Ülkemiz genelinde son yıllarda konut sitelerinin sayısında ciddi artış olduğunu gözlemlemekteyiz. İnsanlar özellikle güvenlik gerekçesiyle bu siteleri tercih etmektedir. Dolayısıyla bu durum site yönetimlerinin görev ve sorumluluklarının da genişlemesine sebebiyet veriyor.

Site yönetimlerinin görevlerini sadece aidatların tahsili, borçların ödenmesi, ana gayrimenkulün onarımı, temizliği, bakımı gibi işlerle sınırlandırmak mümkün değildir. Tüm bunların yanı sıra site yönetiminin asli görevi ana gayrimenkulün korunması ve bunun için gerekli tedbirlerin alınmasıdır. Burada özellikle kastettiğimiz, vuku bulan hırsızlık olaylarına yönelik tedbirlerdir. Her ne kadar güvenlik gerekçesiyle tercih edilmiş olsa bile yine sitelerde hırsızlık olaylarının sıklıkla yaşandığına şahit oluyoruz. Neticede site sakinlerinin doğan zararlarından dolayı site yönetimleri çoğu zaman maddi tazminata mahkûm ediliyorlar.

Bu yazımızda, site içerisindeki konutlarda vuku bulan hırsızlık olaylarından kaynaklı zarardan site yönetiminin sorumluluğu, hangi hallerde sorumluluğunun kalktığı, kusur oranı ve zarar miktarının hangi ölçütlere göre belirleneceği konularından bahsedeceğiz.

1-) SİTE YÖNETİMİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AĞIR KUSURLU EYLEMLERİNDEN DOLAYI MADDİ VE MANEVİ ZARARDAN SORUMLU TUTULAMAZ

Vuku bulan hırsızlık olayları neticesinde site yönetiminin Tüketici Hukuku kapsamında ayıplı hizmet nedeniyle sorumluluğu gündeme gelebilir. Burada üzerinde durulması gereken en önemli nokta; site yönetimi tarafından gerekli tedbirlerin alınıp alınmadığı hususundaki değerlendirmelerdir. Uygulamada çoğu kez hukukçu güvenlik uzmanı bilirkişisinin raporu esas alınmaktadır.

Tedbirleri sınırlamak mümkün olmadığı gibi, bu tedbirler her sitenin konumu veya yapısı itibarıyla değişkenlik gösterebilir. Kısaca saymak gerekirse, giriş kapılarında araçlar için bariyerlerin bulunması, yayalar için elektronik tanıma sistemli geçiş kapılarının bulunması, merkezi kamera sisteminin bulunması ve güvenlik görevlileri tarafından sürekli izlenilmesi gibi tedbirlerin alınması çoğu zaman önem arz eder. Yine önemle belirtmek gerekir ki, saydığımız tedbirler yeterli olmayıp sitenin konumu ve mimari yapısı nedeniyle başka diğer tedbirlerin alınması gerekebilir. Buna ilişkin değerlendirmeler somut olaya göre her türlü kurgu düşünülerek yapılmalıdır.

Yeterli tüm tedbirler alınmış ve Site Yönetimine yönelik bir kusur atfedilemiyorsa bu durumda Site Yönetiminin sorumluluğundan bahsedilemeyecektir. Tedbirlerin yeterli olup olmadığı değerlendirmesi yapılırken özellikle davacı/üçüncü kişilerin kusur oranları,  yönetim planı ve kat malikleri kurulundan alınan kararlar göz önünde bulundurulmalıdır. Nitekim Bölge Adliye Mahkemesi bir kararında, üçüncü kişilerin ağır kusurlu eylemlerinden kaynaklanan hırsızlık olaylarından site yönetiminin sorumluluğunun bulunmadığı sonucuna varmıştır.

