmasını müteakip, UYAP veya ilgili noterlik sistemi üzerinden Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine (TAKBİS) otomatik bir veri akışı sağlanacaktır. Taşınmazın tapu kaydına re'sen 'İhtiyaç Nedeniyle Boşaltılan Taşınmaz - 3 Yıl Kiralama Yasağı' şerhi işlenecektir. Bu aşamadan sonra mülk sahibi, 30 gün içinde e-Devlet platformuna entegre RE-TES modülü üzerinden, taşınmaza fiilen yerleşecek olan yasal yakınının (altsoy, üstsoy veya eş) T.C. Kimlik Numarasını beyan etmekle mükellef olacaktır.

2.2. Kurumlar Arası Dijital Entegrasyon Modeli

Sistemin esas denetim mekanizması, şikayete bağlı olmaksızın, veri tabanları arasında gerçekleştirilecek anlık çapraz sorgulamalara dayanmaktadır. Entegre edilecek kurumlar ve fonksiyonları Tablo 1'de sunulmuştur.

3. OTOMATİK YAPTIRIM VE TAZMİNAT MEKANİZMASI

RE-TES algoritması, MERNİS ve EPDK üzerinden gelen verilerin, mülk sahibinin e-Devlet üzerinden yaptığı beyanla eşleşmediğini (üçüncü bir şahsın adrese yerleştiğini veya abonelik açtığını) tespit ettiği anda, 'İhlal Alarmı' üreterek süreci re'sen başlatır. Bu aşamada adli sisteme intikal etmeksizin idari olarak iki yönlü müeyyide uygulanır:

İlk olarak, kamu düzeninin korunması amacıyla GİB üzerinden mülk sahibine taşınmazın vergi değerine endeksli bir idari para cezası kesilerek tapu kaydına e-haciz şerhi işlenir. İkinci olarak, eski kiracının e-Devlet sistemine otomatik 'Tazminat Hak Sahipliği Bildirimi' iletilir. Kanunun öngördüğü 1 yıllık kira bedeli tutarındaki taban tazminat miktarı sistem tarafından hesaplanarak kiralayana tebliğ edilir. 30 günlük yasal ödeme süresi içinde kiracının hesabına ödeme yapılmaması durumunda, UYAP üzerinden kiracı adına harçtan muaf, re'sen ilamsız icra takibi başlatılır.

4. SONUÇ VE ÖNERİLER

Mevcut kira uyuşmazlıklarının adli makamlarca çözüme kavuşturulma süresi, Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü sebebiyle uzamakta, bu durum geciken adalete ve taraflar arasındaki husumetin derinleşmesine neden olmaktadır. RE-TES projesi, denetim mekanizmasını bireylerin inisiyatifinden çıkarıp dijital devlet altyapısına devrederek tam bir hukuki denetim sağlamaktadır. Türkiye Cumhuriyeti'nin mevcut e-Devlet, UYAP ve MERNİS entegrasyon seviyesi göz önüne alındığında, projenin mevzuat değişikliğini müteakip 6 ay gibi kısa bir sürede hayata geçirilebileceği değerlendirilmektedir. Bu modelin uygulanmasıyla, sahte ihtiyaç iddialı tahliyeler bıçak gibi kesilecek, mahkemelerdeki fuzuli dava yükü minimize edilecek ve toplumsal barış zeminine önemli bir katkı sunulacaktır.

AHMET SORUCİ