T.C. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E.2017/8045, K.2020/1218, T.9.3.2020

Karar taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 25. Hukuk Dairesi davacının dava dışı üçüncü kişiler tarafından kasten işlenen hırsızlık eylemi ile zarar gördüğü, bu kişilerin siteye davalı yönetim tarafından açtırılan kapıdan bir başka site sakininin kapıyı açması sonucu içeri girdikleri, söz konusu kapının, kat malikleri kurulunda alınan karar ile açtırılmış olduğundan davalı yönetimin vekil olarak kat malikleri kurulunda alınan kararı yerine getirmiş olmasından dolayı kendisine bir kusur atfedilemeyeceği, davalı yönetimin, davacının üçüncü kişilerin ağır kusurlu eylemleri ile uğradığı hırsızlık olayından dolayı uğradığı maddi zarardan sorumluluğu da bulunmadığı gerekçesi ile istinaf başvurusunun kabulü ile, ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 15/11/2016 gün ve 2015/561 Esas - 2016/428 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, HMK'nın 353. maddesinin 1. fıkrası (b) bendinin 2. maddesi uyarınca yeniden esas hakkında karar verilmesi gerektiği anlaşılmakla davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362/1.a maddesinde öngörülen kesinlik sınırı 2017 yılı için 41.530.-TL'dir.Temyize konu edilen miktarın 2017 yılı kesinlik sınırının altında olması nedeniyle bölge adliye mahkemesinin 17/03/2017 tarihli kararı kesin niteliktedir. Kesin olan kararın temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi, 01.06.1990 gün 3/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca Yargıtay tarafından da temyiz isteminin reddine karar verilebilir.

2-) SİTE YÖNETİMİ İLE GÜVENLİK ŞİRKETİ ZARARDAN MÜŞTEREKEN VE MÜTESİLSİLEN SORUMLUDUR

Site yönetiminin tedbir alınması maksadıyla bir güvenlik şirketiyle anlaşması halinde; vuku bulan hırsızlık olaylarından hem site yönetimi hem de güvenlik şirketi müteselsilen sorumludur.

Öncelikle hırsızlık olayının gerçekleşmesinden dolayı kusur oranlarının belirlenmesi gerekir. Davacı tarafın (hırsızlık olayından dolayı zarara uğrayan kimse), site yönetiminin ve güvenlik şirketinin ayrı ayrı kusur oranları belirlenir ve bu neticeye göre karar verilir.

Örneğin; davacı tarafın kusur oranı %20, site yönetiminin %30 ve güvenlik şirketinin %50 olarak belirlenmişse, bu durumda TBK m.61 uyarınca site yönetimi ve güvenlik şirketi zararın %80’inden müteselsilen sorumlu tutulacaktır. Yani diğer bir deyişle; davacının zararının karşılanması hususunda (dış ilişkide) site yönetimi ve güvenlik şirketi müteselsilen sorumlu olduğu için kendi aralarındaki kusur oranları önem arz etmez. Neticede davacı taraf örnek olaya göre zararının %80’inini istediği taraftan talep edebilecektir. Ancak, iç ilişkide (güvenlik şirketi ile site yönetimi arasındaki) tarafların birbirine rücu hakkı doğacağından burada kusur oranlarına göre bir sonuca varılır. Yine aynı olay üzerinden örnek vermek gerekirse; site yönetimi zararın tamamını karşılamışsa bu durumda %50’sini güvenlik şirketine rücu edebilecektir.

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E.2017/9779, K.2020/4862, T.17.6.2020

Güvenlik Koruma Hizmetleri Ltd.Şti.'nin hırsızlık olayının meydana gelmesinde %40 oranında ihmal ve kusurunun bulunduğu, ..... İdaresi Başkanlığı ( ... ), ... Yönetim Hizmetleri A.Ş.'nin güvenlik tedbirlerini eksik almaları ve denetim görevlerini layıkıyla yerine getirememekten dolayı olayın meydana gelmesinde müştereken %40 oranında kusurlu oldukları, davacıların %20 oranında kusur ve ihmalleri bulunduğu, olayın gerçekleştiği tarihte fiili olarak yok hükmünde olan ve önceki geçici site yönetimi ile herhangi bir fiziki ve hiyerarşik bağı bulunmayan, özel güvenlik sözleşmesinde imzaları olmayan, sözleşmenin imzalandığı tarihte ilave fiziki ve elektronik güvenlik tedbirlerinin alınmasında yetki ve sorumluluğu olmayan ... ... ( ... Çiftlik ) Konutları Site Yönetimi'nin hırsızlık olayının meydana gelmesinde herhangi bir kusur ve ihmalinin bulunmadığı beyan edilmiş, mahkemece her ne kadar raporda davacılara da kusur etfedilmişse de davacıların olayın meydana gelmesinde bir kusurları bulunmadığı, bu durumda meydana gelen olayda kusurun %50'sinin ... Güvenlik Koruma Hizmetleri Ltd. Şti.'ne, %50'sinin ise davanın tarafı olmayan ihbar olunan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ( ... )-... Yönetim Hizmetleri A.Ş.'ye ait olduğu kabul edilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun dış ilişkide müteselsil sorumluluğu düzenleyen 61. maddesi; "Birden çok kişi birlikte bir zarara sebebiyet verdikleri veya aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumlu oldukları takdirde, haklarında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanır." şeklindedir. Madde uyarınca inceleme yapıldığında davalı ... Hiz.Ltd.Şti. ile eldeki davada davalı taraf olmayan .... İdaresi Başkanlığı ( ... )- ... Yönetim Hizmetleri A.Ş.'nin meydana gelen olayda davacılara karşı dış ilişkide müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunun, iç ilişkideki sorumluluğun TBK 62.madde uyarınca kusura göre değerlendirilebileceğinin kabulü gerekmetedir. Hal böyle olunca, davalı ... Hiz.Ltd.Şti.'nin davacılara karşı meydana gelen zararın tamamından sorumlu tutulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma sebebidir.

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E.2019/2716, K.2019/7225, T.13.6.2019

…Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1-)Eldeki dava, hırsızlık nedeniyle maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davacının davalı ...Gayrimenkul Yöneticiliği Pazarlama ve Danışmanlık A.Ş.'nin yönetimde diğer davalı ... Güvenlik Ltd. Şti.'nin güvenlik hizmeti sunduğu sitede bağımsız bölümünün bulunduğu ve bağımsız bölümde kendilerinin evde olmadığı bir sırada hırsızlık olayı olduğu, sitenin özel güvenlikli olduğu, davacının ayrıca ev içerisinde güvenlik kameraları yaptırdığı, çelik kapı ve ziynetleri için çelik kasa bulunduğu, site yönetiminin güvenlik şirketinin fizibilite raporlarının gereğini yerine getirmede ihmallerinin olduğu ve güvenlik şirketinin denetlemede yetersiz olduğu, davalı güvenlik şirketi asli görevi olan sitenin ve sakinlerinin can ve mal güvenliğini sağlamada yetersiz kaldığı, olayda site yönetiminin %35, güvenlik şirketinin %65 oranında kusurlu bulunduğu yönündeki bilirkişi raporuna itibar edilerek davacının evinden çalındığı bildirilen ve gerek olay yeri tutanağı gerekse tanık anlatımları ve davacının sosyal ekonomik durumu göz önüne alınarak hesap raporunda belirlenen kayıp eşya değerleri olarak belirlenen 42.037,30 TL değerden tarafların kusur durumlarına göre davalı site yönetiminin 14.713,05 TL'den, diğer davalı güvenlik şirketinin ise 27.324,25 TL'den sorumluluklarının kabulüne, davacının fazla maddi tazminat talebi ile olayda şartları bulunmayan manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. TBK 61. maddede "Birden çok kişi birlikte bir zarara sebebiyet verdikleri veya aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumlu oldukları takdirde, haklarında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanır." düzenlemesini içermektedir. Hal böyle olunca, davalıların meydana gelen zarardan müştereken ve müteselsilen sorumlu olmaları gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma sebebidir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

Müteselsil sorumluluk

a.Dış ilişkide

MADDE 61- Birden çok kişi birlikte bir zarara sebebiyet verdikleri veya aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumlu oldukları takdirde, haklarında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanır.

b. İç ilişkide

MADDE 62- Tazminatın aynı zarardan sorumlu müteselsil borçlular arasında paylaştırılmasında, bütün durum ve koşullar, özellikle onlardan her birine yüklenebilecek kusurun ağırlığı ve yarattıkları tehlikenin yoğunluğu göz önünde tutulur. Tazminatın kendi payına düşeninden fazlasını ödeyen kişi, bu fazla ödemesi için, diğer müteselsil sorumlulara karşı rücu hakkına sahip ve zarar görenin haklarına halef olur.

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi bir başka kararında ise; site yönetiminin kusurundan kaynaklanan hırsızlık olayından sadece güvenlik sözleşmesine taraf olması gerekçesiyle güvenlik şirketinin de sorumlu tutulması gerektiği sonucuna varmıştır. Karar uyarınca, ‘’ Mahkemece, red kararına gerekçe olarak ... Valiliğinin 19/11/2011 tarihli yazılı ile en az 10 güvenlik görevlisinin gerektiği, site yönetiminin ise 10 güvenlik personelini tahsis etmediği gibi, site etrafını da çevirmeyerek güvenlik sistemini zaafiyete uğrattığı, davalı firmanın ayıplı hizmet verdiğinin kabul edilemeyeceğini göstermiştir. Somut olayın değerlendirilmesinde, davacının ikamet ettiği konutun güvenliğinin sağlanması için davalı özel güvenlik şirketi ile dava dışı site yönetimi arasında sözleşme akdedildiği tarafların kabulündedir. Bu sözleşme ilgili hükümleri gereğince özel güvenlik hizmetinin verilmesi esnasında hırsızlık, kayıp hasar ve zarar vb hallerde üçüncü şahısların zararlarını hemen tazmin etmekle yükümlüdür. Her ne kadar davalının savunmasına temel aldığı ve mahkemeyi de red hükmüne yönelten ... Valiliğinin bu sitede güvenlik hizmetinin ancak ve en az 10 güvenlik görevlisi ile sağlanabileceğine vurgu yapılmış ise de, bu sitede 3 güvenlik görevlisi ile güvenlik hizmeti verilmesine ilişkin sözleşmeyi imza eden davalı şirket, bu haliyle sözleşmenin tarafı olmayı seçmekle davaya konu hırsızlık nedeniyle davacının uğradığı zarardan sorumludur. Davacının konutunun bulunduğu site yönetimi ile davalı şirket arasında imzalanan Özel Güvenlik Hizmet Sözleşmesinin kapsamı, davacıya ait konutun bulunduğu site içerisindeki binalar, bahçe, kapalı ve açık otoparklar vesair müştemilatında verilecek koruma hizmetlerinin yerine getirilmesine ilişkindir. Sözleşme hükümleri dikkate alındığında, davalı güvenlik şirketinin davacının konutunda meydana gelen hırsızlık olayı nedeniyle kusurunun bulunmadığı yönündeki mahkemenin gerekçesi yerinde değildir. Hal böyle olunca, mahkemece, hırsızlık olayına ilişkin olarak davalı güvenlik şirketinin kusur oranını belirlemek amacıyla konusunda uzman bilirkişiden rapor alınarak ve davacının iddia ettiği alacak kalemlerinin makul olup olmadığını da değerlendirerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.’’

3-) GÜVENLİK ŞİRKETİNİN HIRSIZLIK OLAYININ GERÇEKLEŞTİĞİ ESNADA GÜVENLİK HİZMETİ VERİP VERMEDİĞİNİN TESPİTİ İÇİN RESMİ KAYIT VE DEFTERLERİN İNCELENMESİ ZORUNLUDUR

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/27315, K.2019/11039, T.7.11.2019 sayılı kararında; ‘’Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.Davacılar, konutunda meydana gelen hırsızlık olayı nedeni ile davalı şirketin kusurlu olduğunu belirterek her bir davacı için 5.000,00TL maddi tazminat ve 10.000,00-TL manevi tazminat olmak üzere toplam 10.000,00-TL maddi tazminat ile 20.000,00-TL manevi tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş, davalı taraf ise olay tarihi itibariyle güvenlik hizmeti vermediğini, olay tarihinden önce davacının oturduğu konutta güvenlik hizmeti verildiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacılarla davalı taraf arasında 06/01/2013 tarihini kapsayan güvenlik hizmeti sözleşmesinin varlığı tespit edilemediğinden davacıların davalarını ispatlayamadığı sonucuna varılarak davanın reddine karar verilmiştir. Her ne kadar davacı ile davalı arasında güvenlik hizmet sözleşmesi yapılmamış ise de, güvenlik hizmet sözleşmesinin davacının ikamet ettiği konutun site yönetimi ile diğer davalı güvenlik şirketi arasında imzalanması gerektiği kat maliki olan davacının güvenlik şirketi ile sözleşme yapması hususunda bir yükümlülüğünün bulunmadığı, buna göre davalı yönetim ile diğer davalı arasında olay tarihini kapsayan şekilde güvenlik hizmet sözleşmesi yapılıp yapılmadığı hususunun kat malikleri yönetim kurulu defterleri, site yönetimi tarafından güvenlik hizmeti karşılığı yapılan ödemelerin bulunduğu banka kayıtları, bu konuda ... Valiliği'ne bildirilen kayıtlar ve diğer ilgili resmi mercilerle yapılan yazışmalar araştırılarak, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Bu karara göre; site yönetimi ile güvenlik şirketi arasında bir sözleşme bulunup bulunmadığının tespiti ancak resmi kayıtlar neticesinde belirlenebilir. Kararda da açıkça belirtildiği üzere, öncelikle site yönetiminin resmi defterleri ve tüm tutanaklar incelenmeli gerektiği takdirde banka kayıtlarına bakılmalıdır. Taraf ve/veya tanık beyanlarına göre bir değerlendirme yapılması söz konusu değildir.

4-) AÇIKTA BIRAKILAN EŞYALARIN ÇALINMASINDAN DOLAYI SİTE YÖNETİMİNİN SORUMLULUĞU

Site içerisinde herhangi bir yerde (dairenin önünde, bodrum katında vb.) çalınan eşyalardan dolayı site yönetiminin sorumlu tutulup tutulamayacağı hususu tartışmalıdır. Her ne kadar site yönetiminin üzerine düşen görev ve sorumlulukları varsa aynı şekilde site sakinlerinin de üzerinde düzen bir kısım görevleri vardır. Öncelikle bu kişilerin mallarını ve eşyalarını saklama ve koruma görevini yerine getirmesi gerekir. Buna göre açıkta bırakılan eşyanın çalınması durumunda site yönetiminin sorumluluğu doğmayacaktır. Kanaatimizce, site yönetimi ancak kapalı olan yerlerden girilmek suretiyle eşya çalınmışsa sorumlu olacaktır.

5-) HIRSIZLIK OLAYINDAN ZARAR GÖREN KİŞİLER ÇALINDIĞINI İDDİA ETTİĞİ EŞYALARINI İSPAT ETMEK ZORUNDADIR

 Hırsızlık olayından dolayı eşyası çalınan kişiler çalındığını iddia ettiği eşyalarını ispat etmek zorundadır. Ancak uygulamada bu hususun ispatı zorluk teşkil eder hatta bazen imkânsız hale gelmektedir. Somut delil sunmanın mümkün olduğu durumlarda bilirkişilerce eşyaların tespiti kolaylıkla yapılabilmektedir. Örneğin, davacının ziynet eşyalarının belirlenmesinde düğün CD’sine bakılarak bir değerlendirme yapılması mümkündür. Yine eşyalara ilişkin yakın tarihli faturalar da delil niteliği taşıyacaktır.

Her durumda davacının beyanları ve varsa somut deliller birlikte değerlendirilerek bir neticeye varılmalıdır. Somut delillerin bulunmaması halinde ise davacının beyanlarına bakılmalı ve bu taleplerin makul bir ölçüde olup olmadığı değerlendirilmelidir. Bu değerlendirme ise, söz konusu çalınan eşyanın türü, evde saklanacak türden olup olmaması, ev dışında bir yerde saklanmasının maddi külfeti ve buna benzer birçok değerlendirme yapılmalıdır. Özetlemek gerekirse, somut olay kendi içerisinde tüm şartlar ve imkanlar dâhilinde değerlendirilerek sonuca gidilmelidir.


Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